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每經記者 白亞靜

這一輪海(hai)(hai)(hai)外(wai)投資(zi)浪潮(chao)遠比2011年(nian)來得(de)兇猛。據地產咨詢公司萊坊預(yu)判，到2020年(nian)，中(zhong)國(guo)房(fang)企年(nian)均海(hai)(hai)(hai)外(wai)房(fang)地產投資(zi)總額可達500億美元，與美國(guo)近兩年(nian)的(de)海(hai)(hai)(hai)外(wai)投資(zi)額相當。

在《每日經濟(ji)新(xin)聞》于南京主(zhu)辦的第五屆(jie)中(zhong)國價值(zhi)(zhi)地產(chan)年(nian)會暨2015年(nian)中(zhong)國價值(zhi)(zhi)地產(chan)總評榜(bang)論壇上，中(zhong)銳控股(gu)集團董事長錢建蓉稱(cheng)，“雖然人(ren)民幣(bi)不會持續貶(bian)值(zhi)(zhi)，但(dan)未(wei)來若干年(nian)貶(bian)值(zhi)(zhi)概率大”，而且(qie)美元持續上漲，美國制造業回歸(gui)、經濟(ji)轉(zhuan)好，房(fang)企轉(zhuan)型(xing)時，目光(guang)除了盯準(zhun)服務＋、內容(rong)＋等(deng)，還可觀(guan)察海外房(fang)地產(chan)市(shi)場，去海外進(jin)行投(tou)資。

土地供應影響投資決策

經濟新常(chang)(chang)態已在身邊發生(sheng)，GDP從(cong)原來的(de)(de)高速(su)(su)發展，走到今天的(de)(de)中速(su)(su)狀態，給整(zheng)個社會(hui)和經濟帶(dai)來了非常(chang)(chang)大的(de)(de)影(ying)響，房地產進入(ru)白銀時代，住宅增量(liang)市(shi)場出現拐點。

不過，錢建蓉認為，盡管(guan)中國房地產市場(chang)出現劇烈波動(dong)，但(dan)是全國房地產開發(fa)銷售總(zong)量仍(reng)處在(zai)高位(wei)，中國仍(reng)是全球最大的(de)房地產市場(chang)。這(zhe)意味(wei)著，需(xu)求仍(reng)然存(cun)在(zai)，可(ke)以長期投資。

在他看來，需(xu)要(yao)關(guan)(guan)注的(de)(de)指標是城市(shi)之(zhi)間(jian)的(de)(de)供求關(guan)(guan)系，不(bu)同城市(shi)間(jian)存在分化，選擇(ze)在什么地(di)(di)方(fang)投資(zi)變得更加重要(yao)，比如無錫、南(nan)京等地(di)(di)的(de)(de)銷售(shou)仍然很好(hao)，一(yi)些其(qi)他城市(shi)卻出現庫存高企的(de)(de)情況。

錢(qian)分析稱，土地(di)供應(ying)均掌控(kong)在地(di)方政府手里(li)，如果急功(gong)近利(li)賣了(le)大量土地(di)，就容易使很多開發(fa)(fa)商(shang)被(bei)套，投資(zi)時，必須觀察土地(di)的供應(ying)和需求方人口的導入、產(chan)業發(fa)(fa)展情況，看能不能支撐這個城市房地(di)產(chan)的穩定(ding)和持(chi)續。

由于海(hai)外土地(di)市場的參與方更多，土地(di)市場難以(yi)(yi)出現超額供應，企業被套機(ji)率(lv)較小，所以(yi)(yi)，在(zai)中國樓(lou)市仍存在(zai)長期投資機(ji)會之時，不少開(kai)(kai)發(fa)商開(kai)(kai)始布局海(hai)外房地(di)產(chan)市場，平(ping)衡資產(chan)配(pei)置。

而且，錢建蓉(rong)介紹，海外銀(yin)行對項目的(de)評判是，當預(yu)售達到一定(ding)比例，才能進入開(kai)發貸款流(liu)程，即先預(yu)售后發生(sheng)金融(rong)配(pei)額(e)，所以真正進入市場的(de)開(kai)工項目，其實(shi)(shi)已經實(shi)(shi)現了大部分預(yu)售，市場競爭環境相對健(jian)康。

海外市場機遇

人民(min)幣(bi)貶(bian)值，海外(wai)市場(chang)存在機遇(yu)，更是加快了房企布局(ju)海外(wai)市場(chang)的步伐。

據錢建(jian)蓉介紹，金融危機(ji)后，美國市場自(zi)我修(xiu)復機(ji)制很(hen)強，反(fan)彈(dan)非常快，三四年前(qian)的一個項目，現在土地(di)價(jia)格都已翻了一倍(bei)。

更令他吃驚的(de)(de)是，在(zai)(zai)今(jin)年4月的(de)(de)某(mou)個投資大會上，他發現(xian)過(guo)去(qu)兩三年中(zhong)國(guo)政府都沒有進行(xing)招商(shang)，奧巴馬卻(que)親自出席了招商(shang)大會。他稱，現(xian)在(zai)(zai)美(mei)國(guo)的(de)(de)制(zhi)造業在(zai)(zai)回歸，資金(jin)也(ye)在(zai)(zai)回流，未來十(shi)年是美(mei)國(guo)的(de)(de)制(zhi)造十(shi)年。

除(chu)了美國(guo)市(shi)場(chang)，澳(ao)洲(zhou)市(shi)場(chang)也(ye)值得(de)關注，與外界印象不同(tong)，澳(ao)洲(zhou)市(shi)場(chang)的買家(jia)主(zhu)要是當地剛(gang)需用戶。

錢建蓉稱(cheng)，雖然在(zai)中銳(rui)控股當地(di)(di)的(de)項目中，50%～60%是(shi)華人買(mai)(mai)家，但是(shi)整個(ge)市場華人的(de)比例還(huan)不到20%。事實(shi)上(shang)，悉尼大學剛出爐的(de)房(fang)地(di)(di)產報告稱(cheng)，整個(ge)澳大利亞(ya)的(de)中國買(mai)(mai)家只占2%。

據悉，澳大利亞剛需市(shi)場熱，主要是因為礦業(ye)不好(hao)，大量的人口從礦區回流到了大城市(shi)。

另外，錢建蓉介紹(shao)，澳洲(zhou)正步入老(lao)齡化，老(lao)年人拋棄原有的四五畝(mu)地(di)以(yi)及大房(fang)子，重(zhong)新居住到城市，選擇服務更加方便的小房(fang)子，所以(yi)兩房(fang)三房(fang)較受青睞(lai)。