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每經記者 王杰 發自北京

作為(wei)京城首個單(dan)價突(tu)破20萬+的項目，中(zhong)糧(liang)(liang)地產孫(sun)河“地王”項目——中(zhong)糧(liang)(liang)瑞府入市后如(ru)何操盤(pan)，讓(rang)業內人士議論紛紛。

《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)發現，在多個房產電商網(wang)站上，中糧瑞府(fu)推廣(guang)時所標(biao)注的(de)(de)容積率，均為(wei)0.68。根(gen)據(ju)北(bei)京市當年的(de)(de)土地(di)掛(gua)牌出讓公告，中糧地(di)產參與競(jing)標(biao)的(de)(de)地(di)塊，編號(hao)為(wei)京土整(zheng)儲掛(gua)（朝(chao)）[2013]052號(hao)，容積率為(wei)1.08。

中糧“地(di)王”項目容(rong)積率神奇變化的謎底(di)是什(shen)么(me)？《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者就此展開了深入調查。

0.68的容積率是否違規？

眾所(suo)周知，住宅產品的容(rong)積(ji)率(lv)，直接(jie)決(jue)定了項目的品質。容(rong)積(ji)率(lv)又稱建筑面積(ji)毛密度，是(shi)指一個小區的地上總建筑面積(ji)與用地面積(ji)的比(bi)率(lv)。

對(dui)于開發商來(lai)說，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)決定了(le)地價成本(ben)在房(fang)屋中占的比例；而對(dui)于住(zhu)戶來(lai)說，容(rong)(rong)積(ji)率(lv)直接關系到(dao)(dao)居住(zhu)的舒適度(du)。但(dan)由于受(shou)到(dao)(dao)土地成本(ben)的限(xian)制，并不是所有(you)項(xiang)目都能做到(dao)(dao)相應(ying)的容(rong)(rong)積(ji)率(lv)標(biao)準。

即便如此，政策(ce)層面也(ye)不允許開發商任(ren)性追求利潤，隨意降低容積(ji)率，影響居住體驗。

早(zao)在2003年(nian)2月，國(guo)土(tu)部(bu)首次發布《關于清理各類(lei)園區用(yong)地加強(qiang)土(tu)地供應調(diao)(diao)控的緊急通知》（即“45號文”），強(qiang)調(diao)(diao)“停止別墅類(lei)用(yong)地的土(tu)地供應”。2012年(nian)上半年(nian)，國(guo)土(tu)部(bu)又(you)有兩(liang)次公開規定。

按照(zhao)國土資源(yuan)部(bu)的(de)定(ding)義，別墅是指獨(du)門獨(du)戶獨(du)院，兩至三(san)層樓(lou)形式；占地面積(ji)大(da)，容積(ji)率(lv)又非常低。按“禁墅令”之(zhi)前(qian)的(de)標(biao)準，別墅的(de)容積(ji)率(lv)應小(xiao)于1.0。

“禁(jin)(jin)(jin)墅(shu)令”對(dui)(dui)“住宅(zhai)項(xiang)目(mu)容積率不(bu)得低于(yu)1.0（含(han)1.0）”的(de)限(xian)定，也就被解讀為(wei)對(dui)(dui)別(bie)(bie)墅(shu)市場的(de)一種調(diao)控手段(duan)。特別(bie)(bie)要(yao)注(zhu)意(yi)的(de)是，《禁(jin)(jin)(jin)止用地項(xiang)目(mu)目(mu)錄（2012年本）》中(zhong)明確指出，禁(jin)(jin)(jin)止別(bie)(bie)墅(shu)類房地產開發(fa)項(xiang)目(mu)。從(cong)字面上(shang)看，“限(xian)墅(shu)”已經悄然升(sheng)級(ji)為(wei)“禁(jin)(jin)(jin)墅(shu)”。

“獨(du)門(men)獨(du)院，兩至三層樓形式”是國土資(zi)源部相關負責(ze)人給(gei)別(bie)墅下的定義。然而，目前疊拼、雙拼、聯排、空中等“類(lei)別(bie)墅”產(chan)(chan)品(pin)并不符合這(zhe)個定義。從產(chan)(chan)品(pin)開發的角度來看，“類(lei)別(bie)墅”產(chan)(chan)品(pin)打了(le)政(zheng)策的“擦(ca)邊球”。

那么(me)，如果(guo)按照中糧瑞府項目(mu)的(de)宣傳，0.68的(de)容(rong)積率肯定是破了“禁(jin)墅令”的(de)底限(xian)，這又是如何做到的(de)?

根據北京市當年(nian)的土地(di)掛牌出讓(rang)公告，中糧瑞府所在的地(di)塊(kuai)，編(bian)號為京土整儲掛（朝）[2013]052號，容(rong)積率(lv)(lv)為1.08，這(zhe)應該是中糧“地(di)王”項(xiang)目的規劃容(rong)積率(lv)(lv)。

如果如同(tong)中糧瑞府(fu)所(suo)宣(xuan)傳的(de)那(nei)樣，容積率只有0.68，豈非違(wei)反了(le)當(dang)時的(de)土(tu)地出(chu)讓(rang)合(he)同(tong)，以(yi)及土(tu)地原先的(de)規劃？

《每(mei)日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者(zhe)聯系(xi)到中糧(liang)地產相關人(ren)士，該(gai)(gai)人(ren)士表示(shi)，對項(xiang)目信息并不熟悉，建(jian)議(yi)找項(xiang)目人(ren)士回答(da)此問題。但記者(zhe)輾(zhan)轉多個渠道(dao)，截(jie)至發稿前，仍未聯系(xi)到該(gai)(gai)項(xiang)目的(de)負責人(ren)。

通過地塊分拆降低容積率

北(bei)京(jing)當地(di)一(yi)位業(ye)內人(ren)士(shi)揭曉了謎(mi)底。他(ta)告訴記者(zhe)，因為該項目配(pei)建了公(gong)租(zu)房(fang)，公(gong)租(zu)房(fang)容積(ji)率提(ti)高(gao)到2以上，“吃(chi)”掉了容積(ji)率，所以整個地(di)塊的(de)容積(ji)率提(ti)高(gao)到1.1。公(gong)開資(zi)料顯(xian)示，2013年(nian)7月23日，中糧地(di)產(chan)以23.6億(yi)元、同時配(pei)建3.3萬平方米(mi)公(gong)租(zu)房(fang)的(de)代價，拿下北(bei)京(jing)市朝陽(yang)區(qu)孫河鄉西甸(dian)村HIJ地(di)塊。

該業內人士認為(wei)，中糧(liang)瑞(rui)府項(xiang)目容積(ji)(ji)率降低到0.68和(he)“禁(jin)墅令”不沖突，因為(wei)后(hou)者(zhe)是(shi)對整(zheng)(zheng)體地塊(kuai)規定的容積(ji)(ji)率，而整(zheng)(zheng)個地塊(kuai)平均容積(ji)(ji)率就(jiu)是(shi)1.1。

“中(zhong)糧瑞府這個案(an)名不包括公租房，只是商品住(zhu)宅(zhai)的案(an)名，容積率(lv)分別計算也挺正常的。”北京當(dang)地(di)另(ling)一位業內人士對(dui)《每日經濟新聞(wen)》記者說。

但(dan)記者又(you)注意到百(bai)度(du)百(bai)科的(de)(de)解(jie)釋。所謂規(gui)劃容積(ji)(ji)(ji)率，是指規(gui)劃中項(xiang)(xiang)目用(yong)地范圍內，總建(jian)筑面積(ji)(ji)(ji)與(yu)項(xiang)(xiang)目總用(yong)地面積(ji)(ji)(ji)的(de)(de)比(bi)值。而上(shang)述中糧瑞府(fu)項(xiang)(xiang)目和配(pei)建(jian)的(de)(de)公租房是作為同(tong)一地塊出讓的(de)(de)，按照上(shang)述解(jie)釋，中糧瑞府(fu)項(xiang)(xiang)目和配(pei)建(jian)的(de)(de)公租房應是同(tong)一容積(ji)(ji)(ji)率。

既(ji)然如此，中(zhong)瑞瑞府宣傳(chuan)容積(ji)率低于1，又(you)有(you)什么好處呢？

中國(guo)豪宅研究(jiu)院院長(chang)朱(zhu)曉紅曾表示，頂(ding)級(ji)城市豪宅（公寓）必(bi)須具(ju)備以下特征(zheng)：一、項(xiang)目(mu)所在地(di)必(bi)須是(shi)中心(xin)城市的(de)(de)中心(xin)地(di)帶，能夠充(chong)分顯現地(di)段(duan)資源稟(bing)賦(fu)的(de)(de)稀缺(que)性、具(ju)有(you)升(sheng)值空間與典藏價值；充(chong)分保障安全(quan)性、私密性，能讓業(ye)主(zhu)享受到貴賓級(ji)的(de)(de)尊(zun)崇感。

顯然，中糧瑞府正是看準了國家禁(jin)止容(rong)積(ji)率(lv)低于1.0的地塊(kuai)(kuai)出讓后，這一容(rong)積(ji)率(lv)地塊(kuai)(kuai)開(kai)發(fa)樓盤越來越稀(xi)缺(que)，而有意識地在(zai)宣(xuan)傳(chuan)時降低了容(rong)積(ji)率(lv)。

這樣做，真的就可以(yi)把單價(jia)賣到20萬(wan)元/平方(fang)米以(yi)上嗎？也(ye)許，消費者并(bing)不像(xiang)他們想(xiang)像(xiang)的那么簡單。