每經(jing)編輯｜每經(jing)記(ji)者 王杰 發自北京    

◎每經記者 王杰(jie) 發自北京

在這個喧鬧的夏(xia)季，中(zhong)糧(liang)地產孫河(he)地王項目，隨著預(yu)售證的開閘終于入市。

5月30日，中(zhong)糧瑞府取(qu)得了預售證，總共48套(tao)房源(yuan)里面(mian)，其中(zhong)42套(tao)價(jia)格區間(jian)在8萬~10萬元/平(ping)方(fang)米，其余6套(tao)的(de)價(jia)格區間(jian)則高達17萬~22萬元/平(ping)方(fang)米。

市(shi)區的(de)龍湖項(xiang)目(mu)西宸原(yuan)著原(yuan)本一直(zhi)被業(ye)內視作是將首個沖破單價20萬(wan)的(de)項(xiang)目(mu)，但出(chu)乎(hu)意(yi)料的(de)是，首個“闖線”的(de)項(xiang)目(mu)卻(que)是中糧瑞府。“現(xian)在高(gao)(gao)端市(shi)場(chang)回(hui)歸市(shi)場(chang)，定價審批放(fang)寬(kuan)。企業(ye)也因為拿了‘地王’，有賣高(gao)(gao)價的(de)意(yi)愿。”北京當(dang)地一位(wei)知(zhi)名業(ye)內人士(shi)在接受(shou)《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》采訪時打趣說，在市(shi)場(chang)層面，這是“雷鋒型”項(xiang)目(mu)，因為定價高(gao)(gao)，受(shou)益最大的(de)將是其周(zhou)邊項(xiang)目(mu)。

土儲不足搶“地王”

時(shi)光(guang)回溯(su)到(dao)2013年(nian)7月(yue)23日。當(dang)(dang)時(shi)，中糧地(di)產(chan)以(yi)23.6億元、同(tong)時(shi)配建(jian)3.3萬(wan)平(ping)方米(mi)(mi)公租房的(de)代(dai)價(jia)(jia)，拿(na)下北(bei)京市朝(chao)陽區孫河鄉(xiang)西甸村(cun)HIJ地(di)塊，實際(ji)樓面價(jia)(jia)接近(jin)5萬(wan)元/平(ping)方米(mi)(mi)，刷新了當(dang)(dang)時(shi)北(bei)京土地(di)出(chu)讓歷史(shi)上的(de)單價(jia)(jia)紀錄。有業內人士預計，項目(mu)建(jian)成(cheng)后(hou)，售價(jia)(jia)將在10萬(wan)元/平(ping)方米(mi)(mi)左右。

拿下“地(di)王”項目雖然(ran)風光一時(shi)，但更多的時(shi)候(hou)，“地(di)王”項目卻像一塊燙手(shou)山(shan)芋。

2014年初，“4萬元限高令”解禁。就在半年之(zhi)后，土地市(shi)場進入低迷期。也是在孫(sun)河區(qu)域，出現(xian)了土地流拍的現(xian)象。

中糧“地王”項目，也因為(wei)周邊(bian)樓盤成交(jiao)價格不(bu)高，遲遲沒有入市(shi)。

在熱門板(ban)塊(kuai)孫河別墅區組團地塊(kuai)中，進駐時間(jian)和產品類型比較相(xiang)(xiang)近的(de)有三家，即中糧、泰禾(he)和龍湖。這三家項目(mu)，恰(qia)好成為可以互相(xiang)(xiang)參照(zhao)的(de)對象。

這三家中，龍湖進(jin)駐孫(sun)河板塊(kuai)最早。2012年9月，該(gai)公司(si)經過10輪競價，溢價8.7%獲得孫(sun)河第一塊(kuai)土地，折合樓(lou)面價20158元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)；2013年1月，泰禾以29473元(yuan)/平(ping)(ping)方米(mi)的樓(lou)面價也(ye)殺入了孫(sun)河。

當年7月(yue)，央企中糧地產前來淘(tao)金(jin)，但此時(shi)北(bei)(bei)京土地市場已然升溫，開發商(shang)不得(de)不“血拼”拿地。經(jing)過整整77輪的激烈競拍，中糧才(cai)擊(ji)敗對手，地塊溢價(jia)率42.1%，實際樓面價(jia)高達48444元(yuan)/平方米，刷新了當時(shi)北(bei)(bei)京單價(jia)“地王”紀錄。

事實上(shang)，中糧(liang)在(zai)(zai)(zai)北京高價(jia)(jia)搶地(di)并非孤例。資(zi)(zi)料顯(xian)(xian)示，2013年(nian)中糧(liang)共在(zai)(zai)(zai)北京、南(nan)京和成都三地(di)獲得4個新的住宅(zhai)項目，總耗資(zi)(zi)64.77億元(yuan)，從土(tu)地(di)市場(chang)直(zhi)接(jie)獲取的3個項目均屬于當地(di)高價(jia)(jia)地(di)塊，平均溢價(jia)(jia)率超過50%。《每日經濟新聞》記者(zhe)查閱當時的資(zi)(zi)料發(fa)現，2013年(nian)7月份瑞銀研報指出，中糧(liang)地(di)產在(zai)(zai)(zai)2012年(nian)土(tu)地(di)市場(chang)低迷(mi)時未(wei)能購(gou)(gou)入新項目，而在(zai)(zai)(zai)2013年(nian)土(tu)地(di)市場(chang)高漲時購(gou)(gou)入高價(jia)(jia)地(di)塊，凸(tu)顯(xian)(xian)出公司土(tu)地(di)儲(chu)備不足(zu)的困境。

周邊樓盤將受益

2015年被稱為北(bei)京高端住宅“元年”。

中原(yuan)地產首席分(fen)析師張(zhang)大(da)偉(wei)向《每日經濟新(xin)聞》記者分(fen)析，預計北(bei)京全市(shi)2015年(nian)待(dai)售的頂(ding)級高端住宅套數(shu)超過1000套。雖然(ran)對于高端住宅項(xiang)目來(lai)說，正常的銷售周期起碼都在(zai)5年(nian)~8年(nian)，但在(zai)目前這種(zhong)情況下(xia)，市(shi)場分(fen)化將非(fei)常嚴(yan)重。

克而瑞研究總(zong)監薛(xue)(xue)建雄和睿信致(zhi)成管理(li)咨詢董事總(zong)經理(li)薛(xue)(xue)迥(jiong)文等多位人士(shi)均表示，中(zhong)糧(liang)瑞府(fu)項目只有按照目前8萬元以上的(de)預售(shou)價格進(jin)行銷售(shou)，才可(ke)以保證利潤。

但問(wen)題是，對比周邊樓盤，以(yi)這個價格入市，中糧項目的去化速度(du)沒(mei)有(you)優勢。

據了解，距離(li)中糧瑞府(fu)不遠(yuan)的龍湖·雙瓏(long)原(yuan)著和泰(tai)禾(he)·北京院(yuan)子項目(mu)，實際成(cheng)交價格均未超(chao)過7萬元/平(ping)方米(mi)。

甚(shen)至有業內人(ren)士表示(shi)，在市場(chang)層面，這是“雷鋒型”項(xiang)目，受益最(zui)大的將是其周邊項(xiang)目。

中(zhong)糧地產相關人士接受《每日經(jing)濟新(xin)聞(wen)》采訪時(shi)表示，目前只(zhi)有網上(shang)報(bao)備的擬(ni)售價格(ge)(ge)，因(yin)項目還(huan)未正式開盤，實際(ji)銷(xiao)售價格(ge)(ge)還(huan)未定(ding)。

另外，“地(di)王”項目(mu)(mu)對資金的需(xu)求依(yi)然饑渴。2013年底，中(zhong)糧宣布引(yin)入中(zhong)信信誠資產管理有限公司，合(he)作(zuo)開發孫河“地(di)王”項目(mu)(mu)，方式是把項目(mu)(mu)全部股權質(zhi)押出(chu)去，以(yi)獲得合(he)作(zuo)方提供的9.08億(yi)元委托貸款，年利率為(wei)10%。

中糧(liang)地產(chan)（集團(tuan)）股份有限公(gong)司(si)(si)4月23日公(gong)告稱，公(gong)司(si)(si)控股孫公(gong)司(si)(si)北京(jing)正德興合房地產(chan)開發(fa)有限公(gong)司(si)(si)，與(yu)中信(xin)銀(yin)行于(yu)3月9日簽(qian)訂《固定(ding)資產(chan)貸(dai)款(kuan)合同》，向中信(xin)銀(yin)行申請7億(yi)元開發(fa)貸(dai)款(kuan)，用于(yu)建設北京(jing)中糧(liang)瑞府項(xiang)目(mu)。

《《《

回溯

2013年7月23日，經(jing)過整整77輪的(de)激烈競(jing)拍，中糧擊(ji)敗(bai)對(dui)手，以(yi)23.6億元、同時配建3.3萬平(ping)方(fang)米(mi)公租房的(de)代價(jia)，拿(na)下北京(jing)市朝陽區孫(sun)河(he)鄉(xiang)西甸村HIJ地(di)塊，地(di)塊溢(yi)價(jia)率42.1%，實際樓面價(jia)高達48444元/平(ping)方(fang)米(mi)，刷新了當時北京(jing)土地(di)出(chu)讓(rang)歷史上(shang)的(de)單價(jia)紀(ji)錄(lu)。有業(ye)內人士(shi)預計，項(xiang)目建成后，售價(jia)將(jiang)在10萬元/平(ping)方(fang)米(mi)左右。