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每(mei)經記者(zhe) 王杰 發自北京

在這個喧(xuan)鬧的夏季，中糧地產孫河地王項目，隨著預售(shou)證的開閘終(zhong)于入(ru)市(shi)。

5月30日(ri)，中(zhong)糧瑞府取得了預售(shou)證(zheng)，其中(zhong)總48套(tao)(tao)房源里面，42套(tao)(tao)的價格(ge)區間在8萬(wan)~10萬(wan)元/平方米(mi)(mi)，其余6套(tao)(tao)的價格(ge)區間則高達(da)17萬(wan)~22萬(wan)元/平方米(mi)(mi)。

市區(qu)的(de)龍湖項目(mu)西(xi)宸原著一(yi)直被(bei)業(ye)內視作(zuo)是(shi)首(shou)(shou)個沖破20萬+的(de)項目(mu)，但出乎意料的(de)是(shi)，首(shou)(shou)個“闖線”項目(mu)卻是(shi)中糧瑞府(fu)。

“現(xian)在(zai)高端市場(chang)(chang)回歸市場(chang)(chang)，定(ding)(ding)價審批放寬(kuan)。其(qi)實是(shi)企業因為拿了‘地王(wang)’，有賣高價的意愿。”北京當地一位(wei)知名業內人士在(zai)接受《每(mei)日經濟(ji)新聞》采訪時打趣說，在(zai)市場(chang)(chang)層面，這是(shi)“雷鋒型”項(xiang)目(mu)（定(ding)(ding)價過高），周圍項(xiang)目(mu)將(jiang)受益最大。

土儲不足搶“地王”

時(shi)光追溯到2013年7月23日。當時(shi)，中糧地(di)產以23.6億元(yuan)，同時(shi)配建3.3萬平(ping)方(fang)米(mi)公租房的代價(jia)，拿下北京(jing)市朝陽區(qu)孫河鄉西甸村HIJ地(di)塊(kuai)，實際(ji)樓(lou)面價(jia)接近5萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)，刷(shua)新了當時(shi)北京(jing)土(tu)地(di)出讓(rang)歷(li)史上(shang)的單價(jia)紀錄。有業(ye)內(nei)人士預計，項目建成后，售價(jia)將在10萬元(yuan)/平(ping)方(fang)米(mi)左右。

拿下“地王”項目雖然風光(guang)一時，但更(geng)多的時候(hou)，“地王”項目卻(que)像一塊(kuai)燙(tang)手山(shan)芋。

2014年(nian)(nian)初，“4萬元限高(gao)令”解禁。而就在半年(nian)(nian)之后，土(tu)地市場進入低迷期。也是在孫河區域，出現了土(tu)地流拍現象。

中糧“地王”項目，也因為周邊樓(lou)盤成(cheng)交價(jia)格不高，遲遲沒有入市。

在熱門板塊孫(sun)河(he)別墅區(qu)組(zu)團(tuan)地塊中，進駐時間(jian)和(he)產品類型比較相(xiang)近的(de)有(you)三(san)家，即中糧、泰禾和(he)龍湖。這(zhe)三(san)家項目，恰(qia)好成為可以互相(xiang)參照的(de)對象(xiang)。

這三家中(zhong)，龍湖進(jin)駐孫河板(ban)塊(kuai)最早。2012年9月，該公司(si)經過10輪競價，溢價8.7%獲得孫河第一塊(kuai)土地，折合樓面價20158元/平(ping)方(fang)米；2013年1月，泰禾以29473元/平(ping)方(fang)米的樓面價也殺入(ru)了(le)孫河。

到了當(dang)年7月(yue)，央(yang)企中糧地產前來淘金。但(dan)此時，北京土(tu)地市場已然升溫，開發商不得不“血拼”拿地。經過整整77輪的激(ji)烈競拍，中糧才(cai)擊敗對手，地塊溢價(jia)率42.1%，實(shi)際樓面價(jia)高達48444元/平方米，刷新了當(dang)時北京單價(jia)“地王(wang)”紀錄。

事實上，中糧(liang)在(zai)(zai)北京高(gao)(gao)價(jia)搶地(di)并非單(dan)例。資(zi)料(liao)顯示，2013年(nian)中糧(liang)共在(zai)(zai)北京、南京和成都三地(di)獲(huo)得(de)4個(ge)新的(de)住宅項目(mu)，總耗資(zi)64.77億(yi)元，從土地(di)市場(chang)直(zhi)接獲(huo)取(qu)的(de)3個(ge)項目(mu)均(jun)屬于當地(di)高(gao)(gao)價(jia)地(di)塊(kuai)，平(ping)均(jun)溢價(jia)率超過50%。

《每日(ri)經濟新聞》記者查閱當時的(de)資料，在2013年7月份，瑞銀研報指出，中糧(liang)地產(chan)在2012年土地市場低迷(mi)時未能購入(ru)新項(xiang)目，而2013年土地市場高(gao)漲時購入(ru)高(gao)價地塊(kuai)，凸顯出公司土地儲備不足的(de)困境(jing)。

或為周邊樓盤帶來巨大收益

2015年被稱為北京高端住(zhu)宅“元年”。

中原(yuan)地(di)產首席分(fen)析(xi)師張大偉(wei)向《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)分(fen)析(xi)，預計北京(jing)全市(shi)2015年(nian)待售(shou)(shou)的(de)頂(ding)級(ji)高(gao)端住宅套數超過(guo)1000套。雖然(ran)對于(yu)高(gao)端住宅項目來說，正常(chang)的(de)銷(xiao)售(shou)(shou)周期都(dou)起碼在5~8年(nian)，但在目前這(zhe)種情況下(xia)，這(zhe)個市(shi)場的(de)分(fen)化將非常(chang)嚴重(zhong)。

克而(er)瑞研究總監薛建(jian)雄和睿信致成管理咨詢董(dong)事總經理薛迥文等多位人士均(jun)表示，中糧瑞府項目(mu)，按照目(mu)前8萬(wan)元+的預售價(jia)格進行銷售，才可以保證(zheng)利(li)潤。

但問題(ti)是，對比周邊(bian)樓盤，以這(zhe)個(ge)價格入市，中糧項目的去化速度沒(mei)有優勢(shi)。

據了解(jie)，距離中糧瑞府不(bu)遠的龍(long)湖·雙瓏原著和泰(tai)禾(he)·北(bei)京院子項目，實際成交價(jia)格均(jun)未超過(guo)7萬元/平方米。

甚(shen)至有業內人士表示(shi)，在市場層面(mian)，這是“雷鋒型”項目（定(ding)價(jia)過高），周(zhou)圍(wei)項目將受(shou)益(yi)最大(da)。

中糧地(di)產相關人(ren)士接受《每日經濟新聞(wen)》采(cai)訪時表示(shi)，目(mu)前只是網上(shang)報備的(de)擬(ni)售(shou)價格，因項目(mu)還未正式開(kai)盤，實際銷售(shou)價格還未定。

另外，“地王”項目對資金的需求依然(ran)饑渴(ke)。

2013年底，中糧宣布引入中信信誠資產管理有限公司(si)，合作開發孫河地王項(xiang)(xiang)目，方式是把項(xiang)(xiang)目全部股(gu)權質押出去，以獲得合作方提供的9.08億元委托貸款，年利率為10%。

中糧地(di)產（集(ji)團(tuan)）股(gu)份有限公司(si)(si)4月23日公告稱(cheng)，公司(si)(si)控股(gu)孫公司(si)(si)北京正德(de)興合(he)房地(di)產開發(fa)有限公司(si)(si)，與中信銀行于3月9日簽訂(ding)《固定(ding)資產貸(dai)(dai)款合(he)同(tong)》，向中信銀行申請7億元人民幣開發(fa)貸(dai)(dai)款，用于建設北京中糧瑞府項(xiang)目(mu)。