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每經記者 杜(du)冉樂 發自成(cheng)都

地產(chan)江湖上，有人(ren)(ren)黯然離場，也有人(ren)(ren)擲(zhi)巨資再下賭本。

5月4日(ri)(ri)，《每日(ri)(ri)經濟(ji)新聞》記(ji)者(zhe)從合(he)肥市公共資(zi)源交(jiao)易中心官網了解到，藍光發展（600466，SH）全資(zi)子(zi)公司四川藍光和(he)駿實(shi)業（以下簡稱(cheng)藍光地產(chan)）日(ri)(ri)前力(li)克16家勁敵，以近20億元拿下合(he)肥市高新區一幅占地230畝(mu)的地塊，樓面地價(jia)5540元/平方米，溢價(jia)率123.6%。

合(he)(he)肥(fei)地產人(ren)士認為，這是(shi)合(he)(he)肥(fei)年內單(dan)價(jia)與總價(jia)“雙(shuang)料地王(wang)”。記者注意(yi)到，這應是(shi)藍光借殼(ke)上市以來(lai)首次(ci)高調現(xian)身土地市場。藍光內部(bu)人(ren)士回(hui)應說，公司看好合(he)(he)肥(fei)這個(ge)城市，符合(he)(he)公司的區域“深耕”戰略。

藍光合肥摘“雙料地王”

藍光此次所拿的合肥地塊位于(yu)合肥市高新區長寧大道和彩虹路交(jiao)口東(dong)北角(jiao)，土地編號(hao)為KF5號(hao)，土地性質(zhi)為70年產權的住宅用地，占地229.71畝(mu)，容積率大于(yu)1但不(bu)超(chao)過2.3，起拍價(jia)(jia)380萬(wan)/畝(mu)，起拍樓面地價(jia)(jia)2477元/平方米。

安(an)徽建筑(zhu)大學房地(di)產研(yan)究(jiu)中心常務副主任盧光松(song)向《每日經濟新(xin)聞》記者介(jie)紹說，“合肥(fei)有(you)實(shi)力的單位差不多都在西邊(bian)的高新(xin)區，包(bao)括兩所軍(jun)校以及相關(guan)的研(yan)究(jiu)所等，以及政(zheng)府辦公區與(yu)之不遠，這(zhe)里優(you)質地(di)塊(kuai)已經比較少了。”

從競拍結(jie)果來看(kan)，藍光地(di)產為拿下上述地(di)塊總耗資近(jin)20億元，遠超(chao)起拍參考總價約(yue)8.73億元，最終樓面地(di)價被推高至5540元/平方米，溢(yi)價率(lv)高達123%。合(he)肥當地(di)觀察(cha)人士表(biao)示，這應是合(he)肥市今年單價與總價“雙料地(di)王”。

對于(yu)藍光高溢價拿地行(xing)為，盧(lu)光松表示，這個(ge)樓面價應該說比(bi)較正常，未來(lai)項目(mu)每平方米(mi)賣到(dao)9000元不成問題；不同于(yu)濱湖(hu)新區(qu)，這個(ge)片區(qu)的投機性需(xu)求少，買(mai)房居住者占多數，購房實(shi)力也(ye)很強。

記者注意到，去年8月中旬，藍(lan)光地(di)(di)(di)產曾經PK掉了(le)閩派(pai)房企禹洲地(di)(di)(di)產（01628，HK），拿(na)下合肥市瑤海(hai)區(qu)一幅(fu)地(di)(di)(di)塊，宣示首次進(jin)入合肥樓市，但藍(lan)光付出的代(dai)價(jia)是樓面(mian)地(di)(di)(di)價(jia)飆升約106.7%。而這次，為了(le)拿(na)下此高新區(qu)地(di)(di)(di)塊，藍(lan)光更(geng)與“萬保招金”及平安不(bu)動產等巨頭“死(si)磕”并以高溢價(jia)一舉勝出。

藍光地產品(pin)牌部相關人士解釋(shi)說(shuo)，這(zhe)次(ci)在(zai)合(he)肥(fei)(fei)再(zai)拿地，符(fu)合(he)公司(si)地產的區域“深耕”戰略，尤其(qi)是(shi)挖(wa)掘1.5線城市(shi)和有潛(qian)力的二線城市(shi)。對方介紹稱，在(zai)藍光所布局(ju)的華(hua)中與華(hua)東區域，合(he)肥(fei)(fei)是(shi)公司(si)最晚(wan)進入的城市(shi)，但其(qi)發展勢頭也是(shi)相對最好的。

或為實現利潤目標

當前(qian)，藍光發(fa)展(zhan)已(yi)成為(wei)藍光集團運作藍光地產唯一(yi)的A股資(zi)本平臺(tai)。藍光地產借勢做大做強的戰略野心一(yi)直很強烈，尤(you)其(qi)希望躋身(shen)一(yi)線房(fang)企陣(zhen)營(ying)。

藍光的這種(zhong)野心，去年就(jiu)開始醞釀。尤其是(shi)去年11月(yue)份起，藍光地產在(zai)全國樓市低(di)迷期(qi)，瞄準(zhun)成都(dou)等(deng)地集中拿地。彼時，藍光借(jie)殼上(shang)市仍未(wei)拿到(dao)證監會的核(he)準(zhun)批文。在(zai)藍光地產前述品牌部人士看來，這是(shi)藍光的“反周期(qi)”操作(zuo)策略。

截至去年10月底，藍光地產(chan)賬(zhang)(zhang)面(mian)上的短期(qi)借款加上一(yi)年期(qi)非流動負(fu)債，總(zong)計100億元，賬(zhang)(zhang)面(mian)現金49.3億元，資產(chan)負(fu)債率90.7%。

《每(mei)日經濟新聞》記者注意到，截至2014年(nian)底，藍(lan)光地產今(jin)年(nian)內到期(qi)須償還包(bao)括華潤深國投、平安信托等5家金融機(ji)構(gou)的債(zhai)務余額(e)大約為(wei)27.8億(yi)元，融資成本在10%以上。

截至去年(nian)10月底，藍(lan)光地(di)產(chan)在建(jian)項目37個(ge)，預計總投(tou)(tou)資684.3億元(yuan)，累計已投(tou)(tou)入賬(zhang)面余(yu)額346.3億元(yuan)。也就是說，未(wei)來仍須338億元(yuan)投(tou)(tou)向在建(jian)項目。另據相關機(ji)構統計，2014年(nian)藍(lan)光地(di)產(chan)實現銷售回款240億元(yuan)。

今年4月份，藍光地(di)產成功借殼上市，其資產估值67億(yi)元被(bei)整體裝(zhuang)入迪(di)康藥業，后者更名為藍光發展，注冊資本金由約(yue)4.4億(yi)元擴大至約(yue)21.2億(yi)元，且(qie)附(fu)帶定增募資約(yue)22.3億(yi)元，主要用于“輸(shu)血”成都、昆明兩個(ge)地(di)產項目。

到目前為止，藍光(guang)地(di)產已進入全國近20個(ge)城市，覆蓋了西南、華(hua)北、華(hua)中、華(hua)東(dong)等幾個(ge)重點區域。對(dui)于近期藍光(guang)高(gao)調拿地(di)，熟悉(xi)藍光(guang)的資本界人士認為，藍光(guang)發(fa)展(zhan)要實現今后3年累計28.9億元(yuan)凈利(li)潤承諾，僅在(zai)今年需達到凈利(li)潤逾8億元(yuan)，促使其(qi)必須開足馬力(li)擴張。

在(zai)白(bai)銀時代，樓(lou)市集中度日益提高，藍光既要擴(kuo)規模(mo)，又(you)要保(bao)持較高的凈利(li)潤增速，這在(zai)前述資本(ben)界人士(shi)看來，其面臨(lin)不小的挑戰。

藍(lan)光(guang)發展(zhan)在(zai)其2014年報(bao)中(zhong)稱，在(zai)“1+2”產(chan)(chan)業戰略基礎上，尤其是針對(dui)地(di)產(chan)(chan)，公司將投資(zi)聚焦(jiao)主(zhu)流城市，深(shen)耕高潛力區域，轉型改善性產(chan)(chan)品，把握(wo)地(di)產(chan)(chan)基金化新(xin)趨勢，運(yun)作輕資(zi)產(chan)(chan)模式等(deng)。今年預計公司地(di)產(chan)(chan)融資(zi)需求(qiu)約137億元(yuan)，將通過銷售回(hui)款、開(kai)發貸、信(xin)托、合作等(deng)多(duo)元(yuan)化融資(zi)。