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每經(jing)實習(xi)記(ji)者 吳若凡 發(fa)自(zi)上海

上海商(shang)品住宅(zhai)面積（含保障性住房面積）的計劃供應量已持續兩年(nian)(nian)下(xia)降：2013年(nian)(nian)為(wei)1000公頃(qing)，2014年(nian)(nian)為(wei)550~750公頃(qing)，2015年(nian)(nian)則為(wei)400~600公頃(qing)。“僧多粥少”效應甚至(zhi)影響到此前的上海建設用地(di)的出讓，開(kai)發商(shang)哄搶(qiang)現(xian)象連(lian)續發生，土地(di)溢價率不斷(duan)上升(sheng)。

為此，上海市(shi)(shi)政府于5月1日前夕發布(bu)公告(gao)稱，《上海市(shi)(shi)城市(shi)(shi)更新實(shi)(shi)施辦法》（以(yi)下簡稱“《辦法》”）將在今(jin)年5月正式實(shi)(shi)施。

五(wu)牛(niu)基金投資副(fu)總裁呂偉賓(bin)對《每日經濟新(xin)聞》記者(zhe)稱，上(shang)述《辦法》很大程度緩解(jie)了(le)土地(di)供應量不足的問題(ti)。隨著土地(di)市場供應量的加大，許多可變性(xing)質土地(di)將供應到(dao)房地(di)產市場中來(lai)，未來(lai)將給開發(fa)商提供更多機會。

新規用意：盤活存量土地

根據澎湃新聞網報道(dao)，2020年規劃(hua)建(jian)設用(yong)地(di)規模3226平方公(gong)里，將作(zuo)為(wei)上海未來建(jian)設用(yong)地(di)的“終極規模”。上海商品住(zhu)宅面積（含保障(zhang)性住(zhu)房(fang)面積）的計(ji)劃(hua)供應量因此已持續兩年下(xia)降：2013年為(wei)1000公(gong)頃，2014年為(wei)550~750公(gong)頃，2015年則為(wei)400~600公(gong)頃。 

在(zai)土(tu)地(di)(di)供應量逐年減少態勢下，開(kai)發商拿地(di)(di)成本(ben)日益高企。該《辦法》的發布(bu)，將改變開(kai)發商拿地(di)(di)成本(ben)，使上海(hai)土(tu)地(di)(di)開(kai)發和城市發展進入(ru)新(xin)的階段(duan)。

業內(nei)人士錢生輝(hui)對《每日經濟新(xin)聞》記者指出，上海原有的(de)老舊工(gong)業和(he)舊式里弄，也將因為上述《辦法》找到新(xin)的(de)開發、改造(zao)途(tu)徑，避免了過(guo)往大拆大建的(de)做(zuo)法，提(ti)高了土地(di)使用(yong)效率(lv)。

上海中原(yuan)地產咨(zi)詢總監宋會雍認為(wei)，通(tong)過實施《辦法》，某些地塊完(wan)成歷史使(shi)命后，可以賦予其(qi)新(xin)的功能和價值。

錢生輝說，《辦法》將(jiang)改(gai)變開(kai)發商原有的粗放(fang)開(kai)發模式，更加精(jing)工(gong)細作(zuo)地建筑(zhu)每(mei)(mei)一棟房子。可(ke)以(yi)預期，未來上海(hai)的每(mei)(mei)一個街區、每(mei)(mei)一棟建筑(zhu)都將(jiang)是精(jing)工(gong)產品(pin)。

地價預期將下降

宋會雍認為，《辦法》將(jiang)緩解(jie)(jie)開發商對于土(tu)(tu)地(di)(di)(di)供應不足的(de)焦慮感(gan)，對地(di)(di)(di)價的(de)預期將(jiang)被調低，“此(ci)前土(tu)(tu)地(di)(di)(di)市(shi)場供求不均，開發商才有(you)投機囤地(di)(di)(di)的(de)念頭。”但在(zai)《辦法》實施后，開發商有(you)其(qi)他的(de)途徑獲取(qu)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)，那(nei)些(xie)(xie)存(cun)量的(de)其(qi)他性質土(tu)(tu)地(di)(di)(di)可以(yi)向商業(ye)和住宅用地(di)(di)(di)轉(zhuan)換，開發商可以(yi)通過獲取(qu)這(zhe)些(xie)(xie)存(cun)量土(tu)(tu)地(di)(di)(di)，來(lai)解(jie)(jie)決(jue)土(tu)(tu)地(di)(di)(di)儲備的(de)需求。這(zhe)使得土(tu)(tu)地(di)(di)(di)拍賣市(shi)場此(ci)前一度存(cun)在(zai)的(de)激烈競(jing)爭現象，可以(yi)因(yin)此(ci)得到有(you)效緩解(jie)(jie)。

新城控(kong)股(gu)副總裁歐(ou)陽(yang)捷向《每日經濟新聞》記者表示，《辦法》中落實(shi)改變(bian)用(yong)地性質的(de)方針，同時也解決(jue)了目(mu)前住宅用(yong)地供應不足的(de)問題。

五牛基金投資副總(zong)裁呂偉(wei)賓(bin)向(xiang)記者表示，原有工業用(yong)地、科(ke)研用(yong)地、舊城改造用(yong)地，未來(lai)都可以轉(zhuan)化(hua)為(wei)商(shang)業或住宅用(yong)地。

上(shang)海(hai)杜(du)躍平(ping)律師(shi)事務所主任律師(shi)杜(du)躍平(ping)稱，《辦法》實(shi)施后，上(shang)海(hai)的(de)舊城改造將(jiang)(jiang)由原來的(de)大拆大建(jian)，轉為局部(bu)動遷和改造。上(shang)海(hai)城市的(de)部(bu)分歷史(shi)建(jian)筑(zhu)，也(ye)將(jiang)(jiang)得到妥善保護，因此(ci)，《辦法》對保留上(shang)海(hai)的(de)歷史(shi)人文(wen)藝術，也(ye)有(you)非常大的(de)意義。