每(mei)經編輯(ji)｜每(mei)經記(ji)者 杜冉樂 發自成都(dou)     

◎每經記者 杜冉(ran)樂 發自成都

保險(xian)資(zi)金(jin)正(zheng)在大舉進入(ru)房地產行業，但是要(yao)想(xiang)從數萬億規模的保險(xian)資(zi)金(jin)里分一(yi)杯羹，卻并非易(yi)事。

《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者近日采訪發現，大房企尤其是年銷(xiao)售400億元以上的房企才(cai)更有(you)可(ke)能(neng)獲得險資青睞，中小房企只能(neng)“望洋興(xing)嘆”。

險(xian)資“可遇不可求(qiu)”

四川花好月(yue)圓(yuan)房地產董(dong)事(shi)長樊義波(bo)向記者表示，當前房企(qi)的最大問題就是(shi)缺錢(qian)。

在此(ci)背(bei)景下，恒大與中國(guo)人保(bao)合作，碧桂(gui)園(yuan)聯手平安的舉(ju)動(dong)，引(yin)來很多(duo)房地產人士(shi)艷羨的目(mu)光。

不過，并非(fei)所(suo)有房企都(dou)能入(ru)險(xian)資(zi)(zi)的(de)法(fa)眼，這得取決于企業(ye)的(de)投(tou)資(zi)(zi)回報率。

據地產金融界資深人士朱萬芬介紹，“泰康人壽(shou)的(de)融資成本在3%~4%，生命人壽(shou)也應該在3%左右。如(ru)果險(xian)資的(de)融資成本為3%，它進來后可(ke)能需(xu)要拿到6%、7%的(de)回報率。”

“其實更多時候，不是房(fang)企(qi)在找險資，而(er)是險資找到了房(fang)企(qi)，而(er)且一(yi)般都是以股(gu)權合作方(fang)式進行合作。這樣(yang)一(yi)來(lai)，房(fang)企(qi)解決了資金問題，險資找到了回報率更高的(de)投資渠道。”朱(zhu)萬(wan)芬(fen)表(biao)示。

去年(nian)8月(yue)，國(guo)務院發布《關于加快發展現代保(bao)險服務業(ye)的若干意見》，明確要拓展險資(zi)(zi)的服務功能，發揮(hui)長(chang)期投(tou)資(zi)(zi)優勢，鼓(gu)勵設(she)立不動產等專(zhuan)業(ye)保(bao)險資(zi)(zi)管機構，允許(xu)設(she)立夾(jia)層基(ji)金、并購基(ji)金、不動產基(ji)金等私募基(ji)金。

但對于(yu)多數(shu)房企(qi)來說(shuo)，與險資合作仍遙(yao)不(bu)可及。

“哪有那么多機會(hui)？保險公司本(ben)身比較少，只有大(da)(da)房企才(cai)能玩(wan)這些(xie)東(dong)西。”全(quan)國房地產商會(hui)理事、西南交大(da)(da)房地產金(jin)融(rong)總裁俱樂(le)部副會(hui)長李驍表示。

一家年銷(xiao)售額上百億元的上市(shi)房企投資部負責(ze)人(ren)向《每(mei)日經濟新聞》記者表示，“境外資金要的回報(bao)率比險資還(huan)低很多，我們都(dou)用(yong)不(bu)(bu)了，想(xiang)不(bu)(bu)想(xiang)用(yong)與能不(bu)(bu)能用(yong)是兩碼(ma)事，我們只能‘望洋興嘆’。”

“一些一線偏下(xia)、二線偏上(shang)的房企(qi)(qi)，他(ta)們年銷售(shou)額(e)在400億~500億元左右，土地拓展和(he)期間費用所需的資(zi)金(jin)量非常(chang)大，而開(kai)發(fa)貸(dai)和(he)信(xin)托融資(zi)成本(ben)較高，因此(ci)對(dui)險資(zi)的渴望(wang)度很大。”上(shang)述房企(qi)(qi)負責人表示。

多以(yi)股權合(he)作方式介(jie)入

那么(me)，險資與(yu)房(fang)企合作(zuo)，到底會以什么(me)形式介入？

朱萬芬(fen)介紹，房地產(chan)(chan)本身的金融屬性會越(yue)來越(yue)強，資產(chan)(chan)證(zheng)券化是大趨勢，險資往往會找一家優質的企業開(kai)展股權合(he)(he)作。像恒大與中國(guo)人保合(he)(he)作，碧(bi)桂園(yuan)聯手(shou)平安等(deng)基本上(shang)是從集團層面展開(kai)股權投資合(he)(he)作。

那么，險資又是如(ru)何(he)介入房地(di)產開發(fa)的呢？

朱萬芬(fen)介紹，每個企業(ye)的(de)(de)操作路徑不同，很多企業(ye)會從集團層(ceng)面(mian)(mian)的(de)(de)財務杠桿方面(mian)(mian)去平衡。如(ru)果(guo)雙方開(kai)展集團層(ceng)面(mian)(mian)股權合作，所融(rong)資金如(ru)何(he)落到項目(mu)上，這中間還有具(ju)體的(de)(de)約束(shu)條款。“險(xian)資一(yi)定(ding)要求項目(mu)風險(xian)可預測、可控制，還要保證(zheng)投資收益不會降低，險(xian)資也不是(shi)長期(qi)的(de)(de)入(ru)駐，一(yi)般(ban)三(san)五年就會退出。”朱萬芬(fen)說。

在(zai)她看(kan)來，目前土地價格逐年上升，年均漲幅不低(di)于(yu)5%，如果(guo)開發貸融資成(cheng)本持續在(zai)8%、9%的(de)高位，那(nei)么尋(xun)找一(yi)筆低(di)成(cheng)本資金，比如險資，將有利(li)于(yu)房企消化地價的(de)上漲，從而(er)使得(de)房企利(li)潤率維持在(zai)一(yi)個穩定(ding)水(shui)平。