每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記(ji)者 區家(jia)彥(yan) 發自(zi)廣州(zhou)    

◎每經記者(zhe) 區家(jia)彥(yan) 發(fa)自廣州

如今，越來越多(duo)的(de)(de)房(fang)(fang)企與保險公司(si)“在(zai)一起”，這一方面加大了(le)險資在(zai)房(fang)(fang)地產行業的(de)(de)話語權，同時(shi)也深刻改變著(zhu)房(fang)(fang)地產行業的(de)(de)既有格(ge)局。

那么，險(xian)資進(jin)入房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)，面臨哪些(xie)政策壁壘？它們對于合(he)作(zuo)房(fang)企的(de)選擇(ze)，又有著怎(zen)樣的(de)考慮？本期房(fang)產(chan)周刊將探(tan)討險(xian)資進(jin)入房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)的(de)各種(zhong)路徑(jing)及其對行(xing)業(ye)格(ge)局可能帶來的(de)改(gai)變。

去年3月，大部分房(fang)地(di)產開發(fa)商(shang)都在擔心(xin)一個問題：房(fang)地(di)產會不(bu)(bu)會被(bei)互聯(lian)網顛覆？時(shi)過一年，他(ta)們驚(jing)奇地(di)發(fa)現，真正威脅行(xing)業(ye)的(de)不(bu)(bu)是(shi)互聯(lian)網，而是(shi)來自金融業(ye)的(de)保險公司(si)。

4月(yue)24日，恒大地(di)產(chan)宣布(bu)與中國人(ren)民保險(xian)集團簽署(shu)戰(zhan)略合作協(xie)議，雙(shuang)方將在商業保險(xian)、養老產(chan)業、健康管(guan)理、互(hu)聯(lian)網資源共享(xiang)和(he)投融資等方面開展多層次戰(zhan)略合作。幾乎同時(shi)，一直善(shan)于資本運作的復星地(di)產(chan)也對外宣布(bu)，計劃(hua)利用保險(xian)的資金平臺投資房地(di)產(chan)。

在(zai)(zai)保險公(gong)司(si)大規模收購房(fang)(fang)地(di)產公(gong)司(si)股權的(de)同時，房(fang)(fang)地(di)產商也(ye)在(zai)(zai)打保險公(gong)司(si)的(de)主意。4月23日，綠地(di)宣布，在(zai)(zai)整體上市后，將建(jian)立以保險為核心、擁(yong)有多種金(jin)融牌照的(de)金(jin)融控股集團架構體系。

在(zai)此背景下，一(yi)(yi)些(xie)沒有保(bao)險(xian)資源的(de)中(zhong)小開(kai)發商開(kai)始擔(dan)心(xin)，一(yi)(yi)旦(dan)保(bao)險(xian)資金大(da)規模進(jin)入房地產(chan)業，他們面對大(da)房企的(de)競(jing)爭力將進(jin)一(yi)(yi)步(bu)受影響(xiang)。那么，事實是否真的(de)如此？

9萬億險資找出路

國際金融(rong)投資家聯合(he)會執行主席(xi)、經(jing)濟學家孫(sun)飛向《每(mei)日經(jing)濟新聞(wen)》記者表示(shi)，根據保(bao)(bao)險(xian)公司(si)的(de)運作模式，保(bao)(bao)費一旦流入(ru)保(bao)(bao)險(xian)企業(ye)，直(zhi)至保(bao)(bao)單到(dao)期才會被釋放出來。由于保(bao)(bao)費流入(ru)和(he)保(bao)(bao)單到(dao)期的(de)時間間隔往往很長(chang)，有些甚至長(chang)達幾十(shi)年，意味著保(bao)(bao)險(xian)公司(si)手上(shang)長(chang)期擁有巨額(e)的(de)沉淀資金，這些資金需(xu)要尋找投資出路。

保(bao)險(xian)公司到底多(duo)有錢？保(bao)險(xian)行業去年全年保(bao)費收入突破2萬億(yi)元(yuan)，行業總資(zi)產已突破10萬億(yi)元(yuan)。截至2014年末，保(bao)險(xian)資(zi)金運(yun)用(yong)余額(e)高達9.3萬億(yi)元(yuan)。

但與“錢多為(wei)患”相對應的(de)(de)(de)是，保(bao)(bao)險(xian)資(zi)(zi)金普遍存(cun)在(zai)(zai)投(tou)資(zi)(zi)回報率低的(de)(de)(de)問題。過(guo)去(qu)數年，中(zhong)國(guo)(guo)平安(an)、中(zhong)國(guo)(guo)人(ren)壽、中(zhong)國(guo)(guo)太保(bao)(bao)、新華(hua)保(bao)(bao)險(xian)四大(da)保(bao)(bao)險(xian)公司(si)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)收(shou)益率均(jun)在(zai)(zai)5%左右浮(fu)動，即便在(zai)(zai)去(qu)年A股大(da)漲的(de)(de)(de)情況下(xia)，四大(da)保(bao)(bao)險(xian)公司(si)的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)收(shou)益率也不過(guo)在(zai)(zai)5.1%~6.1%。“過(guo)去(qu)數年，由(you)于保(bao)(bao)險(xian)資(zi)(zi)金投(tou)資(zi)(zi)渠道的(de)(de)(de)限制(zhi)，以及A股的(de)(de)(de)長期低迷，迫使保(bao)(bao)險(xian)公司(si)將絕(jue)大(da)部(bu)分(fen)可(ke)投(tou)資(zi)(zi)資(zi)(zi)產都(dou)投(tou)到銀行存(cun)款、長期國(guo)(guo)債、企業債等固定收(shou)益類資(zi)(zi)產中(zhong)”，孫飛告訴記者，隨(sui)著我(wo)國(guo)(guo)利率進(jin)入(ru)下(xia)行通道，固定收(shou)益類資(zi)(zi)產回報率下(xia)滑，這意味著保(bao)(bao)險(xian)公司(si)將面臨(lin)更嚴峻的(de)(de)(de)投(tou)資(zi)(zi)收(shou)益壓力。

在以往房地(di)(di)產(chan)突(tu)飛猛進的(de)日子里，險資(zi)(zi)進入房地(di)(di)產(chan)受到政(zheng)策嚴格監管。在此(ci)背景下，多(duo)數保險公司(si)都是打著(zhu)“自用(yong)”的(de)旗號收購(gou)城(cheng)市核心區的(de)商業、寫(xie)字樓用(yong)于投資(zi)(zi)，不動(dong)產(chan)投資(zi)(zi)在險企的(de)資(zi)(zi)產(chan)占比非常低。以中國平安為(wei)例，截(jie)至去年末，投資(zi)(zi)性物業在公司(si)總(zong)投資(zi)(zi)資(zi)(zi)產(chan)中的(de)占比僅為(wei)1.4%。

直至去(qu)年(nian)5月，保監(jian)會開始實施新的(de)《保險(xian)(xian)資(zi)(zi)金運用管(guan)理(li)暫行辦法》，理(li)論(lun)上保險(xian)(xian)資(zi)(zi)金投(tou)資(zi)(zi)不動產(chan)的(de)比例提高至30%，險(xian)(xian)企在房(fang)地產(chan)領域的(de)投(tou)資(zi)(zi)才獲得(de)松綁。

“在我國(guo)，高收益資(zi)產配置(zhi)主要為股票與房(fang)地(di)(di)產，A股的特征是牛短熊長且波(bo)動(dong)性(xing)大，而房(fang)地(di)(di)產在過(guo)去十年基本(ben)處于穩定(ding)發展狀態，更適(shi)合保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)(jin)對風險(xian)控(kong)制與波(bo)動(dong)性(xing)的要求”，孫飛說，房(fang)地(di)(di)產作為資(zi)金(jin)(jin)密(mi)集型(xing)行業，本(ben)身也有對低(di)成(cheng)本(ben)資(zi)金(jin)(jin)的渴求，因此兩(liang)者可(ke)謂一(yi)拍即合，險(xian)資(zi)加大房(fang)地(di)(di)產配置(zhi)已經成(cheng)為不可(ke)扭轉的趨勢(shi)。

進入樓市的三大途徑

盡管(guan)國家逐步放開(kai)險(xian)資(zi)(zi)在房地產(chan)領域的投(tou)資(zi)(zi)限制，但根據(ju)《保(bao)險(xian)資(zi)(zi)金運用(yong)管(guan)理暫行辦法》與(yu)《保(bao)險(xian)資(zi)(zi)金投(tou)資(zi)(zi)不動(dong)產(chan)暫行辦法》的規(gui)定，保(bao)險(xian)公司不得(de)直接從事房地產(chan)開(kai)發(fa)建設，不得(de)投(tou)資(zi)(zi)開(kai)發(fa)或者銷售商業住宅，這意味著險(xian)資(zi)(zi)更多(duo)是以投(tou)資(zi)(zi)者的角(jiao)色分(fen)享房地產(chan)的利潤。

孫(sun)飛告訴《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，目前險資(zi)進軍房地產主(zhu)要有(you)三種途徑：一，直(zhi)接投資(zi)上(shang)市房企(qi)(qi)的(de)股(gu)權；二(er)，收購整棟商(shang)業(ye)物業(ye)獲(huo)取(qu)租金回報；三，通過債權、股(gu)權投資(zi)的(de)方式介入房地產開(kai)發(fa)。“從去(qu)年(nian)股(gu)市處于(yu)底部(bu)時(shi)開(kai)始，部(bu)分保(bao)險機構(gou)已經在趁機吸納上(shang)市房企(qi)(qi)的(de)股(gu)權”，孫(sun)飛告訴記(ji)者(zhe)，大(da)型上(shang)市房企(qi)(qi)的(de)經營安全度很(hen)高，但多年(nian)的(de)大(da)熊市讓其股(gu)價遠(yuan)(yuan)低于(yu)賬面價值(zhi)，收購股(gu)權比(bi)直(zhi)接購買物業(ye)更(geng)劃算(suan)，加(jia)上(shang)股(gu)票的(de)流動性遠(yuan)(yuan)高于(yu)不動產，這也是(shi)金地集(ji)團(tuan)、金融(rong)街(jie)、碧桂園等地產股(gu)頻頻獲(huo)得險資(zi)青(qing)睞的(de)主(zhu)要原因(yin)。

以中(zhong)國平安入股(gu)碧(bi)桂園(yuan)的增發(fa)價計算，碧(bi)桂園(yuan)的凈資產回報(bao)率(lv)超(chao)過18%，稅前股(gu)息率(lv)已經高達6.6%，超(chao)過中(zhong)國平安去(qu)年5.3%的凈投(tou)資收益率(lv)，單是財(cai)務投(tou)資已經擁有可觀的收益。

與此同時，隨著保監會提高了保險資(zi)(zi)金(jin)(jin)投(tou)資(zi)(zi)不動產(chan)的上(shang)(shang)限比例，險企購置商用物業以獲取(qu)穩定租金(jin)(jin)回報的情況(kuang)也(ye)在(zai)增加(jia)。以中(zhong)(zhong)國平安(an)為(wei)例，公(gong)司在(zai)去(qu)(qu)年(nian)年(nian)中(zhong)(zhong)斥資(zi)(zi)44億元收購上(shang)(shang)海綠(lv)地中(zhong)(zhong)心(xin)二期的兩棟(dong)辦公(gong)樓(lou)(lou)，成為(wei)去(qu)(qu)年(nian)上(shang)(shang)海寫字樓(lou)(lou)市場成交金(jin)(jin)額最大(da)的大(da)宗交易之一。截至去(qu)(qu)年(nian)末，中(zhong)(zhong)國平安(an)的投(tou)資(zi)(zi)性房地產(chan)物業公(gong)允價值(zhi)達到323.6億元，租金(jin)(jin)收入為(wei)14.11億元。

在(zai)海外(wai)房地產(chan)市場，根據(ju)倫敦(dun)房地產(chan)顧問公司萊坊的統計數據(ju)，去年國內三家大型保(bao)險(xian)公司共斥資150億(yi)美元在(zai)海外(wai)購置商用物業，投資金額環比(bi)增幅超(chao)三倍。安(an)邦保(bao)險(xian)于去年末以19.5億(yi)美元收購紐約華爾(er)道(dao)夫酒店大樓，更是刷新美國單(dan)個(ge)酒店成交價格最(zui)高紀(ji)錄。

世(shi)邦魏理仕研(yan)究部中國區主管陳仲偉告(gao)訴(su)記者，保(bao)險機構熱(re)衷于收(shou)(shou)購(gou)營運成熟、租(zu)約較(jiao)長(chang)的(de)商用物業，以(yi)達(da)到(dao)和保(bao)險資金到(dao)期(qi)兌(dui)付的(de)現金流形成匹配。但他們(men)對租(zu)金回報率的(de)要(yao)(yao)求(qiu)至少要(yao)(yao)達(da)到(dao)7%，國內能提供(gong)這(zhe)么高租(zu)金回報率的(de)物業并不多，這(zhe)也(ye)是保(bao)險公司頻頻在海外(wai)市場(chang)展開(kai)大宗收(shou)(shou)購(gou)的(de)主要(yao)(yao)原因。

孫飛向記者(zhe)表示，不少保險機構通過(guo)資管(guan)計劃、信托甚至(zhi)設(she)立子公司的(de)方式(shi)(shi)“繞道”介入房(fang)地產項目開(kai)發層面(mian)，保險資金大多(duo)是以債權(quan)或者(zhe)“明(ming)股實債”的(de)方式(shi)(shi)與項目合作，從而獲取遠高于普通固定收益類產品的(de)回(hui)報率。

近(jin)年來，以平安不動產為代表的企(qi)業更是以股權投(tou)資(zi)者的角色介(jie)入(ru)拿(na)地(di)環節，然后引(yin)入(ru)開發商進行后期開發建設。截至(zhi)2014年8月，平安不動產的資(zi)產管理規(gui)模接(jie)近(jin)500億(yi)元。

險資帶來更多新玩法

險(xian)資的(de)(de)大舉進入(ru)，會否對(dui)房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)帶來(lai)顛覆(fu)性(xing)影響，無疑是(shi)所有(you)房(fang)企巨頭都關心的(de)(de)問(wen)題(ti)。但在(zai)新城控股高級副總裁歐(ou)陽捷看(kan)來(lai)，險(xian)資作(zuo)為(wei)財(cai)務投資者(zhe)，它與房(fang)企之間的(de)(de)關系(xi)更(geng)像是(shi)合作(zuo)而(er)非競爭。險(xian)資的(de)(de)進入(ru)有(you)利于推動房(fang)地產行(xing)業(ye)(ye)的(de)(de)金(jin)融化(hua)進程，并帶來(lai)更(geng)多(duo)新的(de)(de)玩法。“對(dui)于房(fang)企而(er)言，在(zai)行(xing)業(ye)(ye)利潤不斷下滑(hua)的(de)(de)大背(bei)景(jing)下，融資成本的(de)(de)高低已經(jing)成為(wei)決勝(sheng)的(de)(de)關鍵；對(dui)于險(xian)資而(er)言，在(zai)白銀時(shi)代，龍頭房(fang)企的(de)(de)安全性(xing)也更(geng)高，更(geng)能滿足保險(xian)公司對(dui)于穩(wen)定收益的(de)(de)需求，所以在(zai)龍頭房(fang)企與保險(xian)公司頻頻結(jie)盟的(de)(de)背(bei)后，是(shi)雙方在(zai)直接融資層面(mian)存在(zai)的(de)(de)合作(zuo)需求”，歐(ou)陽捷說(shuo)。

根據歐陽(yang)捷的預計，在傳統(tong)投(tou)融(rong)(rong)資領域，險資與(yu)房企(qi)會在優先股、企(qi)業債、信托等(deng)領域展開合作。像中國平安的陸金(jin)所等(deng)互(hu)聯(lian)網(wang)金(jin)融(rong)(rong)平臺還能為房企(qi)提供P2P或者(zhe)眾籌等(deng)新的融(rong)(rong)資模式。

在(zai)(zai)孫飛看來(lai)，保(bao)險(xian)機構的進入有(you)(you)利于推動房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)向輕資產(chan)轉型。“比(bi)如(ru)說在(zai)(zai)項目開發過程(cheng)中，平安(an)不動產(chan)擔(dan)當資金與(yu)土地提供(gong)方的角(jiao)色，碧桂(gui)園(yuan)則負責開發與(yu)銷售(shou)(shou)，這改(gai)變了房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)以往全產(chan)業鏈(lian)‘通吃(chi)’的重(zhong)資產(chan)模(mo)式。對于商(shang)業地產(chan)開發商(shang)而言(yan)，在(zai)(zai)REITs（房(fang)(fang)地產(chan)信托(tuo)基(ji)金）仍未放開的情況下，房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)可以將經營成熟的商(shang)用物業出(chu)售(shou)(shou)予保(bao)險(xian)機構，這為房(fang)(fang)企(qi)(qi)(qi)投資持有(you)(you)型物業提供(gong)了一條(tiao)新(xin)的資金退(tui)出(chu)路(lu)徑。

近年來(lai)，包括綠地(di)、復星(xing)、珠江投資(zi)等(deng)房企都(dou)試圖通過自建(jian)或(huo)參股保險公(gong)司(si)的(de)方式，尋求低成(cheng)本的(de)融資(zi)渠(qu)道。復星(xing)集團董事長郭廣昌日前(qian)宣布了(le)復星(xing)地(di)產的(de)“保險+”新戰(zhan)略，要把(ba)保險思(si)維融入復星(xing)地(di)產的(de)未來(lai)布局中。

但孫飛認(ren)為(wei)，近年(nian)來，國內監(jian)(jian)管(guan)部門一直在嚴(yan)控少(shao)數控股股東將保(bao)(bao)險公(gong)司(si)作為(wei)融(rong)資平臺套取(qu)保(bao)(bao)險資金的現(xian)象，保(bao)(bao)險公(gong)司(si)對于股東的融(rong)資也(ye)屬于關聯交易，受到保(bao)(bao)監(jian)(jian)會的嚴(yan)密監(jian)(jian)管(guan)。如復星并購的境外保(bao)(bao)險公(gong)司(si)投資區域就受到嚴(yan)格(ge)限(xian)制(zhi)，那么，如何在合(he)規的情況下(xia)利用(yong)低(di)成(cheng)本(ben)的保(bao)(bao)險資金，是房(fang)企共同(tong)面對的難(nan)題。

《《《

政策解讀

涉足(zu)房(fang)地產開發(fa)險資(zi)需繞道(dao)

◎每經記者 白亞靜 楊羚強 發自上海

保(bao)險資金的成本很低，但開發商(shang)想利用保(bao)險資金大(da)(da)規模開發，難(nan)度卻很大(da)(da)。

根據(ju)保(bao)(bao)監會的有關規定，保(bao)(bao)險資(zi)金(jin)(jin)不(bu)能直(zhi)接(jie)開發房地產(chan)(chan)。在這樣的背景(jing)下，房地產(chan)(chan)企業如果要用(yong)保(bao)(bao)險資(zi)金(jin)(jin)開發房地產(chan)(chan)項目，需要通過投(tou)資(zi)金(jin)(jin)融(rong)產(chan)(chan)品、項目公(gong)司股權或(huo)債權等方式“繞道”進入。

成本優勢有限

險(xian)資的融資成本并沒有(you)外界認為(wei)的那么低。以平安產(chan)險(xian)為(wei)例，截至2014年(nian)12月31日，平安產(chan)險(xian)保費收入1428.57億(yi)元，綜合成本率為(wei)95.3%。

資(zi)深(shen)財(cai)(cai)經評論員(yuan)黃(huang)立(li)沖表(biao)示，險資(zi)的(de)融資(zi)成本只是賬面(mian)低，在現有財(cai)(cai)務指標(biao)的(de)規則下，因為很多保(bao)險公司(si)都將保(bao)費的(de)營銷費用算作(zuo)支出(chu)，而沒(mei)有算作(zuo)融資(zi)成本。

他認為，由于承諾了(le)一定收益的(de)未來回報(bao)，而險資(zi)投資(zi)中很(hen)大一部分均(jun)是低收益的(de)存款，所以保險公司(si)的(de)投資(zi)壓力最大。如果市(shi)場放開，它們將(jiang)迫切希望進入高(gao)回報(bao)項(xiang)目，偏愛不動產投資(zi)。

數據顯示，2014年平(ping)安集團的(de)保(bao)險(xian)資(zi)金(jin)投(tou)資(zi)組合總投(tou)資(zi)收益為637.29億元，收益率(lv)(lv)為5.1%。考(kao)慮到(dao)保(bao)險(xian)公(gong)司的(de)營銷(xiao)成(cheng)本(ben)，上述收益率(lv)(lv)很可能和部分大(da)型地產商的(de)有(you)息(xi)融資(zi)成(cheng)本(ben)接近。綠地方面就(jiu)表(biao)示，去(qu)年公(gong)司的(de)所(suo)有(you)有(you)息(xi)負債(zhai)平(ping)均成(cheng)本(ben)在(zai)6.3%左右。

在較(jiao)高(gao)的融資成本壓力下，很多(duo)險資熱(re)衷于不動產(chan)投資以獲(huo)取(qu)穩定高(gao)回報。

政策有禁區

近幾年，政策層面上(shang)也對(dui)險資(zi)投資(zi)不動產開始放松。

按照(zhao)去年5月開始實施新的(de)(de)《保險(xian)資(zi)(zi)金運用(yong)管理暫行辦法》，險(xian)資(zi)(zi)投(tou)資(zi)(zi)不動產類資(zi)(zi)產的(de)(de)賬面余(yu)額，合計(ji)不高于該公司上季度(du)末總(zong)資(zi)(zi)產額度(du)的(de)(de)30%。

不過，要(yao)想(xiang)通過保險資(zi)金解決一部分房(fang)地產開發的融資(zi)需要(yao)，仍然有(you)很(hen)大難度。

保監會2010年9月發(fa)布的(de)《保險(xian)資金投資股權(quan)暫(zan)行(xing)辦法》和(he)《保險(xian)資金投資不(bu)動(dong)(dong)產(chan)暫(zan)行(xing)辦法》規定，保險(xian)資金采用債權(quan)、股權(quan)或(huo)者物權(quan)方(fang)式(shi)投資的(de)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)，僅限于商(shang)業(ye)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)、辦公不(bu)動(dong)(dong)產(chan)，以及與(yu)保險(xian)業(ye)務(wu)(wu)相關的(de)養老(lao)、醫療(liao)、汽車服務(wu)(wu)等不(bu)動(dong)(dong)產(chan)及自用性不(bu)動(dong)(dong)產(chan)。不(bu)得變(bian)相炒地(di)賣地(di)，不(bu)得利用投資養老(lao)和(he)自用性不(bu)動(dong)(dong)產(chan)（項目公司(si)）的(de)名(ming)義，以商(shang)業(ye)房地(di)產(chan)的(de)方(fang)式(shi)開發(fa)和(he)銷售住宅。

投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)單(dan)一(yi)不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)計劃的賬面余額，不(bu)高于該(gai)計劃發(fa)行(xing)規模(mo)的50%，投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)其他不(bu)動產(chan)(chan)(chan)(chan)相(xiang)關(guan)金(jin)融產(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)的，不(bu)高于發(fa)行(xing)規模(mo)的20%。此外，禁止投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)開發(fa)或者銷售商業住宅(zhai)；禁止直(zhi)接(jie)從(cong)事房地產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)建設（包(bao)括一(yi)級土地開發(fa)）；禁止投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)設立房地產(chan)(chan)(chan)(chan)開發(fa)公(gong)司，或者投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)未上市房地產(chan)(chan)(chan)(chan)企業股(gu)權（項目公(gong)司除外），或者以(yi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)(zi)股(gu)票(piao)方式控股(gu)房地產(chan)(chan)(chan)(chan)企業。

仍有變通方法

雖然政策嚴格限制保險資(zi)金流向房(fang)地產開發，但(dan)五(wu)牛基金投(tou)資(zi)副總裁呂偉賓告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，保險資(zi)金還是(shi)可(ke)以通過(guo)信托(tuo)、資(zi)管計劃等通道業務“繞(rao)道”進入。

在廣深(shen)等地(di)的(de)拍(pai)地(di)現(xian)場，時常能看見深(shen)圳聯新投(tou)資(zi)(zi)管理有(you)限(xian)公(gong)司的(de)身影，這是平(ping)安(an)旗(qi)下的(de)一(yi)家子公(gong)司。去年，該公(gong)司投(tou)資(zi)(zi)了招商地(di)產的(de)南(nan)京項目，平(ping)安(an)通過(guo)增(zeng)資(zi)(zi)入股項目公(gong)司并提(ti)供股東貸款的(de)方(fang)式，合法享(xiang)有(you)房地(di)產開(kai)發權益。

黃立沖稱，險(xian)資可以通(tong)過保險(xian)公司(si)背書、架設有限合伙等一系列合法(fa)操(cao)作，撬動房地產項(xiang)目。

但在這些項目(mu)中，平(ping)安(an)不能操盤，只作財務投資。比如，今(jin)年1月(yue)，華潤、首(shou)開(kai)(kai)、平(ping)安(an)聯合(he)體以(yi)86.25億元(yuan)拿下北京豐臺(tai)區(qu)白盆窯(yao)地塊后，首(shou)開(kai)(kai)董(dong)事(shi)會秘(mi)書王(wang)怡表示(shi)，該項目(mu)將(jiang)由華潤、首(shou)開(kai)(kai)主導，平(ping)安(an)只是同股同權(quan)益。

從(cong)金(jin)融產品(pin)過渡也是險(xian)資進入地產開(kai)發(fa)項目的途徑之一。

仍(reng)以平(ping)安(an)為例，旗下(xia)(xia)陸(lu)金所(suo)就是(shi)平(ping)安(an)間接投資房地產的一個平(ping)臺。上(shang)海錦天(tian)城律師事務所(suo)高級合伙人吳衛明撰文(wen)稱，陸(lu)金所(suo)彩虹(hong)系列的部分產品，被包(bao)裝(zhuang)成(cheng)了(le)債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)分拆(chai)轉(zhuan)讓，最終目(mu)的就是(shi)向社會融資。在這(zhe)種模式下(xia)(xia)，可由平(ping)安(an)集團下(xia)(xia)屬的兩家公司(si)進(jin)行對手(shou)交易，通過平(ping)安(an)銀(yin)行的委托貸(dai)款(kuan)，形成(cheng)合法債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)。然(ran)后，債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)人將債(zhai)(zhai)(zhai)權(quan)在陸(lu)金所(suo)分拆(chai)轉(zhuan)讓給投資人，如“彩虹(hong)-盛(sheng)銘(ming)81A號”產品。

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案例1

平安大(da)舉投資房(fang)地產背后：撬動更多金(jin)融(rong)業務

◎每經記(ji)者 白亞靜 發自深圳

相比開發(fa)商(shang)(shang)大規模收(shou)購(gou)保(bao)險公司，業(ye)內更關注的(de)是保(bao)險公司對開發(fa)商(shang)(shang)的(de)參股(gu)。

4月(yue)1日，碧桂園通(tong)過向中國平安發售新股的(de)方式，引入后(hou)者成為公司第二大股東。而在(zai)此前，平安還參(can)與了(le)海外(wai)項目的(de)投資和收購，那么類似平安這樣的(de)保(bao)險企業會(hui)(hui)不會(hui)(hui)通(tong)過涉(she)足房地產，顛覆目前已經存在(zai)的(de)房地產行業格局？

馬明哲的“算盤”

4月27日，北京在(zai)“3.30”樓(lou)市(shi)新(xin)政后首次拍(pai)地，競買(mai)情況并沒有預期的(de)火(huo)爆(bao)。

其中，被規(gui)劃為商業金融性質的(de)麗澤(ze)地塊以起始價50.4億元成交，唯一一次(ci)報(bao)價的(de)是(shi)深圳平(ping)(ping)安旗下的(de)深圳市(shi)平(ping)(ping)軒投資管理有限公司。

不只是拍地，平安近期的(de)一系列動作，都難免會讓人以為平安系掌門(men)人馬明哲將(jiang)大舉進入房地產。

但(dan)對于從核心業務(wu)保(bao)險起家(jia)的(de)金融帝國平(ping)安來說(shuo)，其(qi)首要(yao)任(ren)務(wu)是(shi)(shi)為險資找(zhao)投資方向(xiang)，其(qi)次或(huo)者(zhe)說(shuo)更為關(guan)鍵的(de)是(shi)(shi)協(xie)調內部多項(xiang)金融業務(wu)，現在看(kan)來，這個落(luo)腳點或(huo)許是(shi)(shi)互聯(lian)網(wang)金融。而平(ping)安在地產領域一系列的(de)投資舉動不過是(shi)(shi)為互聯(lian)網(wang)金融搭建線下場(chang)景。

一(yi)位(wei)平安內部人士向《每日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示(shi)，馬明哲多次在內部會議上提(ti)到“金(jin)融(rong)(rong)互(hu)聯(lian)網”和“互(hu)聯(lian)網金(jin)融(rong)(rong)”的區別，表(biao)示(shi)要做社交(jiao)金(jin)融(rong)(rong)、互(hu)聯(lian)網金(jin)融(rong)(rong)。

在馬明哲(zhe)看(kan)來，金融互聯(lian)網的邏輯是從“金融”到“服務(wu)”再到“產業市場”，而互聯(lian)網金融是由“體驗”到“產業、市場”再到“金融”。兩者截(jie)然不同，前者只是被動地找客戶(hu)，而后(hou)者可以構建市場，將(jiang)客戶(hu)在平安構建的不同金融產品(pin)中流轉。

早(zao)年(nian)，平安曾多(duo)次表示，自(zi)己(ji)的目標是(shi)成(cheng)為中國領先的個(ge)(ge)人(ren)金融服(fu)務提(ti)供商，即為一(yi)(yi)個(ge)(ge)客戶(hu)提(ti)供一(yi)(yi)個(ge)(ge)賬戶(hu)、多(duo)個(ge)(ge)產品的一(yi)(yi)站式服(fu)務。當時，馬(ma)明(ming)哲成(cheng)功把保(bao)險客戶(hu)遷徙(xi)到平安旗下的銀行、資產管(guan)理、財富(fu)管(guan)理等業務。

如今，馬哲明(ming)則是通過(guo)陸金(jin)所、平(ping)安好房、平(ping)安好車、萬里(li)通等垂直平(ping)臺，為其金(jin)融帝國(guo)里(li)的(de)客戶(hu)構(gou)建起醫食住行(xing)玩等多個線下(xia)生(sheng)活場(chang)景。在互聯網金(jin)融中，平(ping)安的(de)同一(yi)客戶(hu)在不同產(chan)品中的(de)遷徙越來越快速、便捷。

馬明哲的(de)野(ye)心是，在衣食住(zhu)行玩幾大場(chang)景之間實現無縫鏈接(jie)，而支撐這一戰(zhan)略的(de)是四大市(shi)(shi)場(chang)，房(fang)產金融市(shi)(shi)場(chang)只(zhi)是其中之一。

為何選擇碧桂園

與(yu)碧桂園合(he)作(zuo)，正(zheng)是平安搭建線下場景的杰作(zuo)之一。

4月1日，平(ping)安斥資(zi)約63億港元(yuan)持(chi)股9.9%，成為(wei)碧桂園(yuan)(yuan)第二(er)大股東(dong)。當日，碧桂園(yuan)(yuan)新聞發言(yan)人稱，引(yin)入平(ping)安有助于優化碧桂園(yuan)(yuan)股東(dong)結構，拓寬融資(zi)渠道，雙方將結成緊(jin)密(mi)的戰略同盟(meng)，以(yi)中國(guo)城鎮化和(he)社區需(xu)求為(wei)基礎，在社區金融領域展開全面(mian)合作。

上(shang)述(shu)平安(an)內部人士告訴記(ji)者，吸引馬(ma)明哲(zhe)投資碧(bi)桂(gui)園的(de)原(yuan)因(yin)，正(zheng)是最(zui)后一點，碧(bi)桂(gui)園在三四線(xian)城市有很多項目，平安(an)可以在這些項目的(de)基(ji)礎上(shang)提(ti)供(gong)社(she)區服務，進而搭建線(xian)下場(chang)景(jing)，提(ti)供(gong)社(she)區金(jin)融服務。

4月13日，綠地(di)集團發布其首款互聯網地(di)產金融產品“綠地(di)地(di)產寶”。據了解，該(gai)產品旨在為個人投資(zi)者提供(gong)(gong)理財投資(zi)服(fu)務(wu)，以及為中(zhong)(zhong)小房企提供(gong)(gong)資(zi)金解決(jue)方案，平(ping)安(an)旗(qi)下(xia)的陸金所也(ye)參與其中(zhong)(zhong)。

上述平安內(nei)部人士稱，嚴格來說，陸金所并不屬于(yu)房(fang)產(chan)金融平臺(tai)，它有著(zhu)比P2P或房(fang)產(chan)金融平臺(tai)更重要的位置，可以(yi)被視作(zuo)平安集團內(nei)部資源整合的利器。

除此之外(wai)，馬明(ming)(ming)哲在(zai)地(di)(di)產圈的(de)動(dong)作還包括(kuo)設(she)立平(ping)安不動(dong)產投資、平(ping)安好(hao)房(fang)，與前者相比，房(fang)地(di)(di)產電商性質的(de)平(ping)安好(hao)房(fang)網(wang)有更(geng)明(ming)(ming)顯的(de)互聯網(wang)金融色彩。

目前(qian)，平安好房(fang)相繼推出了“好房(fang)寶”、“好房(fang)貸”等(deng)互(hu)聯網(wang)金融(rong)(rong)產(chan)(chan)品，業務涉(she)及(ji)“好房(fang)金融(rong)(rong)”、二手(shou)房(fang)買賣(mai)、租房(fang)、房(fang)產(chan)(chan)眾籌、管(guan)家服(fu)務，涵(han)蓋地產(chan)(chan)領(ling)域的(de)諸(zhu)多方面，正在打造O2O模式的(de)“房(fang)地產(chan)(chan)金融(rong)(rong)”閉(bi)環生態(tai)圈。

平(ping)安好房CEO莊諾在接受(shou)媒體(ti)采訪時表示(shi)，平(ping)安好房的(de)互(hu)聯(lian)網屬性強，因而獲得馬(ma)明哲(zhe)關(guan)于拋開編制、預(yu)算快速發展的(de)首(shou)肯(ken)。

馬(ma)明(ming)哲曾公開(kai)稱(cheng)，騰(teng)訊(xun)從社(she)交通訊(xun)、游戲開(kai)始進入各(ge)行各(ge)業，再(zai)到(dao)金(jin)融；阿里從電(dian)商開(kai)始進入各(ge)行各(ge)業，再(zai)到(dao)金(jin)融；平安(an)則要(yao)從現實的生活金(jin)融開(kai)始，最后定位(wei)到(dao)社(she)交金(jin)融。

截至(zhi)目前，平安已完成在商業、住(zhu)宅、養老、房地產電商、P2P平臺的(de)布局。

不動產投資占比不高

事(shi)實上(shang)，平安(an)對投(tou)資(zi)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)并(bing)不(bu)太感冒。雖然保監會在去年修(xiu)改了保險企業投(tou)資(zi)不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)的上(shang)限，允許最高達到總資(zi)產(chan)(chan)的30%，但平安(an)在不(bu)動(dong)(dong)產(chan)(chan)領域的投(tou)資(zi)比(bi)例(li)并(bing)不(bu)高。

截(jie)至(zhi)2014年末，投資(zi)性(xing)物(wu)業僅占(zhan)平安全部險資(zi)投資(zi)的1.4%，約為203.01億(yi)元，相較2013年203.49億(yi)元、1.7%的占(zhan)比，反而有所下降。

在這些項(xiang)目中(zhong)，商業項(xiang)目多集中(zhong)在一二線(xian)城市的核心區域，如深圳平安金融(rong)(rong)中(zhong)心大廈、廣州金融(rong)(rong)城等。

高力國(guo)際研究及咨詢部(bu)董(dong)事陳厚橋表示，險資(zi)同樣(yang)有投(tou)(tou)資(zi)回報率考核，在(zai)諸(zhu)多(duo)投(tou)(tou)資(zi)中(zhong)，核心地(di)段(duan)商業地(di)產(chan)保值(zhi)能力強，經營不復雜，所以更受險資(zi)偏愛。

但相比互聯網(wang)金融，馬明哲的(de)不(bu)(bu)動產投資更傾向于財務(wu)投資，或許正是(shi)因此，他(ta)在2015年新年致辭(ci)中(zhong)，對平安不(bu)(bu)動產只(zhi)有(you)寥(liao)(liao)寥(liao)(liao)數語。

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案例2

險資鐘情大(da)型房企 中小開發商望洋(yang)興嘆

◎每經記者(zhe) 杜冉(ran)樂 發自成都

保(bao)險資(zi)金(jin)正在(zai)大(da)舉進入房地(di)產行業，但(dan)是(shi)要想從數萬(wan)億(yi)規模的(de)保(bao)險資(zi)金(jin)里分(fen)一杯羹，卻并非易事(shi)。

《每日(ri)(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)近日(ri)(ri)采(cai)訪(fang)發現，大房企(qi)尤其(qi)是年銷售(shou)400億元以上(shang)的(de)房企(qi)才更有可能獲得險資青(qing)睞，中小房企(qi)只能“望洋興嘆”。

險(xian)資“可(ke)(ke)遇不(bu)可(ke)(ke)求”

四川花好月圓房地產董事長樊義(yi)波向記者(zhe)表(biao)示，當(dang)前房企的最大(da)問題就是缺錢。

在此背景(jing)下，恒大與(yu)中國(guo)人(ren)保合(he)作(zuo)，碧桂園聯手平安的(de)舉動，引來很(hen)多房地產人(ren)士艷羨(xian)的(de)目光。

不過，并非(fei)所(suo)有房(fang)企都能入險資的(de)法眼，這(zhe)得取決于(yu)企業的(de)投資回報率。

據地產金(jin)融(rong)界資(zi)(zi)深人(ren)(ren)士朱萬芬介紹，“泰(tai)康人(ren)(ren)壽(shou)的(de)融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本在3%~4%，生(sheng)命(ming)人(ren)(ren)壽(shou)也(ye)應該在3%左(zuo)右。如果險資(zi)(zi)的(de)融(rong)資(zi)(zi)成(cheng)本為3%，它進來后(hou)可能需(xu)要(yao)拿到(dao)6%、7%的(de)回(hui)報率(lv)。”

“其實(shi)更多時候，不(bu)是房(fang)企(qi)在找(zhao)(zhao)險(xian)資(zi)(zi)(zi)，而是險(xian)資(zi)(zi)(zi)找(zhao)(zhao)到了(le)房(fang)企(qi)，而且(qie)一般都是以股(gu)權合(he)作(zuo)方式(shi)進行(xing)合(he)作(zuo)。這樣一來，房(fang)企(qi)解(jie)決了(le)資(zi)(zi)(zi)金問題，險(xian)資(zi)(zi)(zi)找(zhao)(zhao)到了(le)回報率更高的投資(zi)(zi)(zi)渠道。”朱萬(wan)芬表示。

去年8月(yue)，國務院發(fa)(fa)布《關于加快發(fa)(fa)展現代保險服務業的若(ruo)干意(yi)見(jian)》，明確要(yao)拓(tuo)展險資(zi)的服務功能(neng)，發(fa)(fa)揮長期投資(zi)優(you)勢，鼓勵設立不(bu)動產等(deng)專業保險資(zi)管機(ji)構，允許設立夾層基(ji)金(jin)、并購(gou)基(ji)金(jin)、不(bu)動產基(ji)金(jin)等(deng)私募基(ji)金(jin)。

但對于多數房企來(lai)說，與險資合作(zuo)仍遙不(bu)可(ke)及。

“哪有(you)那么多機會(hui)？保(bao)險公司本身比(bi)較少，只有(you)大房企才(cai)能玩(wan)這(zhe)些東西。”全(quan)國房地產商會(hui)理事、西南交大房地產金(jin)融總裁俱樂部(bu)副會(hui)長李(li)驍表示。

一家(jia)年銷售額上百億(yi)元的上市房企(qi)投資(zi)部負責人向(xiang)《每日經濟新聞》記者(zhe)表(biao)示，“境外資(zi)金要的回報率比險(xian)資(zi)還(huan)低很多，我們都用(yong)不(bu)了，想不(bu)想用(yong)與能不(bu)能用(yong)是(shi)兩碼事，我們只能‘望洋(yang)興嘆(tan)’。”

“一(yi)些(xie)一(yi)線偏(pian)下、二線偏(pian)上的房(fang)企，他們年銷售額在(zai)400億~500億元左右，土(tu)地拓展和(he)(he)期間費用(yong)所(suo)需的資(zi)金(jin)量非常大，而開發貸和(he)(he)信托融資(zi)成本較高，因此對險資(zi)的渴望度很大。”上述房(fang)企負(fu)責人表示。

多以股權合作(zuo)方式介入

那么，險(xian)資與(yu)房企合(he)作，到底會以什么形(xing)式介入？

朱(zhu)萬芬介紹，房地產本身的(de)(de)金(jin)融屬性(xing)會(hui)越來越強，資產證券化是大(da)趨勢(shi)，險資往往會(hui)找一(yi)家優(you)質的(de)(de)企業開展股權合作(zuo)(zuo)。像(xiang)恒大(da)與中國人保(bao)合作(zuo)(zuo)，碧桂園聯手平安等基(ji)本上是從集團層面展開股權投資合作(zuo)(zuo)。

那么，險資又是(shi)如何介入房地產開發的呢？

朱萬芬介紹，每(mei)個(ge)企業(ye)的(de)操作路(lu)徑不(bu)(bu)同，很(hen)多企業(ye)會從集團層(ceng)面的(de)財務杠桿方(fang)面去平衡。如果雙方(fang)開(kai)展集團層(ceng)面股權合作，所融(rong)資(zi)金如何落(luo)到項(xiang)目上，這中(zhong)間(jian)還(huan)有具(ju)體(ti)的(de)約束條款。“險資(zi)一定要求項(xiang)目風險可預測、可控制，還(huan)要保證(zheng)投資(zi)收益(yi)不(bu)(bu)會降低，險資(zi)也不(bu)(bu)是長(chang)期的(de)入駐，一般(ban)三(san)五年就會退出。”朱萬芬說。

在(zai)她看來，目前土(tu)地價(jia)格逐年上(shang)升，年均漲幅(fu)不(bu)低于(yu)5%，如(ru)(ru)果開發貸融資成(cheng)本持(chi)(chi)續在(zai)8%、9%的(de)高位，那么(me)尋找一(yi)筆(bi)低成(cheng)本資金，比如(ru)(ru)險資，將(jiang)有利于(yu)房企(qi)消化地價(jia)的(de)上(shang)漲，從(cong)而(er)使得房企(qi)利潤率(lv)維持(chi)(chi)在(zai)一(yi)個穩定水平。

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案例3

綠地投資保險 并非為了向(xiang)地產輸(shu)血

◎每經記者 楊(yang)羚強 發自上海

“如果今后運用保險資金(jin)投(tou)(tou)資商(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)，投(tou)(tou)資標的(de)(de)并不僅限于綠地(di)(di)自身(shen)持有的(de)(de)，市場上優質的(de)(de)商(shang)(shang)業地(di)(di)產(chan)都會(hui)(hui)成為(wei)投(tou)(tou)資標的(de)(de)。這也(ye)(ye)是國際上保險資金(jin)配置長期(qi)項目的(de)(de)投(tou)(tou)資慣例(li)，綠地(di)(di)也(ye)(ye)將會(hui)(hui)依(yi)法合規地(di)(di)進行大(da)類資產(chan)配置及穩(wen)健投(tou)(tou)資。”

這(zhe)是綠(lv)地(di)金(jin)融投資控(kong)股集團（以(yi)下簡稱綠(lv)地(di)金(jin)控(kong)）接受(shou)《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者獨(du)家采訪時的明確回應。綠(lv)地(di)集團內部(bu)人士向記者進一步強調，綠(lv)地(di)的金(jin)融業務(wu)并不歸屬于房地(di)產(chan)業務(wu)，而是一個獨(du)立的分支。

而(er)在綠地(di)(di)金(jin)控上述表(biao)態(tai)背后，是保監會對保險(xian)資金(jin)進(jin)入不動產投資、開發的嚴格(ge)限制。綠地(di)(di)的案例說明(ming)，房地(di)(di)產開發企業想(xiang)要通過保險(xian)資金(jin)提升其競爭優勢(shi)并非(fei)易(yi)事。

受復星啟發？

在整體上市獲(huo)批當天，綠地表示(shi)，公司將順應金(jin)(jin)融(rong)業改革和金(jin)(jin)融(rong)管制放(fang)松的市場(chang)導(dao)向，依托房地產主業優(you)勢，在細分(fen)領(ling)域提供具有(you)核心競(jing)爭力的綜合(he)性金(jin)(jin)融(rong)服務(wu)。通過投資并(bing)購，著力獲(huo)取核心金(jin)(jin)融(rong)資產，建立以保險為核心、擁有(you)多種金(jin)(jin)融(rong)牌(pai)照的金(jin)(jin)融(rong)控股集(ji)團架(jia)構體系。

這不禁讓人想(xiang)起(qi)今年1月，綠地集團(tuan)董(dong)事長張(zhang)(zhang)玉良在談到金(jin)融業(ye)(ye)務時(shi)對保(bao)(bao)險業(ye)(ye)務的看重。張(zhang)(zhang)玉良當時(shi)提出，復星集團(tuan)董(dong)事長郭廣昌對保(bao)(bao)險行業(ye)(ye)的一系列觀點(dian)，給自己帶(dai)來了很多(duo)啟發，使其格外看重保(bao)(bao)險業(ye)(ye)務的戰略(lve)價值。

在復(fu)(fu)星國際2015業(ye)績發布(bu)會上，復(fu)(fu)星的(de)管理層提出(chu)了一(yi)個(ge)獨(du)樹一(yi)幟的(de)“1+1+1”模式——保險(xian)+產業(ye)優勢+蜂巢城(cheng)市。

復(fu)(fu)星(xing)方面(mian)表示，對于地產(chan)(chan)企業來說，最大的(de)困難就是要能逆周(zhou)期(qi)和跨周(zhou)期(qi)實(shi)現(xian)發(fa)展(zhan)。復(fu)(fu)星(xing)地產(chan)(chan)將依(yi)托(tuo)復(fu)(fu)星(xing)集團的(de)保險板塊作為(wei)支撐，一面(mian)發(fa)展(zhan)國內(nei)地產(chan)(chan)業務，一面(mian)整(zheng)合全球優勢產(chan)(chan)業，實(shi)現(xian)全球布局，對沖周(zhou)期(qi)性風險。

實地上(shang)，和信托、銀(yin)行(xing)貸款、私(si)募基金相比(bi)，保險行(xing)業的規模(mo)更大、成本更低。

《每日經濟新聞》記者調查發現，保險(xian)行業(ye)的總(zong)資(zi)產已(yi)經突破(po)10萬億(yi)元，而中國(guo)平安、中國(guo)人壽、中國(guo)太保、新華(hua)保險(xian)四大保險(xian)公(gong)司的投資(zi)收益率只有5%左(zuo)右(you)。巨大的資(zi)金(jin)規模和較低(di)的投資(zi)收益，顯然讓融(rong)資(zi)成(cheng)本(ben)高(gao)企(qi)的房地產開發企(qi)業(ye)“垂涎”不已(yi)。

保險與地產相互獨立

不過，保(bao)險公(gong)司在(zai)直接投(tou)資房地產開發項目時(shi)，仍有諸多(duo)限制。

保(bao)監會不僅明確，保(bao)險(xian)(xian)公司不能直接涉足房地產開發，對于保(bao)險(xian)(xian)公司對外投資(zi)關聯(lian)企業的股權(quan)交易行為，也有諸多限(xian)制。

也許正因為此，綠(lv)地(di)金控在籌劃保險(xian)業務(wu)時，并不希望將后者置(zhi)于(yu)房地(di)產(chan)開發的從(cong)屬地(di)位。

在(zai)回復(fu)《每(mei)日經濟新(xin)聞》記者(zhe)的采(cai)訪時，綠地(di)金控強調投資(zi)(zi)保險業務并不是為(wei)了滿(man)足綠地(di)房地(di)產開發融資(zi)(zi)的需要(yao)。

綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)金(jin)控表示，綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)目前的(de)融資(zi)成(cheng)本并不(bu)(bu)高(gao)，去年公布的(de)所(suo)有(you)有(you)息負債平均成(cheng)本在6.3%左右。收購保險業(ye)務(wu)并不(bu)(bu)是(shi)看重后(hou)者低(di)廉的(de)資(zi)金(jin)，而是(shi)要打造核心金(jin)融資(zi)產。綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)集團正(zheng)在著手進行“大(da)金(jin)融”戰略，未來金(jin)融業(ye)將會成(cheng)為綠(lv)(lv)(lv)地(di)(di)繼(ji)地(di)(di)產之后(hou)的(de)第(di)二(er)支柱產業(ye)。

綠(lv)(lv)地內部一位負(fu)責宣(xuan)傳方面的人士介紹，金融(rong)和房地產開(kai)發是綠(lv)(lv)地的兩(liang)個獨立自主的業務，雖然未(wei)來可能會(hui)有(you)所交叉，但相互之間并(bing)沒有(you)從(cong)屬關系。

上(shang)(shang)述定位，一定程度上(shang)(shang)影(ying)響(xiang)了(le)綠(lv)地直接利用(yong)集(ji)團保險業務為房地產開發主業融資的可能(neng)性(xing)。但不可否認的是，兩者之間的協同效應還是比較明顯(xian)。

《每日經濟新聞》記者注意到，2014年(nian)綠地房地產業務(wu)全年(nian)實現(xian)預銷售收入2408億(yi)元，其中住宅只占46%，其余(yu)54%來自商辦類產品(pin)。

值得(de)注(zhu)意的(de)是(shi)，來(lai)自保險(xian)部門的(de)意見，能夠幫(bang)助綠(lv)地(di)有效開(kai)發適合保險(xian)公(gong)司投(tou)(tou)資(zi)的(de)商(shang)辦類投(tou)(tou)資(zi)產(chan)(chan)(chan)品，而保險(xian)公(gong)司正是(shi)綠(lv)地(di)商(shang)辦產(chan)(chan)(chan)品的(de)一個重要的(de)潛在買(mai)家。與此同時，房(fang)地(di)產(chan)(chan)(chan)部門所(suo)擁有的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)投(tou)(tou)資(zi)和運營經驗，又(you)可(ke)以幫(bang)助保險(xian)業(ye)務更好地(di)篩(shai)選投(tou)(tou)資(zi)的(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)項(xiang)目。

另(ling)外，綠(lv)地的(de)房地產開發(fa)部門，還有可(ke)能通過保(bao)險公司控股、參股的(de)券商、基金等(deng)金融機構直接或間(jian)接融資，完成(cheng)企業的(de)輕資產運(yun)作。