每(mei)經編輯(ji)｜王杰    

每經記者 王(wang)杰(jie) 發自北京

“330新政”后，樓市熱度向土地市場(chang)熱點板塊傳(chuan)導。

4月27日，位(wei)于(yu)海淀區(qu)西(xi)北(bei)旺鎮(zhen)的(de)(de)中關(guan)村永豐(feng)產(chan)業基地地塊經(jing)過(guo)139輪血拼后，以56.4億元的(de)(de)總(zong)價(jia)被首(shou)創置業競得。該地塊為(wei)住(zhu)宅混合(he)公建用地，建筑(zhu)面(mian)積208702平方米(mi)，起始(shi)總(zong)價(jia)為(wei)37.87億元，綜合(he)起始(shi)樓面(mian)價(jia)為(wei)1.8萬元/平方米(mi)。

中原地產首席(xi)分(fen)析師張大(da)偉對《每日經濟新聞》記者表示，地價(jia)再加上建(jian)安稅費財務(wu)管理成(cheng)(cheng)本(ben)，項目未來的(de)成(cheng)(cheng)本(ben)價(jia)將(jiang)達到7萬到8萬。如果考慮10%~20%的(de)利潤，售價(jia)預期將(jiang)在10萬元/平方(fang)米以上。作為一個將(jiang)建(jian)設成(cheng)(cheng)20層(ceng)的(de)高層(ceng)住宅來說，該地塊的(de)樓面價(jia)又是地王價(jia)格。

供需不對稱使宅地爭搶火熱

“本以為今年（政策(ce)方面）會來(lai)一縷小春風，沒(mei)想到給了（開發(fa)商(shang)）整個春天。”一開發(fa)商(shang)給記者(zhe)調侃道(dao)。

數據也能證明市場在回暖。根據鏈家地產市場研究部統計，4月第四周，新建商品(pin)住宅網簽量為2438套，環比上漲12.2%。扣除保障(zhang)房、自住房后，成交893套，比上周上漲1.9%。

亞豪機構市(shi)(shi)(shi)場(chang)總監(jian)郭毅(yi)分(fen)析，隨著樓市(shi)(shi)(shi)放松政(zheng)策的(de)不斷祭出，開發(fa)商對(dui)于樓市(shi)(shi)(shi)未來預計普(pu)(pu)遍轉好，并且隨著信貸環境的(de)逐漸寬(kuan)松以(yi)及市(shi)(shi)(shi)場(chang)銷量的(de)不斷增加，房(fang)企重燃對(dui)土(tu)地(di)市(shi)(shi)(shi)場(chang)的(de)熱(re)情。“特(te)別(bie)是(shi)在三四線城市(shi)(shi)(shi)普(pu)(pu)遍面(mian)臨嚴重供(gong)過于求、樓市(shi)(shi)(shi)需(xu)求提振乏力的(de)情況(kuang)下，房(fang)企只能更多地(di)布局購房(fang)需(xu)求相對(dui)旺(wang)盛的(de)一(yi)線城市(shi)(shi)(shi)，造成(cheng)北京競地(di)難(nan)度激增，地(di)價高企。”

但是(shi)，與房(fang)企積(ji)極競地(di)(di)(di)相對的(de)(de)是(shi)北京(jing)(jing)宅(zhai)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)的(de)(de)稀(xi)缺現狀。亞豪數據顯示，2015年前(qian)4個月（截至4月27日），北京(jing)(jing)土地(di)(di)(di)市場新增宅(zhai)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)僅(jin)7宗，相比(bi)去年同期減少了10宗。宅(zhai)地(di)(di)(di)供(gong)(gong)應(ying)(ying)面積(ji)84.03萬平(ping)方米，規劃總建筑面積(ji)130.71萬平(ping)方米，相比(bi)去年同期分別減少了64%、53%，供(gong)(gong)需的(de)(de)不(bu)對稱也使得宅(zhai)地(di)(di)(di)的(de)(de)爭搶火熱。

豪宅去化不易

不僅(jin)是北京，房企開始爭相回歸一線城市。

中原地產市場研究(jiu)部(bu)統計(ji)數據顯(xian)示：4月以來(lai)，一線城市住宅土(tu)地成交樓(lou)面價(jia)、溢價(jia)率(lv)均創紀錄，平(ping)均樓(lou)面價(jia)達到了(le)18591.22元每平(ping)米，溢價(jia)率(lv)為65.82%。

張(zhang)大(da)偉分析,4月份(fen)一線城(cheng)市的(de)住宅類土地成交溢價(jia)率、樓面價(jia)均創造了歷史紀錄，拿(na)地節奏可(ke)以看出企業對市場(chang)的(de)判斷(duan)。

但(dan)是，多位(wei)業內人士認為，高溢價(jia)的地塊(kuai)，仍(reng)難保(bao)證開(kai)發商的利潤。

同(tong)時豪(hao)宅的(de)去化，并非易事。亞豪(hao)機構提供的(de)數據顯示，4月(yue)份截至27日，北(bei)京(jing)市超過(guo)10萬元的(de)項(xiang)目(mu)，共(gong)簽(qian)約(yue)4套，萬柳(liu)書院(yuan)、萬城華府、潤澤御(yu)府、泰禾·北(bei)京(jing)院(yuan)子四個項(xiang)目(mu)，各簽(qian)約(yue)一(yi)套。

 郭毅說，一是(shi)(shi)豪(hao)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)昂貴(gui)決(jue)(jue)(jue)定(ding)著(zhu)這類房(fang)(fang)(fang)產本身就(jiu)是(shi)(shi)面向財富人(ren)群的(de)(de)小眾產品，客戶基(ji)數小，成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)速度就(jiu)會(hui)比(bi)較慢；二是(shi)(shi)豪(hao)宅(zhai)(zhai)本身的(de)(de)成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)周(zhou)期(qi)特點造成(cheng)(cheng)(cheng)的(de)(de)，一套豪(hao)宅(zhai)(zhai)動輒3千萬、5千萬，購房(fang)(fang)(fang)者需(xu)要(yao)相(xiang)當(dang)長的(de)(de)時間去調配資金、騰(teng)挪購房(fang)(fang)(fang)資格(ge)，這些(xie)問題都(dou)解決(jue)(jue)(jue)好的(de)(de)情況下才能簽約，因此(ci)豪(hao)宅(zhai)(zhai)的(de)(de)簽約周(zhou)期(qi)嚴(yan)重滯后(hou)也是(shi)(shi)造成(cheng)(cheng)(cheng)項目成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)分散(san)的(de)(de)原因；三是(shi)(shi)今年會(hui)有(you)大量新的(de)(de)豪(hao)宅(zhai)(zhai)項目入市(shi)，一些(xie)購房(fang)(fang)(fang)者也在等待和觀望，在新項目上市(shi)后(hou)再(zai)做(zuo)出購房(fang)(fang)(fang)決(jue)(jue)(jue)策，因此(ci)當(dang)前成(cheng)(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)并不穩定(ding)。