4月21日，在中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國企業(ye)(ye)家俱(ju)樂部主(zhu)辦(ban)的沈陽2015年(nian)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國綠公司年(nian)會(hui)上，王健林和馬云唇槍舌戰，讓中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)國的商業(ye)(ye)地產現(xian)(xian)狀再一(yi)次受到(dao)關(guan)注。當一(yi)、二線城市商業(ye)(ye)地產出現(xian)(xian)了嚴(yan)重飽和；當萬(wan)達關(guan)閉了一(yi)部分萬(wan)達百貨；當恒隆廣場、港匯廣場這些被譽為(wei)“業(ye)(ye)內最賺錢的購物(wu)中(zhong)(zhong)(zhong)(zhong)心”也開始出現(xian)(xian)了一(yi)定(ding)比(bi)例(li)的空(kong)置，2015年(nian)的商業(ye)(ye)地產看上去很不樂觀(guan)。

但這些都(dou)(dou)只是表象。整個冬天都(dou)(dou)在(zai)(zai)蓄力變革的(de)(de)(de)中國商(shang)業(ye)地產(chan)，正(zheng)在(zai)(zai)醞釀(niang)一場不(bu)流血的(de)(de)(de)“起義(yi)”。商(shang)業(ye)地產(chan)正(zheng)從“體(ti)驗型(xing)業(ye)態”和“互(hu)聯網思(si)維”兩(liang)方面進行(xing)全面的(de)(de)(de)武裝(zhuang)與(yu)突圍(wei)。以體(ti)驗型(xing)業(ye)態黏住(zhu)客戶，以互(hu)聯網思(si)維延長(chang)商(shang)業(ye)鏈條。原本(ben)威脅(xie)到實體(ti)商(shang)業(ye)生存(cun)權的(de)(de)(de)網絡電商(shang)，已經從競爭對(dui)手變成了有力的(de)(de)(de)工具(ju)。通(tong)過(guo)互(hu)聯網，實體(ti)商(shang)業(ye)綜(zong)合體(ti)可將(jiang)購物中心(xin)的(de)(de)(de)輻射半(ban)徑由3公(gong)里(li)、5公(gong)里(li)延伸至10公(gong)里(li)、15公(gong)里(li)，更大范圍(wei)地吸引人(ren)流；通(tong)過(guo)線(xian)上和線(xian)下(xia)的(de)(de)(de)互(hu)動，更迅速彌補電商(shang)所(suo)存(cun)在(zai)(zai)的(de)(de)(de)“短板(ban)”，實現真正(zheng)意義(yi)上的(de)(de)(de)O2O。

只是這場“起義”并沒有選(xuan)擇(ze)在備受(shou)關注的(de)(de)北(bei)上廣深，而是選(xuan)擇(ze)了溫州，這個商(shang)品經濟極度發達(da)的(de)(de)城市。溫州市人民大會堂將(jiang)成為“總指揮部”，劉(liu)永(yong)好、馮侖、任(ren)志(zhi)強(qiang)領銜的(de)(de)數百位中國地產(chan)、商(shang)業領域的(de)(de)精(jing)英分子，將(jiang)為電商(shang)和商(shang)業地產(chan)的(de)(de)這場特殊戰役提供智慧。

O2O的短板(ban)：要(yao)靠商業地產才能解決

盡管從去年開始，大眾消費(fei)領(ling)域(yu)掀起了一(yi)輪又一(yi)輪的O2O平臺(tai)風暴(bao)，從家(jia)教、廚師、家(jia)務、買賣二手(shou)車……幾(ji)乎涵蓋(gai)了消費(fei)者衣(yi)、食、住、行的全部需要。但是，這些(xie)O2O卻(que)有一(yi)個(ge)共同的短板，就是線下服務能力非常弱。

以使用訂餐APP為例，很多(duo)消費者下單后，可能(neng)需要一(yi)個小時后才能(neng)吃上飯(fan)；或者明明看到客戶端(duan)宣(xuan)傳圖片的(de)飯(fan)菜量很大，但實(shi)際收貨后發現，份(fen)量縮水(shui)得不止(zhi)一(yi)點(dian)點(dian)。

線上O2O的(de)“短板”相對于線下商(shang)業，表(biao)現(xian)得非(fei)常(chang)明顯。雖然互聯網(wang)因為(wei)擊(ji)中(zhong)了(le)(le)很(hen)多行業的(de)“痛(tong)點”，降低了(le)(le)運(yun)營成本(ben)而顛覆了(le)(le)很(hen)多行業，但在世(shi)茂集團商(shang)管公司(si)總經理吳艷芬看來，互聯網(wang)本(ben)身也是(shi)存(cun)在著“痛(tong)點”的(de)，這(zhe)個(ge)痛(tong)點就是(shi)線下服務能(neng)力的(de)匱(kui)乏。

世茂(mao)集(ji)團董事局(ju)副主席許(xu)世壇(tan)認(ren)為，線上O2O的“痛(tong)點(dian)”，正是商業(ye)地產最好的機會(hui)。“網(wang)購可能是不能代替的，但(dan)體(ti)驗式(shi)消(xiao)費也是不能為網(wang)購所(suo)代替的。所(suo)以可能在(zai)這(zhe)里，我們(men)會(hui)有很(hen)多(duo)(duo)吃喝玩(wan)樂，在(zai)這(zhe)里可能會(hui)有很(hen)多(duo)(duo)小(xiao)孩(hai)的教育等等體(ti)驗式(shi)的消(xiao)費。我相(xiang)信吃喝玩(wan)樂總不能在(zai)網(wang)上解決(jue)。”

新城控股高級(ji)副(fu)總裁(cai)歐陽捷(jie)進一(yi)步指(zhi)出，未來(lai)商(shang)業地產的模(mo)式，一(yi)定需要差異化(hua)的競爭。通(tong)過大量的體驗性商(shang)業項目，如海洋館(guan)、兒童體驗館(guan)、攀巖、旋轉木馬等(deng)，吸引(yin)人流(liu)、留住人流(liu)消(xiao)費。

方(fang)興地產(chan)商業(ye)事(shi)業(ye)部(bu)的研(yan)究顯(xian)示，商業(ye)地產(chan)越發重(zhong)視品質服務(wu)，以全(quan)方(fang)面、高品質的服務(wu)吸(xi)引消費者(zhe)、留住(zhu)消費者(zhe)、增加(jia)客戶粘性。

顯然，完善(shan)O2O的(de)線下服務功能，帶給消費者更(geng)多的(de)特色體驗，已經成為商業地產在互(hu)聯網時代最(zui)強的(de)競爭武器。

在這方面，溫(wen)州(zhou)當(dang)地(di)的商業(ye)地(di)產項目——商業(ye)總(zong)建筑面積(ji)80萬平方米的溫(wen)州(zhou)立體(ti)城(cheng)已經做了很多的實(shi)踐。一期(qi)的購物中心(xin)中，體(ti)驗業(ye)態達到60%以上，其(qi)中30%是(shi)(shi)餐(can)飲業(ye)態，另(ling)有30%是(shi)(shi)兒(er)童業(ye)態，兼(jian)有教育和娛樂功能的星期(qi)8小鎮(zhen)、中影嘉(jia)博影劇(ju)院(yuan)已確定入駐(zhu)其(qi)中，想必會成(cheng)為吸納(na)立體(ti)城(cheng)周邊(bian)客(ke)流的一個重(zhong)要因素。

溫州立(li)體城項目(mu)總經(jing)理姜孟軍表示，項目(mu)一期將會集中(zhong)打造餐(can)飲及兒(er)童(tong)娛樂的(de)(de)體驗集成區域。孩子(zi)是家庭(ting)成員(yuan)中(zhong)花錢最多的(de)(de)，也是家里最重要(yao)的(de)(de)核心。當孩子(zi)被立(li)體城的(de)(de)電影院、星(xing)期8小鎮(zhen)所吸(xi)引時，他(ta)們的(de)(de)家長也就留在了立(li)體城。

事實(shi)(shi)上(shang)，這一定位非常(chang)契合目前(qian)(qian)溫州(zhou)家庭消費(fei)(fei)(fei)的實(shi)(shi)際需要。溫州(zhou)市統計調查隊對全市600戶(hu)居(ju)民消費(fei)(fei)(fei)者(zhe)信心指(zhi)數(shu)調查顯示(shi)，在(zai)滿足了基本的生活開銷后,27.6%溫州(zhou)家庭選(xuan)擇外出(chu)就餐、家庭外娛樂活動、購(gou)買新(xin)衣服（只占18.6%）等“平常(chang)花銷”，17.1%的受(shou)訪者(zhe)表示(shi)主要用于車(che)輛使用及(ji)保養等“大(da)宗商品消費(fei)(fei)(fei)”，17.0%的受(shou)訪者(zhe)表示(shi)主要用于“培(pei)訓教育”。依(yi)照上(shang)述(shu)數(shu)據(ju)，體驗消費(fei)(fei)(fei)是目前(qian)(qian)溫州(zhou)家庭消費(fei)(fei)(fei)的大(da)頭。

互聯網思維(wei)改造(zao)后的(de)商業(ye)地(di)產

姜孟軍坦言，溫州立體城的商業部分，從規劃、開發(fa)到運營，都是圍繞(rao)著互聯網思(si)維進行的；而在引客方面，同樣(yang)會更(geng)多通過線上引流。

這種嘗(chang)試已經(jing)在業內形成(cheng)了共識。此前，在萬(wan)達2014年業績會上，萬(wan)達的高管就非常明確地表示，“騰(teng)百(bai)萬(wan)”（萬(wan)達、百(bai)度、騰(teng)訊宣布共同出(chu)資在香港注冊(ce)成(cheng)立萬(wan)達電子商務(wu)公司，全力(li)發展O2O電商模(mo)式）將為萬(wan)達各個購物中(zhong)心帶來巨大的人(ren)流。

陽(yang)光(guang)100副總裁范(fan)小沖也(ye)表示，線上線下融合(he)，應該是未來商業(ye)的標(biao)配。傳(chuan)統(tong)的商業(ye)是靠(kao)位(wei)置(zhi)來截獲自然人流，所以位(wei)置(zhi)是第一要素；但是互聯(lian)網已(yi)將這種形式(shi)逆轉。

但(dan)是(shi)(shi)(shi)，何(he)謂商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)(chan)O2O？并非簡單地設計(ji)一個網頁或APP，定時推送商(shang)(shang)(shang)品促銷信(xin)息(xi)。線上終端(duan)是(shi)(shi)(shi)過剩的(de)(de)(de)(de)(de)，信(xin)息(xi)也是(shi)(shi)(shi)過剩的(de)(de)(de)(de)(de)，如(ru)何(he)將合適的(de)(de)(de)(de)(de)信(xin)息(xi)在(zai)合適的(de)(de)(de)(de)(de)時間傳遞給(gei)合適的(de)(de)(de)(de)(de)人群，吸引其(qi)進入商(shang)(shang)(shang)場(chang)消費，并長時間地留(liu)在(zai)商(shang)(shang)(shang)場(chang)，這(zhe)才(cai)是(shi)(shi)(shi)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)(chan)O2O的(de)(de)(de)(de)(de)終極目的(de)(de)(de)(de)(de)。而這(zhe)其(qi)中(zhong)，需要強大的(de)(de)(de)(de)(de)客(ke)戶前期調研、持續(xu)的(de)(de)(de)(de)(de)產(chan)(chan)品調整、完(wan)(wan)善的(de)(de)(de)(de)(de)后臺(tai)服務以(yi)及極具競爭優(you)勢的(de)(de)(de)(de)(de)實(shi)(shi)體商(shang)(shang)(shang)業空間，才(cai)能完(wan)(wan)整實(shi)(shi)現這(zhe)個商(shang)(shang)(shang)業閉環。“跟我的(de)(de)(de)(de)(de)消費者做一些長期的(de)(de)(de)(de)(de)購買行為的(de)(de)(de)(de)(de)分析，這(zhe)樣就能知道他們家(jia)幾(ji)口人，他們家(jia)紙巾(jin)的(de)(de)(de)(de)(de)用量，根據(ju)每個人到家(jia)的(de)(de)(de)(de)(de)次數，東西是(shi)(shi)(shi)不(bu)是(shi)(shi)(shi)吃(chi)完(wan)(wan)了，然后備(bei)我倉庫的(de)(de)(de)(de)(de)東西。”這(zhe)是(shi)(shi)(shi)吳艷芬展示的(de)(de)(de)(de)(de)商(shang)(shang)(shang)業地產(chan)(chan)O2O的(de)(de)(de)(de)(de)美妙前景。

新城控(kong)股高級副總裁(cai)歐陽捷也曾描述過一個完整(zheng)的(de)(de)商業地(di)產(chan)O2O場(chang)景：商業地(di)產(chan)建(jian)立大數(shu)據(ju)后(hou)，通(tong)過大數(shu)據(ju)分析將線上產(chan)品(pin)(pin)及(ji)線下活動(dong)定向(xiang)推送(song)給客戶(hu)。商業地(di)產(chan)的(de)(de)終端(duan)應能為客戶(hu)提供(gong)室內導航，甚(shen)至可以預定車位、提前(qian)點菜；持續不斷的(de)(de)客戶(hu)新數(shu)據(ju)生成，亦可協助商家(jia)改善(shan)經營；完成購物(wu)后(hou)，商場(chang)還可為客戶(hu)提供(gong)商品(pin)(pin)配送(song)。整(zheng)個過程都可實(shi)現線上線下無縫(feng)對接。

大數據(ju)系統(tong)的(de)建(jian)立，對于消費者(zhe)、入駐商(shang)(shang)家(jia)(jia)及開發商(shang)(shang)應是三贏的(de)。除(chu)了給(gei)消費者(zhe)帶來極大便利，還能為入駐商(shang)(shang)家(jia)(jia)提供精(jing)準營銷工具(ju)，更(geng)能幫助后者(zhe)管理庫(ku)存(cun)、物流、現金流以(yi)及人力資源，最(zui)大程度(du)地(di)挖掘(jue)商(shang)(shang)家(jia)(jia)人、財(cai)、物的(de)運(yun)營效能。而對于商(shang)(shang)業地(di)產開發商(shang)(shang)而言，持續的(de)數據(ju)流導(dao)出(chu)的(de)結論能更(geng)好地(di)協助其確定經(jing)營定位，調(diao)整業態(tai)。這(zhe)對提升商(shang)(shang)業地(di)產的(de)整體投資回報率，縮短回報周期，都會(hui)有非常大的(de)幫助。

溫(wen)(wen)州(zhou)立體城即將(jiang)(jiang)建成(cheng)溫(wen)(wen)州(zhou)地區(qu)乃至浙南地區(qu)最大的(de)商業中心(xin)，項目的(de)整體規劃、業態設(she)置及運營(ying)手(shou)段(duan)都汲(ji)取了業界最新運營(ying)經驗，將(jiang)(jiang)打造新型商業地產業態。5月9日(ri)，國內一線實業大佬(lao)劉永(yong)好、馮(feng)侖、任志(zhi)強，知名財經評論員葉檀將(jiang)(jiang)齊聚溫(wen)(wen)州(zhou)，揭曉謎底。 （文(wen)/王慧）