每經(jing)編輯｜每經(jing)實(shi)習記(ji)者 王婷婷 發(fa)自成(cheng)都    

◎每經實(shi)習(xi)記者(zhe) 王婷婷 發自成都

在(zai)萬(wan)科(ke)高級副總裁毛大(da)慶離職創(chuang)業欲打造中國版We Work前(qian)，很少有(you)人會想(xiang)到高大(da)上的(de)(de)寫(xie)(xie)字樓也可以“變身”為(wei)企業孵(fu)化器、養老(lao)公寓甚至經濟型酒店。但是(shi)，在(zai)毛大(da)慶公開(kai)(kai)了(le)自己的(de)(de)想(xiang)法后，地產投資者的(de)(de)運營思路(lu)一(yi)下(xia)子被打開(kai)(kai)——原來寫(xie)(xie)字樓的(de)(de)價值遠遠沒有(you)被有(you)效利用和開(kai)(kai)發(fa)。

業內人(ren)士指出，目前成(cheng)都(dou)寫字樓(lou)聯合辦公(gong)的(de)情(qing)況并不少見(jian)，但(dan)對于We Work這類新(xin)(xin)型(xing)經營形(xing)式(shi)，雖已有(you)開發商嘗試，但(dan)尚未落地。長(chang)遠來(lai)看，此(ci)類新(xin)(xin)型(xing)方式(shi)有(you)利(li)于成(cheng)都(dou)寫字樓(lou)的(de)消化，老年公(gong)寓、酒店公(gong)寓等(deng)也有(you)助于挖(wa)掘成(cheng)都(dou)寫字樓(lou)的(de)商業價值，但(dan)需注意(yi)因(yin)地制宜，以客戶的(de)認可為(wei)準(zhun)。

“We Work”成都寫(xie)字樓新消化(hua)劑(ji)？

“房(fang)(fang)地(di)產(chan)行(xing)業(ye)進入深度調整(zheng)期，經(jing)營性不動產(chan)物業(ye)逐步走向房(fang)(fang)產(chan)主舞臺(tai)。”在此前的媒體見面會上，毛大慶如是表(biao)示。

相較于普(pu)通企(qi)業(ye)傳統(tong)的承租和銷售(shou)(shou)模式，毛大慶的“創(chuang)(chuang)客空間”和原(yuan)SOHO中國(guo)副(fu)總(zong)裁王勝江的NEWSPACE，商業(ye)模式大致都(dou)是統(tong)一(yi)折扣租用整層寫(xie)字(zi)樓，進行場地劃(hua)分，然后向初創(chuang)(chuang)企(qi)業(ye)和小(xiao)公司租售(shou)(shou)、提供(gong)服務(wu)并收取租金(jin)，后者更強調提供(gong)“一(yi)攬子”服務(wu)，如創(chuang)(chuang)業(ye)平臺、解(jie)決(jue)成果轉化(hua)、轉型(xing)幫助、提供(gong)資金(jin)解(jie)決(jue)方案、推廣、指導等。

第一(yi)太平戴維斯(si)華西區項目及開發顧問(wen)部高(gao)級助(zhu)理董事(shi)羅元(yuan)均告訴記者，We Work的(de)目標客戶(hu)群是青年初創型(xing)企業(ye)，為(wei)青年創業(ye)者提供物業(ye)辦公、財務咨(zi)詢等一(yi)條龍服(fu)務的(de)創業(ye)扶(fu)持計劃，而目前提供創業(ye)扶(fu)持的(de)更多的(de)是各類孵(fu)化園和孵(fu)化器(qi)。

記者也注意到，目前在成都與We Work模(mo)式類(lei)似的(de)(de)，除(chu)了(le)中海(hai)國際社(she)區和西南交(jiao)通大學(xue)“創客空間(jian)”這(zhe)類(lei)“草根(gen)型”的(de)(de)，將(jiang)樓盤社(she)區服(fu)務站辦公室或大學(xue)、街道提供(gong)的(de)(de)一定場所(suo)改(gai)裝(zhuang)成小規模(mo)的(de)(de)開放式實(shi)驗(yan)室平(ping)臺外(wai)，更多是政府支(zhi)持的(de)(de)孵(fu)化園(yuan)項目。

天(tian)府創(chuang)業(ye)網(wang)(wang)信息顯示(shi)，成都目前(qian)有包括天(tian)府孵化器、天(tian)府新谷、創(chuang)業(ye)中心等在(zai)內的約22個孵化器項目，政(zheng)府對申報成功的孵化器、入駐企業(ye)、高層次(ci)人才等均有一定資金和(he)房租補貼。“有一定免費期(qi)，現在(zai)的租金大概也才不(bu)到(dao)50元(yuan)/月/平方米(mi)，還有政(zheng)府補貼，所以我才搬過來的。”天(tian)府新谷某創(chuang)業(ye)公司總經理王先(xian)生告訴(su)記(ji)者，他的公司從事(shi)網(wang)(wang)絡(luo)推廣，此前(qian)在(zai)紅星(xing)路35號(hao)創(chuang)意園(yuan)。

他直言，紅星路雖然交通和位置(zhi)更好(hao)(hao)，但(dan)成本(ben)高些(xie)，等公(gong)司做大賺錢了，有(you)需要的(de)時候，才會再考(kao)慮(lv)市中心等更好(hao)(hao)的(de)地方，也很愿意看到這些(xie)地方能(neng)有(you)租金(jin)成本(ben)低、環(huan)境(jing)服務(wu)好(hao)(hao)的(de)辦公(gong)場所。

記者注意(yi)到，在今年(nian)(nian)2月8日的(de)成都(dou)“創業(ye)天府·菁蓉匯(hui)”活動上，成都(dou)市高新(xin)區管委會透露了一組數據(ju)：今年(nian)(nian)1~2月該區新(xin)登記各類型企業(ye)1956戶，同比增(zeng)長(chang)152.39%；新(xin)增(zeng)注冊資本(ben)金(jin)64.33億元，同比增(zeng)長(chang)26.93%；截至2014年(nian)(nian)底，共培育科(ke)技(ji)企業(ye)3710家。

“創(chuang)業(ye)(ye)潮對(dui)寫字(zi)(zi)樓(lou)市場確實會有(you)(you)(you)一定好處。例(li)如(ru)，我們的(de)(de)寫字(zi)(zi)樓(lou)就試圖跟政府洽談設置‘創(chuang)業(ye)(ye)孵(fu)化器’這(zhe)樣的(de)(de)功能。”青羊(yang)萬達廣場營(ying)銷(xiao)副總陳(chen)初(chu)銀告訴記(ji)者，并非所有(you)(you)(you)公司都會選擇超甲級寫字(zi)(zi)樓(lou)這(zhe)樣的(de)(de)物業(ye)(ye)，對(dui)于初(chu)創(chuang)和成長(chang)型(xing)的(de)(de)企業(ye)(ye)，一些(xie)中等(deng)寫字(zi)(zi)樓(lou)還(huan)是有(you)(you)(you)很(hen)大空(kong)間的(de)(de)。

“我(wo)認為，以提供開(kai)放式(shi)的眾創(chuang)空間為平(ping)臺的We Work辦公(gong)模式(shi)，非(fei)常適合目前成都(dou)(dou)大量(liang)的初(chu)創(chuang)企(qi)業(ye)。這種模式(shi)如果到成都(dou)(dou)來(lai)，會發展(zhan)得比較好，從長遠來(lai)看，也有利于寫字(zi)樓的消化(hua)。”戴德梁行(xing)成都(dou)(dou)公(gong)司寫字(zi)樓部董事(shi)陳蘇文如是表示。

這一(yi)觀點也得到羅元均的(de)(de)認同，不過他提醒，寫(xie)字樓的(de)(de)創新方(fang)式，將利于(yu)緩(huan)解(jie)寫(xie)字樓空(kong)置(zhi)情況，但若要(yao)成為解(jie)決(jue)高空(kong)置(zhi)的(de)(de)有效方(fang)式，則可行(xing)性較低，因為解(jie)決(jue)空(kong)置(zhi)率的(de)(de)根本方(fang)法(fa)仍是(shi)依賴于(yu)成都經(jing)濟(ji)產(chan)業的(de)(de)發(fa)展。

改造寫字樓已有先例

雖然目(mu)前(qian)成都(dou)對(dui)于(yu)創業(ye)型(xing)群體(ti)的(de)(de)場地支持(chi)是(shi)以孵化(hua)園為主，但以寫(xie)字(zi)樓為基礎的(de)(de)改造項目(mu)依然不少(shao)。《每日經(jing)(jing)濟新聞》記(ji)者了解(jie)到，明(ming)(ming)(ming)宇(yu)集(ji)團在4月17日的(de)(de)發布(bu)會上推(tui)出的(de)(de)SHARETABLE（共享(xiang)工作站），便是(shi)一(yi)種(zhong)類似SOHO中(zhong)國(guo)3Q的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓經(jing)(jing)營模(mo)式。明(ming)(ming)(ming)宇(yu)實業(ye)集(ji)團戰略(lve)市場中(zhong)心總經(jing)(jing)理(li)鄭理(li)峰告訴(su)記(ji)者，SHARETABLE將(jiang)用(yong)明(ming)(ming)(ming)宇(yu)自持(chi)的(de)(de)寫(xie)字(zi)樓，通過(guo)互聯網(wang)工具為小(xiao)(xiao)規模(mo)企(qi)業(ye)以及創業(ye)團隊，提(ti)供分時型(xing)計費(fei)的(de)(de)辦公(gong)空(kong)間(jian)(jian)及小(xiao)(xiao)型(xing)會議空(kong)間(jian)(jian)，預計將(jiang)選擇明(ming)(ming)(ming)宇(yu)大廈或明(ming)(ming)(ming)宇(yu)金融(rong)廣場之一(yi)作為落點(dian)，在今年四季(ji)度開業(ye)。“SHARETABLE不是(shi)收(shou)取物業(ye)的(de)(de)租金而是(shi)計時收(shou)費(fei)，這可以大大降低準(zhun)入門檻。具體(ti)費(fei)用(yong)和服務細則，將(jiang)會在開業(ye)前(qian)期公(gong)布(bu)。”鄭理(li)峰表(biao)示(shi)。

面對(dui)租(zu)賃運營的(de)高成本和客(ke)戶群體的(de)低(di)支付(fu)力(li)，如何保證創(chuang)業社(she)區的(de)盈利能力(li)？鄭理(li)峰直(zhi)言，單純從租(zu)金角度來(lai)看此類新產品(pin)并不樂觀，至少成都目前能贏利的(de)不多，SHARETABLE看重的(de)是創(chuang)業群體的(de)消費(fei)潛(qian)力(li)和意愿，以及(ji)由此帶來(lai)的(de)延伸(shen)服務。

另據記者(zhe)了解，全(quan)球(qiu)最(zui)大(da)的(de)靈活辦(ban)公(gong)室空間供應商雷格斯(si)2008年就(jiu)進入成都(dou)(dou)，并(bing)在時代(dai)廣(guang)場、仁恒置地(di)、百揚大(da)廈(sha)開設(she)商務中(zhong)(zhong)心，位于成都(dou)(dou)IFS的(de)商務中(zhong)(zhong)心也即將開業(ye)。此外(wai)，成都(dou)(dou)洛克中(zhong)(zhong)心、來福士(shi)廣(guang)場的(de)德事商務中(zhong)(zhong)心等，都(dou)(dou)是入駐成都(dou)(dou)較早(zao)的(de)靈活辦(ban)公(gong)空間。“這(zhe)類位于優質甲級寫(xie)字(zi)樓的(de)靈活服(fu)務式辦(ban)公(gong)室，主要針(zhen)對注重企(qi)業(ye)形象，開拓本地(di)市場的(de)創業(ye)初期企(qi)業(ye)、辦(ban)公(gong)空間暫時緊缺者(zhe)，或(huo)小型企(qi)業(ye)。”羅元均(jun)告(gao)訴記者(zhe)。

陳蘇(su)文也介紹稱(cheng)，為企業提供靈活辦公空間及短(duan)租需(xu)求的商務中(zhong)心，在成都也不少見，它(ta)們(men)在模式、選址、服務內容和(he)范圍上有一定(ding)差異，而且正隨(sui)著(zhu)市場需(xu)求在變化。

除了(le)上述模(mo)式，成都寫(xie)字(zi)樓能否從(cong)類似You+的(de)(de)(de)(de)創業(ye)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)、養老公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)、體育(yu)商業(ye)等更多創新層面中，找到成都寫(xie)字(zi)樓新的(de)(de)(de)(de)商業(ye)價(jia)值？“其(qi)實早已經有不同(tong)的(de)(de)(de)(de)業(ye)態或(huo)模(mo)式進入了(le)成都的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓領(ling)域，最典(dian)型(xing)的(de)(de)(de)(de)例(li)子就(jiu)是(shi)酒(jiu)店(dian)和(he)(he)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)。”陳(chen)蘇文告(gao)訴記者，成都很多項目(mu)從(cong)規(gui)劃階段就(jiu)把“商業(ye)用地”上的(de)(de)(de)(de)塔樓設計成酒(jiu)店(dian)和(he)(he)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)，過去(qu)也有在(zai)修(xiu)建過程中或(huo)已經竣(jun)工的(de)(de)(de)(de)寫(xie)字(zi)樓改造成酒(jiu)店(dian)或(huo)公(gong)(gong)寓(yu)(yu)(yu)的(de)(de)(de)(de)，以滿足(zu)市場(chang)對此類型(xing)物業(ye)的(de)(de)(de)(de)市場(chang)需求(qiu)，同(tong)時(shi)又(you)能避(bi)開(kai)傳統寫(xie)字(zi)樓的(de)(de)(de)(de)競(jing)爭。

但記者翻閱相關法(fa)規發現，目(mu)前國(guo)內辦公物(wu)業，除了可以(yi)改造(zao)為商業公寓(yu)外(wai)，尚不能作其他用途進行開發。

上述萬達瑞(rui)華人士提醒，對寫字(zi)樓(lou)進行重新包裝銷(xiao)售，需要(yao)(yao)切合自身實際情況進行。We Work、養老公寓等(deng)模式，在(zai)國內還處(chu)于探(tan)索階段，嚴格(ge)來說其(qi)模式在(zai)規(gui)劃時(shi)就(jiu)與常規(gui)寫字(zi)樓(lou)有很大區別(bie)。在(zai)寫字(zi)樓(lou)的(de)選擇和使用上，需要(yao)(yao)考量(liang)例如(ru)商(shang)務(wu)電梯(ti)運輸能(neng)力、樓(lou)梯(ti)寬度(du)、升降機等(deng)細節問題，不能(neng)強行包裝成We Work或老年公寓。