每(mei)經編輯｜每(mei)經實(shi)習記者 王婷婷 發自成都     

◎每經實習記者 王婷(ting)婷(ting) 發自成都

為(wei)什(shen)么(me)馬云要將(jiang)阿(a)里的西(xi)部基地放在(zai)成都？為(wei)什(shen)么(me)馬云要在(zai)成都花4000萬(wan)(wan)元買豪(hao)宅(zhai)？為(wei)什(shen)么(me)萬(wan)(wan)達要向成都投資上千億？

作為商(shang)業地產和(he)電商(shang)領域龍(long)頭企業，這兩家巨頭大舉投資成都(dou)的(de)(de)背后，顯然是看(kan)中成都(dou)的(de)(de)消(xiao)費潛力和(he)區域的(de)(de)增(zeng)長(chang)前景(jing)。

截至2014年，成都(dou)(dou)新增世(shi)界(jie)(jie)500強企業(ye)14家，外國常駐機構超過25個，總數穩居中西部城市第(di)一。目前，世(shi)界(jie)(jie)500強的企業(ye)中已有260多家落戶成都(dou)(dou)。上述企業(ye)在成都(dou)(dou)消費市場“跑(pao)馬圈地(di)”，令正處于低谷期(qi)的成都(dou)(dou)寫字樓(lou)市場步入升溫“前夜”，成都(dou)(dou)寫字樓(lou)的價格(ge)反彈，也許只是(shi)時間問題。

好(hao)風憑借力，但借力之前還得熬過一段(duan)漫(man)長的日子(zi)。

目前成(cheng)都(dou)的寫字樓市場(chang)正(zheng)處(chu)于去化壓力(li)巨(ju)大的形(xing)勢之中。

數(shu)據(ju)顯示，截至(zhi)2015年(nian)2月，成(cheng)都銷售型寫字樓(lou)現有庫存(cun)約(yue)328萬平方米(mi)，按照近一年(nian)的(de)月平均去化速度14萬平方米(mi)，去化周期為24個月。

中成(cheng)房業給(gei)出的(de)統計是(shi)，截至今(jin)年3月31日(ri)，大(da)成(cheng)都范圍的(de)寫字樓(lou)存量(liang)為602.5萬(wan)平方(fang)米。而且，2015年，成(cheng)都甲級寫字樓(lou)新供應量(liang)預計將(jiang)達到空前(qian)的(de)88.7萬(wan)平方(fang)米，2014年這(zhe)一(yi)數(shu)值僅為23.1萬(wan)平方(fang)米。

“預計(ji)到(dao)(dao)2015年末，成(cheng)都甲級寫字(zi)樓(lou)(lou)的供(gong)應(ying)高峰期才會進入尾聲。”第一太平戴(dai)維(wei)斯華西(xi)區項目(mu)及開(kai)發顧問(wen)部高級助理董事羅元(yuan)均(jun)告訴《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者(zhe)，成(cheng)都寫字(zi)樓(lou)(lou)市場(chang)大量的項目(mu)集中(zhong)開(kai)發、集中(zhong)供(gong)應(ying)，在經(jing)濟形勢(shi)下滑的局面下，寫字(zi)樓(lou)(lou)終端需求受到(dao)(dao)一定(ding)影響(xiang)，同時(shi)投資需求被抑制，導致去(qu)化較慢(man)，產生現在寫字(zi)樓(lou)(lou)市場(chang)高庫存、高空置(zhi)的現狀。

高(gao)力國際數據顯示，2014年(nian)成都甲級寫(xie)字(zi)樓凈吸(xi)納量(liang)較2013年(nian)大(da)幅下降59.2%，第(di)四季(ji)度凈吸(xi)納量(liang)錄得(de)62708平(ping)方米，空(kong)置(zhi)率為(wei)34.5%。而世邦魏理(li)仕數據顯示，今年(nian)第(di)一季(ji)度，全(quan)市凈吸(xi)納量(liang)環比下降近六成至65000平(ping)方米，整體空(kong)置(zhi)率上升(sheng)至35.4%。

此(ci)(ci)外，去(qu)(qu)年(nian)三四季(ji)(ji)度(du)，成(cheng)都寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)市場出(chu)(chu)現(xian)了一(yi)股強勢的(de)(de)(de)退租(zu)(zu)(zu)和搬遷潮。某(mou)代(dai)理(li)東(dong)大街(jie)時代(dai)8號寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)的(de)(de)(de)經紀(ji)人張先生(sheng)告(gao)訴(su)記者(zhe)，去(qu)(qu)年(nian)上半年(nian)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)還(huan)(huan)很緊，也(ye)比較好租(zu)(zu)(zu)，7、8月(yue)份就陸續(xu)有房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)掛出(chu)(chu)來租(zu)(zu)(zu)售(shou)，其(qi)手上的(de)(de)(de)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)也(ye)增加了五六個。“現(xian)在(zai)中區(qu)房(fang)(fang)源(yuan)(yuan)售(shou)價基本(ben)只有16000元/平方米，去(qu)(qu)年(nian)早些時候掛牌都還(huan)(huan)在(zai)20000元/平方米左右，現(xian)在(zai)租(zu)(zu)(zu)金在(zai)80~90元/平方米的(de)(de)(de)也(ye)很多，以(yi)前基本(ben)都要(yao)上百的(de)(de)(de)。”《成(cheng)都商報(bao)》提供(gong)的(de)(de)(de)數據印證，去(qu)(qu)年(nian)的(de)(de)(de)退租(zu)(zu)(zu)潮中，時代(dai)8號退租(zu)(zu)(zu)率達30%，是比較典型的(de)(de)(de)一(yi)個案(an)例。“不止(zhi)東(dong)大街(jie)商務區(qu)，包括成(cheng)都CBD在(zai)內，去(qu)(qu)年(nian)第四季(ji)(ji)度(du)出(chu)(chu)現(xian)一(yi)批以(yi)小(xiao)額(e)貸款(kuan)、融資擔(dan)保為(wei)代(dai)表的(de)(de)(de)本(ben)土小(xiao)型非傳統金融企業因資金鏈短缺而(er)引發的(de)(de)(de)退租(zu)(zu)(zu)案(an)例。受此(ci)(ci)影(ying)響，核心商務區(qu)內整體去(qu)(qu)化(hua)幾乎停(ting)滯。”世(shi)邦魏理(li)仕指出(chu)(chu)。就算不擔(dan)心去(qu)(qu)化(hua)，也(ye)還(huan)(huan)有另一(yi)個需要(yao)憂慮(lv)的(de)(de)(de)問題，即寫(xie)字(zi)樓(lou)(lou)租(zu)(zu)(zu)金下滑(hua)和區(qu)域分(fen)化(hua)。

數據顯示，截至2015年(nian)(nian)一(yi)季度末(mo)，成(cheng)都全市寫字(zi)樓平(ping)均(jun)租金(jin)為82.4元(yuan)/月(yue)/平(ping)方米(mi)，去(qu)年(nian)(nian)Q4甲級(ji)寫字(zi)樓的(de)(de)平(ping)均(jun)租金(jin)也跌至100元(yuan)/月(yue)/平(ping)方米(mi)。成(cheng)都銷售(shou)型寫字(zi)樓的(de)(de)價(jia)格則從一(yi)年(nian)(nian)前9076元(yuan)/平(ping)方米(mi)的(de)(de)均(jun)價(jia)，下滑(hua)至當前的(de)(de)7828元(yuan)/平(ping)方米(mi)。

下(xia)半年，成(cheng)都寫字(zi)(zi)樓市場(chang)還將受到30萬平方米新交付甲(jia)級寫字(zi)(zi)樓沖擊，市場(chang)對租戶的爭奪會更(geng)加激烈，這將直接影響租金水平，以及新舊寫字(zi)(zi)樓和新舊區域之間的競爭與(yu)調(diao)整。

在(zai)(zai)中央商務區和東大(da)街，為了(le)對抗老舊寫字樓業主退(tui)租潮(chao)、高(gao)品質(zhi)新(xin)項目(mu)的(de)競爭，不(bu)少項目(mu)在(zai)(zai)租金賬面(mian)價、免租期(qi)等方面(mian)提(ti)供了(le)更(geng)大(da)的(de)優惠。但由于核(he)心區域未(wei)來新(xin)增供應(ying)量逐步(bu)下滑，板塊租金預期(qi)會相對穩定。

九(jiu)龍倉中國置業有(you)限公司助理(li)董事兼(jian)總經(jing)理(li)邵(shao)永官在年初成都國際金(jin)融中心(xin)（IFS）發(fa)布會(hui)上(shang)告訴記者(zhe)，在區域(yu)分化越來(lai)越明(ming)顯(xian)、未來(lai)供應量增加的(de)格局下，寫字(zi)樓(lou)的(de)核(he)心(xin)競(jing)爭(zheng)(zheng)力差(cha)距會(hui)更加明(ming)顯(xian)，競(jing)爭(zheng)(zheng)愈加激烈(lie)。“雖然(ran)成都寫字(zi)樓(lou)市場(chang)的(de)供應在增加，但高品質(zhi)項(xiang)目能夠刺激租(zu)戶(hu)(hu)升級及搬(ban)遷(qian)的(de)需求，老項(xiang)目則(ze)面臨租(zu)戶(hu)(hu)外遷(qian)的(de)可能。而現在成都市場(chang)上(shang)實(shi)力雄厚的(de)開發(fa)商在優越位(wei)置開發(fa)的(de)大(da)樓(lou)還相對較少，這一明(ming)顯(xian)的(de)競(jing)爭(zheng)(zheng)力差(cha)距，會(hui)促使(shi)客戶(hu)(hu)在大(da)量的(de)房(fang)源中選(xuan)擇更新更好的(de)寫字(zi)樓(lou)。”邵(shao)永官表示。

《黃帝(di)內經》說，東風(feng)生于(yu)春(chun)。成都寫(xie)字樓市場將從這個(ge)春(chun)天開始嬗(shan)變，等風(feng)來。