每(mei)經編輯｜每(mei)經實習記者 王(wang)婷婷 發自成都    

◎每經實習記者 王婷(ting)婷(ting) 發自成都

本地寫字樓供應(ying)量(liang)過多只是暫時現象，隨著阿(a)里、萬達等(deng)行業龍(long)頭企(qi)業大(da)(da)規模地在成都消費市場(chang)“跑馬(ma)圈地”，供需失衡的問題(ti)必然因需求端的上行而(er)得(de)到解決。這(zhe)些企(qi)業的入駐，又會為本土企(qi)業提供大(da)(da)量(liang)商機，帶(dai)動后者進一步(bu)做大(da)(da)。

跨國企業聞風而動

“2013年，阿里(li)巴(ba)巴(ba)西(xi)部(bu)(bu)基地落地成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)銀泰城。2014年，在(zai)成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)設立西(xi)南(nan)總(zong)(zong)部(bu)(bu)的(de)國(guo)內公司有騰訊、攜程，跨國(guo)企業(ye)如普華永道(dao)，另有消息稱九元航空、米其林(lin)等也將把西(xi)南(nan)總(zong)(zong)部(bu)(bu)落戶成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)。”據第一(yi)太平戴(dai)維斯華西(xi)區(qu)(qu)項目及開發(fa)顧(gu)問部(bu)(bu)高級助理董事(shi)羅元均(jun)介紹(shao)，截至2014年，成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)新增世界(jie)500強企業(ye)14家(jia)，外(wai)國(guo)常駐機構超25個，總(zong)(zong)數穩居中(zhong)西(xi)部(bu)(bu)城市(shi)第一(yi)。“對于(yu)寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓，特別是甲級寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓，總(zong)(zong)部(bu)(bu)經濟(ji)實力(li)和對投資(zi)的(de)吸引(yin)力(li)是最(zui)大的(de)支撐力(li)。”在(zai)戴(dai)德(de)梁行成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)公司寫(xie)(xie)(xie)字(zi)樓部(bu)(bu)董事(shi)陳蘇文看(kan)來，不能否認成(cheng)(cheng)都(dou)(dou)是中(zhong)國(guo)西(xi)南(nan)地區(qu)(qu)最(zui)能吸引(yin)投資(zi)的(de)城市(shi)，開放型經濟(ji)讓這座城市(shi)成(cheng)(cheng)功吸引(yin)了260多家(jia)世界(jie)500強企業(ye)落戶。

自(zi)2009年馬云與成都(dou)高新區簽(qian)署關(guan)于“西部(bu)基地(di)(di)”的(de)協(xie)議時(shi)，阿(a)(a)里巴巴的(de)“西部(bu)中心”便備受關(guan)注(zhu)。當西部(bu)基地(di)(di)落地(di)(di)銀(yin)(yin)泰(tai)(tai)城，銀(yin)(yin)泰(tai)(tai)城方面坦言(yan)，阿(a)(a)里巴巴西部(bu)基地(di)(di)對銀(yin)(yin)泰(tai)(tai)城的(de)商鋪(pu)、寫字樓(lou)在招商、銷售(shou)上都(dou)有(you)影響(xiang)。阿(a)(a)里巴巴西部(bu)基地(di)(di)帶來的(de)相(xiang)關(guan)產業(ye)和企業(ye)或(huo)將落在銀(yin)(yin)泰(tai)(tai)城寫字樓(lou)。

萬達瑞華中心(xin)(xin)方面(mian)(mian)向《每日經濟新聞》記者透露，項(xiang)目寫字(zi)樓物業(ye)面(mian)(mian)對(dui)的(de)客戶都是(shi)國(guo)內(nei)外(wai)(wai)知名企(qi)業(ye)。去年9月首批開盤，截至目前總計銷售10層。星匯(hui)廣場方面(mian)(mian)也(ye)有消息稱，其甲級寫字(zi)樓產品“星匯(hui)國(guo)際”意(yi)向吸(xi)納(na)的(de)客戶為世界500強、國(guo)內(nei)外(wai)(wai)領袖(xiu)企(qi)業(ye)、政(zheng)府服務中心(xin)(xin)及大型金融機構。

另一方面，由于成都(dou)的寫字樓租金(jin)比一線城市(shi)低很多，也使諸(zhu)多考慮商務成本的企業，更傾向于在成都(dou)建立區域總部或地區性(xing)分公司(si)。

羅元均認(ren)為，成(cheng)都的城市潛力(li)得到了不少國(guo)內知名公司、跨(kua)國(guo)公司的高度認(ren)可，這(zhe)是(shi)寫字樓需求的重要基礎(chu)。

記者(zhe)從《中國總部(bu)(bu)經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)報告(2012～2013）》中注意到，成(cheng)都目前總部(bu)(bu)經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)實力(li)已位(wei)居(ju)中西(xi)部(bu)(bu)城市第(di)一位(wei)，力(li)壓重慶、西(xi)安等中西(xi)部(bu)(bu)城市排(pai)名全國第(di)八。同時(shi)，2014年成(cheng)都市出臺的(de)《成(cheng)都市總部(bu)(bu)經濟(ji)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)支持政策》也提出“加快建成(cheng)以(yi)總部(bu)(bu)經濟(ji)為特征(zheng)、高端服務業(ye)為支撐的(de)服務業(ye)核(he)心城市”的(de)發(fa)展(zhan)(zhan)(zhan)目標。

當眼光放到西(xi)部，“成都(dou)(dou)效應”則更為明顯。《中國城市60強》顯示(shi)，辦公(gong)樓發展已(yi)逐(zhu)步從(cong)沿(yan)海(hai)城市向內陸城市傾斜(xie)，同時受益(yi)于(yu)較高的(de)企業活躍(yue)度、中等收入家庭數量的(de)增長(chang)、有利(li)的(de)商(shang)業運營環境、大量有才能(neng)的(de)高學(xue)歷人才以及(ji)優(you)質(zhi)的(de)辦公(gong)樓的(de)供應，預期(qi)成都(dou)(dou)將繼續保持(chi)中國西(xi)部辦公(gong)樓市場(chang)的(de)龍頭地(di)位。

“隨著中國經濟逐步轉向服務業(ye)(ye)驅動的(de)增(zeng)長模式，內資(zi)企(qi)業(ye)(ye)的(de)需求已達轉折點(dian)，它們(men)將是目前辦公樓市場(chang)需求的(de)主要驅動力。成(cheng)都則將成(cheng)為企(qi)業(ye)(ye)駐西部地區(qu)辦事(shi)處(chu)的(de)首選城市之(zhi)一(yi)。”仲量聯行指出。

一方面成(cheng)(cheng)都經濟(ji)的(de)(de)增長潛(qian)力被廣為看(kan)好，另(ling)一方面成(cheng)(cheng)都寫字樓(lou)的(de)(de)低租金，也提升了城(cheng)市的(de)(de)競爭力，企(qi)業在成(cheng)(cheng)都注冊，可以享(xiang)有(you)更低廉的(de)(de)商(shang)務成(cheng)(cheng)本。

記者注意(yi)到，成都(dou)IFS作(zuo)為成都(dou)CBD的(de)(de)地標(biao)性建筑，九龍倉在打造IFS時，將上海會德豐(feng)國(guo)際廣(guang)場的(de)(de)辦公樓管理經驗(yan)和同等水平的(de)(de)硬件、管理、服務(wu)注入其中，但寫字(zi)樓租金（含物業）在170元/月/平方(fang)米的(de)(de)水平，不到上海會德豐(feng)國(guo)際廣(guang)場寫字(zi)樓租金（405元/月/平方(fang)米）的(de)(de)一半。

即使是目前成都(dou)超(chao)甲(jia)級寫字(zi)樓仁(ren)恒置地200元/月/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米租金水(shui)平(ping)(ping)，與2014年北(bei)京甲(jia)級寫字(zi)樓達(da)309.4元/月/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米、上海寫字(zi)樓303元/月/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米、深圳215.9元/月/平(ping)(ping)方(fang)(fang)米的寫字(zi)樓租金水(shui)平(ping)(ping)，也有不小差(cha)距。

抄底仍需全方位考察

記者注意到(dao)(dao)，近期成都市(shi)政府給寫字(zi)樓(lou)(lou)市(shi)場提(ti)供的(de)(de)政策環境(jing)也尤為寬松(song)。《成都市(shi)人民政府辦公廳關于印(yin)發(fa)促進樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)經濟高(gao)端發(fa)展支持政策的(de)(de)通知》規定2013年(nian)12月~2016年(nian)12月，將對(dui)評定達到(dao)(dao)或超(chao)過(guo)(guo)甲級寫字(zi)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)標準(zhun)的(de)(de)新建樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)、入駐(zhu)機構被認定為企業(ye)總部的(de)(de)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)、專業(ye)化特(te)色(se)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)、整體(ti)持有面(mian)積超(chao)過(guo)(guo)一定標準(zhun)的(de)(de)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)、專業(ye)物業(ye)服務企業(ye)簽約物業(ye)面(mian)積首次(ci)超(chao)過(guo)(guo)一定面(mian)積的(de)(de)樓(lou)(lou)宇(yu)(yu)，均給予一次(ci)性獎勵。

《成都高新區推進“三(san)次創業(ye)”利用樓宇(yu)資源加快主(zhu)導產業(ye)發展的(de)若(ruo)干政策》中(zhong)，也(ye)明確對主(zhu)導產業(ye)企(qi)業(ye)入駐率(lv)達(da)(da)到(dao)一定(ding)標準(zhun)、總(zong)部(bu)企(qi)業(ye)和世(shi)界500強入駐超40%、入駐企(qi)業(ye)年度“三(san)稅”之和達(da)(da)到(dao)1億元等多種達(da)(da)標樓宇(yu)和樓宇(yu)升級措施(shi)，一次性給予10萬~500萬元不等的(de)補(bu)貼。

接受記者(zhe)采訪(fang)的開發商、機(ji)構等(deng)人士均(jun)認(ren)同，從政策環(huan)境、城市(shi)潛力(li)、市(shi)場現狀等(deng)方面考量，目前的成都(dou)寫(xie)字樓市(shi)場具備(bei)較大(da)吸引力(li)。

特別是目前，成(cheng)都(dou)存在著價值被明顯低估的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)板塊。這些(xie)板塊受到成(cheng)都(dou)整體市(shi)(shi)場的(de)低價拖累(lei)，但從總體供需看，區(qu)域(yu)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)供給是不足的(de)。“目前成(cheng)都(dou)寫(xie)字(zi)樓(lou)的(de)高(gao)庫存、高(gao)同質現象，多(duo)出現在中央商務區(qu)和城(cheng)南一帶，城(cheng)北和城(cheng)西的(de)寫(xie)字(zi)樓(lou)其實(shi)還是相對缺(que)乏的(de)。”青(qing)羊萬達廣場營銷副總陳初銀介紹，站在成(cheng)都(dou)的(de)城(cheng)市(shi)(shi)潛力、經濟(ji)發展和企業吸引力上，成(cheng)都(dou)的(de)部分寫(xie)字(zi)樓(lou)板塊未來有很大(da)的(de)投資潛力。

而羅元均預判，在(zai)經過此輪供(gong)應高峰后，核心區域的優質寫(xie)字樓項目空置率、租(zu)金及(ji)租(zu)戶(hu)結構等核心指標都將得(de)到較為明顯的改善。

但這是否(fou)就是“抄底”良機？萬(wan)達瑞華(hua)相關(guan)負責人直言(yan)，房地(di)(di)產市(shi)場(chang)已進(jin)入(ru)(ru)白銀時代，像以前(qian)那種抄底，全面大漲(zhang)的局面基本(ben)不(bu)會出現。無論何(he)種市(shi)場(chang)，選擇寫字樓品(pin)牌、地(di)(di)段、業態(tai)、稀缺度、品(pin)質等眾多因素都(dou)需要考(kao)慮，沒(mei)有足夠(gou)投資價值(zhi)、升(sheng)值(zhi)潛力，即(ji)使價格低(di)廉，也(ye)不(bu)值(zhi)得入(ru)(ru)手。