每經編輯｜楊(yang)羚強    

邦地產記者 楊羚強

在那些(xie)活躍的(de)房(fang)企領軍人(ren)物中，世茂集團董事(shi)局副主(zhu)席許(xu)世壇(tan)也許(xu)是最(zui)喜歡(huan)提(ti)出(chu)新思維、新概念，并且予以貫徹的(de)一(yi)個人(ren)。

他在即興演講(jiang)或者(zhe)接(jie)受采訪時所提及(ji)的很多概(gai)念(nian)，會讓人誤以為他來自(zi)一家高(gao)科技(ji)公(gong)司。在4月16日(ri)世茂Mini Mall發布會上，他提到的“通過智能(neng)平臺(tai)研究客戶的生活習(xi)性”、“產品迭(die)代、升級”、“用電腦系統試衣服”等概(gai)念(nian)，最初都來自(zi)互聯網。

因為有這樣的(de)老板，他的(de)員(yuan)工常常不(bu)喜歡自己的(de)企(qi)業被外(wai)界視為傳統意義上(shang)的(de)房地(di)產(chan)公司。世茂(mao)的(de)品牌(pai)經(jing)理每次都(dou)會向邦(bang)地(di)產(chan)記者強調，世茂(mao)能(neng)賺錢的(de)領域(yu)有很多，并(bing)不(bu)只有房地(di)產(chan)。

大數據讓經營成本降低

相比萬科和萬達的(de)(de)(de)高調創新和轉型(xing)，世茂在過去幾年里低調蛻變(bian)，既有(you)新產品的(de)(de)(de)研發，也有(you)對房地產盈利(li)模(mo)式的(de)(de)(de)升(sheng)級(ji)，更有(you)內部管理的(de)(de)(de)變(bian)革。

“我們公司(si)有很(hen)多在業(ye)界非(fei)常(chang)牛(niu)的(de)(de)‘大神’，很(hen)多公司(si)能夠有一(yi)兩(liang)位就(jiu)已(yi)經不(bu)(bu)錯了，但是我們有很(hen)多。最(zui)讓人(ren)驚奇的(de)(de)是，這(zhe)些誰都不(bu)(bu)服誰的(de)(de)人(ren)，卻(que)都聚(ju)集在他的(de)(de)影(ying)響之下。”一(yi)名世(shi)(shi)茂的(de)(de)資深員(yuan)(yuan)工認為，許世(shi)(shi)壇之所以能把這(zhe)些業(ye)內精英(ying)聚(ju)于麾下，很(hen)重要的(de)(de)一(yi)點在于他會給員(yuan)(yuan)工足夠的(de)(de)空間。

在許世壇的力主(zhu)之下，幾(ji)年(nian)來，世茂研發出很(hen)多(duo)有(you)意思(si)的產品和服務(wu)，立(li)足于服務(wu)社區業(ye)主(zhu)的Mini Mall便是(shi)其(qi)中(zhong)一項(xiang)。與(yu)其(qi)說這是(shi)一個(ge)商(shang)業(ye)地產項(xiang)目，不(bu)如視之為(wei)互(hu)聯網電(dian)商(shang)的線下版。其(qi)最(zui)大的亮點是(shi)能夠根據業(ye)主(zhu)的消費習慣(guan)進(jin)行大數據分析，從而精準(zhun)地為(wei)業(ye)主(zhu)提(ti)供(gong)可購買的商(shang)品和服務(wu)，解決O2O的線下“痛點”——迅速實現即時服務(wu)。

“我會(hui)告訴你，你們(men)家可能沒(mei)有紙(zhi)了，你們(men)家冰(bing)箱可能沒(mei)有菜了，根據(ju)你的(de)健康數據(ju)，給你們(men)家推送(song)(song)適合(he)你的(de)東西，這(zhe)樣(yang)你的(de)生活就變簡單了。你只要說這(zhe)一(yi)周(zhou)沒(mei)有什么東西了，OK，我給你送(song)(song)過來。這(zhe)樣(yang)做，使得一(yi)個Mall需要的(de)面積(ji)大為(wei)縮小，因為(wei)我們(men)把它(ta)智(zhi)能化，只把每(mei)天業主(zhu)急需的(de)東西放在(zai)(zai)店里賣(mai)。更長周(zhou)期的(de)，放在(zai)(zai)倉(cang)庫里做配送(song)(song)就行。”世茂商業地(di)(di)產(chan)管理(li)公司總經理(li)吳艷芬(fen)對(dui)邦地(di)(di)產(chan)君說。

吳(wu)艷芬興奮(fen)地表(biao)示(shi)，正是依靠大(da)數(shu)據(ju)分(fen)析， Mini Mall在(zai)實際營(ying)業(ye)面(mian)積上(shang)，比(bi)大(da)型購物中(zhong)心提(ti)高了(le)效用率，營(ying)業(ye)面(mian)積最終(zhong)能達到80%~90%，從(cong)而(er)大(da)大(da)降低了(le)經營(ying)成本(ben)。

互聯網思維的線下實踐

吳芳芬說，根據對消(xiao)費(fei)(fei)者(zhe)進行大數據分析，能清楚地把我不(bu)同(tong)社區業主的消(xiao)費(fei)(fei)習(xi)慣，從而為他們找到最合適的品(pin)牌和(he)業態。

另一方面，也能(neng)更精確地了(le)解到每一家商戶在Mini Mall的(de)營業(ye)情況(kuang)，從而為合(he)理的(de)租金談判提(ti)供依(yi)據(ju)，最終幫助世茂和品牌商家雙贏。

不僅如此，大數據分析也(ye)降低了世茂投資Mini Mall的風險。

對(dui)Mini Mall的投資(zi)(zi)回報，許世壇和他的團隊有(you)過一個精確測算，Mini Mall的投資(zi)(zi)年(nian)回報率(lv)可以(yi)達到7%~8%，12年(nian)左右就可以(yi)收(shou)回投資(zi)(zi)。而同類(lei)型的大(da)型購物(wu)中心，大(da)部(bu)分的年(nian)回報率(lv)只有(you)5%~6%，需(xu)要(yao)至(zhi)(zhi)少15年(nian)才(cai)能收(shou)回成本。如果在(zai)商(shang)業(ye)競爭(zheng)激(ji)烈的城市里開(kai)發大(da)型商(shang)業(ye)，年(nian)回報率(lv)甚至(zhi)(zhi)只有(you)2%~3%，要(yao)三(san)四十年(nian)才(cai)能收(shou)回全部(bu)投資(zi)(zi)。

Mini Mall和普通購物中心的(de)(de)區別在(zai)于，Mini Mall明確客(ke)戶來自于商場(chang)周邊的(de)(de)一到(dao)兩公(gong)里，客(ke)群主要是世茂的(de)(de)業(ye)主，并對(dui)他們的(de)(de)生活需求有精確了(le)解。這使得Mini Mall可(ke)以(yi)(yi)不(bu)必引(yin)入類似大賣場(chang)這樣的(de)(de)低租金(jin)業(ye)態(tai)，加(jia)上項(xiang)目絕大部分的(de)(de)室(shi)內面積可(ke)以(yi)(yi)出租，回報水平自然更(geng)高。

除了Mini Mall之(zhi)外，過(guo)去一(yi)年世茂(mao)還通過(guo)大數據精(jing)確分析，開發(fa)出了Mini Hotel。這種(zhong)酒店和其他酒店相(xiang)比，客(ke)房數量少，減少了服務(wu)人員數量和管(guan)理成(cheng)本。同(tong)時(shi)，Mini Hotel也(ye)像Mini Mall一(yi)樣，將客(ke)房內陳(chen)列的(de)所有物品(pin)都作為(wei)一(yi)種(zhong)商品(pin)擺設，客(ke)人如果喜歡客(ke)房里的(de)一(yi)張床、一(yi)個大櫥，都可以在線預訂購買，這又是(shi)一(yi)種(zhong)互聯網思維的(de)線下實踐。

“一般的(de)酒店，一年內如(ru)果能把現金(jin)流轉正，已(yi)經很好了。我(wo)們在松(song)江開的(de)Mini Hotel，只用了3個(ge)月就實現了現金(jin)流轉正。”許世壇說。

創新路上每一步都謹慎

據許(xu)世壇介紹，一個(ge)標準Mini Mall的投資額不(bu)會(hui)超過1億元(yuan)，而且不(bu)一定會(hui)全(quan)部持有。過去世茂蓋一個(ge)購物中(zhong)心的錢，夠蓋十幾個(ge)Mini Mall。

但在推(tui)廣Mini Mall的力度上，許世(shi)壇卻顯現出不(bu)同尋常的謹慎。

早在2014年1、2月份(fen)，在幾次公開場合上，許世壇就曾提到(dao)Mini Mall的(de)(de)概念。世茂集(ji)團一份(fen)未公開的(de)(de)資料也顯示(shi)，在去年下半年，該公司就經(jing)基(ji)本上勾畫出(chu)了Mini Mall的(de)(de)經(jing)營定位(wei)和整體雛形(xing)。但直到(dao)4月中旬，世茂才正式推出(chu)Mini Mall。

許世(shi)壇(tan)說(shuo)，Mini Mall會首先在(zai)(zai)武(wu)漢和南京落(luo)地(di)，因(yin)為(wei)這兩個(ge)(ge)城市的Mini Mall會是(shi)世(shi)茂(mao)最為(wei)成(cheng)熟(shu)的產品，世(shi)茂(mao)的品牌影響力在(zai)(zai)這兩個(ge)(ge)城市也相對有優勢。在(zai)(zai)這兩個(ge)(ge)城市以外，世(shi)茂(mao)暫(zan)時(shi)還沒有要(yao)短期迅速(su)大(da)面積鋪開的計劃。他表示(shi)，還要(yao)看(kan)看(kan)Mini Mall運營的效果如何，需要(yao)隨時(shi)進行調(diao)整。

類似Mini Mall和Mini Hotel的新(xin)產品(pin)研發(fa)和嘗試，世茂還做了(le)很(hen)多(duo)事情。2014年報中，世茂專門提出要“結合互(hu)聯網新(xin)理念(nian)開創白金時代”。

世(shi)茂認為，單以增(zeng)長率、周轉率等舊的(de)價值體系來(lai)指(zhi)引房(fang)企的(de)發展，房(fang)企只(zhi)能進入 “白(bai)銀時代(dai)”。若能以互聯(lian)網思維，在(zai)房(fang)地(di)產行業(ye)以人為核心展開商業(ye)和運(yun)營，就能在(zai)短時間內打破行業(ye)壁壘，開創企業(ye)發展的(de)“白(bai)金時代(dai)”，真(zhen)正實(shi)現可(ke)持續(xu)增(zeng)長。