每經編輯｜區家彥(yan)    

每經記(ji)者 區家彥 發自廣州

人人都喜歡(huan)“于是公主與(yu)王子幸福(fu)地(di)生活(huo)在一(yi)起”的(de)童話。關于南沙的(de)房價(jia)，也有這么一(yi)個戲(xi)劇(ju)性的(de)反轉故事。

方興地(di)產(chan)(chan)廣(guang)州公司的項(xiang)目(mu)策劃經理陳偉(wei)，最近一年的心情緊隨著(zhu)南(nan)沙(sha)樓市(shi)的變化跌宕起(qi)伏。位于廣(guang)州市(shi)南(nan)沙(sha)區鳳凰大道和蕉西路交會(hui)處的方興·南(nan)沙(sha)金(jin)茂灣，是方興地(di)產(chan)(chan)進軍廣(guang)州市(shi)場的首個項(xiang)目(mu)，按照方興地(di)產(chan)(chan)的設想(xiang)，公司將(jiang)斥資100億元把其打造成大型(xing)濱(bin)海城市(shi)綜(zong)合(he)體。

但計劃往往趕不上(shang)變化，當(dang)方興在去(qu)年籌劃開(kai)盤計劃之(zhi)時，去(qu)年6月突然傳出(chu)自貿區申報暫停(ting)的消息，沸騰的南沙(sha)樓市(shi)瞬(shun)間冷卻，部分樓盤率先降價出(chu)貨。

克而(er)瑞的(de)統計(ji)數據顯示，去年(nian)3月南沙(sha)區(qu)成交均(jun)價高達(da)11985元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米，但到了7月份，成交均(jun)價已經下跌至9925元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米，跌幅(fu)達(da)17%。部分樓盤如時代(dai)南灣，售價從(cong)去年(nian)上半年(nian)的(de)16000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米直降至最低(di)12000元(yuan)/平(ping)(ping)方(fang)(fang)(fang)米，降幅(fu)超(chao)20%。

突如其來的市(shi)場變化讓陳偉(wei)與方興(xing)都承受了巨大的壓(ya)力，盡管他們(men)決定在11月(yue)以11000元/平方米的低價(jia)開盤(pan)試探市(shi)場，推(tui)出的100余套公(gong)寓全部(bu)售(shou)罄，但后續銷(xiao)售(shou)壓(ya)力依然艱巨。

南(nan)沙區住宅去(qu)(qu)化周期(qi)從去(qu)(qu)年(nian)5月(yue)起，一直維(wei)持在(zai)20個月(yue)以上，即便到了(le)11月(yue)，去(qu)(qu)化周期(qi)依然(ran)高達(da)25個月(yue)。要(yao)在(zai)天量供(gong)應中殺(sha)出(chu)重圍，競(jing)爭的殘酷(ku)程度(du)可想而知。

所幸，廣(guang)東自貿區獲批的(de)消息在去年(nian)12月(yue)終于(yu)落(luo)實，南沙樓(lou)市終于(yu)迎來生機。就在當月(yue)，南沙住宅(zhai)成交量(liang)達到(dao)1062套，創出年(nian)內新高。今年(nian)第一季度(du)區域住宅(zhai)成交2557套，同比去年(nian)同期大增117%，銷售均價也(ye)從去年(nian)10月(yue)的(de)低點9331元/平(ping)方米(mi)回升至今年(nian)3月(yue)份的(de)10375元/平(ping)方米(mi)，帶動(dong)南沙的(de)庫(ku)存去化周期大幅回落(luo)至16個月(yue)。

4月21日(ri)上午10時，廣東自貿區在南沙(sha)正式揭牌。自2012年(nian)10月晉級(ji)國家級(ji)新區之后(hou)，南沙(sha)迎來了這個重磅級(ji)政策(ce)大禮(li)包。

作(zuo)為廣(guang)(guang)州(zhou)11區(qu)中“政策市(shi)”特征最明(ming)顯(xian)的區(qu)域(yu)(yu)，南(nan)沙(sha)近年(nian)(nian)來(lai)(lai)的樓(lou)(lou)市(shi)發(fa)展與國家政策緊密相關。去(qu)年(nian)(nian)年(nian)(nian)中到(dao)(dao)去(qu)年(nian)(nian)12月，區(qu)域(yu)(yu)樓(lou)(lou)市(shi)實現“V型(xing)反(fan)轉”，眼下區(qu)域(yu)(yu)樓(lou)(lou)盤紛(fen)紛(fen)重(zhong)拾漲(zhang)價大旗。邦地產記者注(zhu)意到(dao)(dao)，方興南(nan)沙(sha)金茂灣(wan)新一期的售價已(yi)經漲(zhang)至(zhi)12304元/平方米，南(nan)沙(sha)濱海花(hua)園、中惠璧瓏灣(wan)、南(nan)沙(sha)萬達(da)廣(guang)(guang)場等項目，今年(nian)(nian)以來(lai)(lai)售價漲(zhang)幅更(geng)在10%以上(shang)。

這個(ge)云集(ji)了萬科、保利、富力等(deng)60多家全(quan)國大型(xing)開發商(shang)的新晉(jin)自貿區，正在醞釀著新一(yi)波的漲(zhang)價潮。

但，童話會成真嗎？

在(zai)南沙代理了多(duo)(duo)(duo)個樓(lou)(lou)盤的(de)(de)中原地產項目部(bu)總經理黃韜(tao)并沒有(you)那么(me)樂觀(guan)。他認為(wei)，盡管南沙樓(lou)(lou)市已(yi)經出現見底回升的(de)(de)跡象，但目前的(de)(de)漲(zhang)價(jia)更多(duo)(duo)(duo)只是去(qu)年調(diao)整以來的(de)(de)超跌反彈，大多(duo)(duo)(duo)數(shu)樓(lou)(lou)盤的(de)(de)售價(jia)甚至(zhi)沒有(you)回到(dao)2014年初的(de)(de)水平，最大的(de)(de)隱憂(you)在(zai)于，目前區域(yu)的(de)(de)絕對庫存(cun)量依(yi)然高企，考慮到(dao)今(jin)年預(yu)計南沙的(de)(de)新(xin)增供應量達到(dao)1萬套，盲目的(de)(de)漲(zhang)價(jia)有(you)可能導(dao)致開發商(shang)錯失出貨(huo)的(de)(de)良機。

“南(nan)(nan)沙(sha)擁有航運、制造(zao)業(ye)(ye)產(chan)業(ye)(ye)優勢，且可(ke)依托廣(guang)州廣(guang)交會等商(shang)(shang)貿(mao)優勢，但自貿(mao)區商(shang)(shang)務氛圍的(de)(de)成(cheng)(cheng)熟需要(yao)一個過程，即便是上海自貿(mao)區，也是經過兩到三年才完成(cheng)(cheng)改(gai)革(ge)試驗。”戴德梁行策略發(fa)展顧(gu)問(wen)部聯(lian)席主管及董事邵豐也認為，目前(qian)南(nan)(nan)沙(sha)區商(shang)(shang)務氛圍較(jiao)弱，基(ji)礎設施還(huan)處于(yu)建設完善階(jie)段，自貿(mao)區商(shang)(shang)務集聚需要(yao)1~2年的(de)(de)緩(huan)沖期，商(shang)(shang)貿(mao)服(fu)務要(yao)成(cheng)(cheng)熟，更(geng)需3~5年時間(jian)。如(ru)果后(hou)續缺乏實質上的(de)(de)利好持續推動(dong)，無法吸引自住型買家進入(ru)，如(ru)何消化巨大的(de)(de)庫存(cun)將成(cheng)(cheng)為難(nan)題(ti)。

陳(chen)偉與(yu)他(ta)的(de)同事正忙于(yu)5月初的(de)新(xin)一(yi)輪(lun)推貨計劃。他(ta)對邦地(di)產記者說，目(mu)前公司沒有考慮漲(zhang)價(jia)，速(su)戰(zhan)速(su)決、趕快出貨才是目(mu)前最重(zhong)要(yao)的(de)任務。

這就對了(le)，千萬別相(xiang)信(xin)童(tong)話故事里(li)的(de)完(wan)美結局(ju)。