◎李宇嘉

近(jin)日有媒體(ti)報道，北京地區各(ge)大銀行對二套房貸首付(fu)(fu)比例統一執行五成；廣(guang)(guang)東省金融監管部門日前發(fa)布的《關(guan)于(yu)在廣(guang)(guang)東貫徹落實銀發(fa)（2015）98號文有關(guan)事(shi)宜的通(tong)知》中，規(gui)定省內除廣(guang)(guang)州外，二套房貸首付(fu)(fu)比例下調至四(si)成；而深(shen)圳各(ge)大銀行二套房首付(fu)(fu)依(yi)然(ran)按照七成執行。

也(ye)就(jiu)是說(shuo)，上海、廣州和深(shen)圳這(zhe)三個一線城市(shi)還未就(jiu)二套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)政策(ce)(ce)如何“落地”作出表態。但根據經驗(yan)看，這(zhe)三個城市(shi)或將在(zai)后續執行二套(tao)(tao)房(fang)貸(dai)(dai)首付五成的(de)政策(ce)(ce)。

如果一(yi)線城(cheng)市執(zhi)行(xing)二(er)套(tao)房貸(dai)首(shou)付(fu)五成(cheng)，則意味著“3·30”二(er)套(tao)房貸(dai)新政在實(shi)(shi)踐中(zhong)貫徹了(le)李克強總(zong)理(li)在“兩(liang)會”上(shang)就房地產市場提出(chu)的(de)“落(luo)實(shi)(shi)地方政府主體責(ze)任”，以(yi)及銀(yin)發（2015）98號文提出(chu)的(de)“因地施(shi)策，分類指導”。從取消行(xing)政干預的(de)角度(du)看，國(guo)家(jia)希望各地都要退(tui)出(chu)限購(gou)政策，但是一(yi)線城(cheng)市在人口管理(li)、公共服務供給、環(huan)境治理(li)上(shang)的(de)壓力在中(zhong)短期內難以(yi)改觀(guan)，在“地方主體責(ze)任”的(de)壓力下，繼續堅持(chi)限購(gou)是一(yi)個不得已(yi)的(de)選擇，首(shou)付(fu)比(bi)例也很難一(yi)刀切地從七(qi)成(cheng)一(yi)下子降至四(si)成(cheng)。

本(ben)次(ci)一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市之(zhi)所以實(shi)行了差別化(hua)的(de)二(er)套房(fang)(fang)貸政(zheng)策(ce)，也是從自身樓(lou)市運行的(de)現狀出發的(de)。首先，在“3·30”新政(zheng)之(zhi)前(qian)，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市樓(lou)市回升趨勢已經確立。2014年(nian)，盡(jin)管全國主要城(cheng)市房(fang)(fang)價(jia)明顯下滑，但一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價(jia)卻逆勢上漲(zhang)。百城(cheng)房(fang)(fang)價(jia)顯示，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市的(de)房(fang)(fang)價(jia)在2014年(nian)上漲(zhang)0.58%，主流中介統(tong)計的(de)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格漲(zhang)幅在7%~20%；根據國家(jia)統(tong)計局70個大中城(cheng)市房(fang)(fang)價(jia)數據，2015年(nian)以來，一(yi)線(xian)(xian)城(cheng)市新房(fang)(fang)價(jia)格止跌趨勢明顯，樓(lou)市風向標(biao)深圳(zhen)的(de)新房(fang)(fang)價(jia)格已經連續3個月（2014年(nian)12月~2015年(nian)2月）環比上漲(zhang)。

此(ci)外，北上(shang)廣(guang)深四(si)個(ge)城市(shi)均將首(shou)套(tao)和(he)二(er)套(tao)房公積金貸款首(shou)付比例分別(bie)降至20%和(he)30%。再(zai)加上(shang)近(jin)期取消了“90/70”政策、營業稅(shui)免(mian)征期“5改2”，這都非常有利于需求入市(shi)，特(te)別(bie)是剛性需求集中(zhong)且規模很大(da)的一線(xian)城市(shi)。

一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)樓(lou)(lou)市(shi)回升，對于帶(dai)動二線(xian)、三四線(xian)和全國(guo)樓(lou)(lou)市(shi)去庫存，助推居民自住(zhu)(zhu)性(xing)和改善性(xing)住(zhu)(zhu)房需求，穩(wen)定經濟增長有(you)積極(ji)貢獻。筆者(zhe)認(ren)為，一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)樓(lou)(lou)市(shi)回升具有(you)強(qiang)大的(de)(de)(de)外溢效(xiao)(xiao)應(ying)(ying)，應(ying)(ying)該予以鼓勵。但(dan)同時，不可(ke)(ke)忽(hu)視一(yi)線(xian)城(cheng)市(shi)樓(lou)(lou)市(shi)在供(gong)求方面(mian)的(de)(de)(de)獨特(te)性(xing)，在政策刺激(ji)下可(ke)(ke)能(neng)會(hui)出(chu)現(xian)過快(kuai)上(shang)漲的(de)(de)(de)可(ke)(ke)能(neng)，這反而會(hui)傷(shang)害到(dao)剛(gang)性(xing)需求的(de)(de)(de)釋(shi)放和外溢效(xiao)(xiao)應(ying)(ying)的(de)(de)(de)發揮。

因此，不(bu)管(guan)是北京還(huan)是廣(guang)州，近期“落地”的二套房貸(dai)政策(ce)，盡管(guan)下調(diao)了貸(dai)款的首(shou)付比例，但利率(lv)仍(reng)保持上浮10%，而首(shou)套房利率(lv)折(zhe)扣力度卻再(zai)次擴大。

筆者認為，這樣的差別化是一個(ge)好的跡象：二套(tao)房(fang)(fang)貸利率上(shang)浮，在需求(qiu)(qiu)已經很(hen)旺的情況下，有(you)利于控制需求(qiu)(qiu)過旺對(dui)于價格的推動，而且也有(you)利于控制對(dui)于廉(lian)價和稀(xi)缺信貸資源(yuan)的占用，而將信貸資源(yuan)更多(duo)地以低成本的形式投(tou)向首套(tao)住房(fang)(fang)需求(qiu)(qiu)。

綜(zong)上所述，二套房貸(dai)在一(yi)線城市(shi)的(de)“差異化”落(luo)地，適度(du)降(jiang)低二套房貸(dai)首付比例、提(ti)高二套房貸(dai)利率水平，有利于控制可能(neng)出現(xian)(xian)的(de)過旺需(xu)求，使得房價不致快速上漲沖(chong)擊自住(zhu)性、改善(shan)性住(zhu)房需(xu)求的(de)實(shi)現(xian)(xian)。

這樣，一(yi)線城市的樓(lou)(lou)市穩(wen)步回升(sheng)了(le)，才能(neng)有效發揮帶動二線、三四線城市樓(lou)(lou)市“去庫存(cun)”和(he)“促消費(fei)”，以(yi)及全國樓(lou)(lou)市的穩(wen)定(ding)。

（作(zuo)者(zhe)為(wei)深圳市房地(di)產(chan)研(yan)究中心研(yan)究員）