◎張宏偉

中國人民(min)銀(yin)行決定，自2015年4月20日起下調各類(lei)存款類(lei)金(jin)融機構人民(min)幣存款準備金(jin)率(lv)1個百(bai)分點。央行本次降準后，本輪已經有兩次降息兩次降準，這對于2015年的樓市有怎樣的影響？房(fang)企和購房(fang)者(zhe)應(ying)該怎么做？

對于各商業銀(yin)(yin)行(xing)來講，在(zai)本(ben)輪降準(zhun)之前(qian)，由于存款準(zhun)備金率(lv)仍然(ran)(ran)維持在(zai)20%左右，可(ke)以(yi)動用的(de)(de)資金規模(mo)受到限制，銀(yin)(yin)行(xing)不大可(ke)能在(zai)這(zhe)么(me)高存準(zhun)率(lv)情況(kuang)下，釋放大規模(mo)貸(dai)款。因此，本(ben)次二(er)套(tao)房(fang)貸(dai)降首付(fu)雖然(ran)(ran)會導致改(gai)善型需求(qiu)購房(fang)門檻降低，但銀(yin)(yin)行(xing)仍然(ran)(ran)難(nan)以(yi)釋放較大規模(mo)流動性來支(zhi)持樓市這(zhe)樣的(de)(de)放貸(dai)需求(qiu)。這(zhe)或(huo)許(xu)是(shi)各大銀(yin)(yin)行(xing)二(er)套(tao)房(fang)貸(dai)降首付(fu)政(zheng)策落地(di)不徹底的(de)(de)原因之一。

但是，降準之后，銀行可動用的資(zi)金(jin)明顯(xian)增多，也增加(jia)了(le)二套房貸降首付(fu)落地的可行性，改善(shan)型需求后續(xu)有望持續(xu)釋放(fang)。

在央行降準(zhun)降息等(deng)政策下(xia)，樓市(shi)(shi)會出現(xian)一波(bo)入(ru)市(shi)(shi)行情，接(jie)下(xia)來(lai)幾個月成交量會反彈，價(jia)格有可能會逐漸堅挺。尤其(qi)是對一線城市(shi)(shi)及其(qi)他基本面良好的(de)城市(shi)(shi)來(lai)講(jiang)，接(jie)下(xia)來(lai)幾個月可能會加大房價(jia)上漲的(de)概率。

兩(liang)次(ci)降(jiang)息兩(liang)次(ci)降(jiang)準之下樓市(shi)(shi)“分(fen)化”特征(zheng)將(jiang)更加(jia)明顯(xian)。一線城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)或將(jiang)出現反彈(dan)行情；二(er)線城市(shi)(shi)將(jiang)加(jia)速去(qu)庫(ku)存的進程，存銷比開始普遍降(jiang)低，15個月以(yi)下去(qu)化周期的城市(shi)(shi)房(fang)價穩中有升(sheng)，比如(ru)合(he)(he)肥、南(nan)京、南(nan)昌、蘇州、石家莊等城市(shi)(shi)，而15個月以(yi)上(shang)的城市(shi)(shi)樓市(shi)(shi)還有去(qu)庫(ku)存壓力，但部分(fen)城市(shi)(shi)去(qu)化周期將(jiang)回(hui)歸至(zhi)合(he)(he)理區(qu)間(jian)。

對于大多數三四線城市來(lai)講，因(yin)為庫存量大去化(hua)周期長，還是要堅持(chi)去庫存。總體(ti)來(lai)看，各(ge)個城市在降準降息的刺激之下(xia)走勢將進一步分(fen)化(hua)。

房企要把控好兩次降準(zhun)降息之(zhi)后的(de)(de)跑量(liang)去庫存的(de)(de)“窗口期”。首先應積極調整推(tui)盤節奏，增(zeng)加(jia)上半(ban)年銷售業績在全年的(de)(de)比例(li)，防止市場環境在下半(ban)年出現變(bian)化，而(er)導致企業被動推(tui)盤的(de)(de)局面(mian)。

其次(ci)，調整并優化庫存結構，積極(ji)去(qu)庫存，不(bu)要期待房(fang)價(jia)再次(ci)快速上漲(zhang)，或繼續(xu)博弈市(shi)場(chang)。即(ji)使市(shi)場(chang)具(ju)備漲(zhang)價(jia)條件也不(bu)要捂(wu)盤惜(xi)售(shou)(shou)，因為樓市(shi)已(yi)經(jing)進入(ru)下半場(chang)，市(shi)場(chang)需求已(yi)基(ji)本得(de)到滿足，捂(wu)盤惜(xi)售(shou)(shou)的(de)(de)結果只(zhi)能是(shi)錯過放量的(de)(de)“窗口(kou)期”，錯過企業扭(niu)轉(zhuan)局面(mian)的(de)(de)機會。

第三，通過調整企業城(cheng)市布局，優化儲(chu)備項目(mu)結構，降低企業運(yun)營風險。

購房(fang)者要把控好降準(zhun)降息(xi)等(deng)政策短期(qi)紅利帶來(lai)的購房(fang)“窗口期(qi)”。簡單來(lai)講，如(ru)果是有剛性需求的購房(fang)者，應該(gai)把握好市(shi)場(chang)節奏的變化規律，比方說(shuo)在入(ru)市(shi)時機的選擇上，可以優先考慮短期(qi)市(shi)場(chang)還沒有完(wan)全復(fu)蘇好轉的階段。

（作者為同策(ce)咨詢研究(jiu)中(zhong)心總監(jian)）