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邦地產記者 王婷婷

今日17時，央(yang)行發文再次降準，決(jue)定自4月20日起，下調各類存(cun)款(kuan)類金(jin)融機構人民幣存(cun)款(kuan)準備金(jin)率1個百(bai)分點。

業內人士認為，在經(jing)濟(ji)指(zhi)標承壓的(de)情況下(xia)，此(ci)次降準符合預(yu)(yu)期。雖然(ran)政策更傾(qing)向于三農和小(xiao)微企(qi)業，但對房地(di)產市場(chang)的(de)整體預(yu)(yu)期、市場(chang)購買力和房企(qi)融資(zi)成(cheng)本，都有一定利好(hao)。預(yu)(yu)計未來還將有一次降準，但房企(qi)應(ying)注意(yi)強(qiang)化渠道(dao)下(xia)沉，加快走(zou)量去存。

為什么在此時降準？

“此次降(jiang)準是符合(he)預期的(de)。”西化南財經(jing)(jing)大學經(jing)(jing)濟(ji)學院副教授劉(liu)璐告訴邦(bang)地產記者，從國(guo)家統計局(ju)日前公布的(de)一季度(du)經(jing)(jing)濟(ji)數據(ju)來看，M2增(zeng)長比(bi)預計的(de)12%還(huan)低，GDP增(zeng)速只(zhi)達到底線7%，而實際經(jing)(jing)濟(ji)形勢應該比(bi)數據(ju)表現(xian)更差(cha)，在(zai)這種情(qing)況下，通過貨幣面的(de)改善提(ti)振經(jing)(jing)濟(ji)是符合(he)預期的(de)，預計這樣的(de)降(jiang)準和降(jiang)息在(zai)今年還(huan)會出現(xian)。

民(min)生證券研(yan)(yan)究院執行(xing)院長管清友(you)認為(wei)，此前(qian)總理密集調研(yan)(yan)和座談已作(zuo)鋪墊，馳援地方債務(wu)置換，助力(li)穩增長，對沖存款保費影(ying)響，“降準(zhun)”勢在必行(xing)。

“除(chu)了政策(ce)出(chu)(chu)臺符合(he)預(yu)期以外，此次'降準'力度大也值得關注。”上海(hai)易居房地產研究院(yuan)研究員嚴躍進(jin)指(zhi)出(chu)(chu)，此次存款準備金率(lv)下調了1個百分點(dian)，這(zhe)說明政策(ce)層(ceng)面對于(yu)宏觀(guan)經濟救急(ji)力度之大。

“但這(zhe)次是不對(dui)稱(cheng)的降準，對(dui)農村(cun)金(jin)(jin)融(rong)市場(chang)提供了(le)更(geng)多的優惠(hui)，這(zhe)反映了(le)中(zhong)央(yang)調結構的需(xu)要。”嚴(yan)躍進認為，中(zhong)央(yang)政府或許擔心，降準后資(zi)金(jin)(jin)并不流入實體(ti)經濟，所以(yi)對(dui)農村(cun)市場(chang)額外降低1個百分(fen)點。

6年多以來最大幅度

“此次降(jiang)準雖(sui)然是(shi)面向整(zheng)個經濟(ji)，特別是(shi)實體經濟(ji)的'一攬子'政策，但對房地產而(er)言(yan)，無論是(shi)改變市場預期還(huan)是(shi)降(jiang)低成本，都有利好。”劉璐表示。

邦地(di)產記者(zhe)注(zhu)意到，此次(ci)降準是2008年以來(lai)第15次(ci)降準，也是2015年以來(lai)第二次(ci)。經過第一(yi)次(ci)降準利好刺激(ji)，房地(di)產市場已經顯(xian)現回暖(nuan)跡象。

3月，70個(ge)大(da)中(zhong)(zhong)城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)指數(shu)就顯示，全國樓市(shi)已呈初步回(hui)暖，已有22個(ge)城(cheng)(cheng)市(shi)房(fang)價(jia)止跌(die)，一線城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)北上(shang)深均已回(hui)暖上(shang)漲。二線城(cheng)(cheng)市(shi)中(zhong)(zhong)，太原、南京、廈門、鄭州(zhou)、武漢、南寧、貴陽等城(cheng)(cheng)市(shi)已上(shang)漲0.2%。

“此(ci)次降(jiang)準后，將再次形成(cheng)疊(die)加效應，為房(fang)企的(de)(de)(de)去庫存(cun)和(he)持續(xu)降(jiang)低購房(fang)成(cheng)本(ben)帶來利好。”嚴躍(yue)進說，“更重要的(de)(de)(de)是(shi)，中央的(de)(de)(de)政策思路在發(fa)生微妙變(bian)(bian)化(hua)，通過這(zhe)樣有節(jie)奏地釋放貨幣寬松(song)的(de)(de)(de)信號，能夠(gou)改變(bian)(bian)市場預期。特別(bie)是(shi)購房(fang)者(zhe)預期的(de)(de)(de)改變(bian)(bian)，某(mou)種程度上會促使市場基本(ben)面(mian)的(de)(de)(de)改變(bian)(bian)。”

降低房企融資成本

此次降準對房(fang)地產企業融資(zi)而言(yan)，也是一次降低(di)成(cheng)本的(de)契機。

管清友指(zhi)出，一般性存款余額120萬億(yi)(yi)(yi)，下調1個百(bai)分點的準備金率，釋(shi)放的流動性至(zhi)少在1萬億(yi)(yi)(yi)以(yi)上，考慮額外多降(jiang)的部分，此次“降(jiang)準”釋(shi)放流動性規模(mo)約(yue)1.5萬億(yi)(yi)(yi)。

邦(bang)地產記者注意(yi)到，實(shi)際上，經過上次降準，截(jie)至3月末(mo)，企業融資(zi)成本(ben)已下降至6.83%，同比下降50個基點(dian)，較(jiao)2014年末(mo)也(ye)降低(di)了12個基點(dian)。

不過房地(di)產企業(ye)面臨的(de)開發貸等方面壓力依然很大。央行調查(cha)統計司(si)司(si)長盛松成(cheng)(cheng)表示(shi)，近期企業(ye)融資成(cheng)(cheng)本明顯下行，主(zhu)要(yao)是因(yin)為融資結(jie)構改善和市(shi)場(chang)利率回(hui)落。

“因(yin)此很多房(fang)企(qi)抱怨此前(qian)的(de)利(li)好政策實際效應不大。但這輪降準政策無疑會(hui)使房(fang)企(qi)的(de)融資成本繼續降低(di)，某種程度上(shang)會(hui)改變金融機構后續的(de)信貸政策，進而使得此類降準實實在在為(wei)房(fang)企(qi)降低(di)成本釋放利(li)好效應。”嚴躍進稱。

讓房企更有信心

隨之而來的，是房(fang)企對市場或(huo)許將更(geng)有(you)信心(xin)。

以成都(dou)(dou)的幾個(ge)典(dian)型(xing)項(xiang)目(mu)為例。伊泰·天驕方(fang)面告訴邦地產記者，隨(sui)著成交周(zhou)期的縮(suo)短，項(xiang)目(mu)近(jin)期銷售(shou)速度明顯加(jia)快了(le)。華潤·金悅灣、萬(wan)科公園(yuan)5號、中國(guo)鐵建·西派瀾岸等不少項(xiang)目(mu)也都(dou)(dou)表示，近(jin)期來訪量(liang)和銷售(shou)進程增加(jia)了(le)，不少項(xiang)目(mu)會順勢開盤和加(jia)推。

正(zheng)合地產數據顯示，僅4月第二個周末，成(cheng)都(dou)市開盤新增推售達到1664套，環比大幅增加。不(bu)止(zhi)成(cheng)都(dou)，北上廣等多城房企推盤速度均有加快(kuai)，4月首周，全國38個城市的樓市成(cheng)交同比上漲了19.5%。

“在市(shi)場(chang)信心恢復(fu)的情況(kuang)下，預計二季度房(fang)企的推(tui)盤節(jie)(jie)奏還會(hui)(hui)加(jia)快。很多第一季度猶(you)豫的房(fang)企，在后(hou)續房(fang)價(jia)的上漲預期下，會(hui)(hui)加(jia)大(da)推(tui)盤節(jie)(jie)奏，而且在房(fang)企去庫(ku)存(cun)的背景下，會(hui)(hui)加(jia)快資金回籠，隨之也會(hui)(hui)出現加(jia)大(da)土地(di)獲(huo)取(qu)和加(jia)快新(xin)開工(gong)節(jie)(jie)奏的情況(kuang)。”嚴(yan)躍進(jin)說。

此次(ci)降(jiang)準(zhun)之(zhi)后，管清友預計(ji)，還(huan)會有一(yi)次(ci)50個基點的準(zhun)備金率下調空間，但具(ju)體次(ci)數還(huan)需(xu)看(kan)實(shi)體經濟具(ju)體的運(yun)行狀況。

他同時認為，在目前降(jiang)準下，農(nong)村市(shi)(shi)場(chang)(chang)依然是(shi)貨幣寬松政策的(de)(de)(de)“新寵”，所以(yi)后續房企應該主動(dong)到農(nong)村市(shi)(shi)場(chang)(chang)，即(ji)強化渠道下沉的(de)(de)(de)策略，能(neng)夠獲取(qu)更低(di)成本的(de)(de)(de)融資。“但政策效力的(de)(de)(de)釋放需(xu)要(yao)時間，資金的(de)(de)(de)流向也(ye)需(xu)要(yao)監管，真正(zheng)要(yao)利用好降(jiang)準的(de)(de)(de)政策，還需(xu)要(yao)一個過程。”

劉(liu)璐也(ye)提醒，此次(ci)降準的(de)確增加了(le)“籃子”里的(de)水，但樓市(shi)實(shi)際能(neng)分走多少利好，不(bu)能(neng)確定。所以(yi)這輪利好對房地產而言，還沒到能(neng)歡呼的(de)層面。

“關(guan)鍵要看后續市場各類(lei)資(zi)源的流向和預期的轉變(bian)。總(zong)之，不失速也不盲目亢奮，才是宏(hong)觀經濟新常態的基(ji)本含義。”嚴(yan)躍進(jin)說(shuo)。