每經編(bian)輯(ji)｜每經記者 區家彥 發自(zi)廣州    

◎每經記者 區家彥 發自廣州

在房地(di)產行(xing)業利潤不斷下滑的今天(tian)，如何通過(guo)控(kong)制成(cheng)本提升利潤空間，成(cheng)為(wei)眾多房企面臨的難題。

房地產(chan)企業(ye)(ye)作(zuo)為資(zi)源(yuan)整合型企業(ye)(ye)，建造房子(zi)過程中的所(suo)有(you)材料(liao)都是由建筑施工企業(ye)(ye)、建筑材料(liao)供(gong)應商(shang)等(deng)合作(zuo)伙伴提供(gong)，項目開發(fa)絕(jue)大部分(fen)工作(zuo)都通過委托供(gong)應商(shang)來完成(cheng)，專業(ye)(ye)的供(gong)應商(shang)不但能夠保(bao)證項目產(chan)品(pin)質(zhi)量，還(huan)直(zhi)接或間接地影響了整個項目成(cheng)本。

正(zheng)因如此，如何更好地選擇與管理(li)供應商，是(shi)房企不斷降低成本，提高利(li)潤率的重要手段之(zhi)一。

強化集中式采購

新(xin)城控股高級(ji)副(fu)總裁歐陽捷(jie)向《每(mei)日經濟新(xin)聞(wen)》記者表示，在以往房(fang)(fang)地(di)產(chan)粗(cu)獷式(shi)發展的(de)(de)(de)年代(dai)，由于行業(ye)利潤(run)較高，企業(ye)對供(gong)應商(shang)(shang)的(de)(de)(de)管(guan)理相當(dang)粗(cu)放(fang)，多數房(fang)(fang)企都是由地(di)區公司各自完成采購(gou)(gou)，只需尋找合(he)適的(de)(de)(de)供(gong)應商(shang)(shang)以保(bao)證生產(chan)需要(yao)。但隨著(zhu)房(fang)(fang)地(di)產(chan)“白銀時代(dai)”的(de)(de)(de)來臨，房(fang)(fang)地(di)產(chan)行業(ye)面臨的(de)(de)(de)成本壓(ya)力越(yue)來越(yue)大，一(yi)些具備前瞻性的(de)(de)(de)大型房(fang)(fang)企逐步(bu)建立(li)起集中采購(gou)(gou)體系以優化(hua)成本管(guan)理，管(guan)理供(gong)應商(shang)(shang)的(de)(de)(de)能力已經成為房(fang)(fang)企的(de)(de)(de)核心競爭力之一(yi)。

恒(heng)大(da)地產是(shi)總部集中(zhong)(zhong)采購(gou)模式的(de)標桿企業。早在(zai)2007年，恒(heng)大(da)成立了材料設備有限公司(si)(si)，負責全國所有項目(mu)的(de)材料采購(gou)及統一(yi)(yi)配(pei)送。隨后公司(si)(si)陸續與供應(ying)商(shang)建(jian)立戰略合(he)作(zuo)(zuo)關系。截至目(mu)前，恒(heng)大(da)已與美標、奧的(de)斯、松下、海爾等(deng)設備供應(ying)商(shang)建(jian)立戰略合(he)作(zuo)(zuo)聯盟(meng)，與中(zhong)(zhong)建(jian)總公司(si)(si)等(deng)國內十大(da)一(yi)(yi)級資質(zhi)的(de)施工(gong)企業結成聯盟(meng)，與著名設計公司(si)(si)Skidmore、Owings & Merril LLP（SOM）等(deng)建(jian)立合(he)作(zuo)(zuo)。

明(ming)源云采購事業部總經(jing)理周孝武告訴記者，盡管越來越多的(de)(de)大(da)型房(fang)企意識到集中(zhong)式采購的(de)(de)重(zhong)要(yao)性(xing)，但就整(zheng)個(ge)行業而言(yan)，只有(you)恒大(da)、龍(long)湖(hu)等少數龍(long)頭房(fang)企建(jian)立了完善的(de)(de)集中(zhong)式采購機制。

集中式(shi)采購的(de)優(you)勢體現在三個方面(mian)(mian)：首先，規模化(hua)(hua)(hua)采購優(you)勢讓(rang)他們具備更(geng)多議價權(quan)，有助于(yu)企業(ye)(ye)從供(gong)應(ying)商(shang)獲(huo)得遠(yuan)低于(yu)市場價的(de)批(pi)發(fa)價，大(da)幅降(jiang)低采購成本；其次(ci)，企業(ye)(ye)注重(zhong)與供(gong)應(ying)商(shang)深化(hua)(hua)(hua)合作，建立起(qi)相互間的(de)信任關系(xi)和默契，讓(rang)供(gong)應(ying)商(shang)能很好地充(chong)當(dang)半(ban)個項目管(guan)理者的(de)角(jiao)色，極大(da)地節省了房(fang)企在管(guan)理上的(de)投入；最后，可充(chong)分發(fa)揮(hui)供(gong)應(ying)商(shang)在專業(ye)(ye)上的(de)優(you)勢，吸納他們對于(yu)產品(pin)(pin)改進、成本優(you)化(hua)(hua)(hua)方面(mian)(mian)的(de)建議，減(jian)少房(fang)企因(yin)產品(pin)(pin)質量帶來的(de)變(bian)更(geng)、返工、賠(pei)付支出，甚至(zhi)通過優(you)化(hua)(hua)(hua)產品(pin)(pin)帶來溢價回報(bao)。

在(zai)集中式采購(gou)模式中，如何尋找(zhao)合適的供(gong)應(ying)商，對成(cheng)本控(kong)制起著關鍵作(zuo)用。對不少(shao)房企而言，由于(yu)缺乏規范、統一的供(gong)應(ying)商資(zi)源(yuan)庫(ku)，以至于(yu)每次招標都需要進(jin)(jin)行資(zi)格預審(shen)，整(zheng)個采購(gou)周期漫長，采購(gou)效率偏低，進(jin)(jin)而拖(tuo)累開發進(jin)(jin)度。

周(zhou)孝武表示(shi)，像萬科、恒大(da)這(zhe)樣的(de)龍頭房企(qi)早在(zai)數年前就意識到優(you)質供(gong)(gong)(gong)應商(shang)資源對企(qi)業發展的(de)意義，為了(le)儲備大(da)批合格供(gong)(gong)(gong)應商(shang)，企(qi)業建立了(le)貫穿供(gong)(gong)(gong)應商(shang)管理全生(sheng)命周(zhou)期的(de)評估(gu)體(ti)系(xi)，根據每年動態評估(gu)和定級的(de)結果(guo)，逐步(bu)形成了(le)自己的(de)戰(zhan)略供(gong)(gong)(gong)貨方資源庫(ku)，打造(zao)了(le)強有力(li)的(de)企(qi)業供(gong)(gong)(gong)應鏈(lian)。雙(shuang)方長期合作、交流(liu)，不斷(duan)優(you)化流(liu)程，推動產品標準化的(de)建立，為產品質量提升、成本優(you)化作出了(le)巨大(da)貢獻。

與供應商共成長

在房地產采購領域(yu)，傳統的(de)合(he)作模式是(shi)甲(jia)方(fang)與(yu)(yu)乙方(fang)，開發商(shang)和供(gong)貨商(shang)往(wang)往(wang)是(shi)博(bo)弈與(yu)(yu)合(he)作的(de)關系(xi)。不(bu)少房企由于自(zi)恃處于甲(jia)方(fang)的(de)角色，將成(cheng)本壓力過多傳遞(di)給供(gong)應(ying)商(shang)，再加上資金(jin)壓力的(de)轉嫁(jia)，導致房企與(yu)(yu)供(gong)應(ying)商(shang)之間矛盾激化，反(fan)過來對(dui)項目質量也會造成(cheng)負面(mian)影響(xiang)。

但隨著越來越多的(de)房(fang)企意(yi)(yi)識到(dao)供(gong)應(ying)(ying)商資源的(de)重要(yao)性，他們也意(yi)(yi)識到(dao)成(cheng)(cheng)本中(zhong)心應(ying)(ying)該向市(shi)場要(yao)利潤(run)，而不是向合作伙伴(ban)(ban)要(yao)利潤(run)。開發(fa)商與供(gong)應(ying)(ying)商的(de)關(guan)系從單純的(de)甲(jia)乙方關(guan)系變成(cheng)(cheng)合作伙伴(ban)(ban)，房(fang)企不僅(jin)逐步建立起完善的(de)激勵(li)制度，甚至(zhi)通過培(pei)育供(gong)應(ying)(ying)商以達(da)到(dao)共(gong)贏式發(fa)展(zhan)。

以恒(heng)大(da)為例，公司每年(nian)都(dou)會評選自(zi)己的優(you)(you)(you)秀(xiu)供(gong)(gong)應商，年(nian)度綜合績效評比A級才有(you)資格參評，被評為C、D級別的供(gong)(gong)應商則不能參與續簽。2013年(nian)恒(heng)大(da)評出了16家年(nian)度優(you)(you)(you)秀(xiu)供(gong)(gong)應商，根據恒(heng)大(da)供(gong)(gong)應商的激(ji)勵機制，這些優(you)(you)(you)秀(xiu)供(gong)(gong)應商2014年(nian)在(zai)分(fen)區方面將獲(huo)得加分(fen)或者適當增加區域。

恒大集團副總裁兼材(cai)料(liao)公(gong)司(si)董事長徐文在今(jin)年1月舉行(xing)的(de)“2015材(cai)料(liao)設備戰略合作(zuo)伙伴年度大會”上表示，未來恒大會把80%的(de)采購份額集中在20%的(de)優(you)質供(gong)應商身上，以(yi)培養扶(fu)持(chi)一大批優(you)秀的(de)核心戰略合作(zuo)伙伴，恒大與供(gong)應商之間不只是簡單的(de)買賣關系，而(er)是在各個領(ling)域能實(shi)現探討、合作(zuo)、甚(shen)至(zhi)共同成(cheng)長和(he)發(fa)展。

此(ci)外，周(zhou)(zhou)孝(xiao)武還透露，部分龍頭房企(qi)甚(shen)至通過(guo)股(gu)權(quan)合(he)作的模式，深化與供(gong)應商(shang)的戰(zhan)略合(he)作關系，推動供(gong)應商(shang)與企(qi)業一同成長。像恒大(da)已經(jing)入(ru)股(gu)了多家供(gong)應商(shang)，今年成功在A股(gu)上市(shi)的裝飾企(qi)業全筑股(gu)份就(jiu)曾獲得許家印(yin)之子入(ru)股(gu)。此(ci)外，萬科(ke)入(ru)股(gu)徽商(shang)銀行的重要(yao)目的之一便是向供(gong)應商(shang)提供(gong)融資服務。“在白(bai)銀時代(dai)，資源(yuan)整合(he)的作用尤為重要(yao)，誰(shui)最善于運(yun)用供(gong)應商(shang)資源(yuan)，誰(shui)就(jiu)有望脫穎(ying)而出，那些只懂(dong)得壓榨(zha)供(gong)應商(shang)的房企(qi)將面臨被淘汰(tai)的命運(yun)。”周(zhou)(zhou)孝(xiao)武說。

試水互聯網采購

除了與供(gong)應(ying)商形成合作伙(huo)伴關系(xi)，房企(qi)控制(zhi)采購成本的另一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)手段便是通過互聯網進行采購。

在傳統(tong)以(yi)線下(xia)為主的(de)(de)采(cai)購模式下(xia)，由于房(fang)企采(cai)購尋源方式單一(yi)，導致信息接(jie)觸面窄(zhai)，接(jie)觸供(gong)(gong)應(ying)商的(de)(de)面過窄(zhai)，掌握的(de)(de)供(gong)(gong)應(ying)商資(zi)料(liao)不(bu)(bu)全面，無法(fa)動態刷新，導致成本(ben)高(gao)且(qie)效果不(bu)(bu)佳。隨著房(fang)地(di)產與(yu)互聯網加速融合，互聯網的(de)(de)應(ying)用大(da)大(da)增加了(le)房(fang)企與(yu)供(gong)(gong)應(ying)商資(zi)源對(dui)接(jie)的(de)(de)便利性，并(bing)消除了(le)信息不(bu)(bu)對(dui)稱，大(da)幅提升了(le)供(gong)(gong)應(ying)商管理(li)的(de)(de)效率。

周(zhou)孝武指出，以往(wang)房企要拓展供(gong)(gong)應(ying)(ying)商資源(yuan)只能依靠線下(xia)拜訪，資源(yuan)對(dui)接(jie)的效(xiao)率(lv)(lv)非常低，尤其(qi)是對(dui)于身處高速發(fa)展階段的成(cheng)長(chang)型(xing)房企而言，單純(chun)的線下(xia)對(dui)接(jie)無法滿足(zu)其(qi)對(dui)供(gong)(gong)應(ying)(ying)商更(geng)新的需求。如今，部分房企已經嘗試通過自建(jian)線上平臺甚至(zhi)微信采購平臺招募供(gong)(gong)應(ying)(ying)商，不僅實現高效(xiao)尋源(yuan)，大(da)大(da)提升資源(yuan)整合效(xiao)率(lv)(lv)，并(bing)推動采購過程陽光透(tou)明(ming)化，變相降低了企業的采購成(cheng)本。

以(yi)東莞萬(wan)科為例，據周(zhou)孝武介紹，該公(gong)司(si)的(de)移動端(duan)采購招募(mu)信(xin)息平臺(tai)(tai)于4月8日上線，當日在(zai)微信(xin)端(duan)及云(yun)采購雙(shuang)平臺(tai)(tai)發布的(de)鋁合金門(men)窗、園(yuan)林景觀等(deng)招募(mu)信(xin)息，僅兩天時間(jian)便吸引2000多家供(gong)應商關注，相對于以(yi)往一天只能尋找5~10家的(de)供(gong)應商的(de)線下(xia)拜訪方式(shi)相比，萬(wan)科通過互聯網(wang)搭建了(le)供(gong)需之間(jian)的(de)橋梁，從而達到供(gong)需的(de)高效匹(pi)配。

此外，記者了(le)解到，包括綠城建材(cai)電商、明源(yuan)(yuan)云采(cai)購等(deng)第三方采(cai)購平臺(tai)，也試圖通過整合豐富的供應商資(zi)源(yuan)(yuan)，實現開發商與供應商之間(jian)供需快速匹配，推(tui)動采(cai)購業務(wu)的線上運(yun)作(zuo)。