每經編輯(ji)｜區家彥    

每經記(ji)者(zhe) 區家彥 發(fa)自廣州

從(cong)萬科、恒大入股銀行，到(dao)綠地(di)聯手阿里(li)打造“地(di)產寶”，房地(di)產與(yu)金融(rong)加速(su)融(rong)合(he)，推(tui)動了(le)新(xin)型(xing)融(rong)資模式的涌現(xian)。

《每(mei)日經濟(ji)新聞》記(ji)者了解到，保利(li)地產于日前宣布將聯手民(min)生銀(yin)行推出(chu)名為“利(li)民(min)保”的(de)理財產品，購(gou)買產品的(de)用戶可以(yi)用優惠價(jia)格(ge)鎖定項目開(kai)盤時的(de)售價(jia)，并享(xiang)受(shou)封閉期內的(de)理財收(shou)益，即使用戶不購(gou)買也可享(xiang)受(shou)由民(min)生銀(yin)行提供(gong)的(de)保底收(shou)益。

在(zai)新城(cheng)控股高(gao)級副總裁歐陽捷看來，類似(si)“利民保”這(zhe)樣的理財產品(pin)不(bu)僅能有效降(jiang)低融資成本(ben)(ben)，也能協助房(fang)企(qi)圈定客戶群。隨著房(fang)企(qi)面臨越來越高(gao)的資金成本(ben)(ben)，倒逼他們尋(xun)找新的金融工(gong)具解決(jue)這(zhe)個難題，新興的融資模(mo)式有望如雨后春筍般(ban)涌現(xian)。

房價可以打85折

上(shang)周五（4月10日(ri)），在位于廣(guang)州(zhou)琶洲保(bao)(bao)利(li)世(shi)界貿(mao)易中(zhong)心(xin)舉行的(de)第三屆保(bao)(bao)利(li)房展會上(shang)，保(bao)(bao)利(li)地(di)產(chan)(chan)與民(min)生銀(yin)行正式簽署(shu)《戰略友好合作協議》，并宣布共(gong)同推出的(de)互聯網金(jin)融產(chan)(chan)品(pin)“利(li)民(min)保(bao)(bao)”。

據廣東(dong)保利(li)商業地產(chan)(chan)部(bu)經理(li)羅琳介紹，“利(li)民(min)保”的(de)推(tui)出是為(wei)了解決在(zai)不動產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)中(zhong)，客(ke)戶(hu)、開(kai)發商與銀(yin)行(xing)三者的(de)資(zi)(zi)金壓力難題，實現共(gong)同盈利(li)。其操作模(mo)式為(wei)投(tou)資(zi)(zi)人(ren)購買銀(yin)行(xing)提(ti)供的(de)理(li)財產(chan)(chan)品，銀(yin)行(xing)在(zai)扣(kou)除服務費用成(cheng)(cheng)本后(hou)把資(zi)(zi)金貸給(gei)地產(chan)(chan)商，地產(chan)(chan)商由于(yu)節(jie)省了融資(zi)(zi)成(cheng)(cheng)本，因此(ci)可以通過(guo)價格讓利(li)將房屋的(de)優先購買權給(gei)予投(tou)資(zi)(zi)人(ren)。在(zai)整(zheng)個環節(jie)中(zhong)，投(tou)資(zi)(zi)者能以更(geng)便(bian)宜的(de)價格購買到(dao)房產(chan)(chan)，銀(yin)行(xing)降(jiang)低了貸款風險(xian)，地產(chan)(chan)商也提(ti)前鎖定(ding)自己的(de)目標客(ke)戶(hu)，并(bing)且實現開(kai)盤(pan)的(de)熱銷(xiao)。

以(yi)(yi)一(yi)套總(zong)價(jia)為(wei)177萬元(yuan)的(de)(de)公寓為(wei)例，據羅(luo)琳介紹，客戶只需(xu)要(yao)以(yi)(yi)總(zong)價(jia)20%的(de)(de)金額選擇購買(mai)對應的(de)(de)理財(cai)產品，即能(neng)以(yi)(yi)150萬元(yuan)的(de)(de)定制總(zong)價(jia)鎖定項(xiang)目(mu)開(kai)盤(pan)后的(de)(de)價(jia)格，產品有半年或(huo)一(yi)年的(de)(de)投(tou)資封閉(bi)期(qi)。待(dai)項(xiang)目(mu)開(kai)盤(pan)后，若房價(jia)沒(mei)有上漲(zhang)(zhang)，客戶行駛優先購買(mai)權便(bian)可獲(huo)得(de)封閉(bi)期(qi)內的(de)(de)理財(cai)收益(yi)與(yu)27萬元(yuan)的(de)(de)折扣(kou)收益(yi)，即便(bian)最終選擇不買(mai)房子，也可以(yi)(yi)獲(huo)得(de)由民生銀行保底的(de)(de)4%年化理財(cai)收益(yi)。但若房價(jia)出現上漲(zhang)(zhang)，除了(le)上述收益(yi)外，用戶還能(neng)獲(huo)得(de)相當于5倍(bei)杠(gang)桿(gan)的(de)(de)房價(jia)上漲(zhang)(zhang)收益(yi)。

據介紹(shao)，“利民(min)保”將首次運(yun)用(yong)在(zai)保利地產在(zai)廣州國際金融城(cheng)的綜(zong)合體項目(mu)--保利金融中心(xin)，未來(lai)公司旗下(xia)的商業項目(mu)將陸續(xu)參與到該理財產品的應用(yong)中。

提前鎖定消費者

在經歷了(le)2014年行業轉折之(zhi)后，樓市(shi)新常態鞭策房企(qi)們(men)紛(fen)紛(fen)走向自救之(zhi)路，房地(di)產金融化(hua)更成為主流房企(qi)的(de)共識。從萬(wan)科、恒(heng)大接(jie)連(lian)入(ru)股商業銀(yin)行，招商地(di)產與招商銀(yin)行百億(yi)授信合(he)作，到(dao)中國(guo)平安聯(lian)(lian)姻碧桂園，以及綠(lv)地(di)聯(lian)(lian)手(shou)阿里推出“地(di)產寶”，新型融資(zi)模式(shi)如雨后春筍(sun)般(ban)涌(yong)現。

在鉅派投資(zi)(zi)聯(lian)席董(dong)事長倪建達看來，過去的(de)(de)黃金(jin)(jin)(jin)(jin)十(shi)年，由于(yu)所有銀行(xing)對(dui)房(fang)地產(chan)的(de)(de)支(zhi)持力(li)度相當大，資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)成(cheng)本非常便(bian)宜，開發商(shang)日子過得(de)很滋潤。但隨著近年來利率市(shi)場化推進，特別(bie)是余額寶出來以后(hou)，整(zheng)體資(zi)(zi)金(jin)(jin)(jin)(jin)成(cheng)本大幅上升，銀行(xing)主導的(de)(de)間接融(rong)(rong)資(zi)(zi)模式也(ye)隨著金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)業(ye)的(de)(de)發展在瓦解(jie)。但與(yu)此(ci)同時，移(yi)動(dong)互聯(lian)網(wang)的(de)(de)興起推動(dong)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)體系的(de)(de)“技術(shu)性脫媒”，也(ye)推動(dong)了互聯(lian)網(wang)金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)與(yu)房(fang)地產(chan)的(de)(de)結合，使得(de)房(fang)企直(zhi)接融(rong)(rong)資(zi)(zi)更加(jia)便(bian)利、快(kuai)捷，從而推動(dong)了房(fang)企加(jia)速金(jin)(jin)(jin)(jin)融(rong)(rong)創新。

“類(lei)似‘利民(min)保(bao)’這種金融(rong)產(chan)品(pin)(pin)，實際上(shang)就是房企在(zai)開(kai)發貸(dai)款(kuan)層面(mian)的(de)一次金融(rong)創新(xin)”，歐(ou)陽捷向記者表示(shi)，對(dui)(dui)于(yu)保(bao)利而言，理財收(shou)益的(de)保(bao)底(di)實際上(shang)是由它來承擔，如果按照4%的(de)保(bao)底(di)收(shou)益率計(ji)算，加上(shang)銀(yin)行的(de)通道費(fei)用，預計(ji)保(bao)利的(de)實際融(rong)資(zi)成(cheng)本約為6%，低于(yu)銀(yin)行正常的(de)開(kai)發貸(dai)款(kuan)成(cheng)本。對(dui)(dui)于(yu)銀(yin)行而言，由于(yu)理財產(chan)品(pin)(pin)并(bing)不占用貸(dai)款(kuan)額度，同時(shi)也(ye)能增加銀(yin)行的(de)非息收(shou)入，他們也(ye)很樂意為地產(chan)商(shang)設計(ji)類(lei)似的(de)金融(rong)產(chan)品(pin)(pin)。更重要的(de)是，在(zai)房地產(chan)巨大的(de)庫存(cun)壓力(li)下，房企相當(dang)于(yu)在(zai)開(kai)發前把(ba)客戶(hu)群(qun)提前“鎖定(ding)”，這為后(hou)續銷售提供了有力(li)的(de)保(bao)證。

“隨著以銀行貸(dai)款(kuan)為(wei)(wei)主導的(de)間接(jie)(jie)融(rong)資(zi)比重在降低，房(fang)企未來融(rong)資(zi)將更(geng)(geng)多嘗試包括眾籌、互(hu)聯網金融(rong)等(deng)新模式”，克而瑞研究中心分析(xi)師朱一鳴也認為(wei)(wei)，但由于直接(jie)(jie)融(rong)資(zi)更(geng)(geng)依賴于企業信用評級，大型房(fang)企有(you)望在這輪融(rong)資(zi)創新浪潮中更(geng)(geng)多受益(yi)。