每經(jing)編(bian)輯｜楊羚強     

羅康瑞

每經記者 楊羚強 發(fa)自(zi)上海

針對媒(mei)體此前關于瑞(rui)安出(chu)售(shou)企(qi)業天地(di)一期(qi)，撤離上海的報道，瑞(rui)安房(fang)地(di)產(chan)董事局主席羅康瑞(rui)在(zai)昨日上午向上海部分媒(mei)體做一個小范圍的澄清：瑞(rui)安出(chu)售(shou)企(qi)業天地(di)一期(qi)，僅(jin)僅(jin)是出(chu)于提升公司(si)資(zi)金周轉考(kao)慮，并非(fei)不看好內(nei)地(di)經濟發展前景。

他還表示(shi)，之所(suo)以選擇(ze)出售企業天地(di)一(yi)期，是(shi)因為(wei)(wei)(wei)(wei)瑞安(an)有(you)一(yi)個更為(wei)(wei)(wei)(wei)宏大(da)(da)的(de)想法，想把瑞安(an)房地(di)產針對(dui)創(chuang)業年輕人開發的(de)創(chuang)智天地(di)進(jin)一(yi)步擴(kuo)大(da)(da)規(gui)模(mo)，使它未來逐(zhu)漸(jian)成為(wei)(wei)(wei)(wei)像硅谷那樣，能為(wei)(wei)(wei)(wei)中國經濟提(ti)供源源不(bu)斷創(chuang)新驅動(dong)力(li)的(de)強(qiang)大(da)(da)平(ping)臺(tai)。

9%和27%的區別

過往(wang)幾年(nian)，瑞安(an)糟糕的(de)(de)(de)(de)(de)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)，一直是輿論和瑞安(an)房地(di)產(chan)股東議論的(de)(de)(de)(de)(de)重心。相比于內地(di)其他房企平均27%的(de)(de)(de)(de)(de)資金周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)，瑞安(an)的(de)(de)(de)(de)(de)周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)只(zhi)有9%。低效的(de)(de)(de)(de)(de)資金周(zhou)轉(zhuan)(zhuan)率(lv)，不僅大大增(zeng)加了公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)(de)負債(zhai)壓力，也(ye)使得公(gong)(gong)司(si)的(de)(de)(de)(de)(de)凈(jing)資產(chan)收益率(lv)長期處于一個較(jiao)低的(de)(de)(de)(de)(de)水平。按(an)照瑞安(an)房地(di)產(chan)今年(nian)已公(gong)(gong)布(bu)的(de)(de)(de)(de)(de)業(ye)績，公(gong)(gong)司(si)2014年(nian)的(de)(de)(de)(de)(de)凈(jing)資產(chan)收益率(lv)只(zhi)有5%左右，而(er)保利(li)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)(de)(de)凈(jing)資產(chan)收益率(lv)達(da)到20%以(yi)上。

羅(luo)康瑞認為，在(zai)過去(qu)的(de)數年(nian)間，公(gong)司在(zai)項目(mu)開(kai)發中投入(ru)了(le)過多的(de)資金，但回收速(su)度異(yi)常緩慢，進而影(ying)響到了(le)對公(gong)司股(gu)東的(de)回報，也導致公(gong)司的(de)負(fu)債率上升。

但他又非常看好今年李克強總理工作報告所提(ti)出的鼓勵創(chuang)業的內(nei)容(rong)：對大眾(zhong)創(chuang)業、萬眾(zhong)創(chuang)新的話題極(ji)為感(gan)興趣。

在此之前，瑞(rui)安(an)曾和上海楊浦區政府(fu)聯手打造(zao)中國(guo)版(ban)“硅谷(gu)”，利用靠近楊浦區大學城的(de)高校資源優勢，為創(chuang)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)提供了Innospace，引入了大批的(de)天使基金，幫助這些企業(ye)(ye)(ye)逐步(bu)由小到(dao)大，起(qi)碼(ma)半(ban)數以上的(de)創(chuang)業(ye)(ye)(ye)企業(ye)(ye)(ye)通過這個平(ping)臺獲(huo)得了第一輪和第二輪融資。

上述項目(mu)目(mu)前(qian)僅有50萬(wan)(wan)平方米，而創智天地的規劃是至少達到(dao)100萬(wan)(wan)平方米。

“即使這樣，也(ye)只有硅谷(gu)(gu)的(de)1/100，而要實(shi)現像(xiang)硅谷(gu)(gu)那樣，成(cheng)為國家經濟發(fa)展的(de)引(yin)擎， 沒(mei)有規模是不夠的(de)。”

羅康(kang)瑞說(shuo)，事實上各地政府對創智天地都有濃厚興趣，瑞安的開(kai)發機會其(qi)實很多。但是，瑞安房地產目(mu)前的資(zi)金并不多。

新天地擴圍

對瑞(rui)(rui)安(an)來說，開(kai)發中國(guo)版“硅谷”，并不是唯一需要大(da)量(liang)資(zi)金的(de)(de)地(di)方。瑞(rui)(rui)安(an)之(zhi)前在新天(tian)(tian)地(di)的(de)(de)開(kai)發上(shang)也有一個(ge)宏(hong)大(da)的(de)(de)想法(fa)，想把(ba)百(bai)老匯搬(ban)到新天(tian)(tian)地(di)。但(dan)是，這(zhe)個(ge)夢想同樣受困于資(zi)金。新天(tian)(tian)地(di)本身就是當年(nian)上(shang)海的(de)(de)知(zhi)名(ming)舊改(gai)項目，為了開(kai)發新天(tian)(tian)地(di)，瑞(rui)(rui)安(an)投入當時堪稱天(tian)(tian)文數字(zi)的(de)(de)資(zi)金來營造太(tai)平(ping)橋(qiao)的(de)(de)人工(gong)湖和綠地(di)。

但初時(shi)低(di)廉的(de)舊改成本，隨著之(zhi)后房價的(de)迅速(su)上漲，不斷水(shui)漲船高，而且(qie)動遷(qian)進度(du)也(ye)不斷放慢，最終嚴重(zhong)拖(tuo)累了瑞安資(zi)金(jin)利用(yong)效率和(he)收益(yi)。

“一個項(xiang)目開發，常常拖上(shang)七八年，甚至十(shi)幾年。”羅康瑞感嘆說，瑞安現(xian)在手上(shang)的舊(jiu)(jiu)改項(xiang)目也同樣需要大量(liang)的資金用(yong)以完成十(shi)幾年前(qian)就已經制訂的舊(jiu)(jiu)改方案。

但(dan)要在(zai)上海(hai)的市中心迅速完成(cheng)舊(jiu)改，又談何容(rong)易。

《每日經濟(ji)新聞(wen)》記(ji)者(zhe)詢問羅康(kang)(kang)瑞，為(wei)何不(bu)考(kao)慮利用境內的私募(mu)、信托等平(ping)臺來(lai)融資。羅康(kang)(kang)瑞表示(shi)，目前(qian)私募(mu)等要求的收益回報率(lv)過高(gao)，而且周期(qi)都只有三年。

但(dan)瑞安房(fang)地產開發的(de)項目(mu)一般運營(ying)時間都需要很長，而且初(chu)始時的(de)收益率未必能讓私募(mu)基金投資者(zhe)滿意(yi)。

在這一背(bei)景下，瑞安房(fang)地產只(zhi)能通(tong)過出(chu)售(shou)企(qi)業(ye)天地這樣的核心資(zi)產，換取部分資(zi)金來實(shi)現羅(luo)康瑞的一些想法和(he)目標。

事(shi)實上，羅康瑞(rui)出面澄清此事(shi)，也許并無必要(yao)。與其他的(de)香港房(fang)企相比(bi)，瑞(rui)安(an)房(fang)地產和瑞(rui)安(an)建業(ye)的(de)主要(yao)投資(zi)都在內地，在香港的(de)投資(zi)規模和比(bi)例都非常(chang)小(xiao)。如(ru)果說，瑞(rui)安(an)房(fang)地產是因為不看好國(guo)內經(jing)濟的(de)發展前(qian)景而撤離(li)，那么(me)最后(hou)又可以撤向哪呢？

只是，要(yao)實(shi)現(xian)羅康瑞(rui)的(de)(de)夢(meng)想，還需要(yao)金(jin)融業(ye)(ye)和金(jin)融環境的(de)(de)諸多改(gai)變(bian)。當金(jin)融行業(ye)(ye)真(zhen)正實(shi)現(xian)了利率市(shi)場化，以及國內企業(ye)(ye)經營(ying)的(de)(de)融資成本下降(jiang)到合(he)理(li)水平(ping)后，可能才是瑞(rui)安房地產這樣以運營(ying)投資物業(ye)(ye)見長的(de)(de)企業(ye)(ye)的(de)(de)春天。