每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者(zhe) 區家彥 發自(zi)廣州(zhou)    

◎每經記(ji)者 區家彥 發自廣州(zhou)

日(ri)前(qian)，恒(heng)大地產（03333，HK）發布2014年(nian)(nian)業績預告，預計全年(nian)(nian)凈利潤(run)(run)同比(bi)增(zeng)長(chang)25%~35%，按(an)照公司(si)去年(nian)(nian)實現126.1億(yi)元(yuan)凈利潤(run)(run)計算，這意(yi)味著恒(heng)大的凈利潤(run)(run)上限將達到170.24億(yi)元(yuan)。

在行業(ye)增(zeng)速(su)放(fang)(fang)緩(huan)與利(li)潤持(chi)續下滑的雙(shuang)重壓(ya)力(li)下，房企(qi)業(ye)績分(fen)化加劇，“貧(pin)富分(fen)化”進(jin)一步(bu)加大。其中，大型房企(qi)盡管利(li)潤增(zeng)速(su)出現(xian)放(fang)(fang)緩(huan)跡象，但市場(chang)占有率不斷提高；小(xiao)型房企(qi)利(li)潤下滑明顯，且成為虧損的重災區，這顯示(shi)出在市場(chang)調(diao)整周(zhou)期，強(qiang)者恒強(qiang)的馬太效(xiao)應(ying)。

多位(wei)房企(qi)高(gao)管向《每日經濟新聞》記者表(biao)示，隨著(zhu)房地產(chan)行業集中度(du)不(bu)斷提升，未來(lai)3年內TOP50房企(qi)有望占(zhan)據40%的市場(chang)份額，大(da)量中小(xiao)型(xing)房企(qi)將(jiang)在(zai)市場(chang)上消失，只有部(bu)分具(ju)備獨特產(chan)品路線(xian)，或(huo)者在(zai)二三線(xian)城市具(ju)備深(shen)耕能力的區域型(xing)房企(qi)存(cun)在(zai)發(fa)展空間。

上市房企利潤率普降

《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)注意到(dao)，在(zai)千億房(fang)企陣營里，已經(jing)發布年報的三家(jia)(jia)企業，盡管(guan)各(ge)家(jia)(jia)凈(jing)利(li)潤均突破百億元，但盈利(li)增(zeng)幅無一不現下滑(hua)勢頭(tou)。

其(qi)中(zhong)，保(bao)利(li)地產（600048，SH）實現(xian)凈利(li)潤122億(yi)元，13.52%的同比增幅(fu)創(chuang)下(xia)(xia)上市以來的新(xin)低；碧桂園（02007，HK）凈利(li)潤為102.3億(yi)元，但(dan)毛利(li)率從2012年的31.2%下(xia)(xia)降至(zhi)2014年的24.1%；恒大(da)地產盡管盈利(li)增速高于(yu)前兩者，但(dan)公告顯示，公司部分盈利(li)受益于(yu)去年投資股市所獲得的已(yi)變(bian)現(xian)收(shou)益和未變(bian)現(xian)收(shou)益。

相對(dui)于這些龍頭企(qi)業(ye)(ye)(ye)，中(zhong)(zhong)小(xiao)型房企(qi)的日子就更(geng)不好過(guo)。中(zhong)(zhong)原地產研究(jiu)中(zhong)(zhong)心的統計數據顯(xian)示(shi)，截至(zhi)目前(qian)，在滬深兩市144家(jia)(jia)房地產企(qi)業(ye)(ye)(ye)中(zhong)(zhong)，已有(you)73家(jia)(jia)發(fa)布了年報或者業(ye)(ye)(ye)績(ji)預(yu)告，其中(zhong)(zhong)有(you)14家(jia)(jia)房企(qi)業(ye)(ye)(ye)績(ji)首次報虧，另外有(you)21家(jia)(jia)房企(qi)業(ye)(ye)(ye)績(ji)預(yu)減。

平安證券房(fang)地產分析師(shi)王琳向記(ji)者(zhe)表示(shi)，2014年(nian)(nian)上市房(fang)企利潤(run)率呈(cheng)現(xian)普跌勢(shi)頭，一方面是由于去(qu)年(nian)(nian)以來，房(fang)價(jia)下行(xing)而地價(jia)未(wei)降，去(qu)年(nian)(nian)下半年(nian)(nian)起部分房(fang)企迫(po)于市場壓(ya)力掀起現(xian)房(fang)降價(jia)促銷(xiao)潮；另(ling)一方面，央(yang)行(xing)降息(xi)后融(rong)資(zi)成本未(wei)見顯(xian)著下降，海(hai)外融(rong)資(zi)成本卻在提(ti)高(gao)，大大擠壓(ya)了房(fang)企的利潤(run)空間。

“以往，做(zuo)十(shi)個項目(mu)十(shi)個都賺錢(qian)，如今也許(xu)只有五個賺錢(qian)、三個保本、兩個虧本”，新城(cheng)控(kong)股(gu)高級(ji)副總(zong)裁歐(ou)陽捷說(shuo)，大公司碰(peng)到(dao)供求逆轉的(de)城(cheng)市、項目(mu)還可以斬倉(cang)割肉，調換籌碼(ma)，中小型房企由于布局集中，一旦區(qu)域市場發生變化，受(shou)到(dao)的(de)沖(chong)擊(ji)顯然更大。

蘭德咨詢總裁宋延慶(qing)警(jing)告，鑒于房(fang)地產銷(xiao)(xiao)售與結算有一定時間差(cha)，2014年年報更多是反映2013年前(qian)后的業績狀況(kuang)，考(kao)慮到2014年有逾八成房(fang)企銷(xiao)(xiao)售增幅下(xia)滑，加上(shang)以價換量(liang)導(dao)致利潤下(xia)降，預計今年業績將(jiang)更加慘淡(dan)。

兩類小房(fang)企(qi)有突圍機會

歐陽捷向《每(mei)日經濟新聞》記者表(biao)示(shi)，無(wu)論(lun)是大(da)房(fang)企(qi)(qi)還是中小型房(fang)企(qi)(qi)都(dou)在(zai)為(wei)去庫(ku)存而搶客戶，至少在(zai)未來3年內，房(fang)地產市場仍會處于去庫(ku)存的狀(zhuang)態，行業(ye)毛利(li)率難有顯著回(hui)升。未來隨著中小型房(fang)企(qi)(qi)大(da)量退(tui)出市場，大(da)房(fang)企(qi)(qi)逐步掌控(kong)市場，行業(ye)集中度(du)將達到一個相對高(gao)點時，企(qi)(qi)業(ye)毛利(li)率才有望見底回(hui)升。

在歐陽捷看來，盡管超大(da)型(xing)房(fang)企(qi)市場格(ge)局(ju)已定，但由(you)于(yu)目前(qian)我國城鎮化率僅50%多，考慮到我國有幾千個城市，國內房(fang)地產市場很(hen)難(nan)出現壟斷，這(zhe)意味著TOP50房(fang)企(qi)仍(reng)然(ran)有很(hen)大(da)的發(fa)展空(kong)間。

廣(guang)州一(yi)家上(shang)市房企(qi)(qi)副總經理(li)向記者表示，如果把TOP50房企(qi)(qi)進一(yi)步分類，TOP20為全國化(hua)布(bu)局(ju)房企(qi)(qi)，后30家為區(qu)(qu)域型房企(qi)(qi)。對后者而言(yan)，由于在大多數城(cheng)市區(qu)(qu)域板塊布(bu)局(ju)并(bing)不均衡，有不少供(gong)求關系不錯的板塊大房企(qi)(qi)還沒布(bu)局(ju)，或者布(bu)局(ju)的深度不夠(gou)，區(qu)(qu)域型房企(qi)(qi)進入(ru)這樣的市場深耕(geng)，只要把產品口碑(bei)做好(hao)，深度挖掘客戶(hu)需求，照(zhao)樣可以獲得不錯的發展機會。

在他(ta)看(kan)來，真正危險的(de)(de)是(shi)(shi)那些目前銷(xiao)售額仍不足100億元的(de)(de)小(xiao)型企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)，由于(yu)(yu)銀行(xing)貸款向百強房企(qi)(qi)(qi)(qi)加(jia)速傾斜，土地(di)成本的(de)(de)不斷(duan)提高(gao)(gao)加(jia)大了他(ta)們的(de)(de)拿地(di)難度，這(zhe)(zhe)類企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)生存(cun)空(kong)間越來越小(xiao)。“對于(yu)(yu)小(xiao)房企(qi)(qi)(qi)(qi)而(er)言，未(wei)來只(zhi)有兩類企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)還擁有生存(cun)空(kong)間”，歐陽捷說，一(yi)(yi)類是(shi)(shi)產品具(ju)備差異性，比如(ru)朗詩(shi)的(de)(de)綠(lv)色(se)地(di)產，由于(yu)(yu)大房企(qi)(qi)(qi)(qi)往往走的(de)(de)是(shi)(shi)大眾化路線，這(zhe)(zhe)種“小(xiao)而(er)美”的(de)(de)企(qi)(qi)(qi)(qi)業(ye)往往能在特定(ding)的(de)(de)細分(fen)市場(chang)獲(huo)得(de)機會；另一(yi)(yi)類則是(shi)(shi)一(yi)(yi)些縣級城市的(de)(de)地(di)方性房企(qi)(qi)(qi)(qi)，由于(yu)(yu)主流房企(qi)(qi)(qi)(qi)要開拓這(zhe)(zhe)種市場(chang)面臨很高(gao)(gao)的(de)(de)管理成本，他(ta)們大多不愿意進入這(zhe)(zhe)種城市，這(zhe)(zhe)也給了這(zhe)(zhe)些地(di)方性房企(qi)(qi)(qi)(qi)生存(cun)空(kong)間。