每經編輯｜區家彥    

每經(jing)記者 區(qu)家彥 發自廣州

互聯網金(jin)融(rong)的(de)高速發(fa)展，催生更多新興融(rong)資(zi)渠(qu)道(dao)誕生。去年(nian)獲得雷軍1億元投(tou)資(zi)的(de)YOU+國際青(qing)年(nian)社區于日(ri)前宣(xuan)布與P2P公司懶投(tou)資(zi)達成合作，通過將YOU+未來(lai)獲得的(de)租金(jin)現金(jin)流,轉化成固定收(shou)益項(xiang)目賣給投(tou)資(zi)人的(de)方式來(lai)募集(ji)資(zi)金(jin)。

《每日經濟新聞》記者了解到(dao)，類似的“租金證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)”融(rong)資在國內(nei)并非首例(li)，在房地產領域，海印(yin)股份（000861.SZ）此前也曾通過變現未來租金的形(xing)式完成資產證(zheng)(zheng)券(quan)化(hua)。

香港粵海證券投資(zi)銀行(xing)董事黃立沖(chong)向記者(zhe)表示，相對于海外發達國(guo)家，租金(jin)證券化在國(guo)內(nei)可謂方(fang)興未艾(ai)，這是因為傳統的(de)融(rong)(rong)資(zi)渠道(dao)更看(kan)重資(zi)產(chan)抵(di)押。盡管(guan)互聯網金(jin)融(rong)(rong)的(de)興起有望(wang)讓類似的(de)融(rong)(rong)資(zi)模式成為新的(de)潮流，但它對融(rong)(rong)資(zi)方(fang)獲取穩定租金(jin)流的(de)營運能(neng)力提出了更高(gao)要求(qiu)。

用租金收益再融資

據介(jie)紹，YOU+國際(ji)青年社區與P2P理(li)財公(gong)司懶投資(zi)(zi)合(he)共推出6款(kuan)金融產品，融資(zi)(zi)期限包含有1月(yue)(yue)(yue)、2月(yue)(yue)(yue)、3月(yue)(yue)(yue)、6月(yue)(yue)(yue)、9月(yue)(yue)(yue)、12月(yue)(yue)(yue)期，年化收益率(lv)分(fen)別為7.5~12.5%，融資(zi)(zi)采取等(deng)額本息(xi)方式還(huan)本付息(xi)。第一期3款(kuan)產品在(zai)今天上線開售(shou)，五分(fen)鐘(zhong)內全線售(shou)磐(pan)。

《每日經濟新聞》記者了(le)解到，上述理財(cai)產(chan)品采用(yong)“租(zu)金(jin)(jin)證券化”的(de)概念，以(yi)房屋租(zu)約產(chan)生的(de)現金(jin)(jin)流為標(biao)的(de)，將其變成若干(gan)個按月(yue)付息到期還本的(de)固定收益產(chan)品，并賣給投資(zi)(zi)人來募集資(zi)(zi)金(jin)(jin)。

YOU+國際青年社區(qu)首(shou)席財務官(guan)沙(sha)涌向記者表(biao)示，由于YOU+在(zai)拿項目(mu)、改造房屋時需要(yao)沉淀巨大資(zi)(zi)金(jin)，前(qian)期(qi)開發不可能單純依賴股權(quan)融資(zi)(zi)。通過出讓租金(jin)收益權(quan)實現資(zi)(zi)產證券化，將募集(ji)的資(zi)(zi)金(jin)用于開發后(hou)續項目(mu)，是公司在(zai)開拓(tuo)融資(zi)(zi)渠道的一(yi)次嘗試。

“目前(qian)信托(tuo)的(de)融資(zi)成本大概是15~20%，相對(dui)而(er)言(yan)我們通過P2P融資(zi)的(de)成本更低，還款(kuan)(kuan)方式也更加靈活”，沙涌向記者表示，此次(ci)推出的(de)6款(kuan)(kuan)理財產(chan)品預計最(zui)高募資(zi)額約為(wei)340萬元（人民幣，下同），未來還會探(tan)索(suo)更多元化的(de)融資(zi)模(mo)式，比如說面對(dui)租(zu)戶推出可以(yi)抵(di)房(fang)租(zu)的(de)理財產(chan)品。

項目運營能力是關鍵

隨著政策層(ceng)面對資(zi)產(chan)證券化開(kai)(kai)“綠燈”,不動產(chan)證券化有望在未(wei)來數(shu)年(nian)內迎來高速發展。相對于重資(zi)產(chan)開(kai)(kai)發商采用的Reits（房地產(chan)信托基(ji)金(jin)）而言，租金(jin)證券化為(wei)“二房東(dong)”營運商開(kai)(kai)拓了(le)新(xin)的融資(zi)渠道。

將未來一段期間內(nei)，租金收益權(quan)通過證券(quan)化(hua)融資(zi)(zi)(zi)，在國內(nei)曾有先例(li)。海(hai)印股份于2013年(nian)曾發(fa)布(bu)資(zi)(zi)(zi)產(chan)證券(quan)化(hua)計劃(hua)，以(yi)公(gong)司旗下管理的(de)15家商業(ye)物業(ye)五(wu)年(nian)內(nei)的(de)租金收益權(quan)為基礎資(zi)(zi)(zi)產(chan)，公(gong)司作(zuo)為融資(zi)(zi)(zi)方通過這(zhe)部分未來收益提前獲得(de)現金，而投資(zi)(zi)(zi)者則通過購買資(zi)(zi)(zi)產(chan)證券(quan)化(hua)產(chan)品，以(yi)還(huan)本付息的(de)形(xing)式獲得(de)未來收益。

“將(jiang)租(zu)金收益權進行資(zi)產證券化融(rong)資(zi)，在海(hai)外(wai)發(fa)(fa)達國家(jia)是很普遍的(de)(de)”，黃立沖向《每日經濟新聞(wen)》記者表(biao)示，由(you)于(yu)國內物(wu)業(ye)價格過(guo)高，對于(yu)自持(chi)物(wu)業(ye)的(de)(de)開發(fa)(fa)商而言，通(tong)過(guo)資(zi)產抵押融(rong)資(zi)顯然更加(jia)劃算。隨著房(fang)企越來越傾向于(yu)采用輕資(zi)產的(de)(de)發(fa)(fa)展模式，加(jia)上互(hu)聯網金融(rong)的(de)(de)快速興起，類(lei)似的(de)(de)融(rong)資(zi)模式有望得到高速發(fa)(fa)展。

相(xiang)對于(yu)抵押融資(zi)，由于(yu)“租金(jin)(jin)證券化(hua)”缺乏資(zi)產(chan)抵押物，風險把控至(zhi)關重(zhong)要。以YOU+此次發行(xing)的(de)(de)理財(cai)產(chan)品(pin)為例，據沙涌(yong)介紹(shao)，一方面(mian)，由于(yu)所有租客都已(yi)(yi)經繳納2個月的(de)(de)房租押金(jin)(jin)，加(jia)上YOU+的(de)(de)所有已(yi)(yi)開業項目入(ru)住率(lv)達(da)到100%，且存在大量輪候入(ru)住者(zhe)，能(neng)產(chan)生(sheng)穩(wen)定的(de)(de)現金(jin)(jin)流；另一方面(mian)，擔(dan)保方負有連帶(dai)責任(ren)保證擔(dan)保，加(jia)上P2P平臺懶投(tou)資(zi)設定了風險備付金(jin)(jin)，能(neng)更好地保障投(tou)資(zi)者(zhe)資(zi)金(jin)(jin)安全。

“租金證券(quan)化(hua)產(chan)(chan)品(pin)的(de)成功發行，意味(wei)著(zhu)房地(di)(di)產(chan)(chan)新的(de)融資渠道被打通，對于其他房地(di)(di)產(chan)(chan)企(qi)業無疑具(ju)有(you)極強的(de)借鑒意義”，沙涌認為，但由于穩(wen)定的(de)預期現金流是該類型(xing)證券(quan)化(hua)產(chan)(chan)品(pin)的(de)最(zui)佳基礎資產(chan)(chan)，只有(you)出租率高(gao)、成本控制好(hao)、運營(ying)效率高(gao)的(de)企(qi)業才(cai)能從中(zhong)受益。