每經(jing)編(bian)輯｜楊羚(ling)強     

出處：邦地產

記者：楊羚強

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“到目前為止，沒(mei)有聽(ting)說(shuo)誰做養老(lao)地(di)產是(shi)成功(gong)的，但都在試，唯(wei)恐錯過了機會。”景瑞控股聯席(xi)(xi)主席(xi)(xi)兼總裁(cai)閆浩(hao)告訴(su)邦地(di)產記者(zhe)，包括他在內大部分房企高(gao)管的困(kun)惑是(shi)，未來十年，房地(di)產究竟走向何處？

閆浩透露，今年(nian)(nian)可能(neng)會和You+公(gong)寓合作，在(zai)上海(hai)寶(bao)山落地(di)開(kai)發一(yi)個(ge)青年(nian)(nian)公(gong)寓項(xiang)目(mu)。這一(yi)信息令(ling)在(zai)場媒體(ti)感到(dao)驚(jing)奇。景瑞在(zai)上海(hai)地(di)產圈的口碑，向來以穩健、務實、低調著(zhu)稱(cheng)。今年(nian)(nian)卻選擇和You+公(gong)寓這樣一(yi)個(ge)盈利模(mo)式敢于創新(xin)的公(gong)司合作，殊(shu)為罕見(jian)。

不僅(jin)僅(jin)是景(jing)瑞在嘗試新領域。旭輝(hui)控股在之(zhi)前的業(ye)績會(hui)上也透露，今年會(hui)在房地產開(kai)發主業(ye)以(yi)外，探索大資管的商業(ye)模式，為企(qi)業(ye)和(he)個人代管商業(ye)地產開(kai)發項(xiang)目。

看好市場卻調低目標

邦(bang)地產記(ji)者(zhe)在搜羅各房(fang)企業(ye)績發布會時發現，碧(bi)桂園、富力、旭(xu)輝、景瑞等(deng)多家(jia)房(fang)企都在談論(lun)今(jin)年將會發展(zhan)新的(de)業(ye)務(wu)領(ling)域(yu)，只不過在對(dui)新業(ye)務(wu)的(de)投入上，各家(jia)都表(biao)現得極(ji)為謹慎(shen)，既不貿(mao)然涉水過深，導致企業(ye)面(mian)臨翻船的(de)危險；又不能完全對(dui)新領(ling)域(yu)視而不見，錯過轉型(xing)的(de)絕佳機會。

盡管房地產市場有回升趨勢，但(dan)各家房企在談到今年(nian)業(ye)績(ji)目(mu)標(biao)時都極(ji)為謹慎，不愿意(yi)像往年(nian)那樣給出(chu)極(ji)高的增長目(mu)標(biao)。

令(ling)人詫異的(de)是，這些房(fang)企對(dui)今年(nian)目標的(de)謹慎，并不是因為(wei)對(dui)未來(lai)市(shi)場(chang)的(de)悲觀(guan)，相反(fan)，不少(shao)房(fang)企對(dui)今年(nian)的(de)市(shi)場(chang)仍然(ran)看好。閆浩說，今年(nian)的(de)全國兩會(hui)對(dui)房(fang)地產市(shi)場(chang)的(de)政(zheng)策(ce)有一個清晰的(de)定調，從中可以看出，中央(yang)政(zheng)府對(dui)房(fang)地產行業(ye)是支持的(de)。

旭輝(hui)總裁林峰也持相(xiang)似的(de)看法，他認為，2015年(nian)(nian)(nian)市場(chang)將(jiang)呈現一個緩慢回升的(de)態(tai)勢，2015年(nian)(nian)(nian)下(xia)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)比(bi)上(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)要好過(guo)，2015年(nian)(nian)(nian)上(shang)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)比(bi)2014年(nian)(nian)(nian)下(xia)半(ban)(ban)年(nian)(nian)(nian)好過(guo)。

盡管如此(ci)，開發商給出的增長(chang)目標卻依然(ran)謹慎，多數房企的增長(chang)目標都沒(mei)有超過20%。

一位業內人士這(zhe)樣(yang)解釋(shi)：很(hen)多(duo)開發商覺得，今(jin)年的成交量是有可能(neng)回升的，但價格(ge)卻很(hen)難(nan)上(shang)漲。這(zhe)意味著(zhu)銷(xiao)售業績的增加，得靠賣出更多(duo)的房子才能(neng)實(shi)現。

但對(dui)開發商來說，要賣掉更(geng)(geng)多的(de)房(fang)(fang)子，并(bing)不是件容易的(de)事。并(bing)不僅僅是因為(wei)各(ge)家房(fang)(fang)企(qi)的(de)市場競爭日(ri)趨白熱(re)化，更(geng)(geng)是因為(wei)土地(di)價格沒(mei)有絲(si)毫松動，開發商依然需要投入較高成本才(cai)能拿到(dao)滿(man)意(yi)的(de)地(di)塊。

中小房企：今年退出還有錢可賺

“今年很多企(qi)業(ye)(ye)會(hui)退(tui)(tui)出這個行業(ye)(ye)，不(bu)僅是(shi)一(yi)(yi)些小企(qi)業(ye)(ye)，小企(qi)業(ye)(ye)倒不(bu)著急，如果(guo)(guo)只有(you)(you)一(yi)(yi)個項目完全(quan)不(bu)用著急。我認(ren)為(wei)一(yi)(yi)些中(zhong)等規模的企(qi)業(ye)(ye)，甚(shen)至一(yi)(yi)些區(qu)域型大企(qi)業(ye)(ye)，他們可能也要退(tui)(tui)出。今天退(tui)(tui)出還(huan)有(you)(you)錢可賺，或者說還(huan)能保住勝(sheng)利果(guo)(guo)實(shi)，如果(guo)(guo)現(xian)在不(bu)退(tui)(tui)，未(wei)來也許(xu)連勝(sheng)利果(guo)(guo)實(shi)都保不(bu)住。”

易(yi)居中國執行總裁丁祖昱的(de)看(kan)法，基(ji)本(ben)反(fan)映了(le)過去幾年整(zheng)個房地產行業的(de)發展(zhan)趨勢。

據(ju)他統(tong)計，2014年(nian)前10強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)房企所占的(de)市場(chang)份(fen)額已經(jing)達(da)到(dao)16.92%，20強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)22.78%，50強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)31.14%，100強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)37.75%。從2015年(nian)開始接下來的(de)3年(nian)，這一數字還會(hui)繼續上升(sheng)，差不多上升(sheng)到(dao)前10強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)25%左(zuo)右(you)，20強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)30%左(zuo)右(you)，50強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)40%左(zuo)右(you)，100強(qiang)(qiang)(qiang)(qiang)達(da)到(dao)50%左(zuo)右(you)。

未來中小房企的處境將變得(de)愈(yu)發艱難。

“今天銷售額50億~80億的企業壓力最(zui)大，在銀行(xing)的放(fang)貸名單當(dang)中他們(men)排(pai)不上號(hao)，開(kai)發(fa)貸拿(na)不到(dao)(dao)(dao)，發(fa)債又發(fa)不了(le)。便宜(yi)的錢拿(na)不到(dao)(dao)(dao)，導致融(rong)資成本(ben)(ben)迅速提(ti)高，好的地拿(na)不到(dao)(dao)(dao)，老本(ben)(ben)也快吃(chi)完了(le)。這(zhe)時他要面臨抉擇，是繼續咬住牙拼，還是退出(chu)這(zhe)個行(xing)業。即(ji)使維持現狀(zhuang)也很(hen)難。”丁祖(zu)昱說。

這是(shi)丁(ding)祖昱判斷中小房(fang)(fang)企將(jiang)大規模(mo)退出的依據。而對銷(xiao)售規模(mo)大的公司(si)而言，局面(mian)(mian)同樣不(bu)容樂觀，很多房(fang)(fang)企雖(sui)然去年取得了(le)不(bu)錯的銷(xiao)售業績，但回(hui)款卻很糟(zao)糕，因為銀行按揭貸款審批緩慢(man)，加上限購等因素(su)，房(fang)(fang)企在回(hui)款率方面(mian)(mian)遇到了(le)不(bu)小的挑戰(zhan)。

另一方(fang)面(mian)，企業(ye)的成(cheng)本(ben)卻在不斷上升。除了土地成(cheng)本(ben)，融(rong)資成(cheng)本(ben)、人工(gong)成(cheng)本(ben)也在不斷上漲(zhang)。目前(qian)，一些(xie)技術(shu)熟(shu)練、專業(ye)能力(li)強的建筑工(gong)人月(yue)薪已經(jing)可以達到6000~8000元(yuan)。

“今年(nian)的(de)競爭我認為仍然(ran)非(fei)常(chang)激烈。和競爭對手之(zhi)間，是(shi)你死(si)我活的(de)關系。”丁(ding)祖(zu)昱(yu)說，很(hen)多大(da)公司的(de)住(zhu)宅業(ye)務中有非(fei)常(chang)高比例(li)的(de)項目(mu)是(shi)不賺錢(qian)的(de)，真正賺錢(qian)的(de)已經不多，這(zhe)導致(zhi)今年(nian)開發(fa)商格外(wai)注重成本(ben)，很(hen)多房(fang)企不再像過去那樣“養閑人(ren)”，于是(shi)不少房(fang)企傳出了裁員的(de)風聲。

誰將激發房地產行業“第二春”？

一方面是(shi)(shi)競爭日趨激烈，另一方面是(shi)(shi)成本水漲船高，轉型甚至退(tui)出房地產也許是(shi)(shi)一個不(bu)錯的選擇。

然而，退出或轉(zhuan)型并不(bu)容(rong)易。A股上市(shi)公(gong)司華麗家族(zu)早在2010年就在另尋主(zhu)業(ye)，并開始投資(zi)(zi)乙肝疫苗研發(fa)、金礦等(deng)諸多業(ye)務(wu)，但(dan)截至目(mu)前，這些業(ye)務(wu)還沒有獲得像房(fang)地產主(zhu)業(ye)一(yi)樣的收益(yi)。去年公(gong)司定(ding)向增(zeng)發(fa)，也是以房(fang)地產項目(mu)開發(fa)投資(zi)(zi)的名義才成功募集(ji)了一(yi)部(bu)分(fen)資(zi)(zi)金。

即使(shi)房地產行業(ye)內轉(zhuan)型(xing)的企(qi)業(ye)，成功者也(ye)不(bu)多。以(yi)銷(xiao)售(shou)為主的SOHO中國，在轉(zhuan)型(xing)租賃持有之后，同樣經歷著規模(mo)增(zeng)長放慢、業(ye)務下降(jiang)的轉(zhuan)型(xing)陣痛。

丁祖昱說，房(fang)(fang)地產行(xing)業再困難，壓(ya)力再大都是(shi)相(xiang)對的，是(shi)相(xiang)對3年(nian)前、5年(nian)前的房(fang)(fang)地產行(xing)業，但和其他行(xing)業相(xiang)比，房(fang)(fang)地產行(xing)業還是(shi)不錯的。這些因素使房(fang)(fang)企無法(fa)下(xia)決心徹底轉型。

而一(yi)些(xie)轉型(xing)成(cheng)功的(de)企業(ye)(ye)，也讓(rang)行業(ye)(ye)看(kan)到(dao)了在房(fang)地(di)(di)產以外的(de)領域掘金的(de)機會，最典型(xing)的(de)例子非(fei)綠地(di)(di)莫屬。從2007年開(kai)始，綠地(di)(di)堅(jian)持走超高(gao)層戰略(lve)，再到(dao)海(hai)外投資房(fang)地(di)(di)產，去年又(you)進軍地(di)(di)鐵業(ye)(ye)務(wu)，發展(zhan)大(da)消費、金融等新業(ye)(ye)務(wu)。產業(ye)(ye)協同的(de)力量，讓(rang)綠地(di)(di)獲得了其(qi)他房(fang)企無(wu)法比(bi)擬的(de)競爭優(you)勢。

在這一背景(jing)下，在小范圍(wei)內試(shi)(shi)錯，成(cheng)為(wei)很(hen)多開發商的選擇(ze)。閆浩說，對(dui)大(da)多數開發商來說，那些拿出來“試(shi)(shi)錯”的項目都只占(zhan)到總盤子極(ji)小的比重，即使失敗影響(xiang)也不大(da)。

而(er)這些創(chuang)新嘗試成為整(zheng)個房地(di)產(chan)行業“第二次(ci)爆發”的核(he)心原(yuan)動力。目前(qian)，閆浩正(zheng)打算前(qian)往德(de)國考察工業4.0發展(zhan)情況，計劃把考察結果引用到國內(nei)的房地(di)產(chan)業務。

“中(zhong)國房地產工業(ye)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經實現了4.0。中(zhong)國房地產工業(ye)化還有很大的發展機會(hui)。”閆(yan)浩說。

旭輝今年(nian)也(ye)打算實施100%精裝房計劃，全(quan)面(mian)發(fa)展房地產(chan)(chan)產(chan)(chan)品的(de)成品化(hua)。而在(zai)去年(nian)，中(zhong)南建(jian)設就已經在(zai)低調開(kai)展建(jian)筑(zhu)機器人的(de)研發(fa)和產(chan)(chan)品化(hua)。

困境(jing)中的(de)(de)房(fang)地產被倒逼出新(xin)(xin)(xin)活力，也許才(cai)是(shi)真(zhen)正(zheng)激活房(fang)地產行業(ye)第二次爆發(fa)的(de)(de)關(guan)鍵。未來富豪榜上的(de)(de)那(nei)些面孔，也將因為房(fang)地產行業(ye)的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)一(yi)輪洗牌而(er)發(fa)生變化，部分(fen)企業(ye)家成為榜單的(de)(de)新(xin)(xin)(xin)常客，部分(fen)則注(zhu)定退出公眾視線。