每經編輯｜每經記(ji)者 白亞靜 發自深圳(zhen)     

◎每經(jing)記(ji)者 白(bai)亞(ya)靜 發自深圳

收(shou)縮住(zhu)宅供地(di)，提高(gao)產業(ye)土地(di)供應，深圳土地(di)市場格局正在發生(sheng)變化。

近日，深(shen)圳市規土委公布(bu)了《2015年深(shen)圳市城市更新單元計劃(hua)(hua)第(di)一批計劃(hua)(hua)》（以(yi)下簡稱《計劃(hua)(hua)》）。《每日經(jing)濟(ji)新聞(wen)》記者注意(yi)到，與以(yi)往不同(tong)，今年的(de)《計劃(hua)(hua)》中商住項(xiang)目的(de)占(zhan)比大幅縮(suo)減，新型產業用(yong)地占(zhan)比升至七成。

這一(yi)變化的根源在于深圳(zhen)近年(nian)的產(chan)業(ye)(ye)升級規劃(hua)。“十二(er)五(wu)”之(zhi)初，深圳(zhen)提(ti)出緊(jin)盯六大戰略性新興(xing)產(chan)業(ye)(ye)和四大支柱產(chan)業(ye)(ye)，要求促進(jin)總部(bu)經濟(ji)集聚發(fa)展，到2015年(nian)累(lei)計引進(jin)國(guo)內外(wai)大型總部(bu)企業(ye)(ye)30個(ge)以上。

在諸如(ru)比亞(ya)迪坪(ping)山工業園(yuan)、華為(wei)科(ke)技城(cheng)等項目的簇擁下，2014年，深圳市戰(zhan)略性新興產業GDP占比繼續(xu)提升，預計將達到35.3%。

而這一系(xi)列招商背后，都(dou)需(xu)要(yao)土地(di)的(de)支(zhi)持(chi)，需(xu)要(yao)將原有工(gong)(gong)(gong)業用地(di)升(sheng)(sheng)級。深圳市規(gui)土委官員表(biao)示(shi)，深圳城市更新(xin)的(de)主要(yao)目標(biao)是(shi)推動產業升(sheng)(sheng)級，但是(shi)前(qian)兩年做得還(huan)不夠，未來(lai)將加大對產業用地(di)更新(xin)的(de)支(zhi)持(chi)力度，工(gong)(gong)(gong)改工(gong)(gong)(gong)的(de)占比還(huan)會提升(sheng)(sheng)。

目前，深圳的(de)土地供應由存量用(yong)地和增量用(yong)地構成。其中，近(jin)兩年的(de)商住(zhu)項目主要來(lai)源于存量用(yong)地，即城市(shi)更新項目。以2014年為例，僅1宗純(chun)商住(zhu)用(yong)地走(zou)了(le)“招拍掛”流程，以舊改方式落地的(de)商住(zhu)項目用(yong)地有(you)25宗。

上述官員表(biao)示，鑒于當前的(de)住(zhu)宅(zhai)市場情況，預計商住(zhu)項目在舊改中的(de)占(zhan)比將(jiang)會(hui)下降(jiang)。

美聯物(wu)業(ye)全國研究(jiu)中(zhong)心主任何(he)倩茹表示，深(shen)圳的住(zhu)(zhu)宅用地(di)(di)供(gong)應量已(yi)逐年下(xia)降，如果再減(jian)少舊改項(xiang)目(mu)中(zhong)的商住(zhu)(zhu)項(xiang)目(mu)比例，將進一步推高當地(di)(di)房(fang)價。長期而(er)言，現有的房(fang)地(di)(di)產存量項(xiang)目(mu)利(li)潤會(hui)提高。

今年1月深圳(zhen)商品住宅成(cheng)交(jiao)持續回(hui)落，2月降幅(fu)更加明顯。在(zai)住宅市場逼近天(tian)花板的當下，房企(qi)該(gai)如何應對供地政策的變化？中糧(liang)地產(chan)(chan)深圳(zhen)寶(bao)安67區更新項(xiang)目的做法或許可以借鑒。該(gai)項(xiang)目原為中糧(liang)地產(chan)(chan)的工(gong)業廠房，在(zai)這一輪(lun)更新規劃中，將被打造成(cheng)滿足高科技(ji)中小(xiao)企(qi)業生產(chan)(chan)、生活和(he)文化需(xu)求的產(chan)(chan)業園。

中(zhong)糧地產(chan)證(zheng)代范步登表示，中(zhong)糧地產(chan)希(xi)望通過此次(ci)舊改，盤(pan)活現有(you)資(zi)源，在(zai)推動原有(you)工業園的(de)改造升(sheng)級后，加(jia)大公司的(de)盈利面。

以深圳為例，過(guo)去很多單純的(de)(de)工(gong)業(ye)用(yong)地(di)或廠房，已不能(neng)滿(man)足新興(xing)產業(ye)的(de)(de)發(fa)(fa)展要求，這些土(tu)地(di)將被深圳市政(zheng)府拿來二次開發(fa)(fa)。業(ye)內人士表示，產業(ye)地(di)產的(de)(de)價值實現已由過(guo)去單純的(de)(de)招商引資(zi)、賣廠房模式，發(fa)(fa)展成為收取租金、介(jie)入物業(ye)運(yun)營，以及通過(guo)產業(ye)聚集享受土(tu)地(di)升值收益等(deng)。