每經編輯｜每經記者 區家彥 發(fa)自廣(guang)州    

◎每經記者(zhe) 區(qu)家彥(yan) 發自廣州

李(li)克強總理政府工作報(bao)告中明(ming)確提出，要大力(li)發展(zhan)旅(lv)游、健康、養(yang)老等生活和生產服務(wu)業。

復星集團CEO梁(liang)信軍預(yu)測，隨著我國中等收入人群迅(xun)速崛起(qi)，包括旅游在(zai)內的體驗式消費(fei)將擁有巨大(da)(da)的發展(zhan)(zhan)空間，我國人口老齡化也(ye)會衍生出需求龐大(da)(da)的大(da)(da)健康市場(chang)。《每日經濟新聞(wen)》記者注(zhu)意到，萬科、保(bao)利、雅居樂(le)等大(da)(da)型房企已經在(zai)旅游地(di)產與養老地(di)產領域積極拓展(zhan)(zhan)，試圖(tu)在(zai)住宅市場(chang)之外探索(suo)新的增(zeng)長點。

蛋糕看上去很(hen)美(mei)，但真正能從中分(fen)一杯羹的(de)企業屈指可數。實(shi)際上，目前旅游(you)地(di)產正面臨供過于求(qiu)的(de)困境，養老地(di)產則仍在苦(ku)苦(ku)尋找盈利模式。

旅游地產：要先建配套(tao)

談到(dao)旅(lv)游(you)地產(chan)，不(bu)得不(bu)提到(dao)雅居樂清水灣(wan)。這(zhe)個(ge)位(wei)于海南陵水縣的(de)(de)(de)超(chao)級(ji)大盤項目(mu)，截至2014年底已(yi)經(jing)為(wei)公司帶來(lai)逾(yu)450億元的(de)(de)(de)收入。然而(er)，即便是這(zhe)個(ge)被譽為(wei)國內最成功的(de)(de)(de)旅(lv)游(you)地產(chan)項目(mu)，也在去年一度選擇五折清貨，這(zhe)從側面(mian)印(yin)證(zheng)了(le)國內旅(lv)游(you)地產(chan)面(mian)臨的(de)(de)(de)困境。

即(ji)便(bian)擁有國內最成功的旅(lv)游地產項目(mu)，雅居樂清水(shui)灣(wan)所(suo)在的海南省陵水(shui)縣(xian)旅(lv)游產業并未獲得預期中(zhong)的發(fa)展，記者2014年(nian)11月(yue)在現場調查發(fa)現，區域(yu)內大部分五星級酒店的年(nian)均(jun)入(ru)住(zhu)率(lv)不到30%，閑置商鋪隨(sui)處可見，基礎配(pei)套也較(jiao)為落后。當(dang)時陵水(shui)縣(xian)官(guan)方人士透(tou)露，該縣(xian)人均(jun)旅(lv)游消費僅176元，遠低于全(quan)國730多元的平均(jun)水(shui)平。

受近(jin)年住宅調控(kong)的(de)影響，大(da)量房企扎堆進入旅(lv)游地(di)產(chan)領域。克(ke)而(er)瑞統計(ji)發現，截至2009年底，國(guo)內(nei)旅(lv)游地(di)產(chan)項(xiang)目共(gong)計(ji)926個(ge)，但到了(le)2013年底，該數據(ju)已經(jing)刷新(xin)至5299個(ge)。

然而，與旅游地(di)產出現井噴(pen)式增長相(xiang)對應的(de)是，項目銷(xiao)售明顯降(jiang)溫。最(zui)典型的(de)是旅游地(di)產重鎮海南省(sheng)，該省(sheng)2014年商品(pin)房全(quan)年成交(jiao)64577套(tao)，成交(jiao)面(mian)積592.38萬平(ping)方(fang)米，同比均下降(jiang)逾(yu)兩成，明顯供(gong)過(guo)于(yu)求。

廣(guang)州中旗地(di)產(chan)董事長陳仁科向《每日經(jing)濟(ji)新聞》記者表示，絕大部分(fen)地(di)產(chan)商抱(bao)著住宅開(kai)發的經(jing)驗做旅游地(di)產(chan)，而忽略(lve)了旅游地(di)產(chan)的核心(xin)價值——旅游度假功能的開(kai)發，這是(shi)造成旅游地(di)產(chan)急(ji)速(su)降溫的主要(yao)原因。

“真(zhen)正(zheng)意義(yi)上(shang)的(de)旅(lv)游地產(chan)(chan)應該擁有稀(xi)缺(que)(que)的(de)自然(ran)資源(yuan)，但這些(xie)資源(yuan)早(zao)已(yi)經被瓜(gua)分殆盡”，陳(chen)仁科表(biao)示，目前大多數旅(lv)游地產(chan)(chan)項目在自然(ran)資源(yuan)上(shang)并無優勢，開(kai)發商(shang)只是以“旅(lv)游”的(de)名義(yi)賣住宅，更注重建房(fang)子而(er)非旅(lv)游配套，加(jia)上(shang)地方政(zheng)府缺(que)(que)乏規劃引導(dao)，導(dao)致房(fang)子建起(qi)來后旅(lv)游產(chan)(chan)業跟不上(shang)。

養老地(di)產(chan)：核心是服務(wu)

隨著老齡化社會的來臨，“銀發(fa)經(jing)濟”將催(cui)生(sheng)蓬(peng)勃的市場需求。據中國社科(ke)院老年(nian)(nian)研究所(suo)測算，目前中國養老市場的商(shang)機約(yue)4萬(wan)億(yi)(yi)元，到2030年(nian)(nian)有望增(zeng)加至13萬(wan)億(yi)(yi)元。

對于地(di)產(chan)(chan)商而(er)言，養(yang)(yang)老地(di)產(chan)(chan)無疑蘊(yun)藏著巨(ju)大(da)的(de)商機，包括萬科、保利、越秀地(di)產(chan)(chan)等房企早已展開積極布局。但(dan)在花樣年董事局主席(xi)潘軍看(kan)來，國(guo)內多(duo)數養(yang)(yang)老地(di)產(chan)(chan)項目都是以養(yang)(yang)老為“噱頭(tou)”賣地(di)產(chan)(chan)，并沒(mei)有(you)真正(zheng)滿(man)足老齡人的(de)養(yang)(yang)老需求。

位于杭州(zhou)良渚文化村的(de)萬(wan)科(ke)隨園嘉樹可謂是(shi)經典案例。據(ju)媒(mei)體(ti)報道，作為(wei)萬(wan)科(ke)集團在高端養老地產領(ling)域的(de)試點，該項(xiang)目于2013年8月(yue)首(shou)度發售即售罄。但與萬(wan)科(ke)設(she)想不同的(de)是(shi)，40歲(sui)左(zuo)右的(de)“少壯派”成為(wei)項(xiang)目的(de)主要(yao)消費人群。

在(zai)潘軍看(kan)來(lai)，造成上述(shu)現(xian)象的根本原因，是國(guo)(guo)內的老(lao)(lao)(lao)齡人(ren)更喜歡與年輕一輩(bei)住得更近，養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)地(di)產的未來(lai)必然是以(yi)居家養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)為主，即為現(xian)有的住宅提(ti)供適老(lao)(lao)(lao)化(hua)改造以(yi)及養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)服務(wu)的輕資(zi)產模(mo)式(shi)，而非新(xin)建(jian)更多的地(di)產項(xiang)目造成重復建(jian)設。“由于我(wo)國(guo)(guo)老(lao)(lao)(lao)齡化(hua)人(ren)口的人(ren)均(jun)消(xiao)費較低，根本無(wu)力(li)購買(mai)昂貴的養(yang)(yang)老(lao)(lao)(lao)地(di)產項(xiang)目，這意味著房(fang)企應該通(tong)過服務(wu)而非地(di)產實現(xian)盈利”，在(zai)新(xin)城控股高級副總裁(cai)歐陽捷認(ren)為。

在他看(kan)來，要推(tui)動養(yang)老地產(chan)的發展(zhan)，一方面，房企(qi)(qi)應加速(su)轉型的步伐，通過合作嫁接(jie)健康醫療(liao)服務資源，以社(she)區(qu)為基點(dian)為客(ke)戶提供養(yang)老服務；另(ling)一方面，政(zheng)府也(ye)應該(gai)對我(wo)國的養(yang)老產(chan)業發展(zhan)制定詳細發展(zhan)規劃及行業標準(zhun)，并在產(chan)業發展(zhan)初期在用地、審批、稅費等領(ling)域給予(yu)企(qi)(qi)業支(zhi)持，鼓勵更多大型房企(qi)(qi)進入，以便(bian)推(tui)動產(chan)業良性發展(zhan)。