3月5日(ri)，國(guo)務院總(zong)理(li)李克強作(zuo)政(zheng)府工(gong)作(zuo)報告時提出(chu)，“推動大眾創(chuang)業、萬眾創(chuang)新”。3月8日(ri)，萬科高級副總(zong)裁(cai)毛大慶(qing)宣布辭職，創(chuang)辦中(zhong)(zhong)國(guo)版的“創(chuang)業辦公社區”。《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者調(diao)查發現(xian)，對(dui)房地(di)產(chan)而言，總(zong)理(li)政(zheng)府工(gong)作(zuo)報告中(zhong)(zhong)蘊藏(zang)著不少商機，而“毛大慶(qing)們(men)(men)”正是看準了這些(xie)機會。本期房產(chan)周刊(kan)，我們(men)(men)將透過具體案例剝(bo)繭抽絲(si)，一一探討政(zheng)府工(gong)作(zuo)報告中(zhong)(zhong)的房地(di)產(chan)商機。

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西部投資

軌交上的貴陽樓市(shi)：價格在漲 庫存(cun)仍高

◎每(mei)經(jing)記者 杜(du)冉樂 發自成都

全國(guo)兩(liang)會期間，李(li)克強總理無論在政府工(gong)作報告中，還是在參加各地代(dai)表團談話時，都在強調一點：中西部(bu)已成為國(guo)家經濟投(tou)資的重(zhong)點，尤其是西部(bu)地區，涉及鐵路等(deng)重(zhong)大(da)基建項目(mu)。

貴州，作(zuo)為一(yi)個發展較慢的西部省份，其城鎮化率(lv)遠(yuan)低于全國平(ping)均水平(ping)。不過，隨著(zhu)2014年底貴廣高鐵(tie)開通(tong)及(ji)貴陽多條城市軌道(dao)交通(tong)的建設，在(zai)不少媒體(ti)眼(yan)中，曾有“第二(er)個鄂爾(er)多斯”之稱的貴陽樓市，正在(zai)悄(qiao)然生變，成為因(yin)基建投(tou)資而快速(su)升溫的典型樣本。

合富輝(hui)煌研報顯示(shi)，2014年貴陽新房均價5292元/平方米(mi)，同比上漲10.9%。不過，當地一位大(da)型房企營銷中(zhong)層指出(chu)，樓市存量(liang)還在高位，去(qu)庫(ku)存仍(reng)是頭等大(da)事。

基建提高樓盤價值

兩年前，《每日經濟(ji)新聞》記者實地(di)調研了(le)貴(gui)陽樓(lou)市(shi)。彼時(shi)，當地(di)樓(lou)市(shi)受到“全國第一大盤(pan)”花果(guo)園、中天城(cheng)投“未來方舟”等(deng)超級大盤(pan)沖擊(ji)，庫存壓力巨大。其(qi)中僅花果(guo)園項目(mu)就占了(le)全貴(gui)陽樓(lou)市(shi)份(fen)額(e)的五成以上。

業(ye)內人士認(ren)為，貴陽頻(pin)出超級大盤，是當地財(cai)政薄弱的(de)無奈選(xuan)擇，但這在全國省會城市中并不(bu)多見。

貴陽(yang)(yang)地方財政(zheng)薄(bo)弱也致(zhi)使其(qi)基建難以跟(gen)上，比如軌道交(jiao)通。2012年是國內(nei)城市軌道交(jiao)通“井噴式”獲批的(de)一年，但(dan)直到2013年，貴陽(yang)(yang)才(cai)趕(gan)上軌道交(jiao)通的(de)“班車”。

按照(zhao)規(gui)劃，貴陽軌道交通網(wang)由(you)4條(tiao)線路(lu)

組成，其(qi)中(zhong)1號(hao)線連接了(le)觀山(shan)湖(hu)區(qu)、老城(cheng)區(qu)及小河(he)片區(qu)，相當于拉通(tong)了(le)貴(gui)陽(yang)老城(cheng)至(zhi)新城(cheng)，總投(tou)資193.7億元(yuan)，建設(she)工期4年半。

綠地集團貴陽一位(wei)營銷(xiao)中層人士向(xiang)《每日經濟新聞》記者表示，“貴陽軌道交(jiao)通開建以來，沿線樓盤賣得都(dou)很不(bu)錯，售價(jia)也比其他(ta)周邊樓盤每平方米高出三五(wu)百元。”

除了市內(nei)交通改善，去年底(di)，正式(shi)運營的貴廣高鐵成為連接貴州(zhou)到廣東(dong)，乃至華南地(di)區的一條大通道。

在(zai)碧桂園貴州區(qu)域公關負責(ze)人周靈梓(zi)看來(lai)，廣東雖(sui)是(shi)(shi)經濟發(fa)展的前沿地(di)區(qu)，但貴州在(zai)生態(tai)環境和發(fa)展后(hou)勁(jing)上(shang)更有優勢，從(cong)華南來(lai)貴州旅(lv)游度假的人很多。碧桂園的定位就是(shi)(shi)旅(lv)游度假產品(pin)，到廣東推銷“第三居所”概念。

去年房價上漲一成

隨著(zhu)國家(jia)對中西部投(tou)資力度的加大，以及貴陽的城市基礎(chu)設施(shi)大幅提升，當地(di)房價也(ye)坐上了(le)“高鐵”。

合富輝(hui)煌(huang)研報顯示，2014年貴陽(yang)新房均價5292元/平方米，同比上(shang)漲10.9%。

周靈梓透露，貴陽(yang)花(hua)溪碧(bi)桂園項(xiang)目自2013年底開盤以(yi)(yi)來(lai)，占(zhan)據貴陽(yang)七成以(yi)(yi)上別墅(shu)市(shi)場，累計銷售(shou)回款23億元(yuan)，主打(da)戶型248~600平方(fang)米(mi)，銷售(shou)均價9000~10000元(yuan)/平方(fang)米(mi)，利(li)潤率約10%。他對這(zhe)一利(li)潤率水平很(hen)滿意。《每日經濟新(xin)聞》記者注意到，貴陽(yang)樓(lou)市(shi)90%以(yi)(yi)上屬(shu)于外來(lai)房(fang)企(qi)。隨著大盤逐(zhu)漸消退，像萬科、保利(li)、中鐵、碧(bi)桂園、綠地等大品牌房(fang)企(qi)加速推量，比(bi)如一知名房(fang)企(qi)打(da)出66~87平方(fang)米(mi)的名校裝(zhuang)修房(fang)，以(yi)(yi)低容(rong)積率和(he)高綠化率為營銷賣點，搶盡了當地樓(lou)市(shi)

的風頭。

周靈梓介紹，貴陽大盤項目面對(dui)的(de)主要(yao)是工薪階層，容積率很高，當地市(shi)民其實不太喜歡住這種房(fang)子。

“短平快”運作加速去化

“我(wo)最(zui)近調(diao)研發現，貴陽(yang)樓(lou)市至少仍(reng)有1200萬平(ping)方米存量(liang)。”負責代理策劃(hua)北大(da)(da)資源·夢想城(cheng)的傳世(shi)（中國）地(di)(di)(di)產顧問有限公司劉永(yong)坤向《每日經濟新(xin)聞》記者透露(lu)，雖然國家加(jia)大(da)(da)了基礎設施建設，提升了當地(di)(di)(di)樓(lou)盤的附加(jia)值(zhi)，但同(tong)時驅使當地(di)(di)(di)的房地(di)(di)(di)產供應(ying)量(liang)迅速增長，加(jia)大(da)(da)了去化(hua)壓力。

因為(wei)沾了高(gao)鐵的光，位于觀山(shan)湖區火(huo)車北站正對面(mian)的北大資(zi)源·夢想(xiang)城曾令貴陽地產(chan)界“眼紅”，但如(ru)今他(ta)們的日子也不好過。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目(mu)主打(da)高鐵經濟牌，向投(tou)資者宣傳項目(mu)未來(lai)發展潛力等，一直到(dao)開通那(nei)幾(ji)天，售樓部的客流(liu)量都很大(da)。隨后，來(lai)訪客戶大(da)不(bu)如前，以(yi)前1個月銷(xiao)售7000萬~8000萬元(yuan)，現在只有2000萬~3000萬元(yuan)，下降了六七成。”

前(qian)述綠地集團貴(gui)陽營銷中層人士(shi)指出，雖(sui)然存(cun)量(liang)仍在高位運行(xing)，但(dan)在銷售方(fang)面不同樓盤區別較大，位置較偏的樓盤應該快速靈(ling)活(huo)出貨(huo)。

劉永坤指出，開發商不像以前操(cao)作大盤(pan)時(shi)，先(xian)把配套做起來再集中(zhong)性推盤(pan)，當前多(duo)(duo)數房企(qi)拿(na)到預(yu)售證后不用多(duo)(duo)等就(jiu)開盤(pan)，做得(de)多(duo)(duo)是“短(duan)平快”項目(mu)，比如推盤(pan)100套，只要成(cheng)交80套，就(jiu)已經(jing)達到了預(yu)期(qi)效果。

據(ju)合富輝(hui)煌預測，2015年貴陽住(zhu)宅市(shi)場(chang)供應(ying)量(liang)不會(hui)超(chao)過(guo)500萬平方米(mi)，銷售(shou)量(liang)不會(hui)突(tu)破(po)2014年的600萬平方米(mi)，下降趨勢明(ming)顯。

西部投資

增加公(gong)共產(chan)品有效投資(zi)。確保完成(cheng)“十二五”規劃重(zhong)點建(jian)設(she)(she)任務，啟動實施一批新的重(zhong)大工程(cheng)項(xiang)目(mu)。主要是：棚戶區和(he)危房改造、城市地下管網等(deng)(deng)民生(sheng)項(xiang)目(mu)，中西部鐵路和(he)公(gong)路、內河航道等(deng)(deng)重(zhong)大交(jiao)通項(xiang)目(mu)，水利、高標(biao)準農田等(deng)(deng)農業(ye)項(xiang)目(mu)，信息、電力、油氣(qi)等(deng)(deng)重(zhong)大網絡項(xiang)目(mu)，清潔能(neng)源(yuan)(yuan)及油氣(qi)礦(kuang)產(chan)資(zi)源(yuan)(yuan)保障項(xiang)目(mu)，傳統產(chan)業(ye)技術改造等(deng)(deng)項(xiang)目(mu)，節能(neng)環保和(he)生(sheng)態建(jian)設(she)(she)項(xiang)目(mu)。

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產業地產

中(zhong)國制造2025點燃“毛(mao)大慶(qing)們”的創業夢

◎每經記者(zhe) 王杰 發自北京

李克強(qiang)(qiang)總(zong)(zong)理在政府工作報告(gao)中提出，制(zhi)造(zao)業(ye)是我們的優勢產業(ye)。要實施“中國制(zhi)造(zao)2025”，堅持(chi)創(chuang)新驅動(dong)、智能轉型(xing)、強(qiang)(qiang)化基礎、綠色發展，加(jia)快從制(zhi)造(zao)大(da)國轉向制(zhi)造(zao)強(qiang)(qiang)國。“中國制(zhi)造(zao)2025”給(gei)近年來逐步(bu)升溫的產業(ye)地產添了一(yi)把火。3月8日(ri)，萬(wan)科高(gao)級副(fu)總(zong)(zong)裁(cai)毛大(da)慶宣布離職，他要去(qu)創(chuang)立(li)中國版(ban)“創(chuang)業(ye)辦公社區”（We Work）。

首都經(jing)貿(mao)大學城(cheng)市學院土地(di)資源與房地(di)產(chan)管理(li)系主任趙秀池在接受《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞》記者采訪時表示，產(chan)業(ye)(ye)地(di)產(chan)是新(xin)型城(cheng)鎮(zhen)化發展的動力，宜居宜業(ye)(ye)是未來新(xin)型城(cheng)鎮(zhen)化發展的方向。

產業地產三大盈利點

提到產(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)，很多人(ren)會想(xiang)到華夏幸(xing)福。按照(zhao)規劃(hua)，華夏幸(xing)福將以(yi)遍布各地(di)的(de)產(chan)(chan)(chan)業新城為載體，以(yi)產(chan)(chan)(chan)業促(cu)進和服(fu)務為內核，打造開放式的(de)平臺(tai)生態系統，將發展模(mo)式由“園區+地(di)產(chan)(chan)(chan)”向以(yi)企業服(fu)務為核心的(de)平臺(tai)生態體系轉變。“我認為住宅產(chan)(chan)(chan)業高(gao)峰(feng)期已經過(guo)去(qu)了。但是，產(chan)(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)(chan)還(huan)會有很大增長空間。”綠地(di)集(ji)團董事長張玉良(liang)表示。

根(gen)據綠(lv)地(di)公布的(de)(de)數(shu)據，在去年(nian)2408億元的(de)(de)預銷(xiao)售額(e)中，住宅(zhai)只占46%；其余54%來(lai)自商(shang)辦類產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，增(zeng)幅達(da)到90%以上。綠(lv)地(di)稱(cheng)，這些商(shang)辦類產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)并不是(shi)傳統意義上的(de)(de)商(shang)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)，而(er)是(shi)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)。張玉良(liang)透(tou)露，綠(lv)地(di)將和(he)平安、阿里(li)一同推出一個新的(de)(de)金融產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)品(pin)，服(fu)務產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)的(de)(de)資產(chan)(chan)(chan)(chan)(chan)證券化。

不只是綠地，萬(wan)(wan)科(ke)、云南(nan)城投等(deng)大(da)批(pi)企業(ye)都開始(shi)關注產業(ye)地產。萬(wan)(wan)科(ke)集團董事會秘書譚華杰介紹，萬(wan)(wan)科(ke)將圍繞物流地產、創(chuang)業(ye)產業(ye)園、以運動為主題的度(du)假項目(mu)三個方向發展非住業(ye)務。

趙秀池認為(wei)，產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)不乏盈利點，關(guan)鍵是要(yao)緊緊圍繞制造業(ye)(ye)(ye)及(ji)其所(suo)需的(de)(de)服務做(zuo)好產(chan)業(ye)(ye)(ye)一體化(hua)平臺(tai)。開發(fa)商作為(wei)產(chan)業(ye)(ye)(ye)地產(chan)的(de)(de)運(yun)營商，一方面(mian)要(yao)為(wei)制造業(ye)(ye)(ye)提供廠房等(deng)生產(chan)場所(suo)，更重要(yao)的(de)(de)是要(yao)做(zuo)好產(chan)業(ye)(ye)(ye)的(de)(de)運(yun)營服務，整(zheng)合各方資源，包括上下(xia)游(you)產(chan)業(ye)(ye)(ye)鏈的(de)(de)打造、軟硬件環境的(de)(de)建設、融資平臺(tai)、資產(chan)證券化(hua)服務等(deng)。

在(zai)中投顧問研(yan)究總監郭凡禮看來(lai)，產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)有三大(da)盈利(li)模式：一(yi)，土地(di)開發(fa)增值(zhi)，產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)的(de)拿(na)地(di)成本較低(di)，升值(zhi)空(kong)間較大(da)；二，辦(ban)公場地(di)出租或出售；三，后期(qi)(qi)管理運營，這是產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)與一(yi)般(ban)住宅(zhai)(zhai)地(di)產(chan)(chan)差(cha)別最(zui)明(ming)顯的(de)地(di)方，相比(bi)一(yi)般(ban)房地(di)產(chan)(chan)開發(fa)，產(chan)(chan)業地(di)產(chan)(chan)的(de)收益期(qi)(qi)較長，如果運營良好，利(li)潤(run)空(kong)間比(bi)住宅(zhai)(zhai)地(di)產(chan)(chan)更(geng)大(da)。

深圳(zhen)市房地(di)產研究中心李(li)宇嘉認(ren)為，產業地(di)產投資回收(shou)期長，要避免為緩解資金(jin)(jin)鏈而散售，同(tong)時產業地(di)產要將金(jin)(jin)融支(zhi)持引(yin)進來，使(shi)之與進駐企業對接。

金融服務有重要功能

張(zhang)玉良(liang)曾介紹，綠(lv)地(di)未(wei)來(lai)將為(wei)中(zhong)小地(di)產(chan)(chan)商的(de)經營性物業(ye)提供經營管理服務，以幫(bang)助這些(xie)物業(ye)提升(sheng)收益率，進而實現相對較(jiao)高的(de)市場回報。他(ta)預計，未(wei)來(lai)綠(lv)地(di)“地(di)產(chan)(chan)寶”可以達到8%左右的(de)收益，地(di)產(chan)(chan)金(jin)融業(ye)將成為(wei)綠(lv)地(di)新的(de)增(zeng)長點。

上海易(yi)居房地產(chan)(chan)研究院(yuan)研究員嚴(yan)躍(yue)進表示(shi)，產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)要(yao)(yao)引進資(zi)產(chan)(chan)證券化(hua)模(mo)式，首先需(xu)要(yao)(yao)具備產(chan)(chan)業研究人才和團(tuan)隊，這顯然高于傳統地產(chan)(chan)開發(fa)的(de)要(yao)(yao)求(qiu)。他同時(shi)提醒，產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)本身的(de)盈利機制(zhi)并不穩定，受到(dao)產(chan)(chan)業發(fa)展的(de)影響因素較大，若將此類資(zi)產(chan)(chan)進行(xing)打包，相應(ying)的(de)風險可(ke)能會逐漸放大。

有觀(guan)點指出，產(chan)業(ye)地(di)產(chan)的(de)(de)(de)發展，受整個宏觀(guan)經(jing)濟周(zhou)期影響(xiang)。隨(sui)著2015年宏觀(guan)經(jing)濟持續上行，包括制(zhi)造(zao)業(ye)在內的(de)(de)(de)各類產(chan)業(ye)將面臨一(yi)個需求(qiu)擴大、開工量上升的(de)(de)(de)態(tai)勢。實(shi)際上，制(zhi)造(zao)業(ye)的(de)(de)(de)升級過程，也會加(jia)大對(dui)一(yi)些(xie)(xie)優質地(di)塊(kuai)的(de)(de)(de)爭奪，尤其是對(dui)一(yi)些(xie)(xie)帶有物(wu)流基礎設施的(de)(de)(de)產(chan)業(ye)用地(di)而言。

新(xin)興產(chan)(chan)業(ye)、創業(ye)創新(xin)成果的轉化，是(shi)產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)的最后一(yi)(yi)公里(li)，產(chan)(chan)業(ye)地(di)產(chan)(chan)投(tou)資(zi)(zi)也要(yao)做好這個公共服(fu)務。毛大慶稱，打(da)造(zao)中(zhong)國版We Work，致(zhi)力(li)于(yu)產(chan)(chan)業(ye)投(tou)資(zi)(zi)孵化。除了可以獲得一(yi)(yi)定租金外，更(geng)重要(yao)的是(shi)把一(yi)(yi)些最聰明的創業(ye)者和創業(ye)項目聚合在一(yi)(yi)起，隨后可以通過入股和天使投(tou)資(zi)(zi)的方式(shi)，獲得更(geng)多(duo)的收益。所以毛大慶說，未來自己(ji)是(shi)“天使投(tou)資(zi)(zi)人”。

嚴躍進表(biao)示，具備金(jin)融功能、且產業(ye)(ye)用地(di)少的(de)(de)模式(shi)，是(shi)(shi)未來創(chuang)業(ye)(ye)型企(qi)業(ye)(ye)比較(jiao)需(xu)(xu)要的(de)(de)。而這一(yi)模式(shi)在推進前期，還是(shi)(shi)需(xu)(xu)要地(di)方(fang)政府的(de)(de)補貼，而且應該從(cong)全國化的(de)(de)范圍(wei)來推進，設立各個節點性(xing)質的(de)(de)產業(ye)(ye)地(di)產基地(di)，以方(fang)便一(yi)些(xie)企(qi)業(ye)(ye)在異地(di)辦公和(he)研(yan)發的(de)(de)需(xu)(xu)求。

產業地產

推動(dong)(dong)產(chan)業(ye)結構邁向中(zhong)高端。制造(zao)(zao)(zao)業(ye)是我們(men)的優勢產(chan)業(ye)。要實施“中(zhong)國制造(zao)(zao)(zao)2025”，堅(jian)持創(chuang)新(xin)驅動(dong)(dong)、智能(neng)轉(zhuan)(zhuan)型、強化基礎、綠色發展，加快從制造(zao)(zao)(zao)大國轉(zhuan)(zhuan)向制造(zao)(zao)(zao)強國。采(cai)取財(cai)政(zheng)貼息、加速(su)折(zhe)舊等(deng)措施，推動(dong)(dong)傳統(tong)產(chan)業(ye)技術改造(zao)(zao)(zao)。堅(jian)持有保(bao)有壓，化解過剩產(chan)能(neng)，支持企業(ye)兼并重組，在市場競爭中(zhong)優勝劣(lie)汰。促進工業(ye)化和信息化深度(du)融合(he)，開發利用網(wang)絡化、數字化、智能(neng)化等(deng)技術，著力在一些關(guan)鍵領域搶占先機、取得突(tu)破(po)。

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旅游、養老

旅(lv)游(you)地產與養老地產前景很美 分(fen)羹不易

◎每經記者 區家彥 發自廣(guang)州

李克(ke)強(qiang)總理政(zheng)府(fu)工作報告中(zhong)明確提(ti)出，要大力發展旅游、健康、養老(lao)等生活(huo)和生產服務業(ye)。

復星(xing)集團(tuan)CEO梁信軍預(yu)測，隨著我國中(zhong)等收入人群(qun)迅速崛起，包(bao)括旅(lv)游(you)在(zai)內的(de)體(ti)驗式消費將擁有巨大的(de)發展(zhan)空(kong)間，我國人口老(lao)齡化也會衍生出需求(qiu)龐大的(de)大健康市(shi)場。《每日經濟新聞》記者注意到，萬科(ke)、保利、雅居(ju)樂等大型房企已經在(zai)旅(lv)游(you)地(di)產(chan)(chan)與養老(lao)地(di)產(chan)(chan)領域積極(ji)拓展(zhan)，試圖在(zai)住宅市(shi)場之外(wai)探索(suo)新的(de)增(zeng)長(chang)點。

蛋(dan)糕看上去很美，但(dan)真正(zheng)能從中分一杯羹(geng)的企業屈指可數。實際(ji)上，目前旅(lv)游地(di)產正(zheng)面臨供過于(yu)求的困境，養老地(di)產則仍在(zai)苦苦尋找盈利模式。

旅游(you)地產(chan)：要先建配套

談到(dao)(dao)旅(lv)游(you)地(di)(di)產，不得不提(ti)到(dao)(dao)雅居樂(le)清水灣。這個(ge)位于海南陵水縣的超級(ji)大盤項(xiang)目，截至2014年底(di)已經為公司帶來逾450億元的收(shou)入。然(ran)而，即便是這個(ge)被譽為國內(nei)最成(cheng)功的旅(lv)游(you)地(di)(di)產項(xiang)目，也在去年一(yi)度選(xuan)擇五折清貨，這從側面(mian)印證了國內(nei)旅(lv)游(you)地(di)(di)產面(mian)臨的困境。

即便擁(yong)有(you)國內最成(cheng)功的(de)旅游地(di)產(chan)項(xiang)目，雅居樂清水(shui)灣所(suo)在的(de)海南省陵水(shui)縣(xian)旅游產(chan)業并未獲(huo)得預期中的(de)發展，記者2014年(nian)11月(yue)在現(xian)場調查發現(xian)，區域內大部分(fen)五(wu)星(xing)級酒店的(de)年(nian)均入住率不到30%，閑置商鋪隨處可見，基礎配套也較(jiao)為落后。當時陵水(shui)縣(xian)官方人士透露，該縣(xian)人均旅游消費僅176元(yuan)，遠低于全國730多(duo)元(yuan)的(de)平均水(shui)平。

受近年(nian)住宅調控的影響，大量(liang)房企扎堆(dui)進入旅(lv)游地(di)產領域。克而瑞統計發現，截至(zhi)2009年(nian)底(di)，國內旅(lv)游地(di)產項目共(gong)計926個，但到(dao)了2013年(nian)底(di)，該(gai)數據已經刷新至(zhi)5299個。

然(ran)而，與旅游(you)地產出現井(jing)噴式(shi)增長相(xiang)對應的(de)(de)是，項目銷售明顯降(jiang)溫。最(zui)典型的(de)(de)是旅游(you)地產重(zhong)鎮海南省，該省2014年商品房全年成(cheng)交(jiao)64577套，成(cheng)交(jiao)面(mian)積592.38萬平方米，同比均下降(jiang)逾(yu)兩(liang)成(cheng)，明顯供(gong)過于求(qiu)。

廣(guang)州(zhou)中旗地(di)產(chan)(chan)董事(shi)長(chang)陳仁(ren)科(ke)向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記者表示，絕大(da)部分地(di)產(chan)(chan)商(shang)抱著住宅開發的(de)(de)經驗做旅(lv)游(you)地(di)產(chan)(chan)，而忽略了旅(lv)游(you)地(di)產(chan)(chan)的(de)(de)核心價(jia)值——旅(lv)游(you)度假功能(neng)的(de)(de)開發，這是造成(cheng)旅(lv)游(you)地(di)產(chan)(chan)急速降溫(wen)的(de)(de)主要原因。

“真(zhen)正意義上的(de)旅(lv)游(you)(you)(you)地產應該擁有(you)稀(xi)缺的(de)自然資源，但(dan)這(zhe)些資源早(zao)已經被瓜分殆(dai)盡”，陳仁科表示，目前大多數旅(lv)游(you)(you)(you)地產項目在自然資源上并無優勢，開發商只(zhi)是以“旅(lv)游(you)(you)(you)”的(de)名義賣住宅，更注重建房子而非旅(lv)游(you)(you)(you)配套，加上地方(fang)政府缺乏規劃(hua)引(yin)導(dao)，導(dao)致(zhi)房子建起來后旅(lv)游(you)(you)(you)產業跟不上。

養老(lao)地產：核心是服(fu)務

隨著老(lao)齡化社(she)會的來(lai)臨(lin)，“銀發經濟(ji)”將催生蓬勃的市(shi)場需求。據中國社(she)科院老(lao)年(nian)(nian)研(yan)究所測(ce)算，目(mu)前中國養(yang)老(lao)市(shi)場的商機約4萬億元(yuan)，到2030年(nian)(nian)有望增加至13萬億元(yuan)。

對于地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)商而(er)言，養老(lao)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)無疑蘊藏著(zhu)巨大的(de)商機，包括萬科、保利、越秀地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)等房企(qi)早已展開積(ji)極布局。但在(zai)花樣年董事局主席潘軍看來，國內多(duo)數養老(lao)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)項目都是以養老(lao)為“噱頭(tou)”賣(mai)地(di)(di)產(chan)(chan)(chan)，并(bing)沒有真(zhen)正滿足老(lao)齡(ling)人的(de)養老(lao)需(xu)求。

位于杭州良渚文化村的(de)萬科(ke)隨(sui)園嘉樹可謂是(shi)經典案例。據媒體報道，作為萬科(ke)集(ji)團在(zai)高端(duan)養老地產領(ling)域的(de)試點，該項(xiang)(xiang)目于2013年8月(yue)首度(du)發售即售罄。但與萬科(ke)設想不(bu)同的(de)是(shi)，40歲左右的(de)“少壯派”成為項(xiang)(xiang)目的(de)主(zhu)要消(xiao)費人群。

在潘(pan)軍看來，造成(cheng)(cheng)上述現象的(de)根本(ben)原因，是(shi)國內(nei)的(de)老(lao)(lao)齡人(ren)更喜歡與(yu)年輕(qing)一輩住得更近，養(yang)老(lao)(lao)地產的(de)未來必然是(shi)以居家(jia)養(yang)老(lao)(lao)為主，即為現有(you)的(de)住宅提供適老(lao)(lao)化改造以及養(yang)老(lao)(lao)服務的(de)輕(qing)資產模式(shi)，而(er)非新建(jian)更多的(de)地產項(xiang)目造成(cheng)(cheng)重復建(jian)設。“由于我(wo)國老(lao)(lao)齡化人(ren)口的(de)人(ren)均消費較低，根本(ben)無(wu)力購(gou)買昂貴的(de)養(yang)老(lao)(lao)地產項(xiang)目，這意(yi)味著房企(qi)應該通過(guo)服務而(er)非地產實現盈利”，在新城控股高級副總裁歐陽捷認(ren)為。

在(zai)他看來，要推(tui)動養老(lao)地(di)產(chan)(chan)的(de)發展，一方(fang)(fang)面(mian)，房企應(ying)加速轉型的(de)步伐，通過合作嫁接健康(kang)醫療服(fu)務資源，以社(she)區為(wei)基(ji)點為(wei)客(ke)戶提供(gong)養老(lao)服(fu)務；另一方(fang)(fang)面(mian)，政(zheng)府也應(ying)該對我國的(de)養老(lao)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展制定詳細發展規劃及行業(ye)(ye)(ye)標準，并在(zai)產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)發展初期在(zai)用地(di)、審批、稅費等領域(yu)給(gei)予企業(ye)(ye)(ye)支持，鼓(gu)勵更(geng)多大型房企進入，以便推(tui)動產(chan)(chan)業(ye)(ye)(ye)良性(xing)發展。

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城鎮規劃

送“城(cheng)市客(ke)廳”下鄉能否撬動(dong)六億人的市場(chang)

◎每經記者 楊(yang)羚強 發(fa)自(zi)上海

每(mei)年春節期間都(dou)有一(yi)些(xie)節目賺人熱淚(lei)。去年春晚(wan)的《時(shi)間去哪兒了》，今年元宵晚(wan)會的《其實(shi)你不(bu)懂我(wo)的心》，都(dou)呼喚著(zhu)在外打工(gong)的子女回家(jia)的心。

當李克強總(zong)理(li)在(zai)2015年政府工作報告(gao)中提(ti)出，提(ti)升地(di)級市、縣(xian)城和中心鎮產業(ye)和人(ren)口(kou)承載能力(li)，方便農民就近城鎮化，并對包(bao)括(kuo)農村(cun)公路等基礎設施予以解決，增加(jia)促進農民收(shou)入(ru)，提(ti)升基層醫療服務(wu)等內容后，人(ren)們看到(dao)了希望。

但是，《每日經濟新聞》記者調(diao)查發現，如果僅解決醫療、電(dian)力(li)、飲用水等基礎(chu)設施，恐怕還難(nan)以(yi)讓(rang)人們(men)安心(xin)在(zai)自己家(jia)門口就(jiu)近城鎮(zhen)化，他們(men)還希望(wang)能得(de)到(dao)更多(duo)的公(gong)共服(fu)務、就(jiu)業機會和商(shang)(shang)業服(fu)務，這(zhe)也許會成為(wei)開發商(shang)(shang)的商(shang)(shang)機。

小城(cheng)鎮：商業(ye)地產新契機？

“現代(dai)商業(ye)在(zai)(zai)電子商務帶動(dong)下，已經(jing)全面進入小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮，形成了新(xin)(xin)的(de)商業(ye)網點和布局……生(sheng)活在(zai)(zai)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮的(de)居民需(xu)要(yao)大品牌，需(xu)要(yao)小(xiao)吃店(dian)也需(xu)要(yao)咖啡廳，需(xu)要(yao)線(xian)下做買賣，也需(xu)要(yao)線(xian)上(shang)談生(sheng)意。建立一(yi)個集購物、休(xiu)閑、娛樂、社交(jiao)、文化教育為一(yi)體的(de)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮生(sheng)活服務平臺，很(hen)有(you)必要(yao)……關系到房地(di)產業(ye)新(xin)(xin)的(de)發展。”在(zai)(zai)年前的(de)一(yi)場論壇(tan)上(shang)，原建設部副部長劉志(zhi)峰提出，在(zai)(zai)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮發展商業(ye)，可(ke)能是商業(ye)地(di)產開發的(de)一(yi)個新(xin)(xin)出路。

此前，嘉(jia)凱城(cheng)就(jiu)在(zai)浙江(jiang)店口(kou)試水開發了名為“城(cheng)市客廳”的(de)城(cheng)鎮商業(ye)業(ye)態，提供集購(gou)物、休閑、娛樂(le)、社交、文化教育為一體的(de)城(cheng)鎮生活服務平(ping)臺，在(zai)營(ying)業(ye)首(shou)周獲(huo)得了1500萬(wan)元的(de)營(ying)業(ye)額(e)。而(er)整個項目的(de)總投資不(bu)過5億元。

據國家(jia)統計局的(de)統計，截(jie)至2013年末，我國農(nong)村(cun)(cun)人口仍然有(you)6.3億，是(shi)一個很大的(de)市(shi)(shi)場(chang)。包括淘寶、京(jing)東在內的(de)電商都(dou)已經進入農(nong)村(cun)(cun)市(shi)(shi)場(chang)，并取得了不錯(cuo)的(de)業績。

和淘寶(bao)、京東不(bu)同，嘉(jia)凱(kai)城的“城市客(ke)廳”不(bu)僅提供商(shang)業(ye)服(fu)務(wu)的生活(huo)平臺，還提供車輛(liang)交管、水電、教育(yu)培訓等公(gong)共服(fu)務(wu)。嘉(jia)凱(kai)城方面坦言(yan)，部(bu)分省市目(mu)前的城鎮公(gong)共服(fu)務(wu)設(she)(she)施尚不(bu)齊全，迫切希(xi)望商(shang)業(ye)地(di)產開發(fa)商(shang)能(neng)配套(tao)開發(fa)上述(shu)設(she)(she)施，供公(gong)共服(fu)務(wu)機構使用。

東興證券發表研報(bao)稱(cheng)，每個“城市客(ke)廳”1/3左(zuo)右建(jian)面作為(wei)(wei)政(zheng)(zheng)府政(zheng)(zheng)務和公(gong)(gong)共服(fu)務配套；融(rong)資(zi)方面，公(gong)(gong)司擬與中再資(zi)產管(guan)理設立城鎮化發展基金，這一模(mo)式類似(si)于(yu)公(gong)(gong)用(yong)事業領域的(de)PPP模(mo)式，既(ji)有(you)利于(yu)地方政(zheng)(zheng)府降低債(zhai)務，同時又能向(xiang)地方民(min)眾提供高品質的(de)公(gong)(gong)共服(fu)務。而(er)對于(yu)公(gong)(gong)司而(er)言(yan)，引入大量資(zi)金的(de)同時，也可(ke)以為(wei)(wei)商業地產帶來豐富(fu)客(ke)流(liu)，實(shi)現多方共贏。

盈利前景(jing)：要看(kan)城鎮化水平

盡管(guan)政府工(gong)作報告提出的就近(jin)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)化為商(shang)業地產開發拓展了新空間，但對開發商(shang)而(er)言，能(neng)否大規模在中小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)發展類似嘉(jia)凱城(cheng)(cheng)(cheng)“城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)客廳”的城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)商(shang)業，還有一個(ge)先決條件：就是當地城(cheng)(cheng)(cheng)鎮(zhen)(zhen)經濟(ji)發展良(liang)好(hao)，居民收入和大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)差(cha)距不太大。

據(ju)2014年7月(yue)《農民日報》報道，諸(zhu)暨店口鎮已經構筑(zhu)了銅加工(gong)、汽配(pei)、管業、制冷四大產業集群(qun)，2013年，全(quan)鎮工(gong)業總產值801.6萬元，農民人均(jun)(jun)純收入37763元，這樣的(de)數據(ju)，恐怕讓中西(xi)部縣(xian)級市(shi)都望(wang)塵(chen)莫及。而浙江2014年城鎮人口的(de)人均(jun)(jun)可支(zhi)配(pei)收入為40393元，是全(quan)國(guo)平均(jun)(jun)水平的(de)1.62倍。

但是(shi)，類似店(dian)口(kou)鎮這樣農(nong)業人口(kou)收入和一二線城市(shi)人均收入差別不(bu)大的城鎮，在(zai)全國范圍內還不(bu)夠多。

住建部(bu)村(cun)鎮(zhen)(zhen)司司長趙暉日前(qian)曾表示，我國(guo)城鎮(zhen)(zhen)人(ren)口(kou)當中，就是城市和鎮(zhen)(zhen)的人(ren)口(kou)當中，居住在(zai)鎮(zhen)(zhen)的人(ren)口(kou)比(bi)例(li)(li)只有20%左右，像德國(guo)等(deng)國(guo)家大部(bu)分人(ren)是住在(zai)鎮(zhen)(zhen)里的。我國(guo)這個比(bi)例(li)(li)最近在(zai)逐年下降(jiang)，與2000年比(bi)，小鎮(zhen)(zhen)人(ren)口(kou)的比(bi)例(li)(li)從原來的26%，下降(jiang)到2014年的20%。

跟城市相比，小城鎮的城鎮化質量很差(cha)，公共服務商(shang)業服務很差(cha)，現代(dai)化水平與城市差(cha)距很大(da)。

除了公(gong)共服務的(de)因素外，一些專家(jia)還認為(wei)，很多(duo)地方的(de)產業經濟沒(mei)有得到(dao)充分(fen)發展，導(dao)致不少(shao)農(nong)民(min)必須到(dao)大城(cheng)市就業，因此無法就近找到(dao)工作也是問題。

除此以外，趙暉還表(biao)示，在小城鎮(zhen)絕大部分的地(di)(di)都(dou)是(shi)集體建設(she)(she)用地(di)(di)，集體建設(she)(she)用地(di)(di)不可流轉，所以要培育城鎮(zhen)的內(nei)生機制，核心是(shi)土地(di)(di)。

雖然政府工作(zuo)報告(gao)已(yi)涉及農(nong)村集體經營性建(jian)設(she)用地入市的內(nei)容，北(bei)京等地也(ye)已(yi)進行了試點(dian)，但短期內(nei)不太可能(neng)大面積推廣。

嘉(jia)(jia)凱(kai)城方(fang)面也(ye)介紹(shao)說，目(mu)前公(gong)司洽談的(de)城鎮商業項目(mu)，主要是(shi)國有建設用(yong)地，不會涉及農(nong)村建設用(yong)地領(ling)域。至于產業經(jing)濟方(fang)面的(de)問題，目(mu)前嘉(jia)(jia)凱(kai)城也(ye)只是(shi)選擇那些人均收入比較高的(de)千(qian)(qian)強鎮，而不會涉及千(qian)(qian)強鎮以外的(de)領(ling)域。

從嘉凱城的經驗看，開(kai)發商在就近城鎮化方面(mian)的商業機會(hui)，更(geng)多還是在經濟實力較強的長三角(jiao)、珠三角(jiao)城鎮。

城鎮規劃

制定實(shi)施城(cheng)(cheng)市群規(gui)劃，有(you)序推進基礎設施和(he)基本公共服務同城(cheng)(cheng)化。完善設市標準，實(shi)行(xing)特大鎮(zhen)擴權增能(neng)(neng)試點，控制超大城(cheng)(cheng)市人口規(gui)模(mo)，提(ti)升(sheng)地(di)級市、縣城(cheng)(cheng)和(he)中心鎮(zhen)產業和(he)人口承載(zai)能(neng)(neng)力，方便(bian)農民就近城(cheng)(cheng)鎮(zhen)化。

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戶籍制度

戶籍制度改革來了(le) 哪些中小城市更有機(ji)會

◎每經實(shi)習記者(zhe) 林東岳(yue) 發自上(shang)海

在今年的政府工(gong)作報告中(zhong)，李克強總理“抓緊實施(shi)戶(hu)籍制(zhi)度改革，落(luo)實放(fang)寬戶(hu)口(kou)遷移政策”、“制(zhi)定實施(shi)城(cheng)市群規(gui)劃，有序推進基(ji)礎設施(shi)和基(ji)本公共服務同(tong)城(cheng)化(hua)”、“控制(zhi)超大城(cheng)市人口(kou)規(gui)模”等(deng)言論，備受開發商關注。

如果(guo)按(an)照城(cheng)市群規劃，實現(xian)基礎設施和公(gong)共服務同城(cheng)化，未(wei)來可(ke)能會(hui)有更多一(yi)(yi)線城(cheng)市的購房者前往(wang)中小城(cheng)市置業(ye)。如同河北的燕郊(jiao)、江(jiang)蘇的昆山、浙江(jiang)的嘉(jia)興(xing)對北京或(huo)上海外來人口(kou)的分流。“但要想在短期(qi)內改(gai)變人口(kou)集(ji)中涌入一(yi)(yi)二線城(cheng)市的情況非常困難，戶籍制度改(gai)革很(hen)難一(yi)(yi)蹴而就(jiu)。”中國房地產業(ye)協會(hui)研究中心總(zong)監回建強(qiang)直言，由于中小城(cheng)市短期(qi)無(wu)法集(ji)聚(ju)大量(liang)資(zi)源(yuan)，難以和大城(cheng)市相提并論，因此(ci)三(san)四線城(cheng)市的購房需求(qiu)的培育仍然需要一(yi)(yi)些時間。

配套也要跟進

李克強總理在(zai)政府工作報告中提到“要完善(shan)設市(shi)(shi)標準，實行特大鎮擴權增能試點，控(kong)制超大城(cheng)市(shi)(shi)人口規模(mo)，提升(sheng)地級(ji)市(shi)(shi)、縣(xian)城(cheng)和中心(xin)鎮產業(ye)和人口承載能力，方便(bian)農民就近城(cheng)鎮化。”

城(cheng)鎮規劃水平的提(ti)高，將決定未來的人口流向(xiang)(xiang)，這也(ye)將在很大(da)程度上影(ying)響(xiang)未來樓市的發展方向(xiang)(xiang)。

由于我國目前現行的(de)(de)戶(hu)(hu)籍制度附(fu)著了較多(duo)的(de)(de)利益，跟(gen)社(she)會(hui)保障、公(gong)共服務(wu)等(deng)緊密相連，不(bu)同區(qu)域和省份之間差別(bie)巨(ju)大(da)。由于住房(fang)和戶(hu)(hu)籍之間存在密切(qie)的(de)(de)聯系，伴隨房(fang)地產(chan)發展而(er)來(lai)的(de)(de)各項社(she)會(hui)問(wen)題與日俱增。隨著戶(hu)(hu)籍制度改革的(de)(de)推進，如果在中小城市(shi)(shi)享受和大(da)城市(shi)(shi)同等(deng)的(de)(de)公(gong)共服務(wu)，那么三四線城市(shi)(shi)的(de)(de)房(fang)地產(chan)市(shi)(shi)場就會(hui)蘊(yun)藏巨(ju)大(da)的(de)(de)需求(qiu)。

不過，目(mu)前的(de)(de)戶籍制(zhi)度(du)改(gai)革尚未(wei)在我國(guo)大規模推廣，僅在部(bu)分(fen)區域的(de)(de)部(bu)分(fen)城市進行了試點，從目(mu)前的(de)(de)市場情況來看，中小城市從中受益的(de)(de)難度(du)仍然較(jiao)大。

新城控股高級副總(zong)裁歐(ou)陽捷認為，目(mu)前(qian)中小(xiao)(xiao)(xiao)城市的(de)購(gou)(gou)房(fang)需求(qiu)(qiu)主要來(lai)自兩(liang)個方面(mian)：一(yi)(yi)方面(mian)是(shi)無法承受(shou)大城市房(fang)價的(de)人選(xuan)擇回鄉置(zhi)業(ye)；另一(yi)(yi)方面(mian)是(shi)小(xiao)(xiao)(xiao)孩的(de)教育需求(qiu)(qiu)和老人的(de)養老需求(qiu)(qiu)。但(dan)是(shi)要想靠這兩(liang)個因素拉動(dong)中小(xiao)(xiao)(xiao)城市的(de)購(gou)(gou)房(fang)需求(qiu)(qiu)，目(mu)前(qian)看來(lai)難度(du)(du)較大。“盡管戶籍制(zhi)度(du)(du)改革可以加快人口導入(ru)，但(dan)是(shi)就業(ye)、醫療、教育等配(pei)套需求(qiu)(qiu)如果沒(mei)有及時跟進的(de)話，單純的(de)中小(xiao)(xiao)(xiao)城市開放落戶限(xian)制(zhi)的(de)影響非常有限(xian)。”

歐陽捷(jie)表示，僅靠(kao)戶籍制(zhi)度(du)的改(gai)革還無法真正推動(dong)中小(xiao)城(cheng)(cheng)市的發展，只(zhi)有社(she)會(hui)福利(li)政策、產業(ye)支撐、學(xue)校(xiao)和醫(yi)院(yuan)等基礎設(she)施全(quan)部到(dao)位后，才能幫助中小(xiao)城(cheng)(cheng)市留住人，才能將潛在需(xu)(xu)求(qiu)轉變為真實需(xu)(xu)求(qiu)。三四(si)線城(cheng)(cheng)市未來有成長空(kong)間(jian)，但是目前(qian)存量規模仍然太大(da)，利(li)好消息只(zhi)能起到(dao)促進去(qu)化(hua)的作(zuo)用，對(dui)于(yu)開發商而言，短期(qi)內并沒有太多機會(hui)。

需與大城市為鄰

政府工(gong)作報告中還提到了(le)要(yao)制定實施城市(shi)群規劃，有(you)序推進基(ji)礎設(she)施和基(ji)本公共服(fu)務(wu)同城化(hua)。“社保同城化(hua)”是城市(shi)群建設(she)的重要(yao)內容之一，目前已有(you)多地實現了(le)社保同城化(hua)或(huo)者正在努力(li)推進同城化(hua)。

實(shi)際上，“同(tong)城(cheng)(cheng)化(hua)”早已頻頻見諸報端，“京津冀一(yi)體(ti)化(hua)”早已是(shi)時下的熱(re)門詞匯，北部灣經(jing)濟區的南(nan)寧、北海、欽州、防城(cheng)(cheng)港四(si)個(ge)城(cheng)(cheng)市去年已經(jing)實(shi)現了社保(bao)同(tong)城(cheng)(cheng)化(hua)，而在推進或者(zhe)醞釀同(tong)城(cheng)(cheng)化(hua)的還有(you)廈(sha)漳泉、寧鎮(zhen)揚、成德(de)綿、長株(zhu)潭(tan)、武(wu)漢城(cheng)(cheng)市圈(quan)等(deng)多個(ge)區域經(jing)濟體(ti)。

從這些樣本來(lai)看，“同(tong)城(cheng)化”一般(ban)由一個(ge)中(zhong)心城(cheng)市(shi)(shi)和(he)多個(ge)節點城(cheng)市(shi)(shi)構成。這也就(jiu)意味著，大城(cheng)市(shi)(shi)周邊的(de)中(zhong)小(xiao)城(cheng)市(shi)(shi)會(hui)有比較(jiao)多的(de)機(ji)會(hui)。因為率先改善的(de)交(jiao)通設施和(he)產業基礎(chu)，對于外來(lai)人(ren)口(kou)的(de)吸引(yin)力(li)將會(hui)增強(qiang)，房價較(jiao)區域中(zhong)心城(cheng)市(shi)(shi)相對低廉，這些中(zhong)小(xiao)城(cheng)市(shi)(shi)可以直接獲得來(lai)自(zi)大城(cheng)市(shi)(shi)的(de)“溢出效應”。

以毗鄰上海的浙(zhe)江嘉(jia)興為例，由于2008年開始上海的醫保可以在嘉(jia)興直接使用，對當(dang)地養老地產等在內的房(fang)地產項目銷售有所帶動(dong)。

綜(zong)合嘉興市統(tong)計調(diao)查大隊和嘉興房(fang)產超市網數(shu)據(ju)，2009年(nian)嘉興普通住(zhu)(zhu)宅成(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)(tao)數(shu)超過了(le)兩萬套(tao)(tao)(tao)，2010年(nian)有所回落，2011年(nian)嘉興樓(lou)市在號稱“史上(shang)最嚴厲的(de)(de)政(zheng)策”影響(xiang)下跌入谷底(di)，成(cheng)交(jiao)套(tao)(tao)(tao)數(shu)僅為9275套(tao)(tao)(tao)，但是隨后三年(nian)樓(lou)市再(zai)度升溫，分別達到了(le)14521套(tao)(tao)(tao)、17305套(tao)(tao)(tao)和15065套(tao)(tao)(tao)。與此(ci)同時(shi)，嘉興的(de)(de)常(chang)住(zhu)(zhu)人(ren)口也(ye)從2009年(nian)的(de)(de)431.2萬人(ren)增加到了(le)2013年(nian)的(de)(de)455.8萬人(ren)，城鎮(zhen)居(ju)民人(ren)均(jun)居(ju)住(zhu)(zhu)面積五年(nian)內約增加了(le)10%。

盡管嘉興樓(lou)市(shi)(shi)的(de)銷(xiao)售數(shu)據與(yu)中國(guo)樓(lou)市(shi)(shi)的(de)總體(ti)走勢相近，但是平穩的(de)人口增長(chang)和較快的(de)去(qu)化速度，已經證明(ming)了(le)一線城市(shi)(shi)周邊中小城市(shi)(shi)的(de)吸引(yin)力(li)。

恒(heng)大(da)嘉(jia)興項目(mu)一名內部人(ren)士告訴《每日(ri)經(jing)(jing)濟新聞》記者(zhe)(zhe)，“恒(heng)大(da)綠洲”去(qu)(qu)年1月份交房(fang)以來，去(qu)(qu)化已經(jing)(jing)超過90%，其中的確有不(bu)少(shao)來自上海(hai)的購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)。而江蘇昆山，由(you)于地(di)鐵可以直達上海(hai)，也成為不(bu)少(shao)購(gou)房(fang)者(zhe)(zhe)的選擇。

據(ju)了解，中南(nan)建設此(ci)前在湖北潛(qian)江、遼(liao)寧營(ying)口(kou)等中小(xiao)城市(shi)去化情況不佳，但是一(yi)名內(nei)部人士告訴記者，經過(guo)戰略調整，公司重心更側重蘇州(zhou)、南(nan)京等節點城市(shi)，因此(ci)取得了比(bi)較好的業績(ji)。

億翰智(zhi)庫上(shang)市房企研究(jiu)中心(xin)副主(zhu)任張化東認(ren)為(wei)，一(yi)(yi)般的三四(si)線城市現(xian)在機會很少，但是部(bu)分緊(jin)靠大城市的中小城市情況則(ze)相(xiang)對(dui)好一(yi)(yi)些，因(yin)為(wei)更多的承接(jie)了一(yi)(yi)線城市的產業轉移和人(ren)口導入(ru)。

戶籍制度

抓(zhua)緊實施戶籍制度改革，落(luo)實放寬戶口遷移政策。對(dui)已在(zai)城(cheng)鎮就業和居住但(dan)尚(shang)未落(luo)戶的外來人口，以居住證為載(zai)體(ti)提供相(xiang)應基本公(gong)共服務，取消居住證收費。

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誰能(neng)分食(shi)110萬(wan)套(tao)棚改房(fang)市場“蛋糕”

◎每經記者 杜冉樂 發自成都

按(an)照(zhao)李(li)克強總理(li)政府工作報告(gao)的(de)內容，今年(nian)保障(zhang)(zhang)性安(an)居工程新安(an)排740萬套，其中棚(peng)戶區改造將達(da)到580萬套，增加110萬套，把(ba)城市(shi)危房改造納(na)入棚(peng)改政策(ce)范圍。政府工作報告(gao)還提及，住(zhu)(zhu)房保障(zhang)(zhang)逐步實行實物保障(zhang)(zhang)與貨幣(bi)補貼并舉，把(ba)一些存量(liang)房轉為公租房和安(an)置房。這與去年(nian)11月住(zhu)(zhu)建部發文鼓勵地方(fang)政府回購商(shang)品房的(de)政策(ce)一脈相(xiang)承(cheng)。

四川大學不動產市場研(yan)究所所長吳豐(feng)向《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者表示，加快棚改步伐與降(jiang)低保障(zhang)房(fang)門檻，本質上會增加安置房(fang)需求，未來新獲批的單(dan)純保障(zhang)房(fang)建設(she)用地會減少(shao)，要么(me)采(cai)(cai)取(qu)房(fang)企(qi)配(pei)建形式，要么(me)采(cai)(cai)取(qu)回購商品房(fang)。在吳豐(feng)看(kan)來，房(fang)企(qi)參與棚改業(ye)務，只是其商業(ye)驅動戰略(lve)的一部分。

消化部分商品房庫存

西部某省住建廳住房保(bao)障(zhang)處(chu)負責人(ren)透露，以前地方更(geng)多(duo)是給予實物保(bao)障(zhang)，而現在(zai)更(geng)多(duo)強調(diao)貨幣(bi)補貼。在(zai)他看(kan)來，貨幣(bi)補貼措施可增加受(shou)保(bao)障(zhang)人(ren)群對市(shi)場存量房的吸(xi)納度(du)。

在保(bao)障(zhang)房開發(fa)上，由于區(qu)位較偏、配套(tao)不(bu)(bu)齊(qi)或門檻較高等原(yuan)因，近(jin)年來(lai)屢屢被曝(pu)出空(kong)置等問題。有業內(nei)人士猜測，為什么不(bu)(bu)可以進一步降低保(bao)障(zhang)房申請(qing)門檻？如此(ci)一來(lai)，消費(fei)者可以更多通(tong)過保(bao)障(zhang)房解決(jue)居住需求，而不(bu)(bu)用再進入新房交易和租(zu)賃(lin)市場。

那么，“棚改(gai)”到(dao)底該怎么走？會不會與回購商品房產生抵(di)消效應？

吳豐解釋說(shuo)，“棚(peng)改(gai)”本質上(shang)會(hui)增加市場的購(gou)(gou)房(fang)需求(qiu)，原來棚(peng)戶區(qu)(qu)非常擁擠，現在改(gai)造成大(da)型(xing)舒適社區(qu)(qu)，居住密度降低了，除了回(hui)(hui)遷安置一部分(fen)居民之外(wai)，另有(you)一部分(fen)拿(na)著補貼金會(hui)選擇到其(qi)他區(qu)(qu)域(yu)購(gou)(gou)房(fang)，或參與政府回(hui)(hui)購(gou)(gou)的商品(pin)房(fang)。此外(wai)，單純的保(bao)障房(fang)建設用地的供應已經(jing)越來越少(shao)了，較(jiao)多的是(shi)房(fang)企配(pei)建模(mo)式(shi)。

今年(nian)3月(yue)初，成(cheng)(cheng)都(dou)青羊區大安(an)路一(yi)號地(di)塊近29畝(mu)的(de)棚改土地(di)首拍失利，該地(di)塊被業內稱為成(cheng)(cheng)都(dou)市(shi)一(yi)環“寶地(di)”。業內知(zhi)情者透露，流拍原因主要是該地(di)塊返遷安(an)置條款較為嚴苛，沒達(da)到房(fang)企(qi)的(de)預期。

賺錢難制約棚改力度

中(zhong)國城市(shi)產業發展聯盟主席陳寶存向(xiang)《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)表示，“地(di)方政府的(de)保障房都是開發商(shang)在(zai)商(shang)品房小區(qu)里配建(jian)，有的(de)可能是區(qu)域(yu)配建(jian)，地(di)方政府并沒有出資。”

對(dui)于棚改地(di)塊的房(fang)企配(pei)建模式，房(fang)企在拿地(di)時已確(que)定要配(pei)建的比例，配(pei)建部分要按期(qi)、無償交給地(di)方政府(fu)，配(pei)建支出也需要商品房(fang)部分的銷售補貼。

記者(zhe)注(zhu)意到(dao)，目前各(ge)地“棚(peng)改”或(huo)“舊改”中，主要以各(ge)地所屬的(de)城(cheng)投(tou)類公司為主，比如渝開發(fa)；或(huo)與地方(fang)政(zheng)府關系較(jiao)為密(mi)切(qie)、在一(yi)二級聯動開發(fa)上有豐(feng)富經驗的(de)房企(qi)，比如美好集團（名流置業）。

“前期土地整理(li)涉及拆遷、資金等(deng)很多(duo)問題，因為不怎么賺錢，所以制(zhi)約了‘棚改’的(de)開發力度。”全國房地產經(jing)理(li)人聯(lian)盟四川(chuan)分(fen)盟秘書長何良栩表示，很多(duo)開發商不想(xiang)做(zuo)這一塊業(ye)務。

據《中國(guo)建設報》報道，根據2014年(nian)6月國(guo)家開發銀行《關于進一步加強統(tong)籌協(xie)調好棚戶(hu)區(qu)改造(zao)貸款資金的(de)通知(zhi)》，回購商(shang)(shang)品(pin)(pin)房作棚改安置(zhi)房的(de)總投資可達到40%，此前這一比例(li)僅20%。而住建部提出2015年(nian)棚戶(hu)區(qu)改造(zao)資金將(jiang)不低(di)于5000億元，按40%的(de)貨(huo)幣補償計(ji)算(suan)，今年(nian)將(jiang)有(you)近2000億資金用于回購商(shang)(shang)品(pin)(pin)房，形成近100多萬套商(shang)(shang)品(pin)(pin)房需求。以60平方(fang)米(mi)/套計(ji)算(suan)，回購100萬套也只有(you)6000萬平方(fang)米(mi)，占6億平方(fang)米(mi)庫存的(de)10%。

在陳寶(bao)存看來，地方政府沒(mei)有回購商(shang)(shang)品(pin)房的能力，并無實際意(yi)義。何良(liang)栩亦認(ren)為(wei)，商(shang)(shang)品(pin)房的成(cheng)本(ben)已偏高，開發(fa)商(shang)(shang)不可能以低(di)于成(cheng)本(ben)的價格(ge)把項目賣給地方政府。

對于商品房的回(hui)購和棚改(gai)，吳(wu)豐表示(shi)，房企參與棚改(gai)業務(wu)，只(zhi)是其(qi)商業驅(qu)動戰略(lve)中的一(yi)部分。