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◎每(mei)經記者 王杰 發自北京

李(li)克強(qiang)(qiang)總理在政府工作報告中提出(chu)，制(zhi)(zhi)造(zao)業(ye)是我們的(de)優勢產業(ye)。要實施(shi)“中國(guo)(guo)制(zhi)(zhi)造(zao)2025”，堅持創新驅動(dong)、智能(neng)轉型、強(qiang)(qiang)化(hua)基礎、綠色發展，加快從(cong)制(zhi)(zhi)造(zao)大國(guo)(guo)轉向制(zhi)(zhi)造(zao)強(qiang)(qiang)國(guo)(guo)。“中國(guo)(guo)制(zhi)(zhi)造(zao)2025”給近年(nian)來逐步升溫(wen)的(de)產業(ye)地(di)產添了一(yi)把火。3月8日，萬科高級副(fu)總裁毛大慶宣布離(li)職，他要去創立中國(guo)(guo)版“創業(ye)辦公(gong)社區”（We Work）。

首都經貿大學(xue)城市學(xue)院(yuan)土地資源(yuan)與房地產(chan)(chan)管理系(xi)主任趙秀池在(zai)接受《每日經濟新(xin)(xin)聞》記(ji)者(zhe)采訪時表示，產(chan)(chan)業地產(chan)(chan)是(shi)新(xin)(xin)型(xing)城鎮(zhen)化發(fa)展的動力，宜居宜業是(shi)未來新(xin)(xin)型(xing)城鎮(zhen)化發(fa)展的方向。

產業地產三大盈利點

提到產業(ye)地(di)產，很多人會(hui)想(xiang)到華夏幸福。按(an)照規(gui)劃(hua)，華夏幸福將以(yi)(yi)(yi)遍布各地(di)的產業(ye)新城為(wei)(wei)載體，以(yi)(yi)(yi)產業(ye)促進和服務(wu)為(wei)(wei)內核(he)，打造開放式的平(ping)臺生(sheng)態系(xi)統，將發(fa)展模式由“園(yuan)區+地(di)產”向以(yi)(yi)(yi)企業(ye)服務(wu)為(wei)(wei)核(he)心的平(ping)臺生(sheng)態體系(xi)轉(zhuan)變。“我認為(wei)(wei)住宅(zhai)產業(ye)高峰期已經過去了。但是，產業(ye)地(di)產還會(hui)有很大增長空間(jian)。”綠地(di)集團董事(shi)長張玉良(liang)表(biao)示。

根據綠(lv)地(di)(di)公布的(de)數據，在去年2408億元的(de)預(yu)銷(xiao)售額中，住宅只占46%；其余(yu)54%來(lai)自商(shang)辦(ban)類產品，增幅達到90%以(yi)上(shang)(shang)。綠(lv)地(di)(di)稱(cheng)，這(zhe)些商(shang)辦(ban)類產品并不是傳統意(yi)義上(shang)(shang)的(de)商(shang)業(ye)地(di)(di)產，而(er)是產業(ye)地(di)(di)產。張玉良透(tou)露(lu)，綠(lv)地(di)(di)將和(he)平安、阿里一(yi)同推(tui)出一(yi)個新的(de)金融產品，服務產業(ye)地(di)(di)產的(de)資(zi)產證券化(hua)。

不只是綠地(di)(di)，萬科、云南城投等大批(pi)企業(ye)(ye)都開始關注產(chan)(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)(chan)。萬科集團董事會秘書(shu)譚華(hua)杰介紹，萬科將圍繞(rao)物流地(di)(di)產(chan)(chan)、創業(ye)(ye)產(chan)(chan)業(ye)(ye)園、以運動為主(zhu)題(ti)的(de)度假項目三個(ge)方向發展非(fei)住業(ye)(ye)務。

趙秀(xiu)池認(ren)為(wei)，產業(ye)地(di)產不(bu)乏盈(ying)利(li)點，關鍵是要緊緊圍(wei)繞制造業(ye)及其所需(xu)的(de)服務做好產業(ye)一(yi)體化平(ping)臺(tai)。開(kai)發商作為(wei)產業(ye)地(di)產的(de)運營商，一(yi)方(fang)面要為(wei)制造業(ye)提供廠房等(deng)(deng)生產場所，更重(zhong)要的(de)是要做好產業(ye)的(de)運營服務，整(zheng)合各方(fang)資源，包括(kuo)上下游產業(ye)鏈(lian)的(de)打造、軟硬(ying)件環境的(de)建設、融(rong)資平(ping)臺(tai)、資產證券化服務等(deng)(deng)。

在中投顧(gu)問(wen)研究總(zong)監郭凡禮(li)看來，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)有(you)三大盈利(li)模(mo)式(shi)：一，土(tu)地(di)(di)開(kai)發增值(zhi)，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的拿地(di)(di)成(cheng)本(ben)較(jiao)低，升值(zhi)空間較(jiao)大；二，辦(ban)公場(chang)地(di)(di)出租或出售；三，后期管理運營，這是產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)與一般住宅地(di)(di)產(chan)差別最(zui)明(ming)顯的地(di)(di)方，相比(bi)一般房地(di)(di)產(chan)開(kai)發，產(chan)業(ye)(ye)地(di)(di)產(chan)的收益期較(jiao)長，如果運營良好(hao)，利(li)潤空間比(bi)住宅地(di)(di)產(chan)更(geng)大。

深圳(zhen)市房(fang)地產(chan)研究中心李宇嘉(jia)認為(wei)(wei)，產(chan)業地產(chan)投資回(hui)收期長，要避(bi)免為(wei)(wei)緩解資金鏈而(er)散售，同(tong)時產(chan)業地產(chan)要將金融支持(chi)引(yin)進(jin)來(lai)，使之與進(jin)駐企業對接。

金融服務有重要功能

張玉良曾介紹(shao)，綠地(di)未(wei)來將為(wei)中小地(di)產商的經(jing)營(ying)性(xing)物(wu)業(ye)提(ti)供經(jing)營(ying)管(guan)理服務，以(yi)幫助這(zhe)些物(wu)業(ye)提(ti)升收(shou)益率，進(jin)而實(shi)現相對較高的市(shi)場回報。他預計，未(wei)來綠地(di)“地(di)產寶”可(ke)以(yi)達到8%左右的收(shou)益，地(di)產金融(rong)業(ye)將成(cheng)為(wei)綠地(di)新的增長點(dian)。

上(shang)海易居房地(di)產研(yan)究院研(yan)究員嚴躍進(jin)表示，產業(ye)地(di)產要(yao)引(yin)進(jin)資(zi)產證券(quan)化模式，首(shou)先需要(yao)具備產業(ye)研(yan)究人才和團隊，這顯(xian)然(ran)高于(yu)傳統(tong)地(di)產開發(fa)的(de)要(yao)求。他同時提(ti)醒，產業(ye)地(di)產本身的(de)盈利機制并不穩定，受到產業(ye)發(fa)展的(de)影響因素較大，若(ruo)將此類資(zi)產進(jin)行打包(bao)，相應的(de)風險可能會逐漸放(fang)大。

有(you)觀(guan)點(dian)指出，產(chan)(chan)業(ye)地產(chan)(chan)的發展，受整個宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)周期影(ying)響。隨著2015年(nian)宏觀(guan)經(jing)濟(ji)(ji)持續(xu)上(shang)(shang)行，包(bao)括制造(zao)業(ye)在內的各類產(chan)(chan)業(ye)將面(mian)臨一(yi)個需(xu)求擴大(da)、開(kai)工量上(shang)(shang)升的態勢。實(shi)際上(shang)(shang)，制造(zao)業(ye)的升級過(guo)程，也會加大(da)對(dui)一(yi)些優質地塊(kuai)的爭奪，尤其(qi)是對(dui)一(yi)些帶有(you)物流基礎(chu)設施的產(chan)(chan)業(ye)用(yong)地而言。

新興產(chan)業、創(chuang)(chuang)業創(chuang)(chuang)新成果的轉化，是(shi)產(chan)業地產(chan)的最后(hou)一(yi)(yi)公(gong)里，產(chan)業地產(chan)投(tou)資也要(yao)(yao)做好這個公(gong)共服務。毛大慶稱，打造中國版We Work，致力于產(chan)業投(tou)資孵化。除(chu)了可以獲(huo)得一(yi)(yi)定租金外，更(geng)重要(yao)(yao)的是(shi)把一(yi)(yi)些最聰(cong)明(ming)的創(chuang)(chuang)業者(zhe)和(he)(he)創(chuang)(chuang)業項目聚合在一(yi)(yi)起，隨后(hou)可以通過入股和(he)(he)天使投(tou)資的方式，獲(huo)得更(geng)多的收(shou)益。所以毛大慶說，未來自己是(shi)“天使投(tou)資人”。

嚴躍進表示(shi)，具(ju)備金融功能、且產(chan)業(ye)用地(di)少的(de)模式，是未來創業(ye)型企(qi)業(ye)比較需要(yao)的(de)。而(er)這(zhe)一(yi)模式在推進前期，還是需要(yao)地(di)方政(zheng)府的(de)補貼，而(er)且應該從全國化的(de)范(fan)圍來推進，設立(li)各個節點(dian)性質的(de)產(chan)業(ye)地(di)產(chan)基(ji)地(di)，以(yi)方便一(yi)些企(qi)業(ye)在異地(di)辦公和研(yan)發的(de)需求。

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產業地產

推(tui)動(dong)產(chan)業(ye)(ye)(ye)結構邁向中(zhong)高端。制(zhi)(zhi)造(zao)(zao)(zao)(zao)業(ye)(ye)(ye)是我(wo)們的優勢產(chan)業(ye)(ye)(ye)。要實施(shi)“中(zhong)國(guo)制(zhi)(zhi)造(zao)(zao)(zao)(zao)2025”，堅持創(chuang)新驅動(dong)、智(zhi)能轉型、強化(hua)基礎、綠色發(fa)展，加快從制(zhi)(zhi)造(zao)(zao)(zao)(zao)大國(guo)轉向制(zhi)(zhi)造(zao)(zao)(zao)(zao)強國(guo)。采取(qu)財政貼息、加速(su)折舊等措(cuo)施(shi)，推(tui)動(dong)傳(chuan)統產(chan)業(ye)(ye)(ye)技術改造(zao)(zao)(zao)(zao)。堅持有保有壓，化(hua)解過剩產(chan)能，支持企業(ye)(ye)(ye)兼并重組，在(zai)市場競爭中(zhong)優勝劣(lie)汰。促進工業(ye)(ye)(ye)化(hua)和信息化(hua)深度融合(he)，開發(fa)利用網絡化(hua)、數字化(hua)、智(zhi)能化(hua)等技術，著力在(zai)一些關鍵領(ling)域搶占先機、取(qu)得突破。