每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 杜冉(ran)樂 發自成都  ;  

◎每經記(ji)者 杜冉樂 發自(zi)成都

按照李克強總理政府(fu)工作報告的內容，今年保(bao)障(zhang)性安(an)居工程(cheng)新安(an)排740萬(wan)套(tao)，其中棚(peng)戶區改造將(jiang)達(da)到580萬(wan)套(tao)，增加110萬(wan)套(tao)，把城(cheng)市危房(fang)(fang)(fang)改造納入(ru)棚(peng)改政策(ce)范(fan)圍。政府(fu)工作報告還提(ti)及，住房(fang)(fang)(fang)保(bao)障(zhang)逐步實行實物保(bao)障(zhang)與(yu)貨(huo)幣(bi)補貼并舉，把一些(xie)存量房(fang)(fang)(fang)轉為公租房(fang)(fang)(fang)和安(an)置房(fang)(fang)(fang)。這與(yu)去年11月(yue)住建部發(fa)文鼓勵地方(fang)政府(fu)回購商品房(fang)(fang)(fang)的政策(ce)一脈相承。

四川大(da)學不動(dong)(dong)產市場(chang)研究所(suo)所(suo)長吳(wu)豐(feng)向《每日經濟新聞》記者表示(shi)，加快棚改步伐與降低保(bao)障房門(men)檻，本質上(shang)會增加安置房需求，未來(lai)新獲批的單純保(bao)障房建設(she)用地會減少，要(yao)么(me)采取房企(qi)配建形(xing)式(shi)，要(yao)么(me)采取回購(gou)商品房。在(zai)吳(wu)豐(feng)看來(lai)，房企(qi)參與棚改業(ye)務，只是(shi)其商業(ye)驅動(dong)(dong)戰略的一部分。

消化部分商品房庫存

西部某(mou)省(sheng)住建廳住房(fang)保(bao)障(zhang)處負責人透露，以前(qian)地方更多是給予實物(wu)保(bao)障(zhang)，而現在(zai)更多強(qiang)調貨幣補貼。在(zai)他看來(lai)，貨幣補貼措施可增加受(shou)保(bao)障(zhang)人群對市場存量房(fang)的吸納度(du)。

在保(bao)障房開發上，由于區(qu)位(wei)較偏、配套不齊或門(men)檻(jian)較高(gao)等原(yuan)因，近年(nian)來屢屢被曝出空置等問(wen)題。有業內人士猜測，為(wei)什(shen)么不可(ke)以進一(yi)步降低(di)保(bao)障房申(shen)請門(men)檻(jian)？如此一(yi)來，消費(fei)者可(ke)以更(geng)多通過保(bao)障房解(jie)決居住需求，而(er)不用再進入新(xin)房交(jiao)易和租賃市(shi)場。

那么(me)，“棚改”到底該怎么(me)走？會不會與回購(gou)商品(pin)房產生抵消效應(ying)？

吳豐解(jie)釋說，“棚改”本質上會(hui)增(zeng)加(jia)市場的(de)(de)購房需求，原來棚戶區非(fei)常擁擠(ji)，現在改造成大(da)型舒適社(she)區，居住密度降(jiang)低了，除了回(hui)遷安置一部分(fen)(fen)居民之外(wai)，另有一部分(fen)(fen)拿著補(bu)貼金會(hui)選擇(ze)到(dao)其(qi)他(ta)區域(yu)購房，或參(can)與政府回(hui)購的(de)(de)商(shang)品(pin)房。此外(wai)，單純的(de)(de)保障房建設用地的(de)(de)供應(ying)已經(jing)越來越少了，較多的(de)(de)是房企配(pei)建模(mo)式(shi)。

今年(nian)3月初，成都青羊區大(da)安路一(yi)號(hao)地(di)塊近29畝的棚改土(tu)地(di)首拍失利，該(gai)地(di)塊被業(ye)內稱為成都市一(yi)環“寶地(di)”。業(ye)內知情者透(tou)露，流(liu)拍原因主要是(shi)該(gai)地(di)塊返遷安置條款較為嚴(yan)苛，沒達到房企的預期(qi)。

賺錢難制約棚改力度

中國城市(shi)產業發展聯盟主席(xi)陳寶存(cun)向《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者表示，“地方政府的保障房都是開發商在商品房小(xiao)區里(li)配建，有(you)的可能是區域配建，地方政府并沒有(you)出資。”

對于棚改地塊的房企配建(jian)模(mo)式，房企在拿地時已確定(ding)要(yao)配建(jian)的比例，配建(jian)部分(fen)要(yao)按期、無償交(jiao)給(gei)地方政(zheng)府，配建(jian)支(zhi)出也需(xu)要(yao)商品房部分(fen)的銷售補貼。

記者注(zhu)意到(dao)，目前(qian)各地(di)(di)“棚改”或“舊改”中，主要以各地(di)(di)所屬的城投類公司為主，比如(ru)渝開發；或與地(di)(di)方政府(fu)關(guan)系較為密切、在一二(er)級聯動開發上有豐富(fu)經驗的房企，比如(ru)美好集團（名流置業）。

“前(qian)期土(tu)地(di)整理涉(she)及拆遷、資金(jin)等(deng)很多問題，因為(wei)不怎(zen)么賺(zhuan)錢(qian)，所以(yi)制(zhi)約了‘棚改(gai)’的開(kai)發(fa)力度。”全國房(fang)地(di)產(chan)經理人聯盟(meng)四(si)川分盟(meng)秘書(shu)長何良栩表示，很多開(kai)發(fa)商(shang)不想做這一塊(kuai)業務。

據(ju)《中國(guo)建設報》報道，根據(ju)2014年6月國(guo)家開發銀行《關于進一步加強統籌(chou)協(xie)調(diao)好棚戶(hu)區(qu)(qu)改造貸款資金(jin)的(de)通知(zhi)》，回(hui)購(gou)商品(pin)(pin)房作棚改安(an)置(zhi)房的(de)總投資可(ke)達(da)到(dao)40%，此前(qian)這一比例僅(jin)20%。而住(zhu)建部提出2015年棚戶(hu)區(qu)(qu)改造資金(jin)將(jiang)不低于5000億(yi)(yi)元(yuan)，按(an)40%的(de)貨幣(bi)補償計算，今年將(jiang)有近2000億(yi)(yi)資金(jin)用于回(hui)購(gou)商品(pin)(pin)房，形成近100多萬套(tao)商品(pin)(pin)房需(xu)求。以60平(ping)方米(mi)/套(tao)計算，回(hui)購(gou)100萬套(tao)也只有6000萬平(ping)方米(mi)，占(zhan)6億(yi)(yi)平(ping)方米(mi)庫存的(de)10%。

在陳寶存(cun)看來(lai)，地方政(zheng)府(fu)沒(mei)有回購商(shang)(shang)品(pin)房(fang)的能(neng)力，并(bing)無(wu)實際意義。何良栩亦認為，商(shang)(shang)品(pin)房(fang)的成(cheng)本(ben)已偏高(gao)，開發商(shang)(shang)不可(ke)能(neng)以低于成(cheng)本(ben)的價格把項目賣(mai)給地方政(zheng)府(fu)。

對于商品房(fang)的回(hui)購和棚改，吳豐表示，房(fang)企參與棚改業(ye)務，只是(shi)其商業(ye)驅動(dong)戰(zhan)略(lve)中的一部分。