每經編(bian)輯｜每經實習記者(zhe) 林東岳 發自上海 ;   

◎每(mei)經實習(xi)記(ji)者(zhe) 林東岳 發自上海

在今年的政府工作報告中，李克強(qiang)總(zong)理“抓緊實(shi)施(shi)(shi)戶(hu)籍制度改革，落實(shi)放寬戶(hu)口遷(qian)移政策”、“制定(ding)實(shi)施(shi)(shi)城市群規劃，有序推進(jin)基礎設(she)施(shi)(shi)和基本公(gong)共服務(wu)同城化”、“控制超(chao)大城市人(ren)口規模”等(deng)言(yan)論，備(bei)受開發(fa)商關注。

如果按照城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)群規劃，實現基礎設施和公共服務同城(cheng)(cheng)(cheng)化，未來(lai)可能會有更(geng)多一(yi)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)購房者前往(wang)中(zhong)(zhong)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)置業(ye)。如同河北的(de)燕郊(jiao)、江蘇的(de)昆山、浙江的(de)嘉興對北京或上海外來(lai)人(ren)口(kou)(kou)的(de)分流(liu)。“但要想在短期內改(gai)(gai)變人(ren)口(kou)(kou)集中(zhong)(zhong)涌入一(yi)二線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)情況非常困難(nan)(nan)，戶籍(ji)制度改(gai)(gai)革很難(nan)(nan)一(yi)蹴而就。”中(zhong)(zhong)國房地產業(ye)協會研究中(zhong)(zhong)心(xin)總監回建強直言(yan)，由于中(zhong)(zhong)小(xiao)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)短期無法集聚大量資源(yuan)，難(nan)(nan)以和大城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)相提并(bing)論，因此三(san)四(si)線(xian)城(cheng)(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的(de)購房需(xu)求的(de)培育仍然需(xu)要一(yi)些時間。

配套也要跟進

李克強總(zong)理在政府工作(zuo)報告中提(ti)到“要完(wan)善(shan)設(she)市(shi)標(biao)準，實行特(te)大(da)鎮擴權增能試(shi)點，控制超大(da)城(cheng)市(shi)人口(kou)規(gui)模(mo)，提(ti)升(sheng)地(di)級市(shi)、縣城(cheng)和(he)中心鎮產業和(he)人口(kou)承載(zai)能力(li)，方便農民就近城(cheng)鎮化。”

城鎮規(gui)劃水平的(de)(de)提高，將決定未來(lai)的(de)(de)人口流向(xiang)，這也將在(zai)很大程(cheng)度(du)上影響未來(lai)樓市的(de)(de)發展方向(xiang)。

由于(yu)我國目前現行的(de)(de)(de)戶(hu)籍(ji)(ji)制度(du)附著了較多(duo)的(de)(de)(de)利益，跟社(she)(she)會(hui)保(bao)障(zhang)、公(gong)共(gong)服(fu)務(wu)等緊密(mi)相連(lian)，不同區域(yu)和(he)省(sheng)份(fen)之間(jian)差(cha)別巨大。由于(yu)住房(fang)和(he)戶(hu)籍(ji)(ji)之間(jian)存(cun)在密(mi)切的(de)(de)(de)聯系，伴隨房(fang)地產(chan)發展(zhan)而來的(de)(de)(de)各項社(she)(she)會(hui)問(wen)題與(yu)日(ri)俱增(zeng)。隨著戶(hu)籍(ji)(ji)制度(du)改革(ge)的(de)(de)(de)推(tui)進，如果在中小城市享受和(he)大城市同等的(de)(de)(de)公(gong)共(gong)服(fu)務(wu)，那(nei)么三(san)四線(xian)城市的(de)(de)(de)房(fang)地產(chan)市場(chang)就會(hui)蘊藏(zang)巨大的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)。

不(bu)過，目前(qian)的(de)戶籍制(zhi)度改革尚未在我國大規(gui)模推廣(guang)，僅(jin)在部分(fen)區域(yu)的(de)部分(fen)城市進行了試(shi)點，從(cong)目前(qian)的(de)市場(chang)情況來(lai)看，中小城市從(cong)中受益(yi)的(de)難(nan)度仍然較大。

新(xin)城(cheng)控股高級副(fu)總裁歐陽捷認為，目前(qian)中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)的(de)(de)購(gou)房需求(qiu)主要(yao)來(lai)自兩個方面(mian)：一(yi)方面(mian)是(shi)無(wu)法(fa)承受大城(cheng)市(shi)房價(jia)的(de)(de)人(ren)選擇(ze)回鄉置業；另一(yi)方面(mian)是(shi)小孩的(de)(de)教育需求(qiu)和(he)老人(ren)的(de)(de)養(yang)老需求(qiu)。但是(shi)要(yao)想(xiang)靠這兩個因素(su)拉動中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)的(de)(de)購(gou)房需求(qiu)，目前(qian)看來(lai)難度較大。“盡管戶籍制度改(gai)革可以加快人(ren)口導入，但是(shi)就業、醫療(liao)、教育等(deng)配套需求(qiu)如果沒有及時跟進的(de)(de)話，單純的(de)(de)中(zhong)(zhong)小城(cheng)市(shi)開放落戶限制的(de)(de)影(ying)響非常有限。”

歐陽(yang)捷表(biao)示，僅靠(kao)戶籍制度的改革還無法真正推動中小城市的發(fa)展(zhan)，只(zhi)有(you)(you)社會福利(li)政策、產業支撐、學校和(he)醫院等基礎設(she)施全部到位后，才能幫助中小城市留住人，才能將潛在需(xu)(xu)求轉變為真實需(xu)(xu)求。三四線(xian)城市未來有(you)(you)成長空間(jian)，但(dan)是目前存量規模仍然太大，利(li)好(hao)消息(xi)只(zhi)能起到促進(jin)去化的作用，對(dui)于開發(fa)商而言，短期內并沒有(you)(you)太多機會。

需與大城市為鄰

政府工作報告中還提到(dao)了要(yao)制(zhi)定(ding)實施城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)規劃，有(you)序(xu)推進(jin)基礎設施和基本公共服務(wu)同城(cheng)(cheng)(cheng)化(hua)(hua)。“社(she)(she)保同城(cheng)(cheng)(cheng)化(hua)(hua)”是城(cheng)(cheng)(cheng)市群(qun)建(jian)設的重要(yao)內(nei)容(rong)之一，目(mu)前(qian)已有(you)多地實現了社(she)(she)保同城(cheng)(cheng)(cheng)化(hua)(hua)或者正在努力推進(jin)同城(cheng)(cheng)(cheng)化(hua)(hua)。

實際上，“同城化(hua)”早(zao)已頻頻見諸報端，“京津冀一體(ti)化(hua)”早(zao)已是時(shi)下的(de)熱門詞匯，北部灣經(jing)濟區(qu)(qu)的(de)南(nan)寧、北海、欽州、防城港(gang)四(si)個城市去年(nian)已經(jing)實現了社保同城化(hua)，而在推進或者醞釀同城化(hua)的(de)還有廈漳泉、寧鎮揚、成德(de)綿、長株潭、武漢城市圈等多個區(qu)(qu)域經(jing)濟體(ti)。

從這(zhe)些(xie)樣本來(lai)看，“同(tong)城(cheng)化”一般由一個中心城(cheng)市(shi)和多(duo)個節點(dian)城(cheng)市(shi)構成(cheng)。這(zhe)也就意味著，大城(cheng)市(shi)周邊(bian)的(de)中小城(cheng)市(shi)會(hui)有比較多(duo)的(de)機會(hui)。因(yin)為率先改善的(de)交通設施和產業基礎，對于外來(lai)人(ren)口(kou)的(de)吸引(yin)力將會(hui)增強，房價較區域(yu)中心城(cheng)市(shi)相對低廉(lian)，這(zhe)些(xie)中小城(cheng)市(shi)可以直(zhi)接獲得來(lai)自大城(cheng)市(shi)的(de)“溢出效應”。

以(yi)毗鄰(lin)上海的浙江嘉(jia)興為例，由于2008年開(kai)始上海的醫保可以(yi)在嘉(jia)興直接使用，對當地養老地產等在內的房地產項目銷售有(you)所(suo)帶動。

綜合嘉(jia)興市(shi)統計調查大隊和嘉(jia)興房產(chan)超(chao)市(shi)網數(shu)據，2009年(nian)(nian)嘉(jia)興普(pu)通(tong)住宅成交套(tao)(tao)(tao)數(shu)超(chao)過了兩萬套(tao)(tao)(tao)，2010年(nian)(nian)有(you)所(suo)回落，2011年(nian)(nian)嘉(jia)興樓(lou)市(shi)在號(hao)稱“史(shi)上最(zui)嚴厲的政策”影(ying)響下跌(die)入谷底，成交套(tao)(tao)(tao)數(shu)僅為9275套(tao)(tao)(tao)，但是隨后三年(nian)(nian)樓(lou)市(shi)再度升溫，分別達到了14521套(tao)(tao)(tao)、17305套(tao)(tao)(tao)和15065套(tao)(tao)(tao)。與此同時，嘉(jia)興的常住人(ren)口也從2009年(nian)(nian)的431.2萬人(ren)增加到了2013年(nian)(nian)的455.8萬人(ren)，城鎮居民人(ren)均居住面積五年(nian)(nian)內約(yue)增加了10%。

盡管嘉興樓市的銷售數據與中國樓市的總(zong)體走勢相(xiang)近，但是(shi)平穩的人口增長和較快的去化(hua)速度，已(yi)經(jing)證明(ming)了一線城(cheng)市周(zhou)邊中小城(cheng)市的吸引(yin)力(li)。

恒大嘉(jia)興項目一名內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，“恒大綠洲”去年(nian)1月份(fen)交房以來，去化已經超(chao)過90%，其中的確有(you)不少來自上海的購(gou)房者。而江蘇昆山(shan)，由于地鐵可(ke)以直(zhi)達上海，也成為不少購(gou)房者的選(xuan)擇(ze)。

據(ju)了(le)解(jie)，中南建設此(ci)前在湖(hu)北潛江、遼寧(ning)營口等(deng)中小城(cheng)市去化情(qing)況不佳(jia)，但(dan)是(shi)一名內部人士告訴記者(zhe)，經過戰略調整，公司重心更側重蘇州(zhou)、南京(jing)等(deng)節點城(cheng)市，因此(ci)取得(de)了(le)比較好的(de)業(ye)績。

億翰智庫上市(shi)(shi)房企研究中心副(fu)主任張化東認為，一般的三四線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)現在機會很少(shao)，但是部分(fen)緊(jin)靠(kao)大城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的中小(xiao)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)情況(kuang)則相對好一些，因為更(geng)多的承接(jie)了一線(xian)城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的產(chan)業轉移和人口導入。

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戶籍制度

抓緊實(shi)施(shi)戶籍制度改(gai)革(ge)，落(luo)(luo)實(shi)放寬(kuan)戶口(kou)遷移(yi)政策。對已在城鎮就業和(he)居住(zhu)但尚未落(luo)(luo)戶的外來人口(kou)，以居住(zhu)證為載體(ti)提供相應(ying)基本公(gong)共(gong)服務，取消居住(zhu)證收費。