每經編輯｜杜冉樂    

每經記(ji)者 杜冉樂(le) 發(fa)自成(cheng)都

全(quan)國“兩會”期間，李克強總(zong)理(li)無(wu)論是(shi)(shi)在政府工作報告里，還是(shi)(shi)其參加(jia)各地(di)代表團(tuan)談話時(shi)，都(dou)一(yi)直在強調:中西(xi)部已成為(wei)國家經濟的投資重點，尤其是(shi)(shi)西(xi)部地(di)區，涉及了鐵路等重大基建(jian)項(xiang)目(mu)。

貴(gui)州，作為西(xi)部一個多山的(de)省份，城鎮化率至今都(dou)遠低(di)于全國平均水平。但隨著2014年底貴(gui)廣高鐵(tie)的(de)開(kai)通(tong)，以及貴(gui)陽多條城市(shi)軌道交通(tong)的(de)建設，在不少媒體眼中，這個曾(ceng)“被(bei)鄂爾多斯”過的(de)貴(gui)陽樓市(shi)正在悄然生變，也成為因(yin)國家基建投資而快速崛起的(de)典型樣(yang)本。

合富輝煌(huang)研報顯示，2014年貴陽新房均(jun)價(jia)5292元/平方米，同比上(shang)漲了(le)10.9%。不過，按(an)當地(di)一大(da)型房企營銷中層(ceng)的(de)原話說，樓市(shi)存量還在高位，去庫存仍是頭等(deng)大(da)事。

大規模建設基礎設施提高樓盤價值

2年(nian)前，邦地產(chan)記者(zhe)實地調(diao)研(yan)過被媒體稱之(zhi)為“第(di)二個(ge)鄂爾(er)多斯”的(de)(de)貴(gui)陽樓(lou)市。彼(bi)時，當地樓(lou)市受到(dao)“全國第(di)一大(da)盤”花(hua)果園、中(zhong)天城投(tou)“未來方舟”等超級大(da)盤的(de)(de)沖擊，僅花(hua)果園項(xiang)目(mu)的(de)(de)體量(liang)就占(zhan)了整個(ge)貴(gui)陽的(de)(de)5成以上。

業內人士認為，貴(gui)陽(yang)頻出超級大盤，主要(yao)是(shi)當地財(cai)政薄弱(ruo)的無奈選擇(ze)，這在省會城(cheng)市(shi)中并不多見。

實(shi)際上(shang)，貴(gui)陽地方財政薄(bo)弱也致使基礎建設難(nan)以跟上(shang)。國家發改委(wei)網站顯(xian)示，2012年是城(cheng)市軌道交通(tong)“井噴(pen)式(shi)”獲批的(de)一年，而貴(gui)陽在次年才趕(gan)上(shang)了這班車。

按(an)照規劃，貴陽(yang)軌(gui)道交通網由(you)4條線路組成(cheng)，其(qi)中1號線連接(jie)了(le)觀山湖區(qu)、老(lao)城(cheng)區(qu)及小河片區(qu)，相當于拉(la)通了(le)貴陽(yang)老(lao)城(cheng)至新城(cheng)，總投資193.7億元，建設工期4年半(ban)。

綠地集團貴陽(yang)區的一位(wei)營銷中層(ceng)人士向(xiang)邦(bang)地產(chan)記(ji)者表(biao)示，“貴陽(yang)軌道交通開(kai)建以來，沿線樓盤賣得都很不錯(cuo)，售價也比其他周(zhou)邊樓盤每平方米高三五百元。”

除(chu)了市(shi)內交通改(gai)善之(zhi)外，去年底，正式運營的貴(gui)廣(guang)高鐵(tie)成為拉通貴(gui)州到廣(guang)東，乃至華南地區的一條大通道。

在碧桂(gui)園(yuan)貴州區域公關(guan)負責(ze)人周靈梓看來，廣東(dong)雖(sui)走(zou)在經濟發展的(de)前沿，但在生態環境和發展后繼力上，貴州的(de)后勁還要足一些，從(cong)華(hua)南來旅游度假的(de)人很多，碧桂(gui)園(yuan)的(de)定位(wei)就是旅游度假產品(pin)，所以要到廣東(dong)推銷“第三居所”概念。

房企利潤率直線上升

貴州本(ben)土企業宏立(li)城集團，曾以(yi)貼近成本(ben)價(jia)的高周轉(zhuan)模式，憑借花果園一個單盤闖進(jin)全國房企銷(xiao)售50強(qiang)。不過，隨(sui)著國家對中西部投(tou)資力(li)度的加大，以(yi)及貴陽的城市(shi)基礎設施大幅提升，目前當地的房價(jia)早(zao)已超過當年。

周靈梓透露(lu)，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤(pan)以(yi)來，體量占貴陽別(bie)墅市(shi)場7成以(yi)上，累計銷(xiao)售回款23個億，戶(hu)型主(zhu)打248平(ping)方米(mi)~600平(ping)方米(mi)，銷(xiao)售均價在9000元(yuan)~10000元(yuan)/平(ping)方米(mi)，利潤率大概有10個點。

當邦地產記(ji)者問及(ji)利(li)潤(run)率的(de)高低，周(zhou)靈(ling)梓很(hen)滿意(yi)地說(shuo)，這種利(li)潤(run)率水平(ping)已經(jing)很(hen)不(bu)錯了。他們項(xiang)目一期總計(ji)推出了800畝(mu)，別墅產品需要規模(mo)，又能快速去化。

實際上，與貴(gui)陽本土房企在項目前期(qi)的(de)拿地上具有一(yi)定優勢，且主(zhu)打(da)剛(gang)需產(chan)品(pin)之外，貴(gui)陽樓市90%以上屬(shu)于外來(lai)房企。

隨著大盤消退，像(xiang)萬科(ke)、保利、中鐵、碧桂園、綠(lv)地(di)等大品牌房企加速(su)推量(liang)，比如貴陽萬科(ke)城打出66平(ping)方米(mi)~87平(ping)方米(mi)的(de)名(ming)校裝(zhuang)修房，以(yi)低容積率(lv)和高(gao)綠(lv)化率(lv)為萬科(ke)營銷賣(mai)點，搶盡當(dang)地(di)樓市風頭。

周靈梓也表示(shi)，貴陽(yang)大(da)盤(pan)項目面對的主要(yao)是工(gong)薪階層，容積(ji)率很(hen)高，當地市(shi)民其(qi)實不太喜歡住這種(zhong)房子，而花溪碧桂園(yuan)配(pei)有國際學校和幾萬(wan)方(fang)的商業街，還(huan)準備(bei)推出100萬(wan)元一套的裝修別墅，相(xiang)當于一線的品質，三線的價格。

與產(chan)品(pin)結構大調整相隨的是，貴陽樓(lou)市的售價也呈現上(shang)漲勢(shi)頭。筑房網數據透露，今年前兩個月，貴陽新(xin)房售價從起初的4663元/平(ping)(ping)方(fang)米一直漲到(dao)2月底的5467元/平(ping)(ping)方(fang)米。合富輝煌研報亦顯(xian)示，2014年貴陽新(xin)房均價5292元/平(ping)(ping)方(fang)米，同比上(shang)漲了(le)10.9%。

庫存加大的隱憂

“我(wo)最(zui)近(jin)調(diao)研發現(xian)，貴(gui)陽(yang)樓市(shi)存量至少仍有(you)1200萬方，存量很大(da)。”負(fu)責(ze)代理策劃北大(da)資(zi)源·夢想城的(de)(de)傳(chuan)世（中國）地(di)產(chan)顧(gu)問(wen)有(you)限(xian)公司劉永坤向邦地(di)產(chan)記者透露(lu)，雖然(ran)國家加大(da)了基礎設施建設，能提(ti)升當地(di)樓盤的(de)(de)附加值，但也使得當地(di)的(de)(de)房(fang)地(di)產(chan)開發投(tou)資(zi)量迅速增加，并帶來庫存去化的(de)(de)壓力。

因為沾(zhan)了高鐵經濟的紅利，這個(ge)位(wei)于觀山湖(hu)區(qu)火車北(bei)站正對面的北(bei)大資源(yuan)夢想城(cheng)在(zai)貴陽地產界(jie)被人眼(yan)紅，而如(ru)今，也并非(fei)如(ru)外界(jie)想象那般過著好(hao)日子。

劉永坤(kun)介(jie)紹說，“高(gao)鐵開通之(zhi)前，項(xiang)目主打(da)高(gao)鐵經(jing)濟牌，向投(tou)資者宣傳(chuan)項(xiang)目未(wei)來(lai)發展(zhan)潛力等等，一直到(dao)開通那幾天，售樓部的客流量很(hen)大，很(hen)多人(ren)(ren)沒見過高(gao)鐵，都想(xiang)來(lai)看看。但(dan)是后來(lai)，很(hen)多人(ren)(ren)感覺到(dao)不如(ru)預(yu)期(qi)的那樣(yang)好。來(lai)訪客戶大不如(ru)前，以前1個月銷售7000萬元~8000萬元，但(dan)現在只有2000萬元~3000萬元，業績下(xia)降了(le)六(liu)、七成。”

據合(he)富輝煌統計預測，2015年(nian)貴(gui)陽住宅(zhai)市場(chang)供(gong)應量不會超過500萬方(fang)，銷售量同樣不會突破2014年(nian)的600萬方(fang)，持續下(xia)降趨勢明顯。

綠(lv)地集(ji)團貴陽前(qian)述(shu)營銷中(zhong)層人士指出(chu)，雖(sui)然(ran)存量仍會高位運行，但(dan)在銷售上個案區別較大，位置較偏的應該快速靈活出(chu)貨(huo)。

劉(liu)永坤也認為，開(kai)發商不像以(yi)前操作大盤時，先(xian)把配套做起來(lai)再(zai)集中推(tui)盤。當前多數開(kai)發商是拿(na)到(dao)一個預售(shou)證，不多等就(jiu)開(kai)盤，做得多是“短(duan)平快”項目(mu)，比如(ru)推(tui)盤100套，成交80套，就(jiu)能達到(dao)預期效果。