每經編輯｜區家彥    

邦地產記者 區家彥 發自香港

3月11日下午(wu)4點，在香港(gang)東方(fang)文(wen)化酒店舉(ju)辦的(de)碧桂(gui)園2014年業(ye)績發布會上(shang)，久未露臉的(de)碧桂(gui)園董事局主(zhu)席(xi)楊(yang)國強意外(wai)地出現在發布會上(shang)。

數(shu)據顯示，截至2014年(nian)12月(yue)31日止年(nian)度，碧(bi)桂園實(shi)現營業收入845.5億(yi)元（人民(min)幣，下同），同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)約34.8%；其中物(wu)業銷售(shou)收入819億(yi)元，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)36.4%，物(wu)業銷售(shou)面積為1218萬平(ping)方米，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)約31.8%，公(gong)司實(shi)現凈利潤102.3億(yi)元，同比增(zeng)(zeng)(zeng)長(chang)(chang)20.1%。

受去年(nian)(nian)房(fang)地產市場(chang)調整的(de)影響，碧桂(gui)(gui)園的(de)銷(xiao)售(shou)增速出現明顯(xian)下(xia)滑。據悉，公(gong)司2014年(nian)(nian)合(he)同銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)同比增幅為(wei)21.5%，較2013年(nian)(nian)123%的(de)合(he)同銷(xiao)售(shou)金(jin)額(e)增幅出現明顯(xian)下(xia)滑。為(wei)了更好地開拓客(ke)戶拉(la)動銷(xiao)售(shou)，碧桂(gui)(gui)園將在2015年(nian)(nian)積極擁(yong)抱互聯(lian)網，新年(nian)(nian)伊始(shi)楊國(guo)強與小米創始(shi)人雷(lei)軍(jun)進行了兩度會面，試圖用互聯(lian)網思(si)維進一步優化(hua)碧桂(gui)(gui)園的(de)發展模(mo)式。

以下是現場直播：

【16:05】發布會出席人員：碧(bi)桂園董事局主席楊(yang)國強 總裁(cai)莫斌(bin)(bin) 首席財務官吳建斌(bin)(bin) 聯席總裁(cai)朱(zhu)榮斌(bin)(bin)

據《每日經濟(ji)新聞》記者獲悉，這(zhe)是楊(yang)國強自2007年(nian)碧桂園上市(shi)敲(qiao)鐘之后，這(zhe)位極為(wei)低調(diao)的(de)地產大亨(heng)首次出(chu)席(xi)公司的(de)業績發(fa)布會。

【16:20】莫斌說：楊國強特(te)意從(cong)北京全(quan)國“兩(liang)會”現(xian)場趕過來(lai)參(can)加業績發布會。

【16:30】莫斌：今年銷售目標1350億元，將加大國內融資比例。公司(si)在去(qu)年(nian)(nian)(nian)通過借新償舊降(jiang)低融資成本，進一步優化(hua)了債務結構。考(kao)慮到國際匯(hui)率波動的風險，今(jin)年(nian)(nian)(nian)將加大國內融資比例，包括(kuo)嘗(chang)試包括(kuo)國內公司(si)債、中期票據等多元化(hua)融資渠(qu)道。對(dui)于銷售，今(jin)年(nian)(nian)(nian)的銷售目標(biao)將定(ding)為(wei)1350億(yi)元，較(jiao)去(qu)年(nian)(nian)(nian)增長5%。

【16:42】莫斌：中國城鎮化遠沒有結束。由于核心城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)市(shi)(shi)中心價格高(gao)昂，因此一(yi)二線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)周邊地帶將(jiang)擁有較高(gao)的市(shi)(shi)場需求，三(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)的中心區域也(ye)擁有可觀(guan)的發(fa)(fa)展(zhan)空間。碧(bi)桂園(yuan)將(jiang)繼續堅守三(san)四(si)(si)線城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)為核心，輻射經濟發(fa)(fa)達城(cheng)(cheng)市(shi)(shi)周邊的發(fa)(fa)展(zhan)模式。全面深化合(he)伙(huo)人(ren)機制(zhi)，搭(da)建地產(chan)(chan)業務以及資源整合(he)平臺，將(jiang)每(mei)個(ge)項目(mu)作為獨立單位發(fa)(fa)展(zhan)。公(gong)司還全面引入互聯網思(si)維，嘗試(shi)眾籌(chou)開發(fa)(fa)，通(tong)過以銷定產(chan)(chan)減少(shao)庫存積壓。

現場問答：

問：公司最新公布的1~2月房地產銷售金額與開發投資增速都出現放慢，完成全年目標有壓力嗎？

莫斌：“如果你(ni)們想(xiang)向主席提問(wen)，一定(ding)要說(shuo)出(chu)來。”

今(jin)年的(de)政府工作報(bao)告(gao)提出支持合理(li)的(de)住(zhu)房消費，政策環境比去年好，但(dan)市場環境還是嚴(yan)峻(jun)。對于碧桂(gui)園而(er)言，有風險才有機遇，這次的(de)銷售目標只增(zeng)長5%，是很(hen)審慎的(de)目標，我(wo)們不(bu)是片面(mian)追求規模增(zeng)長，而(er)是希望進一(yi)步優化管(guan)理(li)基礎。

問：酒店分拆上市的計劃是怎樣？

吳建斌：公司(si)總(zong)資產(chan)有(you)2000億~3000億元，酒店在資產(chan)里面(mian)占比只(zhi)不過10%左右。這(zhe)些酒店每年能帶來10億元以(yi)上的收入(ru)，公司(si)希望能進一步發揮它的作(zuo)用，所以(yi)有(you)分拆上市的想法，但沒有(you)具體(ti)時間表。

問：碧桂園業務長期聚焦在三四線城市，公司未來增長點在哪里？

楊國強：說廣東話可以嗎？

中(zhong)國有(you)(you)13億人，不可能(neng)都(dou)聚(ju)集在一線(xian)(xian)城市(shi)(shi)，因(yin)(yin)此三(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)城鎮(zhen)(zhen)化是大趨勢，政府也在積極(ji)推動，因(yin)(yin)此城鎮(zhen)(zhen)化還(huan)有(you)(you)很大的(de)空間。有(you)(you)少數三(san)四(si)線(xian)(xian)城市(shi)(shi)泡沫破裂很正(zheng)常，但不能(neng)以偏概全，大多數城市(shi)(shi)還(huan)是有(you)(you)發展空間，因(yin)(yin)此公司會繼續堅(jian)持在這些城市(shi)(shi)深耕，用較低(di)的(de)成本建老百姓買(mai)得起的(de)房子。

問：有沒有退休計劃？

楊國強：你們想我退(tui)休嗎？（笑(xiao)），我很努力做耶(ye)，不要以(yi)為我偷(tou)懶，說退(tui)休有(you)點早。

問：派息為何下降？今年在去庫存方面有什么計劃？

吳建斌：我們(men)之前做了很多研(yan)究，這(zhe)次派息比例(li)其實也有30%多，我們(men)希望留(liu)著更多資源用于業務發(fa)展。

莫斌：我們(men)今年的主(zhu)題是“一手抓(zhua)去化(hua)，一手抓(zhua)發展”。對于庫(ku)存去化(hua)我們(men)很重視，會根據市場狀況變(bian)化(hua)對去化(hua)指標(biao)作出不同安排。

問：碧桂園未來的業務規劃有哪些？

楊國強：現在是(shi)互聯網時(shi)代，是(shi)客(ke)戶(hu)主導，我們(men)管(guan)理(li)的(de)社區(qu)也有很多這方(fang)面的(de)需求，碧(bi)桂(gui)園希(xi)望能在社區(qu)領(ling)域更好服務業務，從中獲得更長(chang)遠的(de)利益，因(yin)為社區(qu)將(jiang)是(shi)碧(bi)桂(gui)園探(tan)索新業務的(de)一個重要方(fang)向。

問：合伙人計劃，目前進展如何？

莫斌：合(he)(he)伙(huo)人計劃(hua)是主席一手力(li)推(tui)的(de)。從去年10月(yue)推(tui)出后，全部新(xin)推(tui)項目(mu)(mu)都采用(yong)合(he)(he)伙(huo)人，有三個項目(mu)(mu)已經(jing)開盤，這些項目(mu)(mu)的(de)利潤、銷售(shou)、成本控制效果都超(chao)過我(wo)們(men)的(de)設想(xiang)。合(he)(he)伙(huo)人制度(du)的(de)目(mu)(mu)標是讓職(zhi)業(ye)經(jing)理人有更大的(de)創(chuang)業(ye)平臺，每個項目(mu)(mu)有最(zui)多15%的(de)股權用(yong)于跟投。

作(zuo)為我(wo)們(men)(men)的(de)(de)總(zong)(zong)部(bu)(bu)平(ping)臺(tai)，包(bao)括我(wo)，包(bao)括朱總(zong)(zong)和(he)吳(wu)建(jian)斌(bin)首(shou)席財(cai)務官(guan)我(wo)們(men)(men)都參(can)與了，我(wo)們(men)(men)在(zai)總(zong)(zong)部(bu)(bu)的(de)(de)平(ping)臺(tai)，大家共同組成一個(ge)(ge)基金，這個(ge)(ge)基金是(shi)平(ping)均投(tou)(tou)每個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)占5%，這樣我(wo)們(men)(men)總(zong)(zong)部(bu)(bu)對(dui)每個(ge)(ge)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)都是(shi)平(ping)均支持，然后第二級是(shi)區域(yu)(yu)，區域(yu)(yu)也有5%，對(dui)本(ben)身(shen)所有的(de)(de)區域(yu)(yu)也投(tou)(tou)5%，最(zui)后是(shi)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)，項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)的(de)(de)團隊對(dui)本(ben)身(shen)的(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)也要有投(tou)(tou)5%，我(wo)們(men)(men)也有強(qiang)投(tou)(tou)的(de)(de)策略，區域(yu)(yu)總(zong)(zong)裁、項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)總(zong)(zong)、營銷總(zong)(zong)都要強(qiang)投(tou)(tou)的(de)(de)，其他(ta)人是(shi)自愿跟投(tou)(tou)的(de)(de)。所以(yi)我(wo)們(men)(men)自己的(de)(de)項(xiang)(xiang)(xiang)目(mu)合伙人制(zhi)度(du)應該是(shi)非常徹底，我(wo)相信這個(ge)(ge)機(ji)制(zhi)可以(yi)給(gei)碧桂園(yuan)帶(dai)來內(nei)部(bu)(bu)的(de)(de)管理的(de)(de)大的(de)(de)提升，也會為我(wo)們(men)(men)的(de)(de)持續發(fa)展奠定堅(jian)實的(de)(de)基礎。

問：公司提出一二線與三四線做調整，將進一步加大一二線城市，目的是什么？

朱榮斌:我們不會定一(yi)(yi)個(ge)指標，三四線城市(shi)占多少一(yi)(yi)二(er)線城市(shi)占多少，只會看市(shi)場(chang)機會。近年來(lai)加(jia)大在一(yi)(yi)二(er)線城市(shi)布局的比例，只是(shi)因為這些市(shi)場(chang)存在機會，公(gong)司順勢(shi)而為。

問：萬科最近多名高管離開，有觀點認為與它的合伙人制度有關。碧桂園是家族色彩企業，合伙人制度怎么平衡？

莫斌：我們從(cong)12年提出(chu)成就共(gong)享(xiang)，到(dao)去年提出(chu)同心共(gong)享(xiang)，這是主席希望給大(da)家(jia)創(chuang)造創(chuang)業平臺，讓大(da)家(jia)在公司里面做老板，這表(biao)明楊主席有(you)很大(da)的胸懷。

我已(yi)經來(lai)碧桂(gui)園好(hao)幾年(nian)了，吳建斌與朱榮(rong)斌也是陸續而來(lai)，每個企業(ye)有自己的發展(zhan)特點(dian)，碧桂(gui)園的特點(dian)是主席具備很(hen)高的人(ren)格魅力，也很(hen)重視人(ren)才(cai)培(pei)養，因此公司的高管層很(hen)穩定。

碧桂園未來在物業的發展計劃？

吳建斌：碧(bi)桂園的(de)計劃是以社區為核心，打造全生命產業(ye)鏈。碧(bi)桂園在國(guo)內(nei)最有名的(de)是打造社區，因此公(gong)(gong)司會(hui)繼(ji)續經(jing)營好社區，并且會(hui)結合互聯(lian)網為業(ye)主提供更(geng)多(duo)服(fu)(fu)務(wu)。碧(bi)桂園的(de)物(wu)業(ye)服(fu)(fu)務(wu)已經(jing)盈利，未來還會(hui)開(kai)(kai)拓(tuo)(tuo)物(wu)業(ye)理財，物(wu)業(ye)保險等各種服(fu)(fu)務(wu)，為公(gong)(gong)司開(kai)(kai)拓(tuo)(tuo)更(geng)長(chang)遠(yuan)的(de)利潤(run)來源。