每經編輯(ji)｜每經實(shi)習記者(zhe) 林(lin)東(dong)岳(yue) 發自上海(hai)    

◎每經(jing)實(shi)習記者 林東(dong)岳 發(fa)自上海

日前，國(guo)稅總局新(xin)聞(wen)發言人(ren)郭曉林表示，2015年稅務(wu)部門將(jiang)力爭(zheng)將(jiang)“營(ying)改(gai)增”范(fan)圍擴(kuo)大(da)到建筑業(ye)(ye)、不(bu)動產等(deng)四行(xing)(xing)業(ye)(ye)。“營(ying)改(gai)增”箭在弦上，房(fang)(fang)企(qi)未(wei)雨綢繆。《每日經濟新(xin)聞(wen)》記者通過采訪房(fang)(fang)企(qi)人(ren)士、行(xing)(xing)業(ye)(ye)專家，從(cong)稅率、稅負、稅收籌(chou)劃等(deng)方(fang)面(mian)就“營(ying)改(gai)增”實施后對地(di)產行(xing)(xing)業(ye)(ye)和(he)房(fang)(fang)企(qi)帶來(lai)的利弊予以解讀。

1月(yue)底，國稅總(zong)局新聞通報(bao)會上，發言人郭曉林表示，2015年稅務部(bu)門(men)將繼續(xu)推進“營改(gai)增”擴(kuo)圍(wei)，力爭(zheng)將“營改(gai)增”范圍(wei)擴(kuo)大到建筑業(ye)和(he)不動產等四個行業(ye)。

近日(ri)(ri)，《每日(ri)(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者從(cong)江蘇(su)、上海稅務(wu)系(xi)統的多(duo)名內部(bu)人士處(chu)了解到，預(yu)計房地產(chan)業“營改增”將在2015年正(zheng)式開展，有關政策的制(zhi)定(ding)有可(ke)能(neng)在今年啟(qi)動(dong)。地方稅務(wu)部(bu)門的表(biao)態，意味著不動(dong)產(chan)“營改增”今年落地的可(ke)能(neng)性進(jin)一(yi)步增大(da)。

一名業(ye)內人士(shi)告訴《每日經濟新聞(wen)》記(ji)者，目前還未進行“營改(gai)增”的四個行業(ye)，都是推進難度較大的行業(ye)，這(zhe)些(xie)行業(ye)要(yao)(yao)么牽扯關聯方(fang)眾多(duo)，要(yao)(yao)么可抵(di)扣進項少，對企(qi)業(ye)稅負造成的影響(xiang)較大。

杭州一家稅務師事務所高(gao)級合伙人(ren)表示，由(you)于房地產業“營改增”還存在諸多困難，完整的抵(di)扣(kou)鏈條難以形(xing)成，今年能順(shun)利形(xing)成草案已殊為(wei)不易。

稅率：11%可能性最大

稅(shui)率(lv)(lv)(lv)作為(wei)房地產(chan)業“營改(gai)(gai)增”的核心環節(jie)，成為(wei)各(ge)利益(yi)(yi)關聯(lian)方(fang)關注的焦點。房地產(chan)業“營改(gai)(gai)增”的稅(shui)率(lv)(lv)(lv)設計，必(bi)須統(tong)籌規劃，綜合考慮各(ge)關聯(lian)方(fang)的利益(yi)(yi)。《每日(ri)經(jing)濟(ji)新(xin)聞》記者(zhe)為(wei)此進(jin)行了多方(fang)求證。從現有反饋來看，稅(shui)率(lv)(lv)(lv)為(wei)11%的可(ke)能(neng)性(xing)較(jiao)大。

據《中國稅(shui)(shui)(shui)務(wu)報(bao)》報(bao)道(dao)，在地(di)(di)(di)價(jia)不(bu)能抵扣的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)，如果(guo)建筑業執(zhi)行(xing)(xing)11%的(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)，則房地(di)(di)(di)產(chan)業增值稅(shui)(shui)(shui)平均稅(shui)(shui)(shui)率(lv)下(xia)限邊界為8.95%，其中最高稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為14.83%、最低(di)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)為6.39%。按照(zhao)這一(yi)測算結果(guo)，房地(di)(di)(di)產(chan)業執(zhi)行(xing)(xing)11%的(de)稅(shui)(shui)(shui)率(lv)恰好位于合(he)理區間內，與已經完(wan)成“營改增”的(de)交(jiao)通運輸業等執(zhi)行(xing)(xing)同檔稅(shui)(shui)(shui)率(lv)。

但不少業(ye)內(nei)人士認為，11%的(de)(de)稅率(lv)仍偏高。上述(shu)稅務師事務所高級合伙人向(xiang)記者表示，由于(yu)進項稅額目前還難以完全確定(ding)，房地產(chan)開發企(qi)業(ye)從原來5%的(de)(de)營業(ye)稅一(yi)下子(zi)變成要繳11%的(de)(de)增值稅，可能會增加稅負，8%的(de)(de)稅率(lv)或(huo)許更為合理。

上海財經(jing)大(da)學公共(gong)經(jing)濟與管(guan)理(li)管(guan)理(li)學院(yuan)朱為群教授則表示，11%的稅(shui)(shui)率(lv)設計(ji)偏離了稅(shui)(shui)制改革的初衷，只(zhi)有實(shi)行單一(yi)稅(shui)(shui)率(lv)才(cai)更符合稅(shui)(shui)收中性(xing)原則。根(gen)據對(dui)韓國、日本等(deng)多個亞太地區國家增(zeng)值稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)的測(ce)算，我國的增(zeng)值稅(shui)(shui)稅(shui)(shui)率(lv)定在12%較為合理(li)。

稅(shui)(shui)率設計作為房地產“營改增”的核心(xin)環節，業界和(he)學(xue)術(shu)界對此存在很大爭議。一位房地產公司的稅(shui)(shui)務總監向《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者表示，目(mu)前銷售不動產的稅(shui)(shui)率是企業非(fei)常關(guan)心(xin)的問題，這直接(jie)關(guan)系到企業稅(shui)(shui)負(fu)水(shui)平的變化，如果最(zui)終實行11%的稅(shui)(shui)率，房企稅(shui)(shui)負(fu)將會加重。

爭(zheng)議：土地成本能否抵扣

據了(le)解，房地(di)(di)(di)產企業成本(ben)主要來(lai)自土地(di)(di)(di)成本(ben)、建筑安裝成本(ben)和財務成本(ben)三部分。近年來(lai)，一線(xian)城市“地(di)(di)(di)王”頻現，不(bu)斷刷新拍(pai)地(di)(di)(di)紀錄(lu)。土地(di)(di)(di)出讓作為地(di)(di)(di)方政府主要收入來(lai)源(yuan)，成了(le)地(di)(di)(di)方政府的“生(sheng)命線(xian)”，地(di)(di)(di)價短(duan)時(shi)間內不(bu)太可能(neng)下滑。

高(gao)昂的土(tu)地(di)(di)成本成為房地(di)(di)產開發企業的沉重負擔，一般而言(yan)，土(tu)地(di)(di)成本占據(ju)總成本的50%以上。“營(ying)改增(zeng)”之后房企的土(tu)地(di)(di)購置成本能(neng)否抵扣、比例如何，成為決定(ding)房企稅負的關鍵。

由于土地(di)(di)是(shi)企業從政(zheng)府手中購進的(de)，但是(shi)地(di)(di)方政(zheng)府并(bing)不是(shi)納(na)稅人，無(wu)法(fa)開(kai)具(ju)增(zeng)值稅專用(yong)發票，也就無(wu)法(fa)形成完(wan)整的(de)抵(di)扣(kou)(kou)鏈條。但上海新(xin)閔律師事(shi)務所高級合伙人劉(liu)福元對(dui)《每日經(jing)濟新(xin)聞》記者表(biao)示(shi)，土地(di)(di)出讓金應當作為(wei)進項進行抵(di)扣(kou)(kou)，政(zheng)府可(ke)以允許房企憑(ping)財(cai)政(zheng)部門(men)監(jian)制的(de)土地(di)(di)專用(yong)收據等作為(wei)抵(di)扣(kou)(kou)憑(ping)證，有點類(lei)似企業購進農產品可(ke)以抵(di)扣(kou)(kou)13%的(de)進項稅額，如果無(wu)法(fa)抵(di)扣(kou)(kou)，房企稅收負(fu)擔(dan)將會大幅上升。

但朱為群認為，土地(di)作(zuo)為純粹的(de)自然資源，其中并不(bu)含有(you)增值稅(shui)額，不(bu)應當作(zuo)為進項(xiang)進行抵扣(kou)，僅(jin)僅(jin)為了降低房企(qi)稅(shui)負而(er)允許(xu)抵扣(kou)有(you)悖于增值稅(shui)原(yuan)理。

由于(yu)土地(di)來源具有多樣性，房企除了招(zhao)拍掛獲取(qu)(qu)土地(di)外，地(di)方政府無償劃(hua)轉(zhuan)、與村集體合作(zuo)、股權收購等方式(shi)也幾乎(hu)不可能取(qu)(qu)得依法(fa)允許抵扣(kou)的進(jin)項稅(shui)發票。這些(xie)問題如何解決，土地(di)成本到底能否(fou)作(zuo)為進(jin)項進(jin)行抵扣(kou)，只有待(dai)政策出爐(lu)后(hou)才能見(jian)分曉。