每(mei)經(jing)編(bian)輯｜每(mei)經(jing)記(ji)者 盧曦 發自上(shang)海    

◎每經記者 盧(lu)曦(xi) 發(fa)自上海

馬年歲(sui)末，九龍(long)倉高層更(geng)替(ti)。“船王”包玉剛的(de)(de)女婿、九龍(long)倉三十多年來的(de)(de)領袖吳光正宣布將卸任(ren)上(shang)市公司九龍(long)倉的(de)(de)主席，其子吳宗權(quan)正一(yi)步步走上(shang)權(quan)力巔峰(feng)。

少(shao)帥上馬(ma)，“老臣”作(zuo)用(yong)凸顯。2014年下半年，“九龍(long)倉(cang)副主席(xi)周安橋(qiao)(qiao)”這(zhe)個(ge)稱呼，在媒體上的出現頻率驟然(ran)升高，作(zuo)為(wei)融綠(lv)之爭中大(da)股東九龍(long)倉(cang)的斡旋人，周安橋(qiao)(qiao)的一舉(ju)一動，關系(xi)到這(zhe)樁國內房地產業最大(da)并購案的走向(xiang)。

融綠之爭在年末倉(cang)促收尾，但仍有(you)多個懸念待解(jie)。而(er)九龍倉(cang)這(zhe)家向(xiang)來低(di)調的(de)老(lao)牌港(gang)資房企，因為周安橋的(de)緣故(gu)，顯得愈發活(huo)躍而(er)主(zhu)動。周安橋的(de)名片上，赫(he)然印著“九龍倉(cang)中(zhong)國主(zhu)席(xi)”。這(zhe)就不難解(jie)釋，為什么現場(chang)記者(zhe)們高度關注并剖析著周的(de)言談舉止，試圖(tu)從中(zhong)判斷九龍倉(cang)在內地可能走出的(de)下一步棋(qi)。

然而周(zhou)安橋(qiao)笑言，“九(jiu)龍倉(cang)已經放(fang)棄了(le)在內地做老大(da)的想法(fa)。”他(ta)坦率地告訴《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)，九(jiu)龍倉(cang)對上海董家(jia)渡“地王”確實曾有興趣，但能(neng)否成功做成一個購物中心，實則“沒有信心”，因此最終放(fang)棄了(le)對上述地塊(kuai)的投資。

“意想(xiang)不到的情況”

九(jiu)(jiu)龍倉(cang)在香港聯交(jiao)所的股(gu)(gu)票代碼(ma)是(shi)(shi)00004，其(qi)在港股(gu)(gu)市(shi)場的歷史和(he)地(di)位可見(jian)一斑(ban)。當下(xia)的九(jiu)(jiu)龍倉(cang)，是(shi)(shi)走還是(shi)(shi)留，是(shi)(shi)攻還是(shi)(shi)守？

恰在此時，吳光正漸漸卸下擔子，其36歲(sui)的兒子吳宗權(quan)一步步走向(xiang)臺前(qian)。吳宗權(quan)目(mu)前(qian)是上市公司會德豐（00020，HK）的主席，而會德豐持有(you)九(jiu)龍(long)倉56%的股份。在這樣的情況下，掌(zhang)管九(jiu)龍(long)倉內地事(shi)務(wu)的周安橋(qiao)，顯得格外(wai)重要。

“我們(men)比李嘉誠激進一些。過去一段(duan)時(shi)間(jian)，香港發展商(shang)中(zhong)我們(men)是比較積(ji)極的。”周安橋在上海表現得非常健談，記(ji)者們(men)本以為他(ta)會(hui)回避(bi)一些問題。

其實(shi)九龍倉(cang)早期就是港(gang)(gang)商中(zhong)的(de)“激進派”。世(shi)紀之交(jiao)，九龍倉(cang)在上海開發(fa)出(chu)大上海時(shi)代廣場(chang)，輸出(chu)的(de)是九龍倉(cang)在香港(gang)(gang)的(de)金字招(zhao)牌“時(shi)代廣場(chang)”，選取距上海市中(zhong)心(xin)人民(min)廣場(chang)不遠(yuan)的(de)位置。隨后，九龍倉(cang)又漸(jian)漸(jian)開發(fa)出(chu)多個住宅項目，是北上進軍內(nei)地較早的(de)港(gang)(gang)資房企。

而(er)接下來的十余年，中國內地房地產行業群雄并起。野(ye)蠻(man)生長的年輕對手迅(xun)速(su)占領市(shi)場(chang)，特(te)別是在住宅領域做出(chu)驚(jing)人規模，這讓注重(zhong)品質、決策往(wang)往(wang)三思(si)而(er)后行的港資房企(qi)措手不及。但近年來，九龍倉漸漸遠離了(le)聚光(guang)燈。

恰在2015年初，周安橋面見記者(zhe)的前一天，業(ye)內突然傳(chuan)出消息，九龍倉有(you)意(yi)收購(gou)上海融綠(lv)平臺。后者(zhe)是(shi)(shi)融創和綠(lv)城(cheng)爭(zheng)斗的焦(jiao)點之一，也是(shi)(shi)綠(lv)城(cheng)旗下(xia)含金量最高的資產。

面對洽購融綠(lv)平臺的(de)(de)傳言(yan)，周(zhou)安橋稱(cheng)“正(zheng)在進行(xing)、不(bu)予評論”。他還表示，今年內地房地產市場(chang)上有些開發商可能遇到(dao)“意想不(bu)到(dao)的(de)(de)情況”，而九龍(long)倉準(zhun)備了充足的(de)(de)現金。

周安(an)橋的(de)上述表態，讓人聯想(xiang)起九龍(long)倉當年對(dui)綠城的(de)“搭救”。

彼(bi)時(shi)(shi)，融(rong)(rong)綠(lv)(lv)正處“熱戀”之中，孫宏斌曾開玩笑說：“等我死(si)了，九龍(long)倉(cang)(cang)可能還(huan)在(zai)持(chi)有（綠(lv)(lv)城的股(gu)份）。”回(hui)望(wang)綠(lv)(lv)城2012年危(wei)機之時(shi)(shi)，九龍(long)倉(cang)(cang)以(yi)每股(gu)約5港(gang)元(yuan)入股(gu)，隨后綠(lv)(lv)城股(gu)價一(yi)度升至(zhi)16港(gang)元(yuan)以(yi)上(shang)，九龍(long)倉(cang)(cang)在(zai)賬面上(shang)賺得盆滿缽滿，但未減持(chi)一(yi)股(gu)，也沒有再(zai)增持(chi)。當融(rong)(rong)綠(lv)(lv)之爭(zheng)爆發，綠(lv)(lv)城股(gu)價跌回(hui)九龍(long)倉(cang)(cang)持(chi)有成本價時(shi)(shi)，九龍(long)倉(cang)(cang)還(huan)是紋絲(si)不動(dong)，以(yi)不變(bian)應萬變(bian)。

與歷史不過二(er)三十年(nian)(nian)(nian)的內地房企那種(zhong)野蠻生長的發展模(mo)式相比(bi)，百年(nian)(nian)(nian)九(jiu)龍倉少了(le)些銳(rui)氣(qi)，如同(tong)一個閱歷頗(po)深的中年(nian)(nian)(nian)人，一旦(dan)決定“長相廝守”，就不會輕易(yi)改(gai)變。只是(shi)今(jin)年(nian)(nian)(nian)，似乎(hu)有(you)所不同(tong)。

在大城市加大力度

當《每日經濟新聞(wen)》記者提起九(jiu)龍(long)倉(cang)2014年末在常州大(da)幅降價(jia)“甩賣”時，周安橋解釋道，與同在常州的(de)對手相(xiang)比，九(jiu)龍(long)倉(cang)的(de)項目價(jia)格(ge)只是在高位調整。

常州(zhou)是(shi)(shi)2014年樓市(shi)(shi)(shi)調整的(de)(de)“重災區(qu)”，大量庫存拖(tuo)累之下(xia)，各類房企打起了割肉(rou)式價格(ge)戰，九(jiu)(jiu)龍(long)倉(cang)也未能(neng)幸免。如今硝(xiao)煙散去之后，九(jiu)(jiu)龍(long)倉(cang)坦(tan)言對住宅單價1萬元每平方米(mi)以下(xia)的(de)(de)城市(shi)(shi)(shi)無心戀(lian)戰。“我們(men)已經放棄(qi)(qi)了在(zai)(zai)(zai)內地做(zuo)老大的(de)(de)想法(fa)，我們(men)希望(wang)少做(zuo)一些城市(shi)(shi)(shi)。在(zai)(zai)(zai)二三(san)線(xian)城市(shi)(shi)(shi)，很多人沒有聽(ting)過九(jiu)(jiu)龍(long)倉(cang)，我們(men)的(de)(de)優勢在(zai)(zai)(zai)一線(xian)城市(shi)(shi)(shi)。”周安橋(qiao)說。“那么(me)，常州(zhou)是(shi)(shi)要被(bei)九(jiu)(jiu)龍(long)倉(cang)放棄(qi)(qi)嗎(ma)？”記(ji)者問，周安橋(qiao)不答。他(ta)盤點起2014年，九(jiu)(jiu)龍(long)倉(cang)最理想的(de)(de)是(shi)(shi)北京的(de)(de)一個項目(mu)，銷售火爆(bao)，價格(ge)也好。常州(zhou)的(de)(de)那些項目(mu)，辛(xin)辛(xin)苦苦卻(que)虧(kui)錢。

放棄小(xiao)城(cheng)(cheng)市，也就意味著(zhu)將在(zai)(zai)大城(cheng)(cheng)市加大力(li)度，轉守為(wei)攻。2014年全年，九龍倉(cang)僅聯手老搭檔綠城(cheng)(cheng)在(zai)(zai)杭州(zhou)蕭(xiao)山(shan)拿了小(xiao)小(xiao)一塊地，但進入2015年，九龍倉(cang)風(feng)格大變。

1月5日(ri)，北京土地市(shi)場首拍，出讓的兩(liang)宗地塊(kuai)(kuai)均位于豐臺區(qu)亞林西(xi)居(ju)住區(qu)。首幅(fu)地塊(kuai)(kuai)被招(zhao)商(shang)、華潤、九龍倉、平(ping)(ping)安聯合(he)體以總價(jia)42億元、配建4.53萬平(ping)(ping)方米限價(jia)房的代(dai)價(jia)拿(na)下，溢價(jia)率近50%。

另一幅(fu)地塊，招商、華(hua)潤、九龍倉、平(ping)安(an)聯合體“梅(mei)開二(er)度”，再次以總價(jia)44.9億元(yuan)、配建6000平(ping)方米限價(jia)房的(de)代價(jia)成功奪得，溢價(jia)率也接(jie)近50%。

這兩(liang)次(ci)精準(zhun)出手印(yin)證了九龍(long)倉在(zai)大(da)城(cheng)市增強(qiang)火力的(de)(de)戰(zhan)略。“那些‘非(fei)要不可’的(de)(de)地(di)，是我們要長期持有的(de)(de)，我們希望得(de)到主(zhu)導(dao)(dao)權(quan)。”周(zhou)安橋(qiao)透露，4家企(qi)業(ye)組成(cheng)聯合體奪下的(de)(de)兩(liang)幅地(di)塊，九龍(long)倉和平安都只出錢，招商和華潤各(ge)主(zhu)導(dao)(dao)其中(zhong)一個(ge)項目。四(si)家在(zai)項目中(zhong)的(de)(de)持股(gu)比(bi)例(li)非(fei)常接近，僅操盤方持股(gu)略高一些。

比照面(mian)包的價格買面(mian)粉

在香(xiang)港(gang)(gang)，九龍倉是(shi)可(ke)與新鴻(hong)基(ji)比(bi)肩(jian)的商業地產(chan)大佬，九龍倉的海港(gang)(gang)城是(shi)香(xiang)港(gang)(gang)著名的奢(she)侈品消費地標。很(hen)多內地商業中心都(dou)要跑(pao)到(dao)海港(gang)(gang)城看(kan)有(you)哪些(xie)品牌，再(zai)照著樣子(zi)去(qu)招商。

然而，當被問起九龍(long)倉在(zai)內(nei)地的(de)商業地產進(jin)展時，九龍(long)倉人最先(xian)提起的(de)常(chang)常(chang)是成都(dou)國金中心（IFS）。成都(dou)IFS出租率為100%，帶動了300多個(ge)品牌(pai)第一(yi)次進(jin)入(ru)西(xi)部，排名穩居(ju)成都(dou)第一(yi)。

在成(cheng)都這樣的“新(xin)一線(xian)”城市做(zuo)得風生水起，九龍倉在一線(xian)商業(ye)重(zhong)地上海表現又(you)如何呢？

九龍倉(cang)目前在(zai)上(shang)(shang)海已有的商用項目包(bao)括(kuo)會德豐廣場(chang)和大(da)上(shang)(shang)海時(shi)代(dai)廣場(chang)。會德豐出(chu)租率長期(qi)位(wei)于上(shang)(shang)海浦西寫字(zi)樓前列，但項目體量并不大(da)。而大(da)上(shang)(shang)海時(shi)代(dai)廣場(chang)經歷了多(duo)次(ci)商戶(hu)退(tui)出(chu)、調(diao)整、回歸，很難與(yu)恒隆(long)廣場(chang)、新鴻基IFC相提并論。

九龍倉顯然(ran)不是不重視上海。2013年(nian)(nian)，九龍倉就(jiu)出(chu)現(xian)在當年(nian)(nian)徐家(jia)匯(hui)地王的競拍者行列。最終卻是老對手新(xin)鴻基(ji)殺出(chu)重圍，以(yi)超(chao)過200億元的驚人價格“獨吞”該地塊(kuai)。落(luo)敗徐家(jia)匯(hui)，周安(an)橋解釋稱(cheng)，九龍倉主動放棄了(le)與新(xin)鴻基(ji)合(he)作的可能，因為(wei)“都想操(cao)盤”，長期持有和管理、收租，無奈一山不容二虎。

2014年(nian)，上(shang)海董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)“地王(wang)”出讓(rang)前(qian)夕，九龍倉再度成(cheng)為(wei)(wei)傳聞中的熱(re)門。周安(an)橋坦言，對董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)確實(shi)曾有興趣，但最終因為(wei)(wei)對董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)這(zhe)一位(wei)置能否成(cheng)功做成(cheng)一個購(gou)物中心“沒有信(xin)心”，不(bu)想一時(shi)失手砸了自家(jia)(jia)(jia)老招牌。“董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)，確實(shi)讓(rang)我們很糾結(jie)，住宅部分(fen)，就(jiu)(jiu)在綠城(cheng)黃浦(pu)灣旁邊。我開玩(wan)笑說，董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)住宅就(jiu)(jiu)是黃浦(pu)灣第三期。”周安(an)橋說，九龍倉希望在上(shang)海找到較大體量的購(gou)物中心項(xiang)目，徐家(jia)(jia)(jia)匯、董(dong)家(jia)(jia)(jia)渡(du)兩個地王(wang)項(xiang)目均符合這(zhe)一設定，徐匯、黃浦(pu)、靜安(an)都是理想的區塊。但很多(duo)時(shi)候(hou)，地塊位(wei)置合適，而周邊環境又不(bu)滿(man)足(zu)要求。

在(zai)(zai)九龍(long)倉一次次錯(cuo)失上(shang)海(hai)(hai)的(de)同時(shi)，新鴻(hong)基卻不惜以(yi)(yi)高昂成本(ben)猛攻(gong)和(he)死(si)守上(shang)海(hai)(hai)，陸(lu)家嘴IFC、環貿廣場(chang)以(yi)(yi)及正在(zai)(zai)開發(fa)的(de)徐家匯(hui)超級項目，都是在(zai)(zai)九龍(long)倉落(luo)子上(shang)海(hai)(hai)之后一段時(shi)間才陸(lu)續敲定的(de)，風頭卻徹(che)底蓋過了其他對手。而在(zai)(zai)香港落(luo)后于九龍(long)倉的(de)恒(heng)(heng)隆(long)，也(ye)因擁(yong)有上(shang)海(hai)(hai)恒(heng)(heng)隆(long)廣場(chang)和(he)港匯(hui)恒(heng)(heng)隆(long)廣場(chang)，也(ye)在(zai)(zai)上(shang)海(hai)(hai)把(ba)九龍(long)倉遠遠甩在(zai)(zai)身(shen)后。

上(shang)海(hai)市中心(xin)已經難覓空地，土地價格也(ye)越來越貴(gui)，狼多(duo)肉少(shao)，恒隆早已宣布鐵了心(xin)去(qu)二三線城市，九(jiu)龍倉(cang)又將如何抉擇？“北(bei)京、上(shang)海(hai)會多(duo)考慮。去(qu)年(nian)我們(men)在成都開(kai)業，明年(nian)重慶(qing)也(ye)要(yao)開(kai)，長(chang)沙(sha)(sha)也(ye)要(yao)開(kai)。長(chang)沙(sha)(sha)有個100萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)的(de)綜合(he)體。重慶(qing)商業50萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)，寫字樓40萬平(ping)(ping)方(fang)米(mi)。”周安橋說(shuo)。

房地產行業(ye)的微利已(yi)經(jing)成為常態，周安(an)橋說。這家百年港企(qi)已(yi)經(jing)明確表示，會比照面包的價格買面粉，生意就是(shi)(shi)錙銖必較，主導權、覆蓋率(lv)、老大地位，在真金(jin)白(bai)銀面前都不過是(shi)(shi)虛名而已(yi)。