每(mei)(mei)經編輯｜每(mei)(mei)經記者(zhe) 區家彥 發自廣州    

每經(jing)記(ji)者(zhe) 區家彥(yan) 發自廣州(zhou)

誰也沒(mei)想到，一家年銷售額超過300億元(yuan)、國內排(pai)名(ming)前20的上(shang)市房(fang)企，會在短(duan)短(duan)1個月之內瀕臨破產(chan)重組(zu)的危機。

2015年(nian)1月1日(ri)晚(wan)間(jian)，佳兆業集(ji)團(tuan) （01638，HK）發(fa)(fa)布公(gong)告(gao)稱(cheng)，由于公(gong)司(si)原董事會主席(xi)郭(guo)英成辭職觸發(fa)(fa)了(le)一項融資(zi)協議包(bao)含的強制性提前還款條文，未能如期(qi)償還匯豐銀行(xing)4億港元定期(qi)貸(dai)款，引(yin)發(fa)(fa)了(le)第一場(chang)貸(dai)款違約風波。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者了(le)解到，截(jie)至(zhi)2014年6月30日，公司擁有(you)111億元現金，資產負(fu)債(zhai)(zhai)率為(wei)(wei)75.62%，扣除預收款(kuan)后真實負(fu)債(zhai)(zhai)率為(wei)(wei)56.59%。擁有(you)如(ru)此充足(zu)的(de)現金，本來(lai)足(zu)以應付任何(he)不測。佳(jia)兆業(ye)卻僅僅因為(wei)(wei)4億港元定(ding)期(qi)貸款(kuan)到期(qi)而(er)宣告債(zhai)(zhai)務(wu)違約，這不禁引(yin)發業(ye)界(jie)猜(cai)測，佳(jia)兆業(ye)的(de)真實財務(wu)狀況(kuang)如(ru)何(he)？

誘(you)因：金融機構爭相查封(feng)佳兆(zhao)業(ye)資產/

在2014年12月前，無論是銷售業(ye)績還(huan)是股價(jia)走勢(shi)，佳兆業(ye)堪(kan)稱表現最佳的上市房企之(zhi)一，但(dan)危(wei)機總在一片歌舞升平中(zhong)到來。

根據(ju)佳兆業2014年(nian)12月初(chu)發布的(de)(de)銷售數據(ju)，公(gong)司在前11月實現(xian)合約銷售金額271.8億(yi)元，完(wan)(wan)成(cheng)全(quan)年(nian)目標(biao)的(de)(de)90%，目標(biao)完(wan)(wan)成(cheng)指(zhi)(zhi)日可待。與(yu)此同時，多數投行均給(gei)予佳兆業“買(mai)入(ru)”評(ping)級(ji)。野村證券在2014年(nian)10月末發布的(de)(de)研究報告(gao)便指(zhi)(zhi)出，佳兆業在深圳(zhen)共(gong)有13個項目，保(bao)守估計可提(ti)供(gong)逾1100億(yi)元的(de)(de)可出售資(zi)源，至少在2019年(nian)前，其銷售非常強(qiang)勁(jing)，維(wei)持“買(mai)入(ru)”評(ping)級(ji)，目標(biao)價(jia)為(wei)4.15港元。

但自2014年12月佳兆業(ye)被(bei)曝位于深圳的多個樓盤、合計(ji)50億元的貨值被(bei)深圳市(shi)規劃和國土資(zi)源委(wei)員會的相(xiang)應地方分支機(ji)關鎖定買賣協議備案，導致公司(si)在(zai)深圳的所有經營活動(dong)處于休克狀態后(hou)，公司(si)隨后(hou)接連曝出離岸(an)貸款(kuan)違(wei)約、優先票據未按時(shi)付(fu)息，以及被(bei)多家金融機(ji)構(gou)申請查封(feng)資(zi)產等事件，讓這家本應在(zai)2014年超(chao)額完(wan)成(cheng)銷(xiao)售(shou)目標的房企新貴，一(yi)度傳出走向破產重組的境(jing)地。

另據中國證券網(wang)報道，杭州(zhou)透明售房(fang)(fang)(fang)網(wang)顯示，佳兆業位(wei)于杭州(zhou)五常一樓盤(pan)項(xiang)目(mu)全部房(fang)(fang)(fang)源(yuan)顯示變成限制(zhi)房(fang)(fang)(fang)，共計待(dai)售房(fang)(fang)(fang)源(yuan)749套。也就是說(shuo)，該項(xiang)目(mu)全部待(dai)售房(fang)(fang)(fang)源(yuan)突然(ran)被鎖死(si)，禁止(zhi)銷售。

上述“鎖(suo)房(fang)”事(shi)件發(fa)生不足一(yi)個月，2015年1月1日晚間，佳兆業發(fa)布公告稱(cheng)，由(you)于公司原(yuan)董事(shi)會主席郭英成辭職觸發(fa)了(le)一(yi)項融資協議包含的強(qiang)制性(xing)提前還款條文(wen)，未能如期償還匯豐銀行4億港元定期貸款，引發(fa)了(le)第一(yi)場(chang)貸款違(wei)約風波。

隨后，深圳龍崗區(qu)兩(liang)個(ge)舊(jiu)改項(xiang)(xiang)目的合作伙伴宣稱(cheng)佳(jia)兆(zhao)業違(wei)(wei)反項(xiang)(xiang)目的合作協議、多家內地銀(yin)行以及信托公(gong)司(si)(si)申請查封公(gong)司(si)(si)資產、美元優先票據出現技術性違(wei)(wei)約，總資產達到1000億元的佳(jia)兆(zhao)業仿佛(fo)在一夜之間(jian)崩盤。截至2014年12月24日停牌(pai)前，公(gong)司(si)(si)股價大幅下跌至1.59港元。

“從資產負(fu)債表(biao)來看，佳(jia)兆業(ye)的(de)(de)財務(wu)狀況其實(shi)(shi)并不差，截至2014年6月(yue)30日(ri)，公(gong)司擁有111億(yi)元的(de)(de)現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)，資產負(fu)債率為(wei)75.62%，扣除(chu)預收款后真(zhen)實(shi)(shi)負(fu)債率為(wei)56.59%，在(zai)行(xing)業(ye)處于合理(li)水平。”某上市房(fang)企高管陳(chen)華（化名(ming)）向(xiang)《每日(ri)經(jing)濟新(xin)聞(wen)》記者表(biao)示，但作(zuo)為(wei)資金(jin)(jin)(jin)密集(ji)型行(xing)業(ye)，房(fang)企日(ri)常經(jing)營運(yun)作(zuo)需(xu)要(yao)現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)的(de)(de)高速流動，拿地(di)(di)、原材料進貨(huo)、工(gong)程建筑(zhu)、員工(gong)薪資等大量環節(jie)需(xu)要(yao)消耗現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)，但公(gong)司真(zhen)正的(de)(de)自(zi)由現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)流并不多。如果一個銷售(shou)占比接近30%的(de)(de)地(di)(di)區突然(ran)被(bei)暫停經(jing)營活動，沒有了現(xian)(xian)金(jin)(jin)(jin)回(hui)籠，企業(ye)資金(jin)(jin)(jin)面將遭受嚴峻(jun)考(kao)驗(yan)。

“更致命的是，深圳(zhen)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)被封(feng)鎖(suo)的消息傳出后，引發金融(rong)機(ji)構恐慌(huang)情(qing)緒蔓延，爭(zheng)相申請查封(feng)佳兆業(ye)(ye)資(zi)產。”陳華說，對于銀行而言(yan)，只要(yao)房(fang)企有一個項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)出現異(yi)常狀況，這(zhe)種憂慮情(qing)緒在(zai)銀行間會(hui)快速傳播，隨著佳兆業(ye)(ye)在(zai)深圳(zhen)的全部(bu)項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)均(jun)被封(feng)鎖(suo)，與(yu)這(zhe)些項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)有配(pei)套融(rong)資(zi)的銀行一窩蜂要(yao)求(qiu)還(huan)款，即便(bian)是深圳(zhen)以(yi)外的項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)，銀行也(ye)會(hui)由于擔(dan)心企業(ye)(ye)前景而催款。在(zai)這(zhe)種情(qing)況下，即便(bian)強(qiang)如萬科也(ye)不可(ke)能同時應付如此(ci)多(duo)金融(rong)機(ji)構的還(huan)款要(yao)求(qiu)，最終導致佳兆業(ye)(ye)越來越多(duo)的資(zi)產被法院查封(feng)，部(bu)分(fen)現金存款也(ye)被凍結，現有資(zi)產已(yi)經無法盤(pan)活。

在陳華看來(lai)，隨著(zhu)有關佳兆業的(de)(de)(de)負面消(xiao)息在全國蔓延，外地項(xiang)目也會受到(dao)購房者對公司(si)破產(chan)擔憂的(de)(de)(de)影響，銷(xiao)售(shou)陷(xian)入(ru)低(di)潮，無法為公司(si)提供新增的(de)(de)(de)現金回(hui)籠。對于身處長產(chan)業鏈(lian)的(de)(de)(de)房企而言，只要其中一個環節出問題，負面消(xiao)息的(de)(de)(de)發酵很可能會將企業拖到(dao)崩潰的(de)(de)(de)邊緣。

根(gen)據佳兆業(ye)在2015年(nian)1月12日(ri)晚間發布的(de)(de)最新公(gong)(gong)告(gao)，公(gong)(gong)司正(zheng)與數名候選人 （含國際投行）商討，以委聘可就公(gong)(gong)司的(de)(de)資本架構提(ti)供戰略(lve)建議的(de)(de)財(cai)務顧問，并協(xie)助公(gong)(gong)司審閱及(ji)評(ping)估多種方案并制(zhi)定可獲得各方同(tong)意的(de)(de)解決方案的(de)(de)計劃(hua)。

某央(yang)企背(bei)景(jing)的房企高(gao)管向記者表示，按照目前(qian)的現狀，佳兆業能盤活重生(sheng)的可能性微乎(hu)其微，也看不到(dao)生(sheng)命人(ren)壽出手相救的跡象。考慮到(dao)佳兆業自身資(zi)產優(you)良(liang)，最好的解決辦法是(shi)尋找新的投(tou)資(zi)者接盤，具有較強背(bei)景(jing)的央(yang)企、國企類(lei)房企是(shi)理想(xiang)目標。

反思：政(zheng)商關(guan)系需要重塑(su)/

讓一個(ge)房企在某個(ge)城市的全(quan)部業務處(chu)于(yu)休(xiu)克狀(zhuang)態，這(zhe)在中國房地產歷史上幾(ji)乎從未出現過。截(jie)(jie)至(zhi)記(ji)者截(jie)(jie)稿，相關管理(li)部門(men)也(ye)沒(mei)有(you)對佳兆業深(shen)圳(zhen)所有(you)項目經營活動(dong)被(bei)暫停作出正面回(hui)應(ying)，這(zhe)也(ye)引發業界諸多猜測，郭(guo)英成(cheng)更(geng)一度被(bei)傳事涉深(shen)圳(zhen)落(luo)馬政法(fa)委(wei)書記(ji)蔣尊玉一案(an)。

在(zai)陳華看來，佳兆(zhao)業以在(zai)深(shen)圳(zhen)經(jing)營舊城改造(zao)起家，偏偏舊改是國內土地出讓各種途徑中透明(ming)度最低的，企業更依賴于通過線下談判(pan)的方式達成(cheng)合(he)作，這(zhe)時(shi)候良好的政(zheng)商關系就成(cheng)為項目(mu)成(cheng)功運(yun)作的關鍵。佳兆(zhao)業在(zai)外(wai)地的舊改項目(mu)推進遠(yuan)不如(ru)(ru)在(zai)深(shen)圳(zhen)順利，說明(ming)其在(zai)深(shen)圳(zhen)擁(yong)有(you)強大的政(zheng)府公關能力。但隨著反(fan)腐(fu)風(feng)浪掀起，舊改項目(mu)反(fan)而成(cheng)了容(rong)易(yi)牽涉官員腐(fu)敗的危險區域，這(zhe)也給其他房企帶(dai)來了反(fan)思：在(zai)新(xin)形勢下，如(ru)(ru)何更恰當地處理政(zheng)商關系？

“房地產作為一個與(yu)政(zheng)策有(you)密切(qie)相關性的(de)(de)(de)行(xing)業(ye)，完全脫離(li)政(zheng)商關系是(shi)(shi)不可能的(de)(de)(de)。”一家正參與(yu)廣州(zhou)某舊改項目的(de)(de)(de)上市(shi)房企高管向《每日經濟(ji)新聞》記(ji)者表示，其(qi)實在國內，不少城市(shi)舊改項目都(dou)是(shi)(shi)市(shi)場(chang)化(hua)運作，但在實際操作過程中，單(dan)靠市(shi)場(chang)化(hua)手段開發商很(hen)難完成拆遷，搞(gao)不好資金投下(xia)去(qu)幾年(nian)都(dou)沒有(you)動靜，這時候就需(xu)要(yao)政(zheng)府的(de)(de)(de)力量去(qu)引導和協調。因(yin)此，在保(bao)證不觸(chu)及(ji)紅線(xian)的(de)(de)(de)前(qian)提下(xia)，如何制(zhi)定完善的(de)(de)(de)規則讓政(zheng)府部門與(yu)企業(ye)更好地各司本職，是(shi)(shi)行(xing)業(ye)需(xu)要(yao)思考的(de)(de)(de)問題。

“可以預見的(de)是，以往通過政府公關能(neng)力(li)獲(huo)取(qu)優質資源(yuan)謀(mou)求利潤的(de)時代已經終結。”陳(chen)華表示，正如(ru)萬(wan)達集團董(dong)事長王健林所言：“親(qin)近政府，遠離政治”。在新形(xing)勢下，企業拼的(de)是真本事，誰能(neng)通過經營能(neng)力(li)滿足(zu)地方政府的(de)經濟發展需(xu)求、為社會(hui)創造(zao)更多的(de)福(fu)利，誰就有機會(hui)從政府手(shou)上(shang)獲(huo)取(qu)更好的(de)資源(yuan)。