每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記(ji)者 尚希 發自北京    

每經記者 尚希 發自北京(jing)

近(jin)期，佳(jia)兆(zhao)(zhao)業債務違約風(feng)波牽動著很(hen)多房(fang)地(di)產(chan)(chan)人(ren)士(shi)的神經，這不(bu)只是因(yin)為一家二(er)線房(fang)企中(zhong)的后起之(zhi)秀瀕臨破產(chan)(chan)危機(ji)，還牽出(chu)了官員(yuan)腐(fu)敗問題(ti)。據彭博(bo)社報道(dao)，知(zhi)(zhi)情人(ren)士(shi)透露(lu)，佳(jia)兆(zhao)(zhao)業旗下深圳(zhen)樓盤被(bei)政(zheng)府鎖(suo)(suo)定禁止銷售，原因(yin)是官方對原深圳(zhen)市(shi)政(zheng)法委(wei)書記蔣尊玉(yu)問題(ti)的調(diao)查(cha)。實際上，過去一年因(yin)涉貪腐(fu)案件，多家知(zhi)(zhi)名房(fang)企相繼受到紀檢機(ji)構的調(diao)查(cha)，但像佳(jia)兆(zhao)(zhao)業這樣或因(yin)涉官員(yuan)貪腐(fu)而被(bei)“鎖(suo)(suo)房(fang)”并(bing)引發多米諾(nuo)骨(gu)牌(pai)效應的，還是第一次。

就在(zai)佳兆業(ye)違約事(shi)件爆發后不(bu)久(jiu)，因原(yuan)山西(xi)省高(gao)平市市長楊曉波被調查，其主(zhu)導的(de)碧桂園(yuan)城市綜(zong)合體項(xiang)目也不(bu)得不(bu)隨著碧桂園(yuan)的(de)退(tui)出而終止，原(yuan)因是當(dang)地政(zheng)府(fu)對地塊功能(neng)進行了調整。

在樓市一(yi)片低迷中，部分房企因事涉反腐(fu)而給自身經營帶(dai)來了風險，但對(dui)大多(duo)數守(shou)法經營的房企而言，反腐(fu)猶如一(yi)縷清風，吹走了房地產行業的很多(duo)潛規(gui)則和尋租現象(xiang)，從而給行業帶(dai)來新的活(huo)力。正如前美國最高法院大法官路易斯(si)·布(bu)蘭代(dai)斯(si)所言：“陽光是最好的防腐(fu)劑。”

近日，習(xi)近平總書記再度重申了反(fan)腐的重要性。他強(qiang)調，反(fan)腐敗(bai)斗(dou)爭形式依(yi)然嚴峻復雜，黨(dang)風廉政建(jian)設(she)和反(fan)腐敗(bai)斗(dou)爭永遠(yuan)在路上。

但是，房(fang)地產行(xing)業(ye)人士沒有想(xiang)到，反腐(fu)會成為(wei)(wei)2015年(nian)的(de)行(xing)業(ye)關鍵詞。以佳兆業(ye)為(wei)(wei)代表的(de)部(bu)分房(fang)企被(bei)曝因(yin)涉(she)及腐(fu)敗(bai)而陷入困(kun)境的(de)同(tong)時(shi)，也讓很多(duo)人看到了希望(wang)：作(zuo)為(wei)(wei)曾(ceng)經(jing)的(de)權力尋租“重(zhong)災(zai)區(qu)”，在經(jing)歷本次反腐(fu)風暴以后，也許會比以往任何時(shi)候都更健康、更加“充滿陽光”。

蘭德咨詢總裁宋延慶此前(qian)接受《每日(ri)經濟新聞》記者采訪時表示(shi)，他們對房地產開發過(guo)程(cheng)進行全(quan)面(mian)梳理研究(jiu)發現，共有116個可(ke)能存在尋租的環節，基本占(zhan)到了房地產全(quan)產業鏈的95%。

土(tu)地(di)市場成腐敗高發領(ling)域

剛剛過去的(de)2014年，房(fang)地產行業不太平。

2014年4月(yue)22日晚間，華(hua)潤(run)置地宣布，公司執行董(dong)事和董(dong)事會副主席(xi)王宏琨因(yin)個人(ren)健(jian)康理由辭任。隨后有消(xiao)息證實，王宏琨是因(yin)為(wei)涉及華(hua)潤(run)集(ji)團前董(dong)事長宋(song)林事件被(bei)帶走調(diao)查。2014年5月(yue)，重慶市(shi)第三大地產商協信集(ji)團董(dong)事長吳旭被(bei)傳接受調(diao)查，因(yin)卷入華(hua)潤(run)宋(song)林案。截至2014年末，近半(ban)年時(shi)間內，協信已經出售(shou)了上海(hai)5棟(dong)寫(xie)字樓，這(zhe)被(bei)外界認為(wei)系套現自救。

這僅僅只(zhi)是一個開始，2014年下半年以來，先是雅居樂主(zhu)席陳卓(zhuo)林在10月份(fen)被昆明市(shi)(shi)人民檢(jian)察院批準執(zhi)行指定(ding)(ding)居所監視(shi)居住（昆明市(shi)(shi)檢(jian)察院已于2014年12月結束對陳執(zhi)行“指定(ding)(ding)居所居住措施”），隨(sui)后港(gang)(gang)股上市(shi)(shi)房企(qi)佳兆(zhao)業集團主(zhu)席郭英成被傳“失聯”，兩者皆被傳與貪腐事件有(you)關。2014年12月19日，香港(gang)(gang)新鴻基聯席主(zhu)席郭炳江被裁定(ding)(ding)為串謀(mou)公(gong)(gong)職人員行為失當(dang)，再(zai)次(ci)受到(dao)公(gong)(gong)眾矚目(mu)。根據《華夏時報》報道，在廣東、湖北(bei)、重慶、四川、云(yun)南等地，僅2014年被公(gong)(gong)開曝光(guang)牽涉官員落馬(ma)案的房企(qi)老板就(jiu)超(chao)過10個。

從地方區(qu)域(yu)公司到(dao)行業(ye)知名的標桿房企，地產行業(ye)的政商關系一直被外界(jie)所詬(gou)病。

一位地產行業分析人士對記者(zhe)表示，土地的(de)非市場化環境使其成為(wei)房地產尋租的(de)“重災區(qu)”，近幾年以(yi)權謀私(si)、貪污受(shou)賄被查的(de)領(ling)導干部中(zhong)，超過三(san)成涉及土地問題。

“從目(mu)前國內反(fan)腐的節(jie)奏看，房(fang)地(di)產市場將成為政府重拳(quan)打擊和督察(cha)的領(ling)域。尤其是土地(di)出讓、房(fang)屋拆遷等層面，可能存在各類(lei)流程(cheng)不(bu)規范甚至違規挪(nuo)用資(zi)金等問題。換言之，此類(lei)房(fang)企承諾的投資(zi)回報(bao)率背后(hou)，部分是有(you)水(shui)分的。”嚴躍進表示，如果擰(ning)干這(zhe)些(xie)水(shui)分，投資(zi)回報(bao)率可能達不(bu)到投資(zi)者預期。

116個環(huan)節存在(zai)尋租可能

“房(fang)地產已(yi)(yi)經(jing)成為了(le)高風(feng)險行業。”一位不愿(yuan)具名的(de)上市房(fang)企(qi)高管對《每日經(jing)濟新聞》記者(zhe)說。在其(qi)看(kan)來(lai)，房(fang)地產行業的(de)反腐已(yi)(yi)經(jing)滲透到(dao)整個(ge)行業鏈條，而2014年以來(lai)已(yi)(yi)經(jing)從執(zhi)行層面上升到(dao)了(le)管理層面。該人士表示(shi)，目前只要有官(guan)員落馬，一般都會有開發商被牽扯(che)進去(qu)。

有(you)報道(dao)稱，2014年10月，深(shen)圳市政法委(wei)書記蔣尊玉被(bei)帶(dai)走后，深(shen)圳地(di)產商(shang)膽戰(zhan)心(xin)驚，而蔣尊玉被(bei)調(diao)查也是因為(wei)深(shen)圳龍崗一大型(xing)地(di)產商(shang)在(zai)當地(di)開發(fa)的(de)高端別(bie)墅區被(bei)審計出涉及經濟問題。

歸(gui)根(gen)結底，地(di)產(chan)(chan)行(xing)業的(de)(de)尋(xun)(xun)租點(dian)太(tai)多，更(geng)容易滋生(sheng)腐敗。宋(song)延慶此前接受記者采訪時(shi)表示，他們為一家資產(chan)(chan)規模(mo)達500億元(yuan)的(de)(de)大型(xing)房(fang)企提(ti)供(gong)咨(zi)詢服務(wu)時(shi)，對房(fang)地(di)產(chan)(chan)開發過程進行(xing)全面梳理研(yan)究，發現(xian)共(gong)有116個可能的(de)(de)尋(xun)(xun)租點(dian)，基本占(zhan)到了房(fang)地(di)產(chan)(chan)全產(chan)(chan)業鏈(lian)的(de)(de)95%。尋(xun)(xun)租者除了各級政府、建設、規劃(hua)、房(fang)屋管理、土地(di)管理、審計稅務(wu)等部門(men)外，還(huan)包括銀行(xing)、房(fang)企內部，甚至包括個體經營承包者、居民等。

但(dan)從目前行業領頭的企業來看，都(dou)在(zai)力求確保管理(li)運營方面的健康運作。

萬達(da)集團(tuan)宣布，自(zi)2015年開始，所有(you)萬達(da)廣場綜合體新開工項目(mu)，都將實(shi)行“總包(bao)交(jiao)(jiao)鑰匙”管控模(mo)式，取消招標(biao)職能(neng)。萬達(da)集團(tuan)董事長(chang)王健(jian)林稱，“總包(bao)交(jiao)(jiao)鑰匙”模(mo)式取消招標(biao)職能(neng)，多介入(ru)項目(mu)建設(she)過程使萬達(da)商業地產建設(she)生態鏈更(geng)加健(jian)康，更(geng)有(you)利于推(tui)進(jin)企業的反腐敗工作。

而萬科董事會(hui)主(zhu)席王石在游(you)學期間曾說，“作為中國最(zui)大的(de)住(zhu)宅地產(chan)商我就敢說我不行(xing)賄，當然，不行(xing)賄是個底(di)線，還有透明(ming)度，講(jiang)誠信，講(jiang)規則。”

“對(dui)標桿(gan)企(qi)業(ye)來(lai)(lai)說，品牌美譽度尤為重(zhong)要，一旦出(chu)現房企(qi)違規被查的(de)(de)事件，往往會(hui)讓產(chan)品銷售(shou)受阻，并帶來(lai)(lai)企(qi)業(ye)品牌的(de)(de)惡化(hua)。”嚴躍進對(dui)《每日經濟新聞》記者表示，如此(ci)一來(lai)(lai)，債權人和投資(zi)人都會(hui)因擔憂經濟利益(yi)受損，從而在后續(xu)的(de)(de)投資(zi)方面(mian)更加(jia)謹(jin)慎。

萊(lai)坊(fang)董事(shi)及上海研究及咨詢部主管楊(yang)悅(yue)晨接受記者采訪時表示，房地(di)產業(ye)(ye)屬于資金(jin)(jin)(jin)密集型行業(ye)(ye)，開(kai)發周期長、資金(jin)(jin)(jin)投入(ru)量大，而企(qi)業(ye)(ye)一般自有資金(jin)(jin)(jin)投入(ru)較(jiao)少，現金(jin)(jin)(jin)流狀(zhuang)況受項(xiang)目建(jian)設和銷(xiao)售(shou)進展影(ying)響大，主要依靠外部資金(jin)(jin)(jin)及銷(xiao)售(shou)回款(kuan)滾(gun)動經營(ying)。一旦(dan)房企(qi)項(xiang)目銷(xiao)售(shou)回款(kuan)受阻，經營(ying)資金(jin)(jin)(jin)鏈(lian)將面(mian)臨較(jiao)大考驗(yan)。因此，清晰(xi)的(de)股權結構、明確的(de)責權利益(yi)，是(shi)一個企(qi)業(ye)(ye)平穩運作(zuo)的(de)基(ji)石，同時穩定的(de)回款(kuan)能力以(yi)及充(chong)裕的(de)現金(jin)(jin)(jin)流可抵御市場波動帶來(lai)的(de)負面(mian)影(ying)響。

她(ta)說，海外(wai)融(rong)資確實會存在成(cheng)本提升的(de)(de)(de)可能，但主要(yao)是由于受到美元走強的(de)(de)(de)影(ying)響，佳(jia)兆業(ye)的(de)(de)(de)違(wei)約事件，更(geng)多的(de)(de)(de)是公司自(zi)身問題(ti)，是行業(ye)的(de)(de)(de)個案(an)，并不會波及到整個行業(ye)。