樓市白銀時代，房企陣營分(fen)化加劇，集中度進一步提高(gao)。

歷經重組等一(yi)系列資本(ben)動作(zuo)之后，渝派新銳房企東(dong)原(yuan)地產(chan)(chan)(chan)越來越成為國內一(yi)支地產(chan)(chan)(chan)勁旅。今年5月，東(dong)原(yuan)地產(chan)(chan)(chan)在重慶大本(ben)營隆重舉行的品(pin)牌戰略發布(bu)會，提出年內劍指地產(chan)(chan)(chan)銷售百億的目標。

在房(fang)地產行業，對于一家區域房(fang)企(qi)來(lai)說，銷售百億意味(wei)著(zhu)邁(mai)過一道高“門(men)檻(jian)”，當前即(ji)便是深耕一座城市(shi)，也(ye)往往難以(yi)滿足其對銷售業績急速增長的(de)(de)追求。況且，當前一二(er)線核(he)心城市(shi)又往往成為(wei)一線房(fang)企(qi)排(pai)兵(bing)布陣的(de)(de)重點區域，越來(lai)越擠壓本土房(fang)企(qi)的(de)(de)發(fa)展空間。

除了(le)建業地產(chan)等極個別品牌(pai)房企之外，全國化突圍往往成為了(le)當前不(bu)少(shao)區域房企躋身一線(xian)陣(zhen)營(ying)的主要方式之一，部分(fen)房企還試圖業績倍增(zeng)以(yi)實現“彎道超車”，其中東(dong)原地產(chan)便是此類典型房企之一。

迪(di)馬股(gu)份總(zong)裁、東原地產總(zong)裁楊(yang)永(yong)席(xi)表示，2015年(nian)公司(si)要實現(xian)進入全(quan)國房(fang)企銷售50強(qiang)，為完成(cheng)這一目標，今年(nian)要在土地市場完成(cheng)百(bai)億投資(zi)。繼重慶、成(cheng)都、武漢三(san)大深耕區域之后，東原地產前不久首次進軍(jun)上海(hai)拿地，這無(wu)疑成(cheng)為其征(zheng)戰一線城市最顯著的(de)標志。

除此(ci)之(zhi)外(wai)，楊永(yong)席透露，東原要學習萬(wan)科小股操盤模(mo)式(shi)，以開放(fang)姿(zi)態開展股權合作等，以更(geng)靈活的投融資(zi)方式(shi)加速規模(mo)化擴張。

弱(ruo)市拋“百億”銷售雄心

2013年(nian)，這是全(quan)國(guo)樓(lou)市的一個歷史(shi)高點。除了龍頭(tou)萬科(ke)之外(wai)，房企千(qian)億俱(ju)樂部(bu)新(xin)增了6名新(xin)成(cheng)員。

除了銷(xiao)售業績(ji)猛增之外(wai)，部(bu)分房企彼時拿地也尤為生猛。其中，重慶、上海等(deng)核心城市(shi)頻(pin)出(chu)的“地王”，已足見品牌房企在土地市(shi)場貼身(shen)肉搏式(shi)的激烈搶地程度。

然而，自今(jin)年(nian)初以來，全國樓市(shi)供需發生逆轉，不少房(fang)企項目高(gao)樓面價入市(shi)后開始(shi)面臨(lin)銷售(shou)困境。不過(guo)，逆市(shi)方顯房(fang)企巨頭本色(se)。今(jin)年(nian)5月初，東(dong)原地產(chan)借(jie)助迪馬股份重組闖關成功(gong)之(zhi)際，在重慶大本營隆(long)重舉辦(ban)戰(zhan)略品牌發布會，首次(ci)對外(wai)透(tou)露了(le)今(jin)年(nian)銷售(shou)百億目標，并沖刺全國房(fang)企銷售(shou)50強之(zhi)列。

東原(yuan)地(di)(di)產(chan)提(ti)供(gong)的(de)(de)數據顯示，2013年公司實(shi)現(xian)簽約銷售金額65億元(yuan)，年度增長率(lv)高達85%。除了(le)過往銷售的(de)(de)厚實(shi)基礎之外，東原(yuan)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)雄心還來自于其當前日益(yi)強大的(de)(de)資(zi)(zi)本運作平(ping)臺。作為地(di)(di)產(chan)重(zhong)組(zu)第一股(gu)(gu)，迪馬股(gu)(gu)份作為東原(yuan)地(di)(di)產(chan)的(de)(de)A股(gu)(gu)上(shang)市平(ping)臺，不僅借助重(zhong)組(zu)機會將地(di)(di)產(chan)資(zi)(zi)產(chan)整(zheng)合(he)到(dao)東原(yuan)地(di)(di)產(chan)這一集團管(guan)控之下(xia)，更(geng)重(zhong)要的(de)(de)是(shi)打通(tong)了(le)房企(qi)的(de)(de)A股(gu)(gu)融資(zi)(zi)通(tong)道。

對于百(bai)億雄(xiong)心(xin)及明年躋身50強目標，東原(yuan)地產的一個(ge)開發策(ce)略是高(gao)周轉模(mo)式(shi)，按(an)照東原(yuan)地產內部高(gao)層的理解，這種(zhong)高(gao)周轉模(mo)式(shi)的核(he)心(xin)本(ben)質就是資金。

為實(shi)現(xian)上(shang)述目標，東原地產內部(bu)高層給自己制(zhi)定的任務是近三年簽約銷售收(shou)(shou)入(ru)要(yao)實(shi)現(xian)年均(jun)復合(he)增長(chang)率達到(dao)80%，凈(jing)資產收(shou)(shou)益(yi)率ROE達到(dao)20%，凈(jing)負債率60%。

此外，上(shang)述內部高層還提(ti)到(dao)，東原(yuan)今年要進入重慶區(qu)域(yu)前五強(qiang)，成都區(qu)域(yu)前八強(qiang)與(yu)武漢(han)區(qu)域(yu)前十強(qiang)。楊永(yong)席也(ye)表(biao)示，東原(yuan)將以開放(fang)姿態學習萬科(ke)小股操盤模式，與(yu)其他房企開展股權合作，從而加速擴張規模實力，在合作互利中(zhong)提(ti)升項目品質和能力。

百億拿地布局全國化

要想完成今(jin)年百億銷售(shou)戰略，東原地(di)(di)產給自己(ji)定(ding)下了年內豪擲(zhi)百億拿地(di)(di)的(de)雄心(xin)，用來(lai)補充糧(liang)草和彈藥。

據了解，此次重(zhong)(zhong)組(zu)完成(cheng)之后(hou)，東原(yuan)地產旗下(xia)土(tu)地儲備已達521萬(wan)平方(fang)米，權益土(tu)地儲備458萬(wan)平方(fang)米，其中重(zhong)(zhong)慶(qing)占54.5%，成(cheng)都占22.1%。按照東原(yuan)地產戰略(lve)規(gui)劃，重(zhong)(zhong)慶(qing)、成(cheng)都和武漢將是公司深(shen)耕的重(zhong)(zhong)點區域。

不過，東原(yuan)(yuan)地(di)產(chan)(chan)并(bing)未滿足于此(ci)。今年7月(yue)中旬，迪馬(ma)股份重組(zu)后的(de)全資子公司重慶同原(yuan)(yuan)地(di)產(chan)(chan)以約4.9億元首次競(jing)得上海奉賢區南橋新城13單(dan)元一(yi)幅純住宅地(di)塊，樓面(mian)價約6500元/平(ping)方米(mi)，占地(di)面(mian)積約4.7萬平(ping)方米(mi)（合(he)計70畝），容(rong)積率為1.6。

實際上(shang)，這是迪(di)馬股(gu)份繼重慶、成(cheng)都、武漢之(zhi)后重點布局的(de)第四(si)個發展區(qu)域(yu)。此(ci)前(qian)，渝(yu)派房企龍湖、隆鑫與協信等巨(ju)頭(tou)均(jun)已涉足長三(san)角，尤(you)其(qi)是上(shang)海區(qu)域(yu)。而根據此(ci)前(qian)戰略品牌發布會(hui)空(kong)間規劃，南(nan)京、鄭州(zhou)等地也將成(cheng)為東原(yuan)地產未來拓展的(de)重點區(qu)域(yu)。

9月17日，重慶(qing)市地(di)(di)產集(ji)團密(mi)集(ji)推(tui)出(chu)了(le)120宗土地(di)(di)，面積總(zong)計7600畝(mu)。其(qi)中，東(dong)原(yuan)地(di)(di)產簽署(shu)了(le)760畝(mu)購地(di)(di)的(de)意向性協議，這批(pi)地(di)(di)塊是之前被(bei)熱炒的(de)照母山大(da)片區所(suo)剩無幾的(de)成片大(da)地(di)(di)塊。

在今年半年報中，迪馬股(gu)份對外表示，公司保持謹慎投資原則，探索多(duo)元(yuan)化(hua)購地模式。按(an)照東原地產內部高層的觀點，這種多(duo)元(yuan)化(hua)購地模式包括房企合(he)作+基金（信托）聯合(he)拿地。

東原地產(chan)高管李煜認為，當前(qian)公(gong)(gong)司融資渠道已不再(zai)是問(wen)題，后(hou)續重點放(fang)在模塊化設(she)計，即在不同的(de)城市(shi)拿(na)不同產(chan)品線的(de)地塊，公(gong)(gong)司應配置(zhi)(zhi)什么樣的(de)融資結構，能不能將融資前(qian)置(zhi)(zhi)，盡(jin)量釋放(fang)公(gong)(gong)司自有(you)資金的(de)占用，用足杠(gang)桿，這將是公(gong)(gong)司跨過“百億(yi)”后(hou)的(de)新課題。

資(zi)源儲備戰(zhan)略漸成模式

在弱市(shi)之(zhi)下，東原(yuan)地產(chan)即便是放(fang)心投資拿地，未來能(neng)否在二(er)級市(shi)場(chang)上(shang)(shang)順利(li)實現上(shang)(shang)述80%的年復合增長率？

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這里往往隱藏著一(yi)(yi)些風險(xian)，這種(zhong)速度相當于一(yi)(yi)種(zhong)生(sheng)死(si)時速，一(yi)(yi)種(zhong)可能(neng)(neng)是具有舒馬(ma)赫一(yi)(yi)樣高超(chao)的彎道超(chao)車技能(neng)(neng)，二是有性(xing)能(neng)(neng)良(liang)好的車輛，換為企(qi)業戰(zhan)略術語(yu)，就是資源和能(neng)(neng)力。但現(xian)實情況是，目標易定(ding)，資源和能(neng)(neng)力難(nan)得。

按照宋延慶(qing)的理(li)解，這種資源和(he)能(neng)力包括資金、人員、管理(li)和(he)產品。房企其(qi)實只要擁有資金，也(ye)就可以很輕松(song)拿地。對(dui)于東原地產來說，現階段資金和(he)土地似乎都(dou)不是難(nan)題。

對于人才(cai)戰(zhan)略(lve)問題(ti)，楊永席回應稱，東原地產將堅持(chi)社會招聘和校園(yuan)招聘相結合戰(zhan)略(lve)，同(tong)時在公司內部為(wei)后(hou)備人才(cai)選聘導(dao)師，讓(rang)有業務能力(li)和團隊精神的高級人才(cai)來擔任(ren)導(dao)師，實行導(dao)師制度。

東原(yuan)(yuan)地產(chan)內部高層(ceng)透露，以總裁楊永席先生為代表的(de)年輕(qing)化、專業(ye)化職業(ye)經(jing)理人團隊(dui)平均年齡37歲，平均從業(ye)時間15年，是東原(yuan)(yuan)核心競(jing)爭力的(de)重要(yao)組成(cheng)部分。

實(shi)際上，區域房企一(yi)旦進行異域擴張，管(guan)理半徑(jing)大了，集(ji)團總部(bu)對(dui)分公司的管(guan)理就相對(dui)困難一(yi)些，也成為(wei)不少房企的頭疼事。

楊(yang)永席透(tou)露，公司已掌(zhang)握了成(cheng)熟的“集(ji)團(tuan)—區域—項目”三級運(yun)(yun)營管理經驗，對(dui)于(yu)新進(jin)駐(zhu)城市(shi)，在落(luo)實(shi)本地化(hua)方面，比如(ru)2011年收購(gou)武漢一(yi)家(jia)房企，前3年都是總部派人(ren)(ren)過去，派過去的主要是管人(ren)(ren)力和運(yun)(yun)營的3個人(ren)(ren)，其他都是當地員工。對(dui)于(yu)城市(shi)公司的決(jue)策問題，他們主要采用集(ji)團(tuan)總部和城市(shi)公司共(gong)同討(tao)論(lun)最后定奪的方式(shi)。

據了解，東原(yuan)地產(chan)當前(qian)已形成(cheng)了多業態全覆蓋(gai)的產(chan)品(pin)線，產(chan)品(pin)涉及住(zhu)(zhu)宅(zhai)、別(bie)墅、投資型物業三大類，覆蓋(gai)城市高(gao)層、花園洋(yang)房，濱江住(zhu)(zhu)宅(zhai)、精致低密度住(zhu)(zhu)宅(zhai)及城市綜(zong)合體等多種業態，在已進(jin)駐的區(qu)域累計開發及持有各類項目30余個。