樓市深度調(diao)整之(zhi)際，原本低調(diao)的(de)東原地產集團因在A股資本平臺(tai)迪馬(ma)股份（600565，SH）的(de)一系(xi)列(lie)重大(da)動(dong)作而格外(wai)引人矚目。

去(qu)年8月，一紙重大(da)(da)資產(chan)(chan)(chan)重組公(gong)告將東銀集團旗下地(di)產(chan)(chan)(chan)板塊整體上市(shi)計劃推向前臺，其(qi)殼平臺正是被(bei)母(mu)公(gong)司非常看好的迪馬股份(fen)(fen)。重組方案顯示，僅注入(ru)的地(di)產(chan)(chan)(chan)資產(chan)(chan)(chan)就超過40多億元，在(zai)迪馬股份(fen)(fen)的業(ye)務天平上，地(di)產(chan)(chan)(chan)與專用車兩大(da)(da)業(ye)務首次實現(xian)了大(da)(da)翻(fan)轉，其(qi)中(zhong)地(di)產(chan)(chan)(chan)占(zhan)了絕對(dui)主力。

今年5月(yue)份，也(ye)就是迪馬(ma)股(gu)份成(cheng)功闖關“地產重組(zu)第一股(gu)”之(zhi)后不久，以(yi)東(dong)原(yuan)地產名(ming)義(yi)出現的東(dong)原(yuan)品(pin)牌戰略發布會在重慶(qing)大本營隆(long)重舉(ju)行。而近(jin)日迪馬(ma)股(gu)份收購兄(xiong)弟企(qi)業江(jiang)動集團(tuan)持(chi)有重慶(qing)東(dong)原(yuan)22.4%的股(gu)權，再(zai)次明(ming)確了上述重組(zu)計劃接近(jin)尾聲。

迪馬股份總(zong)裁、東原地產(chan)總(zong)裁楊永(yong)席在接(jie)受媒(mei)體專訪(fang)時表示，此次重組(zu)主要是(shi)為(wei)了解決同業競爭問題，當前(qian)整合(he)之后統一(yi)到了迪馬股份上市(shi)平臺之上，未(wei)(wei)來以東原地產(chan)為(wei)品牌的(de)重慶上市(shi)房(fang)企(qi)再添(tian)一(yi)員(yuan)。無論從總(zong)資產(chan)、凈資產(chan)角(jiao)度，還是(shi)從資本杠桿的(de)角(jiao)度，東原地產(chan)未(wei)(wei)來必將(jiang)成為(wei)一(yi)家(jia)非(fei)常具有競爭實(shi)力的(de)上市(shi)房(fang)企(qi)。

“地產重組第一股”

公開資料顯示，早(zao)在2010年，按(an)照東銀(yin)集團的戰略安排，旗下地(di)產(chan)資產(chan)重組計劃已經啟動(dong)，但(dan)迫(po)于(yu)當時樓市調控政(zheng)策限制(zhi)，最終遭遇(yu)流產(chan)。

不過，筆(bi)者注意(yi)到，就在(zai)2010年前后，僅在(zai)重慶地(di)區，龍(long)湖地(di)產成功登陸港交所實(shi)現(xian)了(le)H股上(shang)市(shi)，金科集(ji)團實(shi)現(xian)了(le)借殼ST東源沖擊A股上(shang)市(shi)。如今(jin)，這兩家房企(qi)都成了(le)上(shang)市(shi)房企(qi)中渝派房企(qi)的突出代表。

對于那一撥上市(shi)(shi)潮(chao)，命運雖未(wei)垂青東(dong)銀，但(dan)給了臥薪嘗膽(dan)、積(ji)蓄能量的(de)(de)發展機(ji)會。就在2013年(nian)下半(ban)年(nian)，封閉(bi)了四年(nian)的(de)(de)A股(gu)房(fang)企再融資初露開閘端倪，包括新湖中寶、迪(di)馬股(gu)份等眾多涉足地產(chan)業務的(de)(de)上市(shi)(shi)企業紛(fen)紛(fen)拋出再融資或(huo)重(zhong)組(zu)暨再融資預案，引來(lai)資本市(shi)(shi)場關注。

實際上(shang)，自新一(yi)屆政府執政以來，多數業內專家(jia)認為，樓市將迎來市場(chang)化機制大調(diao)整，行政調(diao)節(jie)(jie)將讓位于(yu)市場(chang)調(diao)節(jie)(jie)。對于(yu)民營房企來說，這將是(shi)一(yi)個沖刺(ci)上(shang)游的(de)發展機會。

此次重(zhong)組預案顯示，迪馬股(gu)份擬以(yi)3.52元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/股(gu)的(de)價格(ge)向東銀集團以(yi)及(ji)江蘇華(hua)西(xi)集團和華(hua)西(xi)同誠合計非公開發(fa)行約11.79億股(gu)股(gu)票，收購其持有(you)的(de)4家房企預估(gu)值為41.51億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)的(de)資產，同時以(yi)不低于3.17元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)/股(gu)的(de)價格(ge)向不超(chao)過10名特定投資者配套融資不超(chao)過13.83億元(yuan)(yuan)(yuan)(yuan)。

不過(guo)，證監(jian)會此次在(zai)(zai)審核上市房企再融資或(huo)重組暨再融資環節時(shi)，還專門設置了一個重要環節，就是(shi)(shi)上市公司所涉(she)及(ji)(ji)的地產(chan)資產(chan)須經過(guo)國土資源部及(ji)(ji)住建部審核是(shi)(shi)否存在(zai)(zai)違(wei)規之處。

今年3月26日(ri)，迪(di)馬股份(fen)發布公(gong)告(gao)稱(cheng)，公(gong)司收到(dao)證監會通(tong)知，經審核后重組(zu)及(ji)再融資方案獲得無條(tiao)件放(fang)行。

在(zai)業(ye)(ye)內人(ren)士看來，經(jing)過4年長跑之后(hou)，迪馬股份關于地產(chan)資產(chan)重大重組(zu)順(shun)利完成(cheng)，也成(cheng)為當前“地產(chan)重組(zu)第一股”，對于地產(chan)行業(ye)(ye)后(hou)續健康發展具有標桿意義。

解決同業競爭難題

在東銀集團旗下，除了上市平臺(tai)迪馬股份持有(you)地產之外，江動集團也持有(you)部(bu)分地產股權.

在(zai)楊(yang)永席看(kan)來，此次(ci)重組之前，東銀集團旗下地產業(ye)務(wu)(wu)存(cun)在(zai)同(tong)業(ye)競爭(zheng)問題，東原地產品(pin)牌也存(cun)在(zai)爭(zheng)議，因為有一(yi)半(ban)的(de)地產業(ye)務(wu)(wu)在(zai)迪(di)馬股(gu)份，另有一(yi)半(ban)的(de)地產業(ye)務(wu)(wu)卻在(zai)大股(gu)東手里，對外很難講(jiang)得清楚。

按照重組(zu)預案，迪馬(ma)股(gu)(gu)(gu)份通(tong)過購買東銀(yin)集團及(ji)江蘇華西集團和華西同(tong)誠持(chi)有同(tong)原地(di)產(chan)100%股(gu)(gu)(gu)權(quan)、國(guo)展地(di)產(chan)100%股(gu)(gu)(gu)權(quan)、深圳鑫潤100%股(gu)(gu)(gu)權(quan)以及(ji)東銀(yin)品(pin)筑(zhu)49%股(gu)(gu)(gu)權(quan)，自此(ci)上述4家房企的(de)全部股(gu)(gu)(gu)權(quan)已納(na)入上市(shi)公司平臺。

不過(guo)，上述重(zhong)大重(zhong)組動作之后，迪(di)馬(ma)(ma)股(gu)份(fen)吸納(na)地產(chan)資(zi)(zi)產(chan)的(de)雄心仍然未(wei)了(le)。前不久(jiu)，迪(di)馬(ma)(ma)股(gu)份(fen)再次發出收購(gou)計劃書，擬以不超過(guo)5.1億(yi)元收購(gou)關聯企(qi)業江動集團持有重(zhong)慶(qing)(qing)東原這家房企(qi)22.4%的(de)股(gu)權。此次收購(gou)完成之后，重(zhong)慶(qing)(qing)東原將成為迪(di)馬(ma)(ma)股(gu)份(fen)的(de)全資(zi)(zi)子公(gong)司。

對(dui)于上述收購(gou)動作(zuo)，在(zai)東銀集團(tuan)看(kan)來，雖然并不構成(cheng)同(tong)業競(jing)爭(zheng)，但(dan)對(dui)迪(di)馬(ma)股(gu)份(fen)來說(shuo)，這(zhe)一舉(ju)措尤為重(zhong)要。近日，迪(di)馬(ma)股(gu)份(fen)董秘(mi)張(zhang)愛明在(zai)接受媒體采訪時表示(shi)，這(zhe)次(ci)收購(gou)是(shi)此次(ci)重(zhong)組(zu)大(da)戲(xi)的后續(xu)動作(zuo)，意味(wei)著(zhu)東原(yuan)地產整(zheng)體并入了(le)迪(di)馬(ma)股(gu)份(fen)。

“此次重組之(zhi)后(hou)，地產業(ye)務集中到了上市平(ping)臺上，我(wo)們出去之(zhi)后(hou)對(dui)外說(shuo)‘東原(yuan)地產’，這樣也名(ming)正言(yan)順(shun)了。”楊永席感慨地說(shuo)。

楊永席回(hui)憶說，他(ta)自(zi)從2011年進(jin)入重慶(qing)東(dong)原(yuan)以(yi)來，正因為(wei)相關地(di)(di)產(chan)股權較為(wei)分(fen)散(san)，一定程度上也分(fen)散(san)了(le)(le)東(dong)原(yuan)在行(xing)業中(zhong)的實(shi)力與外(wai)界對東(dong)原(yuan)的認識，所(suo)以(yi)一直都(dou)較為(wei)低調。此次(ci)重組為(wei)東(dong)原(yuan)地(di)(di)產(chan)強勢崛起帶(dai)來了(le)(le)新契機。

增厚資本“伺機”擴杠桿

9月11日，迪馬股份發布的增資(zi)公告顯(xian)示，公司再次(ci)擴充了注(zhu)冊資(zi)本，由之(zhi)前(qian)的約19.06億(yi)元(yuan)增至當前(qian)約23.45億(yi)元(yuan)。而在今年5月6日之(zhi)前(qian)，迪馬股份注(zhu)冊資(zi)本僅有7.2億(yi)元(yuan)。

實際(ji)上，上述(shu)增(zeng)資擴股(gu)的系列動作正是今年以來迪(di)馬股(gu)份(fen)重大資產重組及定向(xiang)增(zeng)發之后的結果(guo)。

張(zhang)愛明表示，“如(ru)果一個房企想(xiang)融(rong)(rong)資(zi)，金融(rong)(rong)機構首先要看(kan)你的(de)財務報表，比如(ru)你的(de)總資(zi)產如(ru)何(he)，權(quan)益(yi)(yi)資(zi)本有多少，凈資(zi)產有多少，股權(quan)分散、權(quan)益(yi)(yi)資(zi)本偏(pian)小，就很難融(rong)(rong)到低成本資(zi)金。”

按照重(zhong)(zhong)組方(fang)案，迪馬股份重(zhong)(zhong)組完成后(hou)公司(si)土地儲備521萬平方(fang)米，權(quan)益土地儲備458萬平方(fang)米，其(qi)(qi)中(zhong)重(zhong)(zhong)慶占54.5%。張(zhang)愛明表示(shi)，重(zhong)(zhong)組后(hou)最(zui)明顯的(de)變(bian)化(hua)是是上市(shi)公司(si)的(de)資本(ben)結構，其(qi)(qi)中(zhong)總(zong)資產規模顯著壯(zhuang)大，翻(fan)了近一(yi)番，凈資產這次定增之后(hou)將翻(fan)幾番。

筆者翻閱迪馬股份2013年年報(bao)及2014年半(ban)年報(bao)后發現，去年底時(shi)，迪馬股份總資(zi)(zi)產(chan)為(wei)118億(yi)(yi)元，截(jie)至(zhi)今(jin)年上(shang)半(ban)年報(bao)告期(qi)末(mo)的總資(zi)(zi)產(chan)為(wei)198.6億(yi)(yi)元。其(qi)中，去年底時(shi)凈資(zi)(zi)產(chan)僅約12.78元，今(jin)年上(shang)半(ban)年末(mo)凈資(zi)(zi)產(chan)達到(dao)43.06億(yi)(yi)元。如果再算上(shang)此次(ci)定增募資(zi)(zi)13.8億(yi)(yi)元，當前迪馬股份凈資(zi)(zi)產(chan)將達到(dao)56.86億(yi)(yi)元。

為(wei)順利推進(jin)重組后(hou)地產(chan)業務躍升為(wei)業績“新引擎”，迪馬股(gu)(gu)份(fen)為(wei)維護股(gu)(gu)東(dong)利益，還(huan)將與母(mu)公司東(dong)銀集團未來(lai)三年(nian)的利潤預測補償協議(yi)作出(chu)了修(xiu)訂。今年(nian)初，上述雙方將原(yuan)來(lai)補償期(qi)間(jian)由(you)2013~2015年(nian)三年(nian)相應調(diao)整為(wei)2014~2016年(nian)三年(nian)，原(yuan)來(lai)擬注入資(zi)產(chan)預測的3年(nian)合計(ji)凈利潤數也由(you)19.07億元(yuan)調(diao)整為(wei)24.84億元(yuan)。其中，2014年(nian)為(wei)6.28億元(yuan)，2015年(nian)為(wei)9.11億元(yuan)，2016年(nian)為(wei)9.46億元(yuan)。

值得注(zhu)意的(de)(de)(de)是，在一系列資本(ben)(ben)運作之后，迪馬股份的(de)(de)(de)資產負債率(lv)已顯著(zhu)下(xia)降(jiang)，從財(cai)務(wu)報表來看，由(you)去年(nian)底的(de)(de)(de)83.8%下(xia)降(jiang)至(zhi)今年(nian)上半(ban)年(nian)末的(de)(de)(de)75.7%。其(qi)中，帶(dai)息(xi)債務(wu)與全部資本(ben)(ben)的(de)(de)(de)比例由(you)82.8%下(xia)降(jiang)至(zhi)今年(nian)上半(ban)年(nian)末的(de)(de)(de)63.7%。

此外，在(zai)此次定(ding)向(xiang)增發過程(cheng)中，匯(hui)添富(fu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)、財通基(ji)(ji)金(jin)(jin)、建(jian)信基(ji)(ji)金(jin)(jin)、華夏(xia)保險(xian)、江海證券以(yi)及重慶(qing)駿旺投資(zi)等多家(jia)機構(gou)參(can)與認(ren)購(gou)。其中，匯(hui)添富(fu)基(ji)(ji)金(jin)(jin)斥資(zi)約(yue)3.77億(yi)元(yuan)認(ren)購(gou)約(yue)1.197億(yi)股(gu)，財通基(ji)(ji)金(jin)(jin)出資(zi)3.72億(yi)元(yuan)認(ren)購(gou)1.18億(yi)股(gu)，建(jian)信基(ji)(ji)金(jin)(jin)出資(zi)接近(jin)2億(yi)元(yuan)認(ren)購(gou)6349萬股(gu)，分(fen)別(bie)位居前三位。不過，來(lai)自重慶(qing)非知名的(de)駿旺投資(zi)也參(can)與認(ren)購(gou)4952萬股(gu)，持(chi)股(gu)成本大約(yue)1.56億(yi)元(yuan)。

在(zai)國內私募界某位資深人士(shi)看來(lai)，上(shang)述(shu)公募基金或私募PE滿額認購迪馬(ma)股份(fen)定向增發股份(fen)，一定程度上(shang)說明了他們對于一部分高成長(chang)性房(fang)企在(zai)后市(shi)比較看好的樂觀預期。

與此較為類似(si)的是，在綠地集(ji)團(tuan)今年初的定(ding)向增發(fa)過程中，包括平安創(chuang)新資(zi)本、鼎暉嘉(jia)熙、寧波匯盛聚(ju)智、珠海普羅(luo)、國投協力(li)等(deng)5家PE巨(ju)頭斥巨(ju)資(zi)參與股份認購。

實際上，迪馬股(gu)(gu)份此次因重大(da)不確定(ding)事(shi)項(xiang)停牌前收盤價(jia)(jia)僅為4.05元，市(shi)凈(jing)率2.21倍，之前較長一段時(shi)間股(gu)(gu)價(jia)(jia)基本上在(zai)3~4元之間徘(pai)徊，而按照申萬(wan)一級(ji)行業，地產股(gu)(gu)整體市(shi)凈(jing)率均(jun)值(zhi)為4.64倍。今年6月(yue)和8月(yue)，東興證(zheng)券和安信證(zheng)券分別給(gei)予迪馬股(gu)(gu)份“買入”評級(ji)，其中安信證(zheng)券屬(shu)于首次給(gei)出“買入”評級(ji)。

學習萬科“小股操盤”模式 東原地產加速全國化布局

樓市白銀(yin)時代，房企陣營分化加劇，集中度進(jin)一步提高。

歷經重(zhong)組等一系(xi)列資本動作之后，渝派新(xin)銳房企(qi)東原地產越來越成為國(guo)內一支地產勁旅。今(jin)年(nian)5月，東原地產在(zai)重(zhong)慶大本營隆重(zhong)舉行(xing)的品(pin)牌戰略(lve)發布會，提出年(nian)內劍指地產銷售(shou)百億(yi)的目標(biao)。

在房地產行業(ye)，對于(yu)一家(jia)區域房企(qi)來說，銷售百億意味著邁過一道高“門(men)檻”，當(dang)前即便是深耕一座城市，也往(wang)往(wang)難以滿足其(qi)對銷售業(ye)績急速(su)增長的(de)追求。況且，當(dang)前一二線核心城市又往(wang)往(wang)成為一線房企(qi)排兵(bing)布(bu)陣的(de)重點區域，越(yue)來越(yue)擠壓(ya)本(ben)土(tu)房企(qi)的(de)發展(zhan)空間(jian)。

除了建(jian)業地(di)(di)產等(deng)極個別(bie)品牌房(fang)(fang)企之(zhi)外，全國化突圍(wei)往往成(cheng)為了當前(qian)不少區域(yu)房(fang)(fang)企躋身一(yi)線陣營的主要方式之(zhi)一(yi)，部分房(fang)(fang)企還試圖業績(ji)倍增以實現“彎(wan)道超車”，其中東原地(di)(di)產便是此類典型房(fang)(fang)企之(zhi)一(yi)。

迪馬股份總裁、東(dong)原(yuan)地(di)產總裁楊永席表示，2015年公司要實現(xian)進入(ru)全國房(fang)企銷售50強，為完(wan)成這一目(mu)標(biao)，今年要在土地(di)市(shi)(shi)場完(wan)成百億投資。繼重慶(qing)、成都、武漢(han)三大深耕(geng)區域之后，東(dong)原(yuan)地(di)產前不(bu)久首(shou)次進軍上海拿地(di)，這無(wu)疑(yi)成為其征(zheng)戰一線城市(shi)(shi)最顯著的標(biao)志。

除(chu)此(ci)之外，楊永席透露，東(dong)原要學(xue)習萬科小股(gu)操盤模式，以(yi)開放姿態開展股(gu)權合作等，以(yi)更靈(ling)活(huo)的投融資方式加速規模化擴(kuo)張。

弱市拋“百億”銷售雄心

2013年，這是全國樓市的一個歷史高點。除了龍頭萬(wan)科之外(wai)，房企千億(yi)俱(ju)樂部新增了6名新成員(yuan)。

除了銷(xiao)售業績猛增(zeng)之外，部分房(fang)企(qi)彼時拿(na)地也(ye)尤為生(sheng)猛。其中，重慶、上(shang)海等核(he)心(xin)城市頻出(chu)的“地王”，已(yi)足見品牌房(fang)企(qi)在土地市場貼身肉搏式的激烈搶地程度。

然而，自今年(nian)初以來，全國樓市(shi)供需(xu)發(fa)生逆(ni)轉，不少房企項目高樓面價入市(shi)后(hou)開始面臨(lin)銷售困境。不過，逆(ni)市(shi)方顯房企巨頭(tou)本色。今年(nian)5月初，東原地產借助迪馬股份(fen)重(zhong)組闖關成功之(zhi)際，在重(zhong)慶(qing)大本營隆重(zhong)舉(ju)辦戰略(lve)品牌發(fa)布會(hui)，首次對外(wai)透露了今年(nian)銷售百億目標，并(bing)沖刺全國房企銷售50強之(zhi)列。

東原(yuan)地(di)產提供的數(shu)據顯示，2013年(nian)公司(si)實(shi)現簽約銷(xiao)售金額65億元，年(nian)度增長率高達(da)85%。除(chu)了過(guo)往銷(xiao)售的厚實(shi)基礎(chu)之(zhi)外(wai)，東原(yuan)地(di)產的雄心還來自于其當前日益(yi)強大的資(zi)(zi)本運作(zuo)平臺(tai)。作(zuo)為地(di)產重(zhong)組第一股(gu)，迪馬股(gu)份(fen)作(zuo)為東原(yuan)地(di)產的A股(gu)上市(shi)平臺(tai)，不僅(jin)借助重(zhong)組機會將地(di)產資(zi)(zi)產整合到東原(yuan)地(di)產這(zhe)一集團管控之(zhi)下，更重(zhong)要的是打通了房企(qi)的A股(gu)融(rong)資(zi)(zi)通道。

對于百億雄心及(ji)明年躋身50強(qiang)目標，東原(yuan)地(di)產的(de)一個開發(fa)策略是高(gao)周轉(zhuan)模(mo)式(shi)，按照(zhao)東原(yuan)地(di)產內(nei)部高(gao)層(ceng)的(de)理(li)解，這種高(gao)周轉(zhuan)模(mo)式(shi)的(de)核心本(ben)質就是資金。

為實現上述目(mu)標，東原(yuan)地產內部高層給自己(ji)制定的任(ren)務是近三年簽(qian)約(yue)銷售收入(ru)要實現年均復合增長率(lv)(lv)(lv)達到80%，凈資產收益率(lv)(lv)(lv)ROE達到20%，凈負債率(lv)(lv)(lv)60%。

此外，上述內部高層(ceng)還提到，東(dong)原今年(nian)要進(jin)入(ru)重慶區域前五強(qiang)(qiang)，成都區域前八(ba)強(qiang)(qiang)與武漢區域前十強(qiang)(qiang)。楊(yang)永席也表示，東(dong)原將以開(kai)放姿態學習萬科小股(gu)操盤模式(shi)，與其他房(fang)企開(kai)展股(gu)權合(he)(he)作，從而加速擴張(zhang)規(gui)模實力(li)，在合(he)(he)作互利中提升項目品質和能力(li)。

百億拿地布局全國化

要想完(wan)成今年百億銷售戰略，東(dong)原地(di)產給自己定(ding)下了年內豪擲百億拿地(di)的雄心，用來補充糧草和彈藥。

據(ju)了解，此次重(zhong)(zhong)組完成之后(hou)，東原地(di)(di)產(chan)旗下土地(di)(di)儲備(bei)已達521萬平方(fang)米，權益土地(di)(di)儲備(bei)458萬平方(fang)米，其中(zhong)重(zhong)(zhong)慶(qing)占54.5%，成都占22.1%。按照東原地(di)(di)產(chan)戰(zhan)略規劃，重(zhong)(zhong)慶(qing)、成都和武漢將是(shi)公司深耕(geng)的重(zhong)(zhong)點區域。

不過，東原地(di)產并未(wei)滿足于此。今年7月中旬(xun)，迪馬股(gu)份(fen)重(zhong)組(zu)后的全(quan)資子公司重(zhong)慶同原地(di)產以(yi)約(yue)(yue)4.9億元首(shou)次競得上海奉賢區南橋新(xin)城13單元一(yi)幅(fu)純住宅地(di)塊，樓(lou)面(mian)價約(yue)(yue)6500元/平方(fang)米，占(zhan)地(di)面(mian)積(ji)約(yue)(yue)4.7萬(wan)平方(fang)米（合計(ji)70畝(mu)），容(rong)積(ji)率為1.6。

實際(ji)上，這(zhe)是迪馬股份繼重慶、成(cheng)都(dou)、武漢之后重點布局的第四個發展區域(yu)。此前，渝派房企龍(long)湖、隆鑫與協信等(deng)巨頭均已涉足(zu)長(chang)三角，尤其(qi)是上海區域(yu)。而(er)根據此前戰略品牌發布會空間規劃，南京、鄭(zheng)州等(deng)地也將成(cheng)為東(dong)原地產未來(lai)拓展的重點區域(yu)。

9月17日，重慶市(shi)地(di)產集團密(mi)集推出了120宗(zong)土地(di)，面積總計(ji)7600畝。其中，東原地(di)產簽署(shu)了760畝購地(di)的(de)意向性協議，這批地(di)塊是之前被(bei)熱(re)炒的(de)照母(mu)山大片區所(suo)剩無幾的(de)成片大地(di)塊。

在今年半年報中，迪馬股(gu)份(fen)對外表(biao)示，公司保持(chi)謹(jin)慎投資(zi)原則，探索多元化購(gou)地模(mo)(mo)式(shi)。按照(zhao)東原地產內部高層的觀點，這(zhe)種多元化購(gou)地模(mo)(mo)式(shi)包(bao)括(kuo)房企合作+基金（信托）聯合拿(na)地。

東原地產(chan)高管李煜認為(wei)，當前(qian)公司融資渠道已不再是(shi)問題，后(hou)續重點放(fang)(fang)在(zai)模(mo)塊化設計(ji)，即(ji)在(zai)不同(tong)的城市(shi)拿不同(tong)產(chan)品線的地塊，公司應配(pei)置什么樣(yang)的融資結構(gou)，能不能將(jiang)融資前(qian)置，盡量(liang)釋放(fang)(fang)公司自(zi)有資金的占(zhan)用(yong)，用(yong)足杠桿，這將(jiang)是(shi)公司跨(kua)過(guo)“百(bai)億”后(hou)的新課(ke)題。

資源儲備戰略漸成模式

在弱(ruo)市之下，東原地產(chan)即便是放心投資拿地，未來能否在二(er)級(ji)市場上順(shun)利實(shi)現(xian)上述80%的(de)年復合(he)增(zeng)長率？

在蘭(lan)德(de)咨詢總裁(cai)宋延慶看來，這里(li)往(wang)往(wang)隱(yin)藏著一(yi)些風險，這種速度相當于一(yi)種生(sheng)死(si)時(shi)速，一(yi)種可能是具有(you)舒馬赫(he)一(yi)樣(yang)高超(chao)的(de)彎道超(chao)車技(ji)能，二是有(you)性能良(liang)好的(de)車輛，換為(wei)企業戰略術(shu)語，就是資源(yuan)和能力。但現(xian)實情況是，目標易定，資源(yuan)和能力難(nan)得(de)。

按照宋延慶的理(li)解，這種資源和(he)能力包括資金、人員、管理(li)和(he)產品。房(fang)企其實只(zhi)要擁(yong)有資金，也就(jiu)可(ke)以(yi)很輕松(song)拿地(di)。對(dui)于東原地(di)產來說，現階段資金和(he)土地(di)似乎都不(bu)是難題。

對于人才戰略(lve)問題，楊永席回應稱(cheng)，東原地產將堅持社(she)會招(zhao)聘和(he)校園(yuan)招(zhao)聘相結合戰略(lve)，同時在公司內(nei)部為后備人才選聘導師(shi)，讓有業務(wu)能力和(he)團隊(dui)精神的(de)高級(ji)人才來擔任導師(shi)，實行(xing)導師(shi)制度。

東原地產內部(bu)高層透露，以總裁楊永席先(xian)生為代表的年(nian)輕化、專業化職業經理人團隊(dui)平均年(nian)齡37歲，平均從業時間15年(nian)，是東原核(he)心競(jing)爭力的重要組成部(bu)分。

實際上，區域房企(qi)一旦進行異域擴張(zhang)，管理半徑大了，集團總(zong)部(bu)對(dui)(dui)分公(gong)司的管理就(jiu)相對(dui)(dui)困難一些，也成為(wei)不少房企(qi)的頭疼事(shi)。

楊永席透露，公司已(yi)掌握(wo)了(le)成熟的(de)(de)“集團—區域(yu)—項目”三級運營管理經驗，對(dui)于(yu)新(xin)進駐城市(shi)，在落實本地化方面，比如2011年收購武漢(han)一家房企(qi)，前3年都是總(zong)(zong)部派(pai)人過去(qu)，派(pai)過去(qu)的(de)(de)主(zhu)要(yao)是管人力和運營的(de)(de)3個人，其他都是當地員工。對(dui)于(yu)城市(shi)公司的(de)(de)決(jue)策問題，他們(men)主(zhu)要(yao)采用集團總(zong)(zong)部和城市(shi)公司共同討論最后定奪的(de)(de)方式。

據了解(jie)，東(dong)原(yuan)地產(chan)當前已形成(cheng)了多業(ye)態全覆蓋(gai)的產(chan)品(pin)線，產(chan)品(pin)涉(she)及(ji)住(zhu)宅、別墅、投(tou)資型物業(ye)三大(da)類，覆蓋(gai)城(cheng)市(shi)高層、花園洋房，濱(bin)江住(zhu)宅、精(jing)致低密度住(zhu)宅及(ji)城(cheng)市(shi)綜合體等(deng)多種(zhong)業(ye)態，在已進駐的區域累(lei)計(ji)開發(fa)及(ji)持有各類項目30余個(ge)。

東原地產逆市押注全產品線 “童夢童享”欲革新社區服務模式

當前樓市低迷背后，卻似乎(hu)隱藏著兩對疊加的(de)(de)矛(mao)盾，一(yi)(yi)個是(shi)(shi)剛需客群的(de)(de)足夠龐大(da)與信貸緊(jin)縮下的(de)(de)剛需抑制，另一(yi)(yi)個是(shi)(shi)一(yi)(yi)撥接一(yi)(yi)撥的(de)(de)“換房潮”對改善型(xing)居家的(de)(de)期待與高(gao)品質樓盤的(de)(de)供(gong)給稀(xi)缺。

十年磨礪，以(yi)往偏于低調(diao)的(de)東原地產(chan)正以(yi)渝派新銳房企的(de)姿(zi)態橫空(kong)出世，借助“全產(chan)品線”戰略對外展(zhan)示其雄厚的(de)開發(fa)實力，業態涵蓋了從花園(yuan)洋房到(dao)城市高(gao)層，從濱江豪(hao)宅到(dao)精致別墅，從商業中心到(dao)城市綜合體，試圖突圍當(dang)前樓(lou)市發(fa)展(zhan)的(de)上述瓶頸(jing)。

值得注意的是，9月(yue)19日，東(dong)原(yuan)地產又以“童夢童享”創(chuang)新產品一(yi)舉摘得了(le)由(you)國務院發展(zhan)研(yan)究中心企(qi)業(ye)研(yan)究所(suo)、清華大學房(fang)地產研(yan)究所(suo)和中國指數(shu)研(yan)究院三家研(yan)究機構頒發的“2014中國房(fang)地產專業(ye)領先品牌價值TOP10”獎項，引來業(ye)界高度關(guan)注。

東原地產品牌管理部(bu)總經理王琴解釋說(shuo)，早在(zai)2年(nian)前，公司已意識到社區(qu)對于兒童(tong)(tong)成長(chang)的重要性，于是通過內部(bu)組建獨(du)立團隊、聘請專業機構(gou)調研，在(zai)當年(nian)正(zheng)式推出(chu)“童(tong)(tong)夢童(tong)(tong)享”優配社區(qu)兒童(tong)(tong)成長(chang)系統，當前這(zhe)一服務系統已落(luo)地重慶、成都(dou)和武(wu)漢(han)。

全產品線戰略齊發力

樓(lou)市黃金十年，無論哪種(zhong)房企隨便拿下一(yi)塊地，即(ji)便是炒樓(lou)花也能讓其賺得盆滿缽滿，但這(zhe)種(zhong)野蠻成長在樓(lou)市白銀十年已被(bei)徹底終結(jie)。房企陣營分化之下，專(zhuan)業(ye)能力越(yue)來越(yue)被(bei)業(ye)內所(suo)看重。

十(shi)年沉潛，原(yuan)本局限于重慶的東原(yuan)地(di)產正在全(quan)國化(hua)擴(kuo)圍，除了(le)規模迅速擴(kuo)張(zhang)之外，這(zhe)家渝(yu)派新(xin)(xin)銳房企還給全(quan)國帶來了(le)精(jing)致的全(quan)系產品，為房地(di)產業注入了(le)新(xin)(xin)的活(huo)力。

東原(yuan)地產內部資料顯示(shi)，公司堅持多業態(tai)開發，已(yi)打(da)造(zao)出了20余個經典大盤，從濱江豪宅(zhai)到精致別(bie)墅，從商業中心到城(cheng)市綜合體，以多元化(hua)的(de)開發綜合實力，不斷(duan)刷(shua)新城(cheng)市生活(huo)新標準，目的(de)就是(shi)為(wei)中國家庭量身構筑(zhu)更多生活(huo)選擇。

“我們正在加(jia)大改善型物業的開發(fa)力度(du)。”迪(di)馬(ma)股(gu)份總裁、東原地產集團總裁楊永席透露，東原將根據(ju)拿下的地塊特征(zheng)加(jia)大改善型住房(fang)的供應比例，未來產品結構(gou)中的城市高層將占5成(cheng)，商業占2成(cheng)多(duo)，別(bie)墅(shu)和(he)洋房(fang)占2成(cheng)多(duo)。

來自重慶(qing)媒(mei)體(ti)的(de)報(bao)道稱，東原地產在重慶(qing)大本營的(de)別(bie)(bie)墅經典之作(zuo) “東原·湖山(shan)樾”正(zheng)是位于(yu)號稱“富人區”的(de)照母(mu)山(shan)片區。今年5月(yue)底首次開盤，當天攬(lan)金(jin)接近3億元，成交(jiao)別(bie)(bie)墅65套，去化率達(da)到85%，成交(jiao)金(jin)額相(xiang)當于(yu)照母(mu)山(shan)前4個月(yue)單月(yue)銷售金(jin)額的(de)近3倍。

在今(jin)年7月份，上述別(bie)墅(shu)(shu)大盤以1.8億(yi)元(yuan)的(de)(de)認購額(e)、1.75億(yi)元(yuan)的(de)(de)簽約額(e)與熱銷33套的(de)(de)成交量，成功問鼎重慶別(bie)墅(shu)(shu)7月銷冠。對于市場(chang)的(de)(de)熱捧(peng)，楊永席解釋說，東原別(bie)墅(shu)(shu)特別(bie)重視(shi)產品外在品質和內在服務的(de)(de)打造。

不(bu)過，東(dong)原(yuan)(yuan)別(bie)墅熱(re)銷(xiao)也絕(jue)不(bu)僅限于重慶。早在幾年前，東(dong)原(yuan)(yuan)地(di)產借助(zhu)母公(gong)司(si)東(dong)銀(yin)集團(tuan)及華西(xi)集團(tuan)聯合收購武(wu)漢別(bie)墅項目之際，成功參與(yu)開發面積達3000公(gong)頃的納帕溪谷項目。在楊永席看來，武(wu)漢納帕溪谷項目銷(xiao)售排名躋身第一(yi)，雖然比(bi)其他同類樓盤高(gao)出2000元/平方米，但市場仍然比(bi)較認同這個(ge)產品，主要是因為東(dong)原(yuan)(yuan)一(yi)直在悉心做品質和(he)服(fu)務(wu)，對客戶心理把握準確(que)。

在品牌房企加(jia)碼(ma)商業(ye)(ye)之際，楊永(yong)席對東原商業(ye)(ye)的(de)打造也自(zi)有(you)一番見解。他認為(wei)，未(wei)來東原的(de)商業(ye)(ye)項(xiang)目(mu)要(yao)加(jia)大體驗(yan)感(gan)、休(xiu)閑與娛(yu)樂性，做到能夠讓其真正(zheng)成為(wei)城(cheng)市居(ju)民(min)的(de)一種日常生活(huo)方式。

創新社區服務模式

面對行業“天花(hua)板”，部分品牌房(fang)企去年以來轉戰 “社(she)區生活”這一新戰場，試圖尋找新的業績(ji)增長點。比如，花(hua)樣年集團旗下(xia)的彩(cai)生活模式(shi)(shi)及(ji)萬科、龍湖等房(fang)企正在探索的社(she)區大數據(ju)或云服(fu)務模式(shi)(shi)。

不(bu)過，東原地產(chan)卻以(yi)社區兒(er)童為(wei)典型服務對象，成功(gong)尋找到了產(chan)品發力(li)的(de)突破口，即(ji)“童夢童享”創新(xin)產(chan)品。這一創新(xin)產(chan)品推出(chu)以(yi)來，已引起了國內相關(guan)權威地產(chan)研究機構的(de)高度關(guan)注(zhu)。

9月19日(ri)，在國(guo)務(wu)院(yuan)發展研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)中心企業研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)所(suo)、清華大(da)學房地(di)(di)產(chan)(chan)研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)所(suo)和中國(guo)指(zhi)數研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)院(yuan)三家研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)機構主辦的“2014中國(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)品(pin)(pin)牌(pai)價值研(yan)究(jiu)(jiu)(jiu)成果發布會(hui)”上，東(dong)原地(di)(di)產(chan)(chan)的“童(tong)夢童(tong)享(xiang)”創(chuang)新產(chan)(chan)品(pin)(pin)一(yi)舉獲得了“2014中國(guo)房地(di)(di)產(chan)(chan)專業領先品(pin)(pin)牌(pai)價值TOP10”獎項。

與(yu)此(ci)同時，上述機構還(huan)授予東原地(di)產(chan)綜合(he)商(shang)業開發為“2014中國房地(di)產(chan)專業新銳(rui)品牌價(jia)值TOP10”。

對于上述兩(liang)個(ge)大(da)獎，王(wang)琴解(jie)釋說，東原早在2012年(nian)已意識到(dao)社區對于兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)成(cheng)長(chang)的(de)重(zhong)要性，隨即(ji)在內部組建了(le)一支專(zhuan)項獨立團隊(dui)，專(zhuan)門研(yan)(yan)究社區環境與兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)成(cheng)長(chang)課題(ti)，除了(le)聘請(qing)專(zhuan)業機構(gou)調研(yan)(yan)，與兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)教(jiao)育(yu)機構(gou)及兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)領(ling)域專(zhuan)家(jia)深訪交流(liu)之外，還考察學習了(le)發達(da)國家(jia)與地區的(de)領(ling)先(xian)社區兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)教(jiao)育(yu)經(jing)驗，當(dang)年(nian)正式推出了(le)“童(tong)(tong)(tong)(tong)夢童(tong)(tong)(tong)(tong)享”優配(pei)社區兒(er)(er)(er)童(tong)(tong)(tong)(tong)成(cheng)長(chang)系(xi)統。

東原地產對外透(tou)露，“童夢童享”創新服務系統已同步落戶(hu)重(zhong)慶、成都、武漢三大(da)重(zhong)點區域，全面落地6大(da)東原項目。

“很多企業(ye)提出(chu)了兒童(tong)社區(qu)(qu)的概(gai)念，只(zhi)是將(jiang)它作為一個賣點，東原則是將(jiang)全部依(yi)托于東原住宅項目，將(jiang)標準化(hua)的建(jian)造(zao)體現在建(jian)筑和景觀里(li)，并對(dui)(dui)項目落(luo)地實(shi)施監控。”王琴(qin)補充說，這一創新服務系統(tong)將(jiang)主要(yao)針對(dui)(dui)0-12歲兒童(tong)在社區(qu)(qu)生(sheng)活(huo)成長中對(dui)(dui)社區(qu)(qu)安(an)全、社區(qu)(qu)娛樂、社區(qu)(qu)教育、兒童(tong)尊(zun)重四大領域所(suo)需的全套系統(tong)解決(jue)方案。 （文/冉樂）