每經編輯｜每經記者 胡(hu)健(jian) 發自北京    

每經記者 胡(hu)健 發自(zi)北京

面對(dui)樓(lou)市(shi)連續下(xia)行的(de)成交量，部分城(cheng)市(shi)已經坐不住了。

從上(shang)月以(yi)來，天津、廣(guang)西南寧和江蘇(su)無錫(xi)等城市分別采(cai)取調(diao)整(zheng)限購范圍、放寬(kuan)戶籍限制等方式提振樓市，雖在(zai)國內引起不(bu)小反響(xiang)，但(dan)決策層并沒有采(cai)取打壓態度。

多(duo)位業內人士告訴(su)《每(mei)日(ri)經濟新聞》記者，目前二三線城市樓市房(fang)價和(he)成(cheng)交量都面臨較(jiao)大下行(xing)壓力，5月可能(neng)會有更多(duo)地方政府加(jia)入救市行(xing)列(lie)，救市方式將包括非戶籍購房(fang)資格審查(cha)放松(song)(song)、限購范圍(wei)放松(song)(song)、調整普通住宅界定標(biao)準、公積金政策松(song)(song)動等。

4月樓市持續低迷

上(shang)海易(yi)居房地產研(yan)究(jiu)院監測的30個典型城市4月新建商品住宅成交面積(ji)為1266萬平方米(mi)，環比減(jian)少4.7%，同比減(jian)少21.0%。其報告分析稱，4月樓市觀望情緒(xu)較重、持(chi)續(xu)時間較長，進而導致樓市成交乏力。

一(yi)、二、三線30個典型城市(shi)成交的同(tong)比(bi)增幅曲(qu)線均(jun)有抬頭，不過依然位于負增長(chang)區間。具體數值上，一(yi)、二、三線城市(shi)的同(tong)比(bi)增幅分別為-20.6%、-20.9%和(he)-22.0%。

《每日經濟新聞》記(ji)者發(fa)現(xian)，15個二(er)線城(cheng)市(shi)在3月份紛紛提振成交量后(hou)，4月份市(shi)場出現(xian)了分(fen)化。其中漲幅排(pai)名(ming)前(qian)3位的城(cheng)市(shi)分(fen)別為杭(hang)州(zhou)、蘇州(zhou)和(he)天津，增幅分(fen)別達(da)到36.8%、31.6%和(he)22.0%。

但這(zhe)與城(cheng)市的(de)特殊情況有(you)關(guan)，并非普遍現(xian)象(xiang)，上海(hai)易居(ju)房地產(chan)研究院(yuan)研究員嚴(yan)躍進分析說，杭州樓(lou)市成(cheng)交大增(zeng)，和4月推盤(pan)及(ji)促銷力度較(jiao)大有(you)關(guan)，而(er)天津由于藍印(yin)戶口政策(ce)即將取(qu)消(xiao)，因此4月趕末班車(che)的(de)簽約現(xian)象(xiang)比較(jiao)明顯。

“與此同(tong)(tong)時，15個(ge)城(cheng)市中，有8個(ge)城(cheng)市成交出現了不同(tong)(tong)幅度的環比下(xia)滑，表明觀望情緒較(jiao)重。”嚴(yan)躍進說道。

在(zai)城(cheng)鎮化(hua)疏解大城(cheng)市(shi)人口難題以及房(fang)價本(ben)就偏高背景下，一線城(cheng)市(shi)政策很難有明(ming)顯調整(zheng)，但其市(shi)場走勢仍能明(ming)顯體(ti)現出(chu)全國整(zheng)體(ti)樓市(shi)的(de)冷暖變(bian)化(hua)。

易居(ju)數據顯示，北(bei)上廣深(shen)上月新建商品住(zhu)宅成交面積為(wei)214萬平方米，環(huan)比(bi)下降(jiang)19.1%，同比(bi)下降(jiang)20.6%，在三線城市中降(jiang)幅最大。具體到城市看，北(bei)上廣深(shen)4個城市分別出(chu)現了-29.7%、-18.4%、-18.4%和7.1%的(de)環(huan)比(bi)增(zeng)幅。

嚴(yan)躍進分析說(shuo)，4月份，一線(xian)城市房(fang)企推(tui)盤力度(du)雖然有所(suo)加大(da)，但購房(fang)者(zhe)明顯受(shou)到其(qi)他少數城市降價的(de)影(ying)響。部分購房(fang)者(zhe)的(de)心理是打探樓市而非直接入市，從(cong)而使得成交受(shou)阻。

部分(fen)地方政府救市消息頻傳

目前樓市(shi)的低迷已經由(you)量蔓延至價，中國(guo)指數研究院發布的數據顯示(shi)，4月份，中國(guo)100個城市(shi)新建住(zhu)宅(zhai)平均價格為每平方米11013元，環比(bi)微漲0.1%，這(zhe)是2012年(nian)6月“負轉正”以來百城房(fang)價連(lian)續第23個月環比(bi)上漲，但漲幅較上月縮小0.28個百分點。

在目(mu)前的形(xing)勢下，有些城(cheng)(cheng)市已經(jing)坐不住了，眾所(suo)周知(zhi)，房地(di)(di)產在稅(shui)收(shou)、建筑以及(ji)土地(di)(di)出(chu)讓等(deng)多方面(mian)對(dui)地(di)(di)方經(jing)濟，特別是財源(yuan)構(gou)成支撐(cheng)。廣西南寧(ning)率先(xian)救(jiu)市，隨后(hou)安(an)徽銅陵等(deng)城(cheng)(cheng)市也跟進(jin)松綁當地(di)(di)房地(di)(di)產市場。

中原地(di)產分(fen)析師(shi)張(zhang)大偉告訴(su)《每日經濟(ji)新(xin)聞(wen)》記者，各地(di)方(fang)(fang)對樓市(shi)調(diao)(diao)控政策(ce)的微調(diao)(diao)逐步(bu)由(you)傳(chuan)聞(wen)轉為實質行動階段，其(qi)(qi)中南寧(ning)成為首個官方(fang)(fang)正式發文放松(song)限購政策(ce)的城市(shi)，對后(hou)市(shi)全國其(qi)(qi)他城市(shi)政策(ce)微調(diao)(diao)跟進將起到示范作用。

在(zai)(zai)已經實施的銅陵(ling)版(ban)方(fang)案中，主要扶持政(zheng)(zheng)策包含，在(zai)(zai)銅陵(ling)市(含銅陵(ling)縣和(he)開(kai)發區)購買家庭唯(wei)一普通(tong)商品住(zhu)房(fang)(含二手(shou)住(zhu)房(fang)，普通(tong)商品住(zhu)房(fang)是指(zhi)單套建筑面積(ji)144平方(fang)米及以下(xia))的，由同(tong)級財(cai)政(zheng)(zheng)按房(fang)價1%的比例(li)給(gei)予(yu)契稅補(bu)貼，并且在(zai)(zai)公積(ji)金繳存(cun)方(fang)面也放(fang)寬了(le)。

張大偉分(fen)析(xi)說，像銅陵這樣的(de)三四線城市，本來就沒有限購(gou)，因此要救市的(de)話只能采取稅費和(he)公(gong)積金等手段。

限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)城市(shi)則可(ke)以有(you)更大(da)的相對放松空(kong)間(jian)，首(shou)先便是范(fan)圍放寬。目前限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)的46個(ge)城市(shi)中(zhong)(zhong)，16個(ge)城市(shi)對全(quan)市(shi)域限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)，大(da)部分城市(shi)僅(jin)對中(zhong)(zhong)心城區或內環線限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)。張大(da)偉說，限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)范(fan)圍的放松包括限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)對象與限(xian)購(gou)(gou)(gou)(gou)商品(pin)的定向微調。

業內人士預計(ji)一些存在庫存過大、在人口導入(ru)方面比(bi)較(jiao)急迫、有(you)改善型(xing)需求被卡在限購大門外等(deng)一個或多個因素的(de)城市(shi)(shi)，救市(shi)(shi)的(de)沖動會比(bi)較(jiao)高。

20大標桿房企拿地趨減

地方(fang)政(zheng)府在緊鑼密鼓謀(mou)劃(hua)松綁樓(lou)市(shi)的(de)同時，原(yuan)遼寧省(sheng)省(sheng)長陳政(zheng)高(gao)可能履新(xin)住建部(bu)的(de)消息也不脛而走，國(guo)家層面是否會“約(yue)談(tan)”甚(shen)至直接“叫停”新(xin)一波樓(lou)市(shi)放松呢？

答案恐怕是否定的。嚴躍進分析稱(cheng)，這和整(zheng)個樓市(shi)(shi)行(xing)情(qing)有關。尤其在目(mu)前(qian)各(ge)路(lu)海外投資者(zhe)看空中國樓市(shi)(shi)的情(qing)況下，部分地方(fang)進行(xing)小范圍的救市(shi)(shi)，并確保房(fang)價不出現大(da)漲，基(ji)本屬于政(zheng)策的容(rong)許范圍。

他說，從操作(zuo)層面看(kan)，部分條款(kuan)還是和主流(liu)的(de)樓(lou)市(shi)政(zheng)策有抵觸。如銅陵此次(ci)救市(shi)對于首付款(kuan)比例(li)的(de)規(gui)定等，和目前整(zheng)個購房(fang)政(zheng)策相比，屬于打擦(ca)邊球(qiu)的(de)做法。這可以理解為在降(jiang)低門(men)檻方面，部分城市(shi)比較急迫。

放松樓市調控也有利(li)于地(di)方經(jing)濟(ji)發展，中(zhong)原地(di)產研究部統計(ji)數(shu)據顯示，位居(ju)全國銷(xiao)售(shou)20強的標桿房(fang)企(qi)，最近(jin)幾(ji)月(yue)(yue)拿(na)(na)地(di)數(shu)量逐月(yue)(yue)遞減，從月(yue)(yue)度變化看，4月(yue)(yue)單月(yue)(yue)，20大房(fang)企(qi)僅拿(na)(na)地(di)133億元。在(zai)2013年4月(yue)(yue)全月(yue)(yue)拿(na)(na)地(di)額(e)則達到了291億元。

松綁(bang)政策能否(fou)取得效果，業內主要持肯定態(tai)度(du)，張大偉(wei)指出(chu)，在實際執行(xing)過(guo)程(cheng)中(zhong)限(xian)(xian)購范(fan)圍的縮(suo)小將明顯影(ying)響限(xian)(xian)購力(li)度(du)與效果，帶(dai)動周邊區域成交(jiao)。另外，若放開對于二手(shou)(shou)房的限(xian)(xian)購，可加快(kuai)二手(shou)(shou)市場(chang)的流通，并(bing)合理(li)引(yin)導市場(chang)梯度(du)消費。

中國房地(di)產協會副會長朱中一(yi)(yi)表示，一(yi)(yi)方面通過房地(di)產稅立法、不(bu)動產登記和扶(fu)貧制度(du)改革等，更好(hao)地(di)發揮(hui)市(shi)(shi)場(chang)的(de)作用；另(ling)一(yi)(yi)方面現在(zai)可以(yi)取(qu)消一(yi)(yi)些地(di)方對高價房的(de)入市(shi)(shi)門檻，在(zai)供(gong)明顯大于需的(de)城市(shi)(shi)，取(qu)消或者放寬(kuan)限購政策。既(ji)要發揮(hui)市(shi)(shi)場(chang)的(de)作用，又(you)要更好(hao)地(di)發揮(hui)政府(fu)的(de)職能。