每(mei)經編輯｜每(mei)經記者(zhe) 查(cha)道坤(kun) 發自南京(jing)    

每(mei)經記者 查道坤 發(fa)自南京

在(zai)南寧、無錫出(chu)臺政(zheng)策(ce)救(jiu)市(shi)過去僅僅一個(ge)星期(qi)，作為安徽(hui)面(mian)積最(zui)小、人(ren)口最(zui)少的城(cheng)市(shi)——銅陵也(ye)出(chu)臺新政(zheng)救(jiu)市(shi)。

5月5日，安(an)徽(hui)省銅陵市(shi)政府出臺 《關于促進房地產市(shi)場持(chi)續(xu)健康發(fa)展的意見(jian)》，該意見(jian)指出，銅陵市(shi)從(cong)本月起，公積(ji)金貸款額度提(ti)高20％，首付比例(li)下調至20％，購(gou)買家庭(ting)首套普(pu)通住房按房價1％的比例(li)給予(yu)契(qi)稅補(bu)貼。

房地(di)產(chan)行業專(zhuan)家張(zhang)建初對《每日經(jing)濟新聞》記者說，除(chu)南寧和(he)無錫等(deng)地(di)出臺的政(zheng)策(ce)相(xiang)(xiang)對低調之(zhi)外，銅陵(ling)的救市(shi)(shi)政(zheng)策(ce)則直接由(you)市(shi)(shi)政(zheng)府(fu)對外公布。“相(xiang)(xiang)比之(zhi)前各(ge)地(di)的救市(shi)(shi)政(zheng)策(ce)而(er)言(yan)，銅陵(ling)市(shi)(shi)這一(yi)攬子(zi)政(zheng)策(ce)更加系統(tong)和(he)詳盡，如(ru)果(guo)不被叫(jiao)停，很有(you)可能(neng)引發蝴蝶效應，引起更多的城(cheng)市(shi)(shi)跟進出臺相(xiang)(xiang)關政(zheng)策(ce)。”

按房價1％給予契稅補(bu)貼/

銅陵打響了(le)今年安(an)徽(hui)救市的第(di)一槍。

5月(yue)5日，安(an)徽省(sheng)銅陵市政府出臺(tai) 《關于促進房(fang)地產市場持續健康發展的意見》，在住房(fang)公積金(jin)貸款、契稅(shui)補貼等方面配(pei)套(tao)制(zhi)定了一(yi)系列利好政策(ce)，新政策(ce)從5月(yue)1日起已正(zheng)式實施。

此次出臺的(de)政策(ce)包括：只要在2014年5月1日至2014年12月31日，在銅陵(ling)市（含銅陵(ling)縣和開(kai)發區）購買家庭唯一(yi)普通商(shang)品住(zhu)房 （含二手住(zhu)房，普通商(shang)品住(zhu)房是指單套(tao)建筑面(mian)積144平(ping)方米及以下）的(de)，由(you)同級財政按房價1％的(de)比(bi)例給予(yu)契(qi)稅(shui)補貼。

買房給契稅補(bu)貼(tie)，在(zai)業內人(ren)士看來，這是市(shi)場常見的救(jiu)市(shi)手(shou)段。“地方沒有(you)權力減(jian)稅，但可以進行財政補(bu)貼(tie)。道理很簡單，只有(you)將市(shi)場救(jiu)活了，地方政府才能獲得更多的土地出讓金和稅收。”房地產行業專家李智(zhi)對《每日經濟(ji)新聞》記者(zhe)說。

除(chu)此之外，銅陵的救(jiu)市政策還適當放寬了外地購(gou)房(fang)(fang)(fang)居(ju)民戶籍(ji)遷(qian)入條(tiao)件，《意(yi)見》提出，外地居(ju)民在該市購(gou)商品住房(fang)(fang)(fang)，可憑房(fang)(fang)(fang)地產管理部門備案的《商品房(fang)(fang)(fang)買(mai)賣合同》、購(gou)房(fang)(fang)(fang)發(fa)票、契稅(shui)完(wan)稅(shui)憑證辦理戶口遷(qian)入手續。

值得注(zhu)意的是，此次政策調(diao)整(zheng)對房(fang)地產開發(fa)企業來說(shuo)是直接利(li)好。

銅陵市住建委(wei)相關負責人介(jie)紹說，為進一步(bu)提高商品房預(yu)售資金(jin)使(shi)用和流動效率(lv)，除繼續采取商品房預(yu)售資金(jin)轉為定(ding)期保證金(jin)等靈活監管方式外，適度增加(jia)預(yu)售監管資金(jin)撥付(fu)節點(dian)，提高撥付(fu)比例(li)。

新政還表示，對(dui)未明確安(an)置(zhi)點的征收(shou)安(an)置(zhi)房、保(bao)障性安(an)居工程住(zhu)(zhu)房等(deng)政府投資(zi)性住(zhu)(zhu)房，通過團購等(deng)方(fang)式籌集，原則上政府不再直(zhi)接投資(zi)建設，比如(ru)可(ke)在條件相對(dui)成熟的商品住(zhu)(zhu)房項目中團購一批房源，作為征收(shou)安(an)置(zhi)房、保(bao)障性安(an)居工程住(zhu)(zhu)房。

“政府(fu)出面(mian)購(gou)買(mai)商(shang)品房(fang)(fang)(fang)，增加了(le)購(gou)房(fang)(fang)(fang)市場需(xu)求，緩解了(le)開(kai)發(fa)商(shang)賣房(fang)(fang)(fang)壓力，同時也解決了(le)安(an)置房(fang)(fang)(fang)的問題，可謂是一舉兩得。”李(li)智對記者說。

購房首付降至20％/

該政策最吸引眼球的是放(fang)松公積金貸款。

銅陵的(de)(de)政策(ce)具(ju)體可以分(fen)為(wei)五點：第(di)一，個(ge)(ge)人(ren)(ren)繳存住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金期限由過去(qu)連續繳存6個(ge)(ge)月(yue)以上，放寬為(wei)個(ge)(ge)人(ren)(ren)連續繳存3個(ge)(ge)月(yue)以上；第(di)二(er)，單職(zhi)工家庭最高(gao)(gao)可申(shen)請貸(dai)款(kuan)(kuan)額度由25萬(wan)(wan)元提(ti)高(gao)(gao)到(dao)30萬(wan)(wan)元；第(di)三(san)，將(jiang)職(zhi)工首(shou)次(ci)購房(fang)(fang)(fang)申(shen)請個(ge)(ge)人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)(de)首(shou)付(fu)比例(li)由30％降(jiang)低為(wei)20％；第(di)四，購二(er)套(tao)房(fang)(fang)(fang)可使用公積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)，其中部分(fen)首(shou)付(fu)比例(li)降(jiang)至最低為(wei)40％；第(di)五，職(zhi)工家庭在(zai)有(you)能力(li)獲(huo)得個(ge)(ge)人(ren)(ren)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)公積(ji)(ji)金貸(dai)款(kuan)(kuan)購買承租的(de)(de)保障性(xing)住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)時，由政府給(gei)予其住(zhu)(zhu)房(fang)(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)實際支(zhi)付(fu)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)息(xi)50％的(de)(de)利(li)息(xi)補貼。

對(dui)此，張建初對(dui)記者(zhe)表示，放松(song)公積(ji)金(jin)(jin)貸款(kuan)(kuan)的政策有違(wei)規之外。“第三、第四(si)就(jiu)是(shi)(shi)越過中央調控的政策框架(jia)。目(mu)前國家對(dui)于商(shang)業房(fang)(fang)(fang)貸的首(shou)(shou)付比例要求最(zui)低(di)為三成(cheng)(cheng)，只有一種情(qing)況(kuang)允許二成(cheng)(cheng)——使用住房(fang)(fang)(fang)公積(ji)金(jin)(jin)個人住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)購(gou)買首(shou)(shou)套(tao)(tao)普通自住房(fang)(fang)(fang)，套(tao)(tao)型建筑面(mian)積(ji)在90平方米以下(xia)的。而(er)銅陵只要是(shi)(shi)首(shou)(shou)次購(gou)房(fang)(fang)(fang)，皆最(zui)低(di)為二成(cheng)(cheng)，必(bi)然(ran)是(shi)(shi)違(wei)規。按國家政策，購(gou)買二套(tao)(tao)商(shang)業貸款(kuan)(kuan)首(shou)(shou)付最(zui)低(di)為六成(cheng)(cheng)，公積(ji)金(jin)(jin)個人住房(fang)(fang)(fang)貸款(kuan)(kuan)首(shou)(shou)付款(kuan)(kuan)比例不(bu)得低(di)于五成(cheng)(cheng)，其中部分城(cheng)市提(ti)高(gao)至六成(cheng)(cheng)，而(er)銅陵有條件地降(jiang)至四(si)成(cheng)(cheng)，也同樣違(wei)規。”

“額(e)度放(fang)寬之后，目的是(shi)為了刺激更(geng)多職工(gong)家(jia)庭購買住房的消費欲望(wang)，這是(shi)出臺政(zheng)策的目的。”銅(tong)陵(ling)官方一(yi)位不愿具名的負(fu)責人對 《每(mei)日經濟新聞》記者說。

銷售低迷庫存壓頂/

記者(zhe)采訪(fang)了銅陵(ling)當地多家開發商(shang)的負責人，他們均表示，銅陵(ling)此舉目的很明確，就是救市。

“以前沒(mei)有(you)這種補貼政(zheng)(zheng)策，唯獨今年(nian)有(you)，政(zheng)(zheng)策的目的很(hen)明(ming)確(que)，就是(shi)為了(le)救市。”一家開發商的負責人唐(tang)經理對《每日經濟(ji)新聞》記者說(shuo)。

不過(guo)在業內人(ren)士看(kan)來，銅(tong)陵(ling)(ling)出(chu)臺政(zheng)策救市(shi)(shi)的背后是地方樓市(shi)(shi)銷售(shou)(shou)低迷，庫存壓(ya)力大。來自銅(tong)陵(ling)(ling)市(shi)(shi)房(fang)地產市(shi)(shi)場管理(li)處網站的信息顯示，今年前4月(yue)(yue)，銅(tong)陵(ling)(ling)全市(shi)(shi)成交2347套，同比(bi)下滑了27％，其(qi)中前4月(yue)(yue)平均每月(yue)(yue)銷售(shou)(shou)房(fang)源(yuan)578套。

此外(wai)，數(shu)據還顯示，4月(yue)份銅陵市區住宅累計成交324套(tao)，環比(bi)減少(shao)219套(tao)，跌幅達40.33％。與去(qu)年同期(qi)749套(tao)相(xiang)比(bi)，減少(shao)了425套(tao)，同比(bi)降幅56.7％。“開盤項目(mu)寥寥無幾，樓市可謂是相(xiang)當(dang)冷(leng)清(qing)。”銅陵恒(heng)大(da)綠洲項目(mu)售樓部(bu)一(yi)位李(li)姓工(gong)作人員對(dui)記者說。

5月(yue)份以來，銅(tong)陵(ling)樓市(shi)(shi)(shi)的銷售更加低迷(mi)。銅(tong)陵(ling)新地(di)產交易(yi)網統(tong)計(ji)(ji)數據顯示，截至5月(yue)5日，5月(yue)全市(shi)(shi)(shi)簽約60套(tao)，備案53套(tao)。值得注意的是(shi)，銅(tong)陵(ling)的樓市(shi)(shi)(shi)庫存(cun)居高不下。銅(tong)陵(ling)市(shi)(shi)(shi)房地(di)產市(shi)(shi)(shi)場(chang)管理處網站顯示，銅(tong)陵(ling)市(shi)(shi)(shi)目前樓市(shi)(shi)(shi)庫存(cun)達(da)到(dao)1.8萬套(tao)，如果按(an)照每月(yue)平均銷售578套(tao)計(ji)(ji)算，銅(tong)陵(ling)樓市(shi)(shi)(shi)去化周期要(yao)達(da)到(dao)31個月(yue)。

“樓市(shi)庫(ku)存去化周(zhou)期超過(guo)12個月就(jiu)屬于比(bi)較嚴(yan)重的(de)(de)情況(kuang)，銅(tong)陵的(de)(de)去化周(zhou)期達到31個月，就(jiu)意味著該市(shi)的(de)(de)樓市(shi)基(ji)本(ben)處于危(wei)機的(de)(de)邊緣。”張建(jian)初對記者說。

除了庫存壓頂之外，銅陵目前在(zai)建和待建的房(fang)地產項目更(geng)是體(ti)(ti)量(liang)驚(jing)人。據銅陵房(fang)地產交易網統(tong)計顯示(shi)，銅陵在(zai)建以及即將上市項目總體(ti)(ti)量(liang)均(jun)超過500萬(wan)平方米，待建項目體(ti)(ti)量(liang)同樣(yang)驚(jing)人。

來自銅陵(ling)房管局的數據顯示，今(jin)年一季度(du)，銅陵(ling)全市完成房地產開發投資24.2億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)16.1％，高于全省平(ping)均水平(ping)3.5個百分點，其(qi)中，住宅投資12.6億元，同比(bi)增(zeng)(zeng)長(chang)(chang)5.8％，占全市房地產投資的52.1％。

“從(cong)數據來看，銅陵的(de)房地產(chan)投(tou)資還在(zai)增長(chang)，再加上(shang)目前(qian)在(zai)建及即將要建的(de)項目，銅陵樓市的(de)庫存壓力只會進一(yi)步(bu)加劇。”李智對記者說。

外來人口不足/

公開資(zi)料(liao)顯示，銅陵市位于安徽省南部(bu)，面(mian)積1113平方公里，是全國面(mian)積最小(xiao)的(de)地級市，總(zong)人(ren)口只有(you)70多萬(wan)，市區人(ren)口不足(zu)40萬(wan)。

眾所周知，樓市銷售如果(guo)僅僅依(yi)靠本地(di)人口(kou)是遠遠不夠的(de)，大(da)都需(xu)要(yao)外來人口(kou)的(de)支撐。銅陵率先在(zai)全國(guo)施行戶(hu)籍(ji)制度(du)改(gai)革(ge)，將原有的(de)戶(hu)籍(ji)二元變為一元，給外地(di)來銅陵就業的(de)流動人口(kou)極大(da)的(de)落戶(hu)自由，并且解決新市民后續的(de)保障問題。

按(an)(an)照(zhao)銅陵(ling)(ling)市(shi)的目標，通過戶(hu)籍制度改革，銅陵(ling)(ling)要建設成為(wei)擁有100萬(wan)人(ren)口的城(cheng)市(shi)，“按(an)(an)照(zhao)銅陵(ling)(ling)地級市(shi)的級別，以及(ji)目前的城(cheng)市(shi)面(mian)積，完全(quan)可(ke)以容納(na)100萬(wan)人(ren)口，城(cheng)市(shi)框架可(ke)以承受。”銅陵(ling)(ling)市(shi)官方一位不(bu)愿具名的人(ren)士對《每日經濟新(xin)聞》記者說。

“銅陵之所以能(neng)進行(xing)戶改，就是(shi)因為這(zhe)座城(cheng)市(shi)還能(neng)接納30萬(wan)左右(you)的人(ren)口，根(gen)據這(zhe)座城(cheng)市(shi)的發展需(xu)要，也需(xu)要這(zhe)些外來人(ren)口的注(zhu)入，如果不出(chu)臺(tai)優惠的政策，100萬(wan)人(ren)口的目(mu)標恐(kong)怕很難(nan)實現(xian)。”南京財經(jing)大(da)學張健教授(shou)對記者說。

此(ci)外(wai)，張(zhang)健教(jiao)授(shou)還(huan)表(biao)示，“銅(tong)陵的GDP增(zeng)速雖然(ran)是安(an)徽最快的城市，但是由于總(zong)體體量不大，吸引外(wai)來人口的能(neng)力(li)也就不足(zu)。”

據記(ji)者(zhe)了解，2011年(nian)11月銅(tong)(tong)陵實(shi)施戶(hu)改以來，銅(tong)(tong)陵僅僅吸引了4萬流動(dong)(dong)人(ren)(ren)口落戶(hu)，但這部分落戶(hu)的流動(dong)(dong)人(ren)(ren)口在銅(tong)(tong)陵購房的少(shao)之又少(shao)，“我們做過統計，占比8％不到(dao)，這對于地(di)方(fang)樓市貢獻并(bing)不大。”銅(tong)(tong)陵當地(di)一(yi)家房地(di)產網站(zhan)負責人(ren)(ren)劉(liu)主編(bian)對記(ji)者(zhe)說。

或引發蝴蝶效應/

在中原地(di)產首席市場分析師張大偉看來(lai)，雖然(ran)銅(tong)陵(ling)采(cai)取了(le)全面(mian)救市的行為，但是(shi)作用十分有(you)限(xian)。“原因是(shi)：一(yi)方(fang)面(mian)銅(tong)陵(ling)的庫存量相對比較高；另一(yi)方(fang)面(mian)，銅(tong)陵(ling)作為最小的地(di)級市，又是(shi)資(zi)源枯竭型城市，本身人口總量就不多，但對當地(di)政府來(lai)說(shuo)，這還是(shi)目前最有(you)效的辦法。”

“三四(si)線城市(shi)，特(te)別是像(xiang)銅陵(ling)(ling)這樣，城市(shi)整體(ti)經(jing)濟(ji)并不(bu)發達，政(zheng)(zheng)(zheng)府的財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)收入大(da)多依靠房(fang)地(di)(di)產項目(mu)，依靠土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)。”張建初對《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者(zhe)說，“地(di)(di)方房(fang)地(di)(di)產市(shi)場低迷，大(da)量房(fang)源銷(xiao)售不(bu)出去，就會影(ying)響(xiang)開發商的拿地(di)(di)，從而影(ying)響(xiang)地(di)(di)方政(zheng)(zheng)(zheng)府的土(tu)地(di)(di)財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)，直(zhi)接導致地(di)(di)方財(cai)政(zheng)(zheng)(zheng)收入大(da)幅下滑(hua)，這也(ye)是銅陵(ling)(ling)出臺政(zheng)(zheng)(zheng)策救市(shi)的最終目(mu)的。”

在合肥(fei)本地(di)(di)的(de)房(fang)地(di)(di)產(chan)行業(ye)專(zhuan)家、地(di)(di)產(chan)研究所(suo)所(suo)長朱德開(kai)看來，銅(tong)陵救市是(shi)政府過(guo)早(zao)干預市場(chang)，他對《每(mei)日經濟新(xin)聞》記(ji)者(zhe)說(shuo)，“我(wo)并(bing)不(bu)主(zhu)張政府過(guo)早(zao)過(guo)快(kuai)地(di)(di)干預房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)，十八屆(jie)三中全會(hui)說(shuo)得非常(chang)清楚(chu)，房(fang)地(di)(di)產(chan)市場(chang)也(ye)是(shi)一種市場(chang)，我(wo)們應該(gai)相信市場(chang)的(de)功(gong)能，如(ru)果這個(ge)地(di)(di)方的(de)市場(chang)供過(guo)于求(qiu)，就應該(gai)讓這個(ge)地(di)(di)方的(de)價格下(xia)降一點，回歸理性和平衡，我(wo)是(shi)不(bu)主(zhu)張政策過(guo)多地(di)(di)干預。”

同時，朱(zhu)所長還對記者說(shuo)，銅(tong)陵的(de)救市(shi)還會引發蝴蝶效應，“目前安(an)徽的(de)蚌埠、蕪湖(hu)等城市(shi)樓(lou)市(shi)庫存都比較大，并且樓(lou)市(shi)整(zheng)體比較低迷，如果銅(tong)陵的(de)救市(shi)政策不被(bei)叫停，那么不排(pai)除安(an)徽其他城市(shi)跟(gen)蹤出臺救市(shi)政策。”