16家(jia)上市銀(yin)行涉房固定(ding)資產“失真”：至少萬億元未入賬

如果將(jiang)計(ji)價模式(shi)由國內現行的(de)成本(ben)模式(shi)改為(wei)國際慣用(yong)的(de)公允價值模式(shi)，銀(yin)行資本(ben)充足率將(jiang)大幅增加，再融資壓(ya)力陡(dou)降

■本報記者張歆

一座座高(gao)樓(lou)大廈以及其驚人(ren)的市價(jia)，竟(jing)然(ran)在上市銀行的財報中集體縮(suo)水(shui)甚至隱(yin)身了。

這當然不(bu)是(shi)神話，也不(bu)是(shi)魔術，甚(shen)至(zhi)并不(bu)依靠違規的(de)騰(teng)挪資產(chan)。確(que)切的(de)說，在會計準則的(de)“掩護”下(xia)，16家上市銀行的(de)自有房產(chan)以成(cheng)本加折舊(jiu)的(de)形式躺在報(bao)表上，而其真實的(de)交易價值卻并未(wei)入賬，成(cheng)為了一筆看得(de)見卻用不(bu)了的(de)“私房錢”。

據《證券日報》記者獨家統計(ji)，截(jie)至今(jin)年(nian)一季度末(mo)，上(shang)市銀(yin)行的(de)自(zi)有涉房固定資產凈值(zhi)約為4924億元，今(jin)年(nian)全(quan)年(nian)很(hen)可能將(jiang)(jiang)突破5000億元。即使按照(zhao)最保守的(de)估計(ji)，這部分資產的(de)市價也將(jiang)(jiang)達(da)到(dao)1.4萬(wan)(wan)億元，較目前的(de)凈值(zhi)“富余”近1萬(wan)(wan)億元；如果估價再(zai)大膽一點，則賬外隱藏的(de)資產價值(zhi)可能達(da)到(dao)數(shu)萬(wan)(wan)億元。

16家銀行涉房固定資(zi)產(chan)

凈(jing)值(zhi)合(he)計接近5000億元

如果想要(yao)搞清楚上市(shi)銀(yin)行自有(you)涉房資產(不是簡(jian)單的(de)(de)房產以及建筑物(wu)，還包括在建工程、裝修等其余費用)的(de)(de)規(gui)模和結構，我(wo)們(men)必須先理順上市(shi)銀(yin)行固(gu)定資產的(de)(de)總規(gui)模和增速(su)等相關情況。

同花順[2.39% 資金 研(yan)報(bao)]數(shu)據(ju)顯(xian)示，截(jie)至今年一季(ji)(ji)度(du)末，16家上(shang)市銀(yin)(yin)行固(gu)(gu)(gu)定(ding)資產(chan)合計(ji)7409億(yi)(yi)元。其(qi)中，四大(da)行固(gu)(gu)(gu)定(ding)資產(chan)規模(mo)(mo)最為龐大(da)，合計(ji)超過5831億(yi)(yi)元。四大(da)行中，中行和農(nong)行的固(gu)(gu)(gu)定(ding)資產(chan)規模(mo)(mo)長期占據(ju)前兩位，而工商銀(yin)(yin)行[-0.58% 資金 研(yan)報(bao)]和建設銀(yin)(yin)行[-0.25% 資金 研(yan)報(bao)]則分列第三(san)和第四位。數(shu)據(ju)還顯(xian)示，截(jie)至去年年底，上(shang)市銀(yin)(yin)行的固(gu)(gu)(gu)定(ding)資產(chan)合計(ji)為7341億(yi)(yi)元。也就是(shi)說(shuo)，今年一季(ji)(ji)度(du)的增量(liang)約為68億(yi)(yi)元，單季(ji)(ji)度(du)的資產(chan)增速接近1%。

不(bu)過，上市銀(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)并不(bu)僅僅包含房地(di)產(chan)，按(an)照上市銀(yin)行(xing)(xing)在(zai)年報中(zhong)的(de)(de)界定(ding)，固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)主要(yao)包括房屋(wu)及建筑物(wu)、辦公(gong)(gong)設備(bei)及運(yun)輸(shu)(shu)工(gong)具。其中(zhong)，對于絕大多數上市銀(yin)行(xing)(xing)來說(shuo)房屋(wu)及建筑物(wu)和在(zai)建工(gong)程的(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)規模都最為龐大，辦公(gong)(gong)設備(bei)和運(yun)輸(shu)(shu)工(gong)具的(de)(de)資(zi)(zi)產(chan)凈值(zhi)在(zai)固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)中(zhong)的(de)(de)占比(bi)多數在(zai)20%-40%之間。

以招商銀行[-0.90% 資金 研報(bao)]為例，該(gai)行截至2013年年底的(de)固(gu)定資產(chan)凈(jing)值(zhi)為233億元(yuan)，其中，房屋及建筑物、裝修費(fei)和在建工程的(de)資產(chan)凈(jing)值(zhi)合計186億元(yuan)，電子(zi)設(she)備及運輸工具的(de)資產(chan)凈(jing)值(zhi)合計約為47億元(yuan)。

本報記者對于16家上(shang)市銀(yin)(yin)行截(jie)至2013年(nian)年(nian)底(di)房屋及建筑物、裝修費(fei)和在建工程的(de)合計資(zi)產凈(jing)值進行逐(zhu)一統(tong)計發現，不包含南京銀(yin)(yin)行[0.26% 資(zi)金 研報]的(de)15家上(shang)市銀(yin)(yin)行的(de)合計凈(jing)值為4856億(yi)元(yuan)。

其中，農業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)[-1.24% 資金(jin)(jin) 研(yan)報(bao)]的(de)(de)凈(jing)(jing)值(zhi)最高(gao)，超過(guo)了(le)1200億元(yuan)；建行(xing)(xing)次之，超過(guo)了(le)950億元(yuan)；而(er)工商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)和中國(guo)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)[0.00% 資金(jin)(jin) 研(yan)報(bao)]的(de)(de)涉房(fang)資產(chan)凈(jing)(jing)值(zhi)比(bi)較(jiao)接近，均(jun)超過(guo)了(le)826億元(yuan)。股份(fen)制銀(yin)(yin)行(xing)(xing)中，招商(shang)銀(yin)(yin)行(xing)(xing)賬(zhang)面的(de)(de)涉房(fang)固定資產(chan)凈(jing)(jing)值(zhi)最高(gao)，興業銀(yin)(yin)行(xing)(xing)[-1.47% 資金(jin)(jin) 研(yan)報(bao)]其次，中信銀(yin)(yin)行(xing)(xing)[-1.87% 資金(jin)(jin) 研(yan)報(bao)]排名第三(san)，上述(shu)三(san)家銀(yin)(yin)行(xing)(xing)的(de)(de)資產(chan)凈(jing)(jing)值(zhi)均(jun)超過(guo)了(le)100億元(yuan)。

考慮到南京銀行的(de)固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)總量約(yue)為寧(ning)波銀行[0.11% 資(zi)(zi)金 研報(bao)]九成多以及(ji)寧(ning)波銀行涉(she)房資(zi)(zi)產(chan)(chan)凈(jing)值(zhi)為20.5億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，測算(suan)南京銀行上(shang)述(shu)相關凈(jing)值(zhi)約(yue)為19億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，也(ye)就是說(shuo)，16家銀行涉(she)房固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)賬面凈(jing)值(zhi)約(yue)為4875億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，占固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)總比重約(yue)為66%。如果按照一季度固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)的(de)增速來推算(suan)，截至一季度末，上(shang)市銀行的(de)涉(she)房固定(ding)資(zi)(zi)產(chan)(chan)凈(jing)值(zhi)約(yue)為4924億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)，今年全(quan)年很可能將突破5000億(yi)(yi)元(yuan)(yuan)。

而如果按照上(shang)述數(shu)據(ju)和方法測(ce)算上(shang)市銀行(xing)2012年的(de)相關(guan)數(shu)據(ju)，截至當(dang)年年末的(de)涉房固定資產(chan)凈(jing)值尚不足4000億元。

市價與成本價差距懸(xuan)殊

真實規模為萬(wan)億(yi)元(yuan)量級

上(shang)述(shu)的資產凈值(zhi)雖(sui)然貌似(si)已經“很強(qiang)大”，但實際(ji)上(shang)僅僅是公允價值(zhi)(也就是市(shi)價)的冰(bing)山一角(jiao)。

按照目前上市銀行普遍的(de)成本法(fa)會計(ji)準則，“購置(zhi)或(huo)新建的(de)固(gu)定(ding)(ding)資產(chan)按取(qu)得(de)時的(de)成本進行初始計(ji)量，固(gu)定(ding)(ding)資產(chan)折舊按其入賬價值減(jian)去預計(ji)凈(jing)殘值后在預計(ji)使(shi)用壽命內采(cai)用年限平均法(fa)計(ji)提”。

簡(jian)單來說，就是原有的涉(she)房固(gu)定(ding)資產在賬面上(shang)必須逐年減值(zhi)(zhi)，盡管其公允價值(zhi)(zhi)已經(jing)大幅(fu)增(zeng)加(jia)。

以中(zhong)(zhong)國銀(yin)行為(wei)(wei)例(li)，截(jie)至去年(nian)年(nian)底，該行固定資產(chan)中(zhong)(zhong)的(de)單純房屋建筑(zhu)物(wu)已經累計(ji)折(zhe)舊(jiu)(jiu)240億(yi)元，目(mu)前賬面凈值接近(jin)618億(yi)元，也(ye)就是說資產(chan)原(yuan)值超過了850億(yi)元，目(mu)前折(zhe)舊(jiu)(jiu)率(lv)約為(wei)(wei)28%。按照中(zhong)(zhong)國銀(yin)行年(nian)報(bao)中(zhong)(zhong)標(biao)注的(de)“房屋和(he)建筑(zhu)物(wu)預計(ji)使用(yong)年(nian)限為(wei)(wei)15-50年(nian)，預計(ji)凈殘(can)值率(lv)為(wei)(wei)3%，年(nian)折(zhe)舊(jiu)(jiu)率(lv)為(wei)(wei)1.9%-6.5%估(gu)算，原(yuan)始資產(chan)對應的(de)折(zhe)舊(jiu)(jiu)年(nian)限應在5-10年(nian)之間。而近(jin)五(wu)年(nian)乃至近(jin)十(shi)年(nian)，恰恰是中(zhong)(zhong)國房地產(chan)價格(ge)高(gao)歌(ge)猛進的(de)階段(duan)，雖(sui)然各地房價上漲幅(fu)度并不完全一致，但是倍(bei)增(zeng)甚(shen)至增(zeng)數(shu)倍(bei)都是很常見的(de)現象。而且，上市(shi)銀(yin)行中(zhong)(zhong)除了農業銀(yin)行，多(duo)數(shu)銀(yin)行十(shi)年(nian)來的(de)機構網點布局(ju)主要在經濟發達的(de)一、二線城(cheng)市(shi)以及城(cheng)市(shi)的(de)核心地段(duan)，這些城(cheng)市(shi)和(he)地段(duan)房價的(de)漲幅(fu)更是遠遠超過平均水平。

一(yi)位從(cong)事地產(chan)中介超過(guo)十年的(de)段姓工作(zuo)人員對《證券日報》記者表(biao)示，以上(shang)市銀行總部密集駐扎(zha)的(de)金融(rong)(rong)街[0.00% 資金 研(yan)報]區域為(wei)例，十年前的(de)房價約為(wei)1.4萬元(yuan)/平米(mi)，而如今的(de)價格已(yi)經飆(biao)升至7萬元(yuan)-8萬元(yuan)/平米(mi)，而且這(zhe)一(yi)價格也(ye)(ye)僅僅是有(you)價無(wu)市，輕(qing)易也(ye)(ye)不會有(you)哪(na)家(jia)機構舍得把金融(rong)(rong)街的(de)房產(chan)出售，因為(wei)該區域房產(chan)極(ji)具(ju)稀缺性，出售后就很難在(zai)同一(yi)區域購回了(le)。

以(yi)相對(dui)建(jian)成較晚(wan)的(de)(de)金融街(jie)B7大(da)廈(sha)(sha)(即現北京銀行[-1.44% 資金 研報]和中國人壽[-0.51% 資金 研報]大(da)樓)為例，如果按照地產中介介紹的(de)(de)B7大(da)廈(sha)(sha)成本(2005年(nian)價(jia)格在1600元(yuan)(yuan)/平方(fang)(fang)米(mi)左右)與目(mu)前的(de)(de)市(shi)價(jia)大(da)致計算，B7大(da)廈(sha)(sha)合計建(jian)筑面積(ji)約22萬(wan)平方(fang)(fang)米(mi)，每平米(mi)上漲約6萬(wan)元(yuan)(yuan)，整體增值約130億(yi)元(yuan)(yuan)。即使(shi)考慮到近期樓市(shi)價(jia)格似乎有所(suo)波動，該項(xiang)目(mu)整體增值也肯定超過100億(yi)元(yuan)(yuan)了。

而位于該大廈(sha)附(fu)近(jin)的(de)建設(she)(she)銀行(xing)、中(zhong)信銀行(xing)、交通銀行(xing)[0.00% 資金(jin) 研報]等銀行(xing)的(de)大廈(sha)建成(cheng)(cheng)時(shi)間(jian)(jian)都遠遠早于B7大廈(sha)(其建設(she)(she)時(shi)間(jian)(jian)多是在(zai)1993年-2005年間(jian)(jian))，成(cheng)(cheng)本更要低(di)得多。

一(yi)些一(yi)線(xian)城市地(di)(di)鐵沿(yan)線(xian)區域的商(shang)(shang)鋪(pu)的價(jia)格飆升的更快。北京市大興(xing)區黃村區域的一(yi)位地(di)(di)產中介(jie)則表(biao)示，三(san)年前其所(suo)在(zai)區域商(shang)(shang)業地(di)(di)產的售(shou)價(jia)不足2萬(wan)元(yuan)/平米，地(di)(di)鐵開通后(hou)，現在(zai)已經漲至近4萬(wan)元(yuan)/平米。

上述段姓(xing)工作人員同時(shi)提醒本報(bao)記者，商(shang)業銀行的(de)一些老舊網點還(huan)有(you)根據城市(shi)規劃(hua)拆(chai)遷的(de)可能(neng)，而(er)拆(chai)遷時(shi)的(de)補償也將是頗(po)為可觀的(de)。

由于各家(jia)銀行房產(chan)(chan)的(de)年(nian)限(xian)、區域復雜，通過現有報表(biao)披露出來的(de)情(qing)況來測算現在準確的(de)市價(jia)幾乎是(shi)不可(ke)能(neng)的(de)，但是(shi)考(kao)慮到經(jing)過折價(jia)30%后目(mu)前(qian)的(de)賬面(mian)凈(jing)值還逼近5000億(yi)元，購(gou)買成本應該是(shi)7000億(yi)元左右，即使(shi)按照最保(bao)守(shou)的(de)估計，這(zhe)部分(fen)資(zi)產(chan)(chan)的(de)市價(jia)也將達(da)到1.4萬億(yi)元，較目(mu)前(qian)的(de)凈(jing)值“富余”近1萬億(yi)元；如果估價(jia)再大膽一點，則(ze)賬外隱藏(zang)的(de)資(zi)產(chan)(chan)價(jia)值可(ke)能(neng)達(da)到數萬億(yi)元。

“其(qi)實，開始(shi)買(mai)樓(lou)的時(shi)候(hou)也(ye)有些猶豫，不過考慮到銀行需要與自(zi)身(shen)品(pin)牌相稱的辦公場所(suo)，且(qie)金融街的好位置也(ye)有限，就拍板(ban)買(mai)下該商業房(fang)(fang)產”，某銀行前行長曾對(dui)記(ji)者談及“購房(fang)(fang)心得”，“當時(shi)確實沒想到，才(cai)幾年時(shi)間房(fang)(fang)價已經(jing)翻了數倍(bei)，不過由于(yu)房(fang)(fang)子(zi)是自(zi)用，并未覺得地產升值(zhi)對(dui)銀行產生實質性影響”。

記者(zhe)注(zhu)意到，在16家上市(shi)銀(yin)行(xing)中(zhong)，絕大多(duo)數(shu)銀(yin)行(xing)都(dou)是以成本作(zuo)為初始(shi)價值(zhi)，并按照每年折(zhe)舊3%-5%的(de)(de)(de)速(su)度進(jin)行(xing)減值(zhi)，比(bi)較激進(jin)的(de)(de)(de)會計(ji)手法(fa)對于部分資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)年折(zhe)舊率(lv)接近(jin)20%。而四大行(xing)的(de)(de)(de)地產(chan)(chan)資(zi)產(chan)(chan)的(de)(de)(de)入賬(zhang)方法(fa)有些與眾不(bu)同，因為其上市(shi)之前經(jing)歷了大規模的(de)(de)(de)財務重組和注(zhu)資(zi)，因此，其部分固定資(zi)產(chan)(chan)是按照重組時的(de)(de)(de)評估值(zhi)入賬(zhang)。

不過，四大行中(zhong)除農行外(wai)重(zhong)組已(yi)經歷(li)數年，即使是(shi)當年的(de)評估(gu)值也遠非目前(qian)的(de)市價，且由于其基數巨大，其增值部分(fen)也將十(shi)分(fen)驚(jing)人。