市價與成本價差距懸殊

真實(shi)規(gui)模為(wei)萬億元量級

上(shang)述的資產凈值雖然(ran)貌似已經(jing)“很強大(da)”，但實(shi)際(ji)上(shang)僅僅是公允價值（也就是市(shi)價）的冰山(shan)一角。

按照目前(qian)上(shang)市銀行普遍的成本法(fa)會(hui)計(ji)準則，“購置或(huo)新(xin)建(jian)的固定資產按取得時的成本進行初始計(ji)量，固定資產折舊按其入賬價值減(jian)去預計(ji)凈殘值后在(zai)預計(ji)使用壽(shou)命(ming)內采用年限(xian)平(ping)均(jun)法(fa)計(ji)提(ti)”。

簡單來說，就是原有的涉房固(gu)定(ding)資產在賬面上必須(xu)逐年減值，盡管其公允價值已經大幅(fu)增加。

以中(zhong)(zhong)國(guo)銀(yin)(yin)行(xing)為(wei)(wei)例，截至(zhi)去年(nian)(nian)(nian)年(nian)(nian)(nian)底(di)，該行(xing)固定資(zi)產(chan)中(zhong)(zhong)的(de)單純(chun)房屋(wu)建(jian)筑物(wu)已經累計(ji)折(zhe)舊(jiu)240億元(yuan)(yuan)，目(mu)前(qian)賬(zhang)面凈(jing)值接近618億元(yuan)(yuan)，也就是說資(zi)產(chan)原值超過(guo)了850億元(yuan)(yuan)，目(mu)前(qian)折(zhe)舊(jiu)率約為(wei)(wei)28%。按照中(zhong)(zhong)國(guo)銀(yin)(yin)行(xing)年(nian)(nian)(nian)報中(zhong)(zhong)標注的(de)“房屋(wu)和(he)建(jian)筑物(wu)預計(ji)使用年(nian)(nian)(nian)限(xian)為(wei)(wei)15-50年(nian)(nian)(nian)，預計(ji)凈(jing)殘值率為(wei)(wei)3%，年(nian)(nian)(nian)折(zhe)舊(jiu)率為(wei)(wei)1.9%-6.5%估算，原始資(zi)產(chan)對應的(de)折(zhe)舊(jiu)年(nian)(nian)(nian)限(xian)應在5-10年(nian)(nian)(nian)之(zhi)間(jian)。而近五年(nian)(nian)(nian)乃至(zhi)近十年(nian)(nian)(nian)，恰(qia)恰(qia)是中(zhong)(zhong)國(guo)房地(di)(di)產(chan)價格(ge)高歌猛(meng)進的(de)階段(duan)，雖(sui)然各地(di)(di)房價上(shang)(shang)漲(zhang)幅度并(bing)不(bu)完全一致，但是倍增甚至(zhi)增數倍都是很常見的(de)現象。而且(qie)，上(shang)(shang)市(shi)銀(yin)(yin)行(xing)中(zhong)(zhong)除了農業銀(yin)(yin)行(xing)，多數銀(yin)(yin)行(xing)十年(nian)(nian)(nian)來的(de)機(ji)構網點布局主要在經濟發達(da)的(de)一、二(er)線城市(shi)以及城市(shi)的(de)核心地(di)(di)段(duan)，這些城市(shi)和(he)地(di)(di)段(duan)房價的(de)漲(zhang)幅更是遠遠超過(guo)平均水(shui)平。

一(yi)位(wei)從(cong)事地產(chan)中介超過十年的(de)(de)(de)段(duan)姓工作人(ren)員對(dui)《證券日報》記(ji)者表示，以(yi)上市(shi)銀行總部密(mi)集駐扎的(de)(de)(de)金(jin)融街(000402)區(qu)域(yu)為(wei)例(li)，十年前的(de)(de)(de)房價(jia)約為(wei)1.4萬元(yuan)/平(ping)米，而(er)如今的(de)(de)(de)價(jia)格(ge)已經飆(biao)升(sheng)至(zhi)7萬元(yuan)-8萬元(yuan)/平(ping)米，而(er)且(qie)這一(yi)價(jia)格(ge)也僅僅是有(you)價(jia)無市(shi)，輕易也不會(hui)有(you)哪家機構舍得把金(jin)融街的(de)(de)(de)房產(chan)出售(shou)，因為(wei)該區(qu)域(yu)房產(chan)極具稀(xi)缺性，出售(shou)后就(jiu)很難在同一(yi)區(qu)域(yu)購回(hui)了。

以相對建(jian)成較晚的金融街B7大(da)廈(即(ji)現北京銀(yin)行(xing)(601169)和中國人壽(601628)大(da)樓)為例(li)，如果(guo)按照地產中介介紹的B7大(da)廈成本（2005年(nian)價格(ge)在1600元/平方米(mi)(mi)左右）與目前(qian)的市價大(da)致(zhi)計(ji)算(suan)，B7大(da)廈合計(ji)建(jian)筑面積約22萬平方米(mi)(mi)，每平米(mi)(mi)上漲約6萬元，整(zheng)體增值約130億元。即(ji)使考慮到近期(qi)樓市價格(ge)似(si)乎有所波動，該項目整(zheng)體增值也(ye)肯定超過100億元了。

而位于(yu)該大廈附近的建設(she)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、中信(xin)銀(yin)(yin)(yin)行(xing)、交通銀(yin)(yin)(yin)行(xing)等銀(yin)(yin)(yin)行(xing)的大廈建成時間都遠遠早于(yu)B7大廈（其建設(she)時間多是在(zai)1993年(nian)-2005年(nian)間），成本更要低得多。

一些一線城市(shi)地(di)(di)鐵沿(yan)線區域(yu)(yu)的(de)(de)商鋪的(de)(de)價格飆升的(de)(de)更快。北京市(shi)大興區黃村(cun)區域(yu)(yu)的(de)(de)一位地(di)(di)產中(zhong)介則表(biao)示(shi)，三年前其所(suo)在(zai)區域(yu)(yu)商業地(di)(di)產的(de)(de)售價不足2萬元/平米，地(di)(di)鐵開通后，現在(zai)已經(jing)漲至近4萬元/平米。

上述段姓(xing)工作人員(yuan)同(tong)時提醒本報記者(zhe)，商業銀(yin)行的一些(xie)老舊網點還有根據城市規劃拆遷的可能(neng)，而拆遷時的補償也將是頗為可觀的。

由于各家銀行房產的(de)(de)年限、區(qu)域復(fu)雜，通過現有報表披露出來的(de)(de)情況來測(ce)算現在準確(que)的(de)(de)市(shi)價(jia)(jia)幾乎是(shi)不可(ke)(ke)能(neng)的(de)(de)，但(dan)是(shi)考(kao)慮到(dao)經過折價(jia)(jia)30%后目前(qian)的(de)(de)賬面凈值(zhi)(zhi)還逼近5000億元，購買成(cheng)本應該是(shi)7000億元左(zuo)右(you)，即使按照最保(bao)守的(de)(de)估計，這部分資產的(de)(de)市(shi)價(jia)(jia)也(ye)將達到(dao)1.4萬(wan)億元，較目前(qian)的(de)(de)凈值(zhi)(zhi)“富余”近1萬(wan)億元；如果估價(jia)(jia)再(zai)大膽一點，則賬外(wai)隱藏的(de)(de)資產價(jia)(jia)值(zhi)(zhi)可(ke)(ke)能(neng)達到(dao)數(shu)萬(wan)億元。

“其實(shi)，開始買樓的(de)時(shi)候也有些猶豫，不過考慮(lv)到銀(yin)(yin)行(xing)需要與自身品牌相稱的(de)辦公場所，且(qie)金融(rong)街的(de)好位置(zhi)也有限，就拍板買下該商業房產(chan)(chan)”，某銀(yin)(yin)行(xing)前行(xing)長曾對記(ji)者(zhe)談(tan)及“購房心得(de)”，“當時(shi)確實(shi)沒想到，才幾年(nian)時(shi)間房價已經翻了數(shu)倍，不過由于(yu)房子是自用，并未覺得(de)地產(chan)(chan)升值對銀(yin)(yin)行(xing)產(chan)(chan)生(sheng)實(shi)質性(xing)影響”。

記者注意(yi)到，在16家上市銀行(xing)中，絕(jue)大(da)(da)多數(shu)銀行(xing)都是以成本作為初始價值(zhi)，并(bing)按照每(mei)年折(zhe)(zhe)舊3%-5%的(de)速(su)度進行(xing)減(jian)值(zhi)，比較激進的(de)會計手法(fa)對于部(bu)分(fen)資產的(de)年折(zhe)(zhe)舊率(lv)接近20%。而四大(da)(da)行(xing)的(de)地(di)產資產的(de)入賬方法(fa)有些與眾(zhong)不同，因為其(qi)上市之前(qian)經歷了大(da)(da)規模的(de)財務重組和注資，因此，其(qi)部(bu)分(fen)固定資產是按照重組時的(de)評估值(zhi)入賬。

不過，四大行(xing)中除農行(xing)外重組已經(jing)歷數年(nian)，即使是當年(nian)的評估值也(ye)遠(yuan)非目(mu)前的市價，且由(you)于其(qi)基數巨大，其(qi)增(zeng)值部分也(ye)將十分驚人(ren)。