每經編輯｜每經記者(zhe) 楊羚強(qiang) 發自上(shang)海    

每經記者 楊羚強 發(fa)自(zi)上海

4月底(di)，一份(fen)名為(wei)(wei)《毛大慶：全國(guo)房地產將下行(xing) 搞不(bu)懂(dong)北(bei)京樓(lou)市》的(de)(de)(de)(de)文(wen)(wen)(wen)章(zhang)在(zai)(zai)網上廣泛(fan)傳播，成為(wei)(wei)轟動業(ye)(ye)界的(de)(de)(de)(de)熱門話題，萬(wan)科曾發表聲明稱，文(wen)(wen)(wen)中(zhong)(zhong)信息不(bu)代(dai)表萬(wan)科公司和毛大慶的(de)(de)(de)(de)個人觀點(dian)。日前，萬(wan)科方面(mian)通(tong)過一份(fen)對總(zong)裁郁亮(liang)和毛大慶的(de)(de)(de)(de)采訪(fang)作(zuo)出回應(ying)，郁亮(liang)認為(wei)(wei)，從提示風險的(de)(de)(de)(de)角度，贊成網文(wen)(wen)(wen)中(zhong)(zhong)的(de)(de)(de)(de)一些觀點(dian)，行(xing)業(ye)(ye)已(yi)經(jing)進入下半場，企業(ye)(ye)對于(yu)可能存在(zai)(zai)的(de)(de)(de)(de)市場風險要(yao)(yao)有充(chong)分認識，積極應(ying)對是(shi)必要(yao)(yao)的(de)(de)(de)(de)，但行(xing)業(ye)(ye)發展(zhan)的(de)(de)(de)(de)空間仍(reng)然很大，中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)(de)城市化(hua)還遠(yuan)未結束，中(zhong)(zhong)國(guo)的(de)(de)(de)(de)經(jing)濟轉型、不(bu)動產精(jing)細(xi)化(hua)才(cai)剛剛開始。

郁亮：如果不看好房地產(chan)，萬科應(ying)該是零資產(chan)/

“如果不(bu)看(kan)好(hao)行(xing)業，萬科現在(zai)要做的就不(bu)是輕資(zi)產，而是零資(zi)產，退出原有(you)(you)的業務了。”上(shang)述郁亮(liang)的觀點，來自(zi)于(yu)一份毛大慶及(ji)郁亮(liang)的采訪(fang)記(ji)錄(lu)。根據(ju)記(ji)錄(lu)，萬科認為房地產行(xing)業仍然有(you)(you)非常(chang)光明的發展平臺。

毛大(da)慶(qing)說，不久前確實參(can)加(jia)過一個內(nei)部分享交流活動，他的(de)(de)(de)(de)發(fa)言以提示(shi)風(feng)(feng)險為主，希望盡(jin)可能(neng)(neng)喚(huan)醒大(da)家的(de)(de)(de)(de)危機感，沒(mei)想到的(de)(de)(de)(de)是，會有(you)人將討論、問(wen)答(da)的(de)(de)(de)(de)內(nei)容糅合在一起(qi)，以他個人講話的(de)(de)(de)(de)名(ming)義對外發(fa)布，再經(jing)過一些“標題黨”式的(de)(de)(de)(de)轉載放大(da)，就變(bian)成了(le)他“看空(kong)行業(ye)(ye)”；能(neng)(neng)做到基業(ye)(ye)長(chang)青的(de)(de)(de)(de)企(qi)業(ye)(ye)往(wang)往(wang)都有(you)強烈的(de)(de)(de)(de)危機感，很多優秀(xiu)企(qi)業(ye)(ye)都在討論“自己的(de)(de)(de)(de)冬天”“我們離死亡還(huan)有(you)多遠(yuan)”，萬(wan)科也一直(zhi)強調“如履薄(bo)冰，如臨(lin)深淵(yuan)”的(de)(de)(de)(de)憂患(huan)意識，這正是萬(wan)科穩健經(jing)營(ying)風(feng)(feng)格的(de)(de)(de)(de)重要來源。

毛大慶(qing)稱，當前(qian)房地產(chan)行業的(de)(de)一(yi)個嚴重問題，就(jiu)是地價居高不(bu)下，反映(ying)出(chu)過度樂觀的(de)(de)情(qing)(qing)緒還(huan)沒有完全恢(hui)復理性。這樣(yang)的(de)(de)情(qing)(qing)況(kuang)下，在行業內部澆一(yi)澆冷水，是有必要的(de)(de)。但如果將企業的(de)(de)憂患意(yi)識、對風險(xian)的(de)(de)警示扭曲(qu)為對市場的(de)(de)悲觀，則有違他的(de)(de)本意(yi)。

郁亮則表示，中國(guo)房(fang)地產業未來仍將(jiang)有(you)(you)非常廣闊的(de)(de)發(fa)展(zhan)空間。他以中國(guo)和日(ri)(ri)本(ben)的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)化率作(zuo)比(bi)(bi)較：2013年中國(guo)城(cheng)(cheng)市(shi)化率為(wei)53.7%，而(er)日(ri)(ri)本(ben)1955年就已經達到56.1%；日(ri)(ri)本(ben)房(fang)地產市(shi)場有(you)(you)兩個(ge)重要(yao)轉(zhuan)折點(dian)，一是1974年，從高(gao)速(su)發(fa)展(zhan)轉(zhuan)向平(ping)穩發(fa)展(zhan)，一是1992年，出現(xian)了斷崖式的(de)(de)下跌，中國(guo)現(xian)在的(de)(de)情(qing)況最多(duo)(duo)相當于日(ri)(ri)本(ben)1974年前(qian)后。但(dan)只看(kan)城(cheng)(cheng)市(shi)化率的(de)(de)話，日(ri)(ri)本(ben)1974年的(de)(de)城(cheng)(cheng)市(shi)化率也(ye)已經是74.9%。現(xian)在中國(guo)比(bi)(bi)日(ri)(ri)本(ben)那個(ge)時候還低得多(duo)(duo)，而(er)城(cheng)(cheng)市(shi)化率的(de)(de)增長速(su)度和日(ri)(ri)本(ben)1974年前(qian)差不多(duo)(duo)，都(dou)是每年1個(ge)點(dian)左右。

郁亮展望房地產行業的(de)(de)未來時認為，從經濟(ji)轉型和不(bu)(bu)(bu)動產精(jing)細(xi)化的(de)(de)角度(du)來看，未來的(de)(de)客(ke)戶(hu)，無論是(shi)住宅客(ke)戶(hu)，還(huan)是(shi)消費地產、產業地產的(de)(de)客(ke)戶(hu)，需(xu)求(qiu)都會(hui)和以(yi)(yi)前(qian)有(you)很(hen)大區(qu)別，原有(you)存量(liang)的(de)(de)不(bu)(bu)(bu)動產難以(yi)(yi)滿足他(ta)們(men)的(de)(de)需(xu)求(qiu)。而無論是(shi)拆除重(zhong)建，還(huan)是(shi)進(jin)行功(gong)能改造，都會(hui)帶來很(hen)多(duo)機會(hui)。只是(shi)客(ke)戶(hu)的(de)(de)需(xu)求(qiu)會(hui)越(yue)來越(yue)精(jing)細(xi)化，不(bu)(bu)(bu)只是(shi)面(mian)積越(yue)來越(yue)大這(zhe)(zhe)么簡單，這(zhe)(zhe)對(dui)企業的(de)(de)專業能力提出了更(geng)高要(yao)(yao)求(qiu)——不(bu)(bu)(bu)僅要(yao)(yao)提供質量(liang)好的(de)(de)房子，還(huan)要(yao)(yao)提供全面(mian)的(de)(de)配(pei)套(tao)服務，甚至還(huan)要(yao)(yao)去營造良好的(de)(de)社(she)區(qu)氛圍。

業界：均(jun)價下(xia)跌(die)15%，成交將迅速反彈/

對于郁亮的判斷(duan)，受訪的多數業(ye)內人士持肯定態度。億(yi)翰智庫上市(shi)房地(di)產研究(jiu)中心副(fu)主任張(zhang)華(hua)東(dong)說，目前房地(di)產行業(ye)最(zui)核心的問題并不是供應過剩(sheng)，而是相(xiang)對于高房價的購(gou)買力不足，只要房價和(he)地(di)價出現一(yi)定幅度的下(xia)調(diao)，成交就能迅速恢復。

中(zhong)房信(xin)研究總監薛(xue)建雄也持(chi)相同看法。他表示，今(jin)年的市(shi)場走勢最多只是和2011年接近，成交情況遠(yuan)遠(yuan)好于2008年。按照2011年的經驗，雖然個別(bie)樓盤會有30%的跌(die)幅，但整體價格(ge)只要下調15%，房地產成交量(liang)就會迅(xun)速反(fan)彈。

他認(ren)為，不(bu)僅一(yi)二線城市(shi)能通過(guo)降(jiang)價迅速去(qu)化(hua)，看上去(qu)庫(ku)存壓力非常(chang)大的三(san)四線城市(shi)也有望因(yin)為價格(ge)的下調而迅速解決銷售(shou)壓力。薛(xue)建雄說(shuo)，三(san)四線城市(shi)的人均(jun)居住(zhu)面積需求遠超一(yi)線城市(shi)，以一(yi)線城市(shi)的平(ping)均(jun)居住(zhu)面積來衡量(liang)三(san)四線城市(shi)的商品住(zhu)宅(zhai)供(gong)應量(liang)是(shi)不(bu)是(shi)過(guo)多，是(shi)不(bu)合(he)理(li)的。

無(wu)論如(ru)何，如(ru)同(tong)郁亮、毛大慶所(suo)判(pan)斷(duan)的(de)，接(jie)下去房地產行業的(de)分(fen)化將(jiang)在(zai)所(suo)難(nan)免(mian)，分(fen)化不(bu)僅體現在(zai)不(bu)同(tong)城市的(de)市場銷售(shou)情況將(jiang)會截然不(bu)同(tong)，還反映為不(bu)同(tong)開發商的(de)銷售(shou)漲跌趨(qu)勢。

薛建(jian)雄說，那(nei)些(xie)建(jian)筑質(zhi)量(liang)好，擁(yong)有大量(liang)配套資源優(you)勢的(de)樓(lou)盤甚至有望在(zai)這(zhe)一輪漲價。相反，那(nei)些(xie)房屋質(zhi)量(liang)不(bu)佳，經營(ying)特色不(bu)夠鮮明的(de)開(kai)發商則(ze)不(bu)可避免地(di)通過降價銷售來(lai)解決高庫存問題。

郁亮對網(wang)傳毛大慶講話(hua)的部分(fen)回應(ying)

網(wang)文：從很(hen)多角度上看，中國房價在短時間內存(cun)在大幅上漲空間的理由(you)是不充分(fen)的，相(xiang)反有很(hen)多數據表(biao)明，2013年中國房地產市場存(cun)在和(he)日本泡沫化類似的特(te)征。

回應：日(ri)(ri)本(ben)房地(di)產(chan)市(shi)場(chang)有兩個重要轉折(zhe)點，一(yi)個是(shi)1974年，從高速發(fa)展(zhan)轉向平穩發(fa)展(zhan)；一(yi)個是(shi)1992年，出(chu)現(xian)(xian)了斷崖式的(de)(de)下跌。中國現(xian)(xian)在的(de)(de)情況，最多相當于日(ri)(ri)本(ben)的(de)(de)1974年前后。但只看(kan)城(cheng)市(shi)化率的(de)(de)話，日(ri)(ri)本(ben)1974年的(de)(de)城(cheng)市(shi)化率也(ye)已(yi)經是(shi)74.9%。我們現(xian)(xian)在比他那個時候還低(di)得(de)多。

網文：從現在(zai)重(zhong)點關注的(de)(de)50個城(cheng)市(shi)看，已明(ming)顯出現分化(hua)的(de)(de)特(te)征，一個是(shi)以二線城(cheng)市(shi)為代表的(de)(de)，由(you)于土地(di)(di)供應過多，帶(dai)來了對未來市(shi)場去化(hua)能力的(de)(de)或銷售能力的(de)(de)透支，二是(shi)還有一些城(cheng)市(shi)，市(shi)場還在(zai)，需求也還挺多，但(dan)是(shi)他(ta)的(de)(de)波動在(zai)于土地(di)(di)的(de)(de)價(jia)格在(zai)過去的(de)(de)一年里由(you)于上漲(zhang)過快，帶(dai)來了對市(shi)場價(jia)格上漲(zhang)空間的(de)(de)透支。

回應：市場分(fen)化是沒(mei)有任何(he)疑問的(de)(de)(de)，既然是分(fen)化，就不存在都(dou)好或都(dou)壞，而(er)是既有壞的(de)(de)(de)，也(ye)有好的(de)(de)(de)一面(mian)。兩類不同的(de)(de)(de)城市所面(mian)臨的(de)(de)(de)問題(ti)不一樣(yang)，各(ge)有不健康(kang)的(de)(de)(de)一面(mian)，也(ye)各(ge)有相對健康(kang)的(de)(de)(de)一面(mian)。去化能力被透支的(de)(de)(de)內(nei)地(di)(di)三四線城市，土(tu)地(di)(di)市場沒(mei)有出現過熱(re)。土(tu)地(di)(di)價(jia)格被透支的(de)(de)(de)大城市，未來的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)還依然旺(wang)盛。

網文：今(jin)年(nian)(nian)的銀(yin)行特別有(you)意思(si)，我在一季(ji)度密(mi)集度拜訪了20多個行長，和(he)他們聊，到底銀(yin)行怎(zen)么著，發現(xian)今(jin)年(nian)(nian)的銀(yin)行基本上沒任(ren)務(wu)，一季(ji)度房貸沒任(ren)務(wu)，以前都是有(you)任(ren)務(wu)的，但今(jin)年(nian)(nian)沒有(you)。

回應：現在銀行(xing)吸儲(chu)成本不斷上升，如果按揭貸(dai)款(kuan)折扣(kou)大，確實會影響銀行(xing)的積(ji)極性。但(dan)只(zhi)要(yao)利率無特殊折扣(kou)，按揭依然是(shi)銀行(xing)最好的貸(dai)款(kuan)業務，因為安全性最有保障。

網(wang)文：中國(guo)商品(pin)房(fang)新開工已經達到(dao)極限(xian)，至于(yu)住房(fang)的(de)(de)價格是(shi)否還有上漲(zhang)的(de)(de)空間，對于(yu)庫存比例很高、積壓很高的(de)(de)城市來(lai)說，近幾年根本(ben)看不(bu)到(dao)有上漲(zhang)的(de)(de)可能(neng)性。

回應：中(zhong)國(guo)目(mu)前(qian)正處于高(gao)速(su)城(cheng)(cheng)市(shi)化的過程中(zhong)，而且(qie)吸(xi)納人口的主(zhu)要是沿海城(cheng)(cheng)市(shi)帶和(he)內(nei)地中(zhong)心城(cheng)(cheng)市(shi)。對于能夠吸(xi)引新投資(zi)移(yi)民和(he)外來移(yi)民的城(cheng)(cheng)市(shi)，商品住房(fang)千人年開工套數在20-25仍然是安(an)全的，最近(jin)(jin)幾年，國(guo)內(nei)商品住宅每年開工接(jie)近(jin)(jin)15億(yi)平方米，預(yu)計未來總量繼(ji)續(xu)增長的空間不大，總體會保持穩定。