每經記者 區家(jia)彥 發自廣(guang)州

作(zuo)為內地房企(qi)近年(nian)來最重要的(de)融資渠道之(zhi)一(yi)，海外市場“銀(yin)根”也出現收緊跡象。

根(gen)據中(zhong)原地產研(yan)究中(zhong)心統計數據顯示，截至今年(nian)4月(yue)27日，內(nei)地房企(qi)海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)總額(e)合計為186.13億(yi)美元（折(zhe)合人民幣1164億(yi)元），略(lve)高于去年(nian)同期的183.5億(yi)美金(jin)（折(zhe)合人民幣1148億(yi)元）。但單月(yue)海(hai)外(wai)融(rong)資(zi)總額(e)出現(xian)明(ming)顯回落，4月(yue)份以(yi)來，融(rong)資(zi)額(e)僅14.74億(yi)美元，可能會創下(xia)最(zui)近一(yi)年(nian)來新(xin)低(di)，海(hai)外(wai)債券市(shi)場更是出現(xian)超過一(yi)個月(yue)的“空窗期”。

多位業內人士對(dui)《每日經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者表示，隨著內地樓市調(diao)整壓力加大以及人民(min)幣單(dan)邊升值(zhi)終止，年內海外融(rong)資(zi)成本難以回(hui)落，預(yu)計今(jin)年內地房企海外融(rong)資(zi)總額(e)將會低于去(qu)年。同時，由于這一(yi)重要資(zi)金來(lai)源收緊，房企可能(neng)會加快(kuai)“棄價(jia)走量”的步(bu)伐，樓市的調(diao)整可能(neng)會加速。

海外融資額逐月下滑/

近年來，海外(wai)融資(zi)(zi)已經(jing)成(cheng)為(wei)內地房(fang)企最主要的集(ji)資(zi)(zi)方式，中原地產數(shu)據顯示，2013年內地知名房(fang)企海外(wai)融資(zi)(zi)總額高(gao)達552.24億美元，折合人民(min)幣3369億元，創歷史新高(gao)。

在此(ci)前舉辦(ban)的(de)“商業推動地產論(lun)壇(tan)”第九(jiu)屆年會上，新城控股高(gao)級副(fu)總裁歐陽捷表(biao)示(shi)，海外(wai)(wai)(wai)市場(chang)之所以成為內(nei)地房企最熱衷的(de)融(rong)資渠道，一是因為受到全球(qiu)低(di)息(xi)環境的(de)影響，過去(qu)幾年海外(wai)(wai)(wai)資金成本遠低(di)于內(nei)地；另一方面，海外(wai)(wai)(wai)融(rong)資期(qi)限往(wang)往(wang)能(neng)達到五年以上，長于內(nei)地銀行開發貸款，因此(ci)受到許多(duo)擁有香港(gang)上市地位的(de)內(nei)地房企追(zhui)捧。

但(dan)今年(nian)(nian)以(yi)來，海(hai)(hai)外(wai)融資(zi)也面臨收緊(jin)跡象。中(zhong)原地產統計數據(ju)顯示，今年(nian)(nian)1~4月(yue)份（截(jie)至4月(yue)27日），內地房企單(dan)月(yue)海(hai)(hai)外(wai)融資(zi)總額分別為86.16億美(mei)元(yuan)、51.75億美(mei)元(yuan)、33.48億美(mei)元(yuan)、14.74億美(mei)元(yuan)，呈(cheng)現逐(zhu)月(yue)遞減趨勢(shi)，4月(yue)份融資(zi)總額更(geng)有可能低于去年(nian)(nian)12月(yue)份20.3億美(mei)元(yuan)的低點。

此(ci)外(wai)，備(bei)受上市房企追捧的海外(wai)債券市場(chang)，也出(chu)現超過一(yi)個月的“空窗期(qi)”。記者了解到，保利(li)地(di)產于4月中(zhong)旬(xun)通過海外(wai)子公司成(cheng)功(gong)發行規模為(wei)5億美元(yuan)的海外(wai)債券，債券為(wei)期(qi)5年，票(piao)息為(wei)5.25%，這(zhe)也是繼3月12日方興(xing)地(di)產與時代地(di)產成(cheng)功(gong)發行美元(yuan)優先票(piao)據后，首度有內(nei)地(di)房企成(cheng)功(gong)發行海外(wai)債券，本月內(nei)包(bao)括(kuo)越(yue)秀地(di)產、仁恒(heng)置地(di)、雅居樂(le)、金地(di)集(ji)團均只通過銀團貸款完成(cheng)融資。

香港粵海證券投(tou)資銀行董事(shi)黃立沖告訴《每日(ri)經(jing)濟新聞》記者，受到(dao)此前內地超日(ri)債券違(wei)約、浙江(jiang)興(xing)潤置(zhi)業貸款違(wei)約等事(shi)件影響，加上今年(nian)以(yi)(yi)來內地多個城市(shi)接連(lian)傳出降(jiang)價(jia)促銷的消息，海外投(tou)資者信心減(jian)弱，引發(fa)海外融資成本高(gao)企，這也是內地房企的海外發(fa)債活動(dong)自3月中旬以(yi)(yi)來幾乎停頓的重要原因。

“內(nei)地房(fang)(fang)企要完成(cheng)海(hai)外發債，能(neng)否(fou)獲(huo)得國際(ji)評(ping)(ping)級公(gong)(gong)司(si)的較高(gao)評(ping)(ping)級是關鍵因(yin)素，保利地產之所以能(neng)完成(cheng)發債，很大(da)程(cheng)度上(shang)是由于公(gong)(gong)司(si)的央企背(bei)景，母公(gong)(gong)司(si)保利集團為其提供擔(dan)保能(neng)提高(gao)公(gong)(gong)司(si)信用(yong)評(ping)(ping)級。但由于內(nei)地房(fang)(fang)地產市場并未有好轉(zhuan)跡(ji)象(xiang)，投資(zi)者(zhe)對非(fei)投資(zi)級別的內(nei)房(fang)(fang)債券戒心仍(reng)重，這意味(wei)著大(da)多數缺乏雄厚(hou)背(bei)景的中小型房(fang)(fang)企借道海(hai)外融資(zi)將愈加困難。”黃立沖認為。

或將加速樓市調整

今年(nian)以來，內地信貸(dai)環境(jing)持續緊(jin)縮，隨著海外(wai)融資收緊(jin)，房企資金(jin)鏈再次(ci)緊(jin)繃，可能會加速(su)樓市(shi)降溫(wen)。

歐陽捷對(dui) 《每日經(jing)濟新聞》記者表示，由(you)于美聯儲可能加(jia)快退(tui)出(chu)QE，導致美國長期(qi)利率出(chu)現(xian)上漲，加(jia)上最近兩(liang)個(ge)月人(ren)民幣(bi)貶值力度超出(chu)市(shi)場預期(qi)，變相提(ti)高了海(hai)外資金成本，加(jia)大了海(hai)外融(rong)資的難度。即使部分中小型上市(shi)房企(qi)強行“闖關”，也需要支付(fu)較以往更高的融(rong)資成本。

以去年12月成功登陸香港資本(ben)市場的時代(dai)地產為例，該(gai)公(gong)司于4月24日公(gong)布(bu)建議增發于2019年到期的美元優先票據，規模為8000萬美元，但票息率達到12.625%。

中原地(di)(di)(di)(di)產(chan)市(shi)場總監張(zhang)大偉認為，在人民幣貶值(zhi)壓(ya)力加(jia)(jia)大且(qie)樓市(shi)調整愈發明顯的(de)(de)情況下(xia)，年內(nei)(nei)(nei)海外融資(zi)成本(ben)回落可能性不大，內(nei)(nei)(nei)地(di)(di)(di)(di)房企今年實現海外融資(zi)總額有(you)可能低(di)于去年，加(jia)(jia)上(shang)內(nei)(nei)(nei)地(di)(di)(di)(di)信貸(dai)力度進(jin)一步收緊，內(nei)(nei)(nei)地(di)(di)(di)(di)銀行(xing)壓(ya)縮(suo)房貸(dai)份額，資(zi)金壓(ya)力的(de)(de)加(jia)(jia)大將降(jiang)低(di)房企拿(na)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)欲(yu)望，土地(di)(di)(di)(di)市(shi)場有(you)可能出(chu)現降(jiang)溫。

實際上，4月(yue)份以來龍頭房企(qi)拿地熱情(qing)已(yi)經明(ming)顯下降。中(zhong)原地產(chan)數據顯示(shi)，截至4月(yue)23日，全(quan)國銷售20強的標桿房企(qi)拿地總(zong)金額為(wei)1237.11億(yi)(yi)元(yuan)，超(chao)過了去(qu)年同期的1101.37億(yi)(yi)元(yuan)。但從月(yue)度變化看，4月(yue)單月(yue)截至23日，20大標桿房企(qi)僅拿地55.95億(yi)(yi)元(yuan)，遠低于去(qu)年4月(yue)份的291.17億(yi)(yi)元(yuan)。

此外，“銀根”收緊也將加大房(fang)(fang)企(qi)的去庫存壓力。中(zhong)(zhong)原(yuan)地產(chan)統計數據顯示，截至4月27日(ri)，33家(jia)上市房(fang)(fang)企(qi)一季(ji)度(du)合計銷售金(jin)額(e)為2856.42億元，其中(zhong)(zhong)有19家(jia)房(fang)(fang)企(qi)銷售并未出現上漲，16家(jia)房(fang)(fang)企(qi)同比出現了明顯下滑。

“今年以來，包括‘墊首付’在內的促(cu)銷方(fang)式(shi)層出(chu)不(bu)窮，市場出(chu)現較為明顯的調整(zheng)信號。在這樣的背(bei)景(jing)下，房企不(bu)應再執著于價格(ge)，積極‘以價換量’，堅持主流產品(pin)定位才是發展之道。”歐(ou)陽捷認為。