每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 王杰 發自北京    

每經記者 王杰(jie) 發(fa)自北(bei)京(jing)

北京(jing)市(shi)將調(diao)整土地(di)基準(zhun)(zhun)地(di)價，北京(jing)市(shi)國土資(zi)源局于日前公開舉(ju)行基準(zhun)(zhun)地(di)價更新(xin)成(cheng)果聽證會。

早在2010年，北京曾對基(ji)準地(di)價進行過更(geng)新。這次基(ji)準地(di)價更(geng)新，以2014年1月1日為基(ji)準期日，按居住(zhu)、商(shang)業、辦公、工業四(si)種用途，將全市(shi)土地(di)劃分為十二個級別(bie)，在此基(ji)礎上細分區片，在城(cheng)六區和規劃新城(cheng)首次探索嘗(chang)試網格化(hua)管理的街區地(di)價。

中原地產首席分(fen)析(xi)師張(zhang)大(da)偉(wei)在接受《每日(ri)經濟新(xin)聞》記者采訪時表(biao)示(shi)，提高(gao)基準地價(jia)(jia)對目前市場(chang)地價(jia)(jia)影(ying)響不(bu)大(da)。“只(zhi)(zhi)是修正(zheng)目前被低估(gu)的起價(jia)(jia)，后續(xu)對市場(chang)的影(ying)響可能(neng)只(zhi)(zhi)體現(xian)在溢價(jia)(jia)率會下調，實際(ji)成交(jiao)價(jia)(jia)格不(bu)會因(yin)為基準地價(jia)(jia)上調而上調。”

基(ji)準地(di)價(jia)(jia)即土地(di)初始價(jia)(jia)，也(ye)稱城市基(ji)準地(di)價(jia)(jia)，是(shi)指在城鎮(zhen)規(gui)劃區(qu)范圍內，對(dui)現狀利用(yong)條件(jian)下不同(tong)級別(bie)(bie)或不同(tong)均(jun)(jun)質地(di)域(yu)的(de)土地(di)，按照商業、居住、辦公(gong)、工業四種(zhong)用(yong)途(tu)分別(bie)(bie)評估法定最(zui)高(gao)年期的(de)土地(di)使(shi)用(yong)權價(jia)(jia)格(ge)，并由市、縣及以上(shang)人(ren)民政府公(gong)布的(de)國有土地(di)使(shi)用(yong)權的(de)平均(jun)(jun)價(jia)(jia)格(ge)。

國土資源部2001年(nian)發布(bu)的相關文件規定，基準(zhun)地(di)價原則上(shang)(shang)每三年(nian)更新一(yi)次，并根(gen)據(ju)市場變(bian)化適(shi)時(shi)進行調整。據(ju)了解，北京(jing)市基準(zhun)地(di)價上(shang)(shang)次調整距今已超過3年(nian)。

在陽光100置業集團常(chang)務副(fu)總(zong)裁范小沖看來(lai)，隨(sui)著交通、基(ji)礎設(she)(she)施建(jian)設(she)(she)，原(yuan)來(lai)比較(jiao)偏僻的地(di)方(fang)，也達到了較(jiao)好的居住條件，所以，北京市(shi)更新后的基(ji)準(zhun)地(di)價(jia)肯(ken)定要漲。

他認為，過去的基(ji)準地(di)價是大(da)而(er)化之的，目前做成了網(wang)格(ge)化。這樣就把每一塊地(di)的價格(ge)更加細化，價值也有了新的依據。

中國(guo)房地(di)產數據研究院(yuan)執行院(yuan)長陳晟告訴記者(zhe)，城(cheng)市(shi)的基(ji)準地(di)價(jia)，也(ye)叫 “地(di)價(jia)級租”。意(yi)思是不(bu)(bu)同(tong)的土(tu)地(di)，租金水平是不(bu)(bu)一樣的。每年的城(cheng)市(shi)建設、公共服(fu)務的不(bu)(bu)同(tong)，導致土(tu)地(di)的價(jia)格也(ye)會發生(sheng)變化(hua)，所以(yi)會定期進(jin)行評估。

張大(da)偉認為，基(ji)(ji)準(zhun)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)是基(ji)(ji)于(yu)某一(yi)(yi)基(ji)(ji)準(zhun)期日的(de)(de)(de)區域平均價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)，并(bing)非(fei)單宗(zong)土(tu)地(di)(di)(di)(di)的(de)(de)(de)價(jia)(jia)(jia)格(ge)(ge)。基(ji)(ji)準(zhun)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)與實際(ji)成交的(de)(de)(de)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)是兩個概念，基(ji)(ji)準(zhun)地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)多年未(wei)變，但市場地(di)(di)(di)(di)價(jia)(jia)(jia)通過溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率的(de)(de)(de)高(gao)低(di)在(zai)變化，目前北京等市場的(de)(de)(de)溢(yi)價(jia)(jia)(jia)率非(fei)常高(gao)，所以經常出現一(yi)(yi)宗(zong)土(tu)地(di)(di)(di)(di)在(zai)50%上(shang)限后，還競爭(zheng)保障房(fang)的(de)(de)(de)現象。

多(duo)位受訪的業內人(ren)士(shi)均表示，基準地價和房(fang)價關聯不大。

陳晟認(ren)為，基準地(di)價是土地(di)拍賣的(de)(de)參照底(di)價，原則上不(bu)能(neng)比(bi)這個更低。但是，不(bu)同(tong)的(de)(de)基準地(di)價范圍(wei)之內，還(huan)有(you)不(bu)同(tong)的(de)(de)外在條件，比(bi)如軌道交通、便捷性(xing)、學校、醫療、還(huan)包括競買人的(de)(de)不(bu)理性(xing)，這樣就改變了地(di)價的(de)(de)預期(qi)，即使同(tong)一個“地(di)價級租”范圍(wei)內，也會(hui)有(you)不(bu)同(tong)的(de)(de)土地(di)拍賣價。

范小沖表示(shi)，最終(zhong)的土地(di)成交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)，取決于市場(chang)的供需關系。如果(guo)沒有(you)溢價(jia)(jia)，基(ji)準地(di)價(jia)(jia)成交(jiao)，那或(huo)對地(di)價(jia)(jia)有(you)影響(xiang)，但(dan)目前(qian)北京土地(di)市場(chang)火熱(re)，最終(zhong)成交(jiao)價(jia)(jia)格(ge)已經遠超出(chu)基(ji)準地(di)價(jia)(jia)。所以不(bu)會(hui)對房(fang)價(jia)(jia)產(chan)生影響(xiang)，也不(bu)會(hui)影響(xiang)房(fang)企拿地(di)的節奏(zou)。

張大(da)偉表示，對(dui)于開發(fa)企業(ye)而言(yan)，可能(neng)會(hui)降(jiang)低商品房地塊(kuai)中超過溢價率后競爭保障房的面積。