每經編輯｜每經記(ji)者 楊羚強 發自(zi)上海    

每經記者(zhe) 楊羚強 發自上海

近期，由于部分城市房(fang)價(jia)有所松動，房(fang)地(di)產(chan)行(xing)業產(chan)能(neng)過剩的問(wen)題(ti)引起業界(jie)關注。

在上(shang)海房地產開發領域摸爬滾(gun)打幾十年的(de)楊子江認為，高周轉正(zheng)是導致產能過(guo)剩的(de)“罪(zui)魁禍首(shou)”。

《每日經(jing)濟新聞》記者經(jing)過長(chang)期(qi)對(dui)行業(ye)的(de)觀察發現，很多(duo)地(di)產商為(wei)了(le)追求更高的(de)資本回(hui)報率(lv)，盲目地(di)在自有資金較小的(de)情況下(xia)，放大銷(xiao)售規模和加速(su)總資產周(zhou)轉周(zhou)期(qi)，導(dao)致(zhi)了(le)行業(ye)供應量的(de)整體(ti)放量。

按行業的正(zheng)常做法(fa)，一個房地產(chan)項目(mu)在正(zheng)式開發(fa)前，需(xu)(xu)要(yao)對地塊周邊市場的整(zheng)體需(xu)(xu)求和購買力進行充分的調查(cha)，結(jie)合項目(mu)規劃的一系列(lie)技術性要(yao)求，開發(fa)更符合當地市場需(xu)(xu)求的產(chan)品，最大(da)限度挖(wa)掘土地價值(zhi)，實現項目(mu)收益的最大(da)化。

但因(yin)為(wei)高(gao)周轉的策(ce)略，開發商往往沒有足夠(gou)時間了解市(shi)場整體需求，而(er)是根據當地市(shi)場最主要的需求，從現有的產品線中，尋找一個比較符合的類型匆忙(mang)供應。這樣的結(jie)果，使項目很(hen)難實現整體價(jia)值的最大化，開發商為(wei)彌補(bu)這方面的損失，不得(de)不重復拿地，快速開工(gong)。

同(tong)時(shi)，高周轉還帶來了產品質量方面(mian)的風險。此(ci)前，上(shang)海、浙江、江蘇等(deng)地出現的一系列房屋質量方面(mian)的問題(ti)，均是(shi)由那(nei)些以高周轉而(er)著(zhu)稱(cheng)的房地產企業造成。媒體事(shi)后了解到，問題(ti)原因多(duo)是(shi)在很多(duo)環節上(shang)沒有按照規定的工序花(hua)費足夠的工時(shi)。

部分房地產行業(ye)人(ren)士認為，決定樓盤品質(zhi)的(de)并不是(shi)(shi)使用的(de)建(jian)筑材料有(you)多好，而是(shi)(shi)做(zuo)這些工程的(de)工人(ren)有(you)沒(mei)有(you)花足(zu)夠(gou)的(de)時(shi)間來蓋好房子。因此，對開發商(shang)來說，放慢周轉速度，減少拿(na)地，把心思(si)花在提升產品品質(zhi)層面，或許才(cai)是(shi)(shi)化解產能危機(ji)的(de)最佳途徑。