每經(jing)編輯｜每經(jing)記者 徐杰 發自杭(hang)州    

每經(jing)記者 徐杰 發自杭州

“6388元/平方米，成就(jiu)杭城真(zhen)正的(de)(de)獨棟別墅超性價比(bi)之王！6388元/平方米，成就(jiu)杭城獨棟銷冠！湖光山社對折清盤鉅(ju)惠(hui)！搶(qiang)到(dao)賺到(dao)！”最近，在(zai)浙(zhe)江杭州工作(zuo)已有7年的(de)(de)劉先生不時接到(dao)樓盤優惠(hui)銷售的(de)(de)電話和短(duan)信，但(dan)這條“別墅賣出公寓價”的(de)(de)短(duan)信卻(que)讓他印象尤為深刻。

他隨后致(zhi)電售樓處了解到，上(shang)述樓盤(pan)位于(yu)被(bei)稱為杭州(zhou)后花園(yuan)的臨(lin)安青山(shan)湖(hu)，這里高端休閑物(wu)業集聚(ju)，而短(duan)信中的湖(hu)光山(shan)社(she)樓盤(pan)，按照6388元/平方(fang)米的單價，一棟(dong)400平方(fang)米的單體(ti)別墅總價目前只要300萬元，較于(yu)此前售價，“相當(dang)于(yu)打(da)了對折”。

《每日(ri)經濟新聞》記者注意到，自從(cong)德信·北海公園引(yin)領(ling)杭州樓(lou)市馬年首降(jiang)后，房價水平接近一線城市的杭州目前超過20個(ge)樓(lou)盤(pan)緊隨降(jiang)價，而這股(gu)降(jiang)價潮(chao)已沖(chong)擊到別墅、排屋等(deng)高端物業(ye)市場。如今(jin)，這些豪宅由前幾年的蓬(peng)勃發展轉為無人問(wen)津(jin)，降(jiang)價、低開(kai)、特價房等(deng)各種促銷手(shou)段，層出(chu)不窮(qiong)。

豪宅去化遇阻

資料顯示，湖(hu)光(guang)山社主(zhu)要(yao)物業由排屋和(he)獨棟(dong)別(bie)墅(shu)組成，主(zhu)力戶型為(wei)326~370平方米的排屋和(he)400~600平方米的別(bie)墅(shu)，項目(mu)總(zong)占地約(yue)800余畝，開發規劃(hua)分為(wei)五(wu)期，目(mu)前已經開發到二、三期，一期房(fang)源已交(jiao)付使用(yong)。

4月23日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》記者(zhe)以購房者(zhe)身份致電湖光山社(she)售樓處，據銷售人員介(jie)紹，上(shang)述(shu)銷售單價(jia)為6388元(yuan)/平方米的(de)房子，總價(jia)為305萬元(yuan)，相(xiang)當于一套普通公寓的(de)價(jia)格，但(dan)屬于項(xiang)目推(tui)出的(de)特(te)價(jia)房，只有(you)一套。

不過，該銷售(shou)(shou)人員透露，盡管只有一(yi)套，但(dan)該項目獨(du)立別墅(shu)的售(shou)(shou)價(jia)目前已降至7000元(yuan)/平方(fang)米(mi)，此前的銷售(shou)(shou)均價(jia)在12000元(yuan)~13000元(yuan)/平方(fang)米(mi)，“相當于打了五、六折”。

對(dui)于上(shang)述(shu)價(jia)格調整(zheng)，4月24日(ri)，《每日(ri)經濟新聞》電話聯系采訪了(le)開發(fa)商，相(xiang)關銷售人員稱，目前是(shi)清盤價(jia)格，“基本上(shang)打了(le)對(dui)折”，是(shi)3月份開始決(jue)定的(de)。

湖光山社的(de)舉動或只是當前豪宅市場(chang)的(de)一個縮影。據浙江杭州(zhou)臨(lin)安一季度(du)房地產業數據顯(xian)示，一季度(du)以來(lai)，臨(lin)安城區板塊(kuai)的(de)銷(xiao)售(shou)面(mian)積占(zhan)(zhan)總銷(xiao)售(shou)面(mian)積的(de)70.35%，豪宅林立的(de)青山湖板塊(kuai)銷(xiao)售(shou)面(mian)積占(zhan)(zhan)比只有9.25%。

從房(fang)(fang)源類型(xing)成(cheng)交(jiao)(jiao)的情況來看，該區域一季度公寓房(fang)(fang)共(gong)成(cheng)交(jiao)(jiao)692套，別(bie)墅成(cheng)交(jiao)(jiao)僅(jin)19幢。商品(pin)房(fang)(fang)住宅(zhai)中，多、高(gao)層住宅(zhai)成(cheng)交(jiao)(jiao)均價6341.85元/平方(fang)米，別(bie)墅成(cheng)交(jiao)(jiao)均價10087.42元/平方(fang)米。

有市(shi)場(chang)分(fen)析稱，國(guo)家(jia)此前出(chu)臺的限購(gou)限貸政策，導致(zhi)近兩年來房產市(shi)場(chang)持續(xu)低迷(mi)，再加(jia)上今(jin)年春(chun)節(jie)之后(hou)杭(hang)州城區刮起的“降價風暴”給樓市(shi)帶來了春(chun)寒(han)料峭的打(da)擊，杭(hang)州幾(ji)個大(da)盤(pan)大(da)幅降價對臨安區塊的房產市(shi)場(chang)造成了一定(ding)的負面影(ying)響。

“現在房產市(shi)場(chang)的需求(qiu)正(zheng)悄悄地由大戶型向中小戶型轉變，區域分化突出。青山湖(hu)板(ban)塊持續低迷，前幾年青山湖(hu)板(ban)塊蓬勃發展，近幾年無人(ren)問津(jin)，效益已(yi)降(jiang)低至鄉鎮板(ban)塊的地步。”浙(zhe)江媒體《錢江晚(wan)報(bao)》一(yi)篇有關臨安樓市(shi)目前狀況如是描述(shu)。

除湖光山社外(wai)，同一青山湖板塊的(de)青城山語(yu)間項目也(ye)出(chu)現(xian)大幅打折銷(xiao)售(shou)，目前在(zai)售(shou)的(de)450~600平方米(mi)(mi)準現(xian)房獨棟(dong)別墅，可享(xiang)受均(jun)(jun)價5800元(yuan)/平方米(mi)(mi)，總均(jun)(jun)價290萬元(yuan)/幢，而(er)且還(huan)贈約350平方米(mi)(mi)精裝(zhuang)庭院。“原(yuan)來平均(jun)(jun)單價在(zai)10000元(yuan)/平方米(mi)(mi)，相當于打了(le)58折。”現(xian)場(chang)銷(xiao)售(shou)人(ren)員向記者表示。

對此(ci)，全球知名房(fang)產(chan)咨詢(xun)機構(gou)世邦(bang)魏理(li)仕杭州分公司董事總經理(li)馬英樞向《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)分析稱，上述(shu)位于(yu)自然景(jing)觀優美(mei)的(de)(de)(de)青山湖，遠離(li)于(yu)杭州主城區的(de)(de)(de)豪宅，從居住屬性(xing)講，并不作為購房(fang)者(zhe)的(de)(de)(de)第(di)一居所，在當前房(fang)地產(chan)形勢(shi)下(xia)，面臨著需求減少，庫存去(qu)化的(de)(de)(de)壓力。

浙江省內一業內人士則稱，對開(kai)發商而言，在高端物(wu)業市場如此消沉，且在資(zi)金和庫存雙重壓力下，只有(you)通(tong)過降價走量(liang)的(de)方式來吸引購房者(zhe)，試圖刺激極其有(you)限(xian)的(de)市場需求(qiu)。

市(shi)區稀缺豪宅降價促銷

理(li)論上講(jiang)，坐落于城區優勢位(wei)置的(de)豪宅，在眼前房地(di)產嚴峻形勢下，雖難言(yan)升值，仍應具備保值屬性，但當(dang)前也呈現(xian)較為悲觀(guan)的(de)一(yi)面。

3月6日，濱江集團（002244，SZ）位于杭州市區(qu)稀(xi)缺地塊的豪宅(zhai)項目武林(lin)壹號推(tui)出1號樓(lou)共166套房源，起價(jia)1500萬(wan)，折算單價(jia)約5萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米，而該項目2013年的銷(xiao)售均價(jia)一度超過7萬(wan)元(yuan)/平方(fang)米。

統計(ji)數據進一(yi)步顯示，2013年，武林(lin)壹號共(gong)售(shou)出68套(tao)，合(he)同金額(e)17.47億(yi)元，銷售(shou)均價約(yue)為7.36萬元/平方米，而在2014年第一(yi)季(ji)度(du)，共(gong)售(shou)出37套(tao)，合(he)同金額(e)6.99億(yi)元，銷售(shou)均價已約(yue)為5.80萬元/平方米。

不過，降價(jia)帶(dai)來了銷(xiao)量增加，1號樓(lou)開盤當日即吸(xi)金(jin)14億元，另據杭州透明售房網顯(xian)示，截至4月23日，總共166套(tao)已銷(xiao)售44套(tao)。

此外，降(jiang)價(jia)促銷的(de)市區(qu)豪宅還包括九(jiu)龍倉(cang)地(di)產(chan)旗下的(de)君璽項目(mu)，以起價(jia)37900元(yuan)/平方米低(di)價(jia)首(shou)開入市，據(ju)當地(di)媒(mei)體披露(lu)，截至目(mu)前，180套(tao)房源已去(qu)化(hua)6成。

近(jin)日，世邦魏理仕杭(hang)(hang)州(zhou)分公司所發(fa)布的(de) 《2014年杭(hang)(hang)州(zhou)一(yi)季(ji)度房地產市(shi)場(chang)回(hui)顧》（以下簡(jian)稱 《市(shi)場(chang)回(hui)顧》）報告顯示，該季(ji)度杭(hang)(hang)州(zhou)高檔公寓平均價格報每(mei)平方米41048元(yuan)，環(huan)比微降(jiang)0.1%。

對于杭州市區的豪(hao)宅市場，馬(ma)英樞對《每日經濟(ji)新聞》記者稱，這些位置稀缺的豪(hao)宅作為購房者的第(di)一(yi)居所，從(cong)第(di)一(yi)季度(du)市場數據來講，目前高端住(zhu)宅市場價格表(biao)現仍較為穩定。

不過(guo)，馬英樞亦認(ren)為，如(ru)果(guo)市場(chang)觀(guan)望心態持續(xu)加重，開(kai)發(fa)商出(chu)于(yu)(yu)去化壓力和資金(jin)回(hui)籠需求(qiu)，不排除(chu)出(chu)現(xian)價格松動，而降價幅度將取決于(yu)(yu)開(kai)發(fa)商的(de)現(xian)金(jin)流(liu)需求(qiu)、營(ying)銷策略(lve)，以(yi)及項目的(de)市場(chang)定位、營(ying)銷周(zhou)期等。

同時，從認籌、預(yu)定到最終簽訂正式合同，有(you)一定的時間滯后性(xing)，類(lei)似于(yu)武(wu)林壹號、九龍倉君(jun)璽等(deng)項(xiang)目價(jia)(jia)格(ge)下調，能(neng)否進一步影(ying)響(xiang)目前(qian)高端(duan)住宅市場(chang)價(jia)(jia)格(ge)下探，有(you)賴于(yu)日后公布的第二季度(du)房地產交易數據。

市場購買力減弱

事實(shi)上，降價、低開、特(te)價房正成為(wei)目前杭州樓市(shi)高(gao)端物業(ye)市(shi)場的(de)關鍵詞。

除上述(shu)樓盤外，4月初，雅戈爾地產位于杭(hang)州城西的西溪(xi)晴雪(xue)悅公(gong)館推(tui)出特價房10套，戶(hu)型面積為(wei)180平方米(mi)，折后(hou)均價在14500元/平方米(mi)左右(you)，而此前均價為(wei)2.2萬(wan)~2.6萬(wan)元/平方米(mi)。

同樣，4月初，華元(yuan)(yuan)集(ji)團宣布三個項(xiang)目(mu)(mu)大幅降(jiang)價清盤(pan)銷售。其中，高端項(xiang)目(mu)(mu)玉榕莊(zhuang)降(jiang)價后，300~400平(ping)方米的聯墅均價為(wei)8880元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，較于此前成交均價11557元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，降(jiang)幅不少。更有(you)業界人士(shi)指出，相比玉榕莊(zhuang)別墅當(dang)初拿地樓面價5183元(yuan)(yuan)/平(ping)方米，此次調整(zheng)簡(jian)直是“虧本買賣”。

此外，高端物業降(jiang)價還出現在杭(hang)州西(xi)湖區(qu)之(zhi)江國家風景(jing)區(qu)的(de)錢(qian)塘梧(wu)桐(tong)燕廬項目，目前在售的(de)315~350平方米的(de)排屋總價在1000萬(wan)~1500萬(wan)元/套，現在變(bian)為了1000萬(wan)元左右，銷(xiao)售人(ren)員(yuan)向記者證實，價格降(jiang)了約200萬(wan)元/套，而該開發商(shang)錢(qian)塘房產(chan)為杭(hang)州知名的(de)地產(chan)商(shang)之(zhi)一。

浙江省社科院經濟研(yan)究(jiu)所(suo)研(yan)究(jiu)員王永太對《每日經濟新聞》記者表示(shi)，別(bie)墅、排(pai)屋等(deng)高端(duan)物(wu)業的(de)價格(ge)確實在下跌，實際上，與普通住(zhu)宅巨量的(de)供應(ying)庫存相同，別(bie)墅等(deng)高端(duan)物(wu)業的(de)供應(ying)量同樣也不少。

日前，國際(ji)知名物管機構戴德梁行公布的(de)數據顯示，2013年杭州高(gao)端公寓(yu)與別墅新(xin)增17.2萬(wan)平方(fang)米(mi)，存(cun)量從2005年的(de)45.6萬(wan)平方(fang)米(mi)升至2013年的(de)459.1萬(wan)平方(fang)米(mi)，8年間增長10倍；同時，杭州高(gao)端公寓(yu)成交(jiao)均價(jia)從2009年的(de)3.26萬(wan)元/平方(fang)米(mi)漲至4.35萬(wan)元/平方(fang)米(mi)，年均增幅7.5%。

不(bu)過，《市場回顧》顯(xian)示，一(yi)季(ji)度杭州(zhou)個別樓盤(pan)降價所(suo)引起的市場震蕩，使得(de)購(gou)房(fang)者觀望心態加重，發展(zhan)商推盤(pan)有(you)所(suo)放(fang)緩，杭州(zhou)住宅銷量(liang)出現明(ming)顯(xian)回落。

數據顯示，杭州(zhou)主城區整體住宅市(shi)場和高端住宅市(shi)場的一手房成(cheng)交量同(tong)比分別下(xia)跌57%和66%。

王永太認為(wei)，此前，浙(zhe)江通過制造(zao)業(ye)等實體企業(ye)經(jing)營積(ji)累(lei)了豐厚的財富，大量的資金進入樓市購買豪(hao)宅(zhai)，但如今，整個經(jing)濟形勢以及浙(zhe)江區域經(jing)濟不容樂觀，豪(hao)宅(zhai)房產投資已大受影(ying)響(xiang)，同時，作為(wei)主要購買力的浙(zhe)江企業(ye)主的財富快速積(ji)累(lei)階段(duan)已經(jing)過去(qu)，這(zhe)些(xie)因(yin)素都(dou)影(ying)響(xiang)到市場(chang)購買力。