每(mei)經記者 徐杰 發自浙(zhe)江(jiang)

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杭州，是當(dang)下(xia)中(zhong)國樓市(shi)的一(yi)個(ge)縮影。從3月開(kai)始(shi)的一(yi)輪“降價潮”，起初(chu)還只是中(zhong)小開(kai)發(fa)商(shang)在降價促(cu)銷(xiao)，當(dang)時一(yi)些評論認為，這(zhe)是因為這(zhe)些中(zhong)小房企資金(jin)實力不夠，所(suo)以需要盡(jin)快出貨回籠資金(jin)。進(jin)入4月，隨著九(jiu)龍倉、萬科等大型開(kai)發(fa)商(shang)也紛(fen)(fen)紛(fen)(fen)加入促(cu)銷(xiao)打折的隊伍(wu)，降價潮蔓延(yan)，杭州樓市(shi)日益引發(fa)各界的關注。

近期出(chu)爐(lu)的(de)數據顯示，今年(nian)一季度，杭(hang)州樓(lou)市新房成(cheng)(cheng)(cheng)交量下滑超過三成(cheng)(cheng)(cheng)，二手房更(geng)是下滑六成(cheng)(cheng)(cheng)。而(er)這(zhe)(zhe)(zhe)背后，是什么造成(cheng)(cheng)(cheng)了這(zhe)(zhe)(zhe)樣的(de)局面？未來(lai)的(de)趨勢又會(hui)如何？當地政府有沒有什么措(cuo)施(shi)來(lai)應對？對此，《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者展開了調查，并采訪眾多專業人士，試圖解答這(zhe)(zhe)(zhe)些(xie)問題。

買(mai)，還是不(bu)買(mai)，價(jia)格會不(bu)會繼(ji)續下(xia)跌？杭州樓市目前(qian)普遍存(cun)在的觀望心理也反映在陳輝（化名）身上。

陳輝(hui)(hui)初步(bu)選定(ding)了(le)萬科地(di)產位于(yu)杭州濱江(jiang)區的萬科·璞悅(yue)灣(wan)樓(lou)盤(pan)。4月26日，該樓(lou)盤(pan)將推出6號樓(lou)，戶型皆為90平(ping)方米的三房，且都(dou)為裝修成品(pin)，總價(jia)180萬元，如果搶到特價(jia)房，只(zhi)要160多萬元，但陳輝(hui)(hui)還是猶豫不決。

自年初，杭(hang)州樓(lou)市率先降價后，市場呈現出(chu)與“以價換(huan)量(liang)”不一樣的(de)邏輯，價格(ge)降了成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)卻(que)未“復原”。數據(ju)顯(xian)示，今年一季度，杭(hang)州市區商品住房(fang)成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)均(jun)價同(tong)比下降11.3%，而成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)為10112套，同(tong)比下降了37.8%。進(jin)入四(si)月，成(cheng)(cheng)交(jiao)(jiao)量(liang)雖有所上揚，但仍現乏力。

“如果觀望持續加(jia)重(zhong)，勢必影(ying)響到(dao)(dao)開發商(shang)拿地的積(ji)極性(xing)，而房地產投資放(fang)緩，地方(fang)財政將首(shou)當其沖(chong)受(shou)到(dao)(dao)影(ying)響。”浙江(jiang)省內一房地產業內人士(shi)向《每日(ri)經濟新聞(wen)》記(ji)者表示。

據杭(hang)州當(dang)地(di)媒體報道，4月(yue)22日，杭(hang)州市(shi)發(fa)改委在(zai)2014一季度(du)(du)經濟形勢(shi)分析會上建(jian)議，要(yao)對房地(di)產市(shi)場(chang)的(de)風險積極防范，出現重(zhong)大(da)的(de)市(shi)場(chang)謠(yao)言時，第一時間澄清，穩定市(shi)場(chang)預期。另外(wai)，將(jiang)建(jian)立房地(di)產企業重(zhong)大(da)調(diao)(diao)價(jia)政策預報制度(du)(du)，房企在(zai)重(zhong)大(da)調(diao)(diao)價(jia)發(fa)布前，必須通(tong)報市(shi)有關部門。

3月市區新房成交(jiao)直降(jiang)五成/

目前(qian)，杭州(zhou)商品(pin)住房成交(jiao)(jiao)面臨著量價齊跌(die)的狀(zhuang)況。據杭州(zhou)官方公布的統(tong)計數(shu)據顯示，1~3月，杭州(zhou)市區(qu)商品(pin)住房成交(jiao)(jiao)10112套，同比(bi)下(xia)降了(le)37.8%，這個成交(jiao)(jiao)量是2009年(nian)以來的平均水平；而成交(jiao)(jiao)均價為15388元/平方米，同比(bi)下(xia)降11.3%，僅高于2009年(nian)和2012年(nian)。

其中，3月份，杭州市區(qu) （含蕭山、余杭）新建商品(pin)房(fang)簽約量(liang)為3991套，位(wei)列近五(wu)年第三(san)位(wei)，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)降52.9%；簽約均價為16720元/平方(fang)米，環比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)14.96%，同(tong)比(bi)(bi)(bi)下(xia)跌2.25%，環比(bi)(bi)(bi)上(shang)漲(zhang)主(zhu)要源于武林(lin)壹號等市區(qu)豪宅的權重較大。

上述數據顯示，二(er)(er)手(shou)住房(fang)的成交(jiao)(jiao)量和價格，也有不同程度下降。一(yi)季度市區二(er)(er)手(shou)住房(fang)成交(jiao)(jiao)5830套(tao)，同比下降高達60.4%；二(er)(er)手(shou)住房(fang)成交(jiao)(jiao)均價15268.4元/平方米，同比下降2%。

另據(ju)(ju)杭州市財稅局(ju)公(gong)布的(de)數據(ju)(ju)顯示，今年2月,與房產成(cheng)交情況直接相聯(lian)系(xi)的(de)存(cun)量房契(qi)稅出(chu)現較大下(xia)滑(hua)。

世(shi)邦魏理仕(shi)杭(hang)州(zhou)(zhou)分公司(si)董事總(zong)經理馬英樞認為(wei)，一季(ji)度杭(hang)州(zhou)(zhou)個別(bie)樓(lou)盤降價所引起的(de)市場(chang)震蕩，使得購房者觀望心態加重，發(fa)展(zhan)商推盤有所放緩，杭(hang)州(zhou)(zhou)住宅銷量(liang)出現明顯回落，不過(guo)，進(jin)入二季(ji)度后，隨著(zhu)發(fa)展(zhan)商在傳統(tong)銷售旺季(ji)開始加快推盤節(jie)奏及給予適度的(de)價格優惠(hui)，市場(chang)成交有望逐(zhu)步回升。

土地行情急轉直下/

商(shang)品房成交(jiao)量下滑(hua)的同時，出(chu)于(yu)一級市場的土地(di)供應量也(ye)出(chu)現急速縮減。

4月21日，降價聲不斷的杭州房地(di)(di)產市場，迎來(lai)了一次(ci)土地(di)(di)拍賣會(hui)。江蘇新城地(di)(di)產以4.03億元競得一宗(zong)宅(zhai)地(di)(di)，較(jiao)起拍價僅高出2萬(wan)元，這也是4月份推(tui)出兩幅商地(di)(di)后，所推(tui)出的唯一一宗(zong)宅(zhai)地(di)(di)。

市場表現顯示，杭州(zhou)(zhou)土地(di)市場經歷1月份的(de)“高潮”后直轉而下。2月份，杭州(zhou)(zhou)全(quan)市土地(di)成(cheng)交(jiao)總金額(e)為92億元(yuan)，環(huan)比下跌(die)72.8%，進入3月，全(quan)市僅8宗土地(di)出讓，成(cheng)交(jiao)總金額(e)約38億元(yuan)，同比和環(huan)比數據均(jun)出現大幅(fu)下降，成(cheng)交(jiao)總額(e)更是縮水至(zhi)上月的(de)四(si)成(cheng)。

與此(ci)同時，土地(di)溢價(jia)出現(xian)下降。數據對比(bi)可見，杭州主城(cheng)區地(di)價(jia)平均(jun)溢價(jia)率(lv)為9.3%，比(bi)去(qu)年平均(jun)20.9%的(de)溢價(jia)率(lv)出現(xian)較大回落。

根據最(zui)新財(cai)(cai)政(zheng)數據顯示(shi)，“土(tu)地(di)(di)財(cai)(cai)政(zheng)”在地(di)(di)方政(zheng)府財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)中(zhong)(zhong)的(de)主角地(di)(di)位依(yi)舊穩固。第一(yi)季(ji)度國有土(tu)地(di)(di)使(shi)用(yong)權(quan)出讓收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)達(da)到1.08萬億元(yuan)，同比增(zeng)長40.3%，而同期地(di)(di)方本(ben)級財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)1.95萬億元(yuan)，“賣(mai)地(di)(di)”收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)與地(di)(di)方公共財(cai)(cai)政(zheng)收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)的(de)比例達(da)1：1.7。 與此同時(shi)，由(you)《中(zhong)(zhong)國經(jing)濟(ji)周刊》與中(zhong)(zhong)國經(jing)濟(ji)研(yan)究(jiu)院聯合發布的(de)23個省(市)“土(tu)地(di)(di)財(cai)(cai)政(zheng)依(yi)賴度”排名顯示(shi)：23個省（市）最(zui)少(shao)的(de)有1/5債(zhai)務靠“賣(mai)地(di)(di)”償還，其(qi)中(zhong)(zhong)，浙江、天津2/3債(zhai)務要靠土(tu)地(di)(di)出讓收(shou)(shou)(shou)(shou)入(ru)(ru)償還，分別達(da)66.27%和(he)64.56%。

“對地(di)(di)方(fang)(fang)政(zheng)府而(er)言(yan)，現在調(diao)控房地(di)(di)產、營改(gai)增，首先沖擊(ji)的(de)就是(shi)地(di)(di)方(fang)(fang)財政(zheng)。”安(an)邦咨詢高級(ji)研(yan)究員賀軍(jun)向(xiang)媒(mei)體(ti)表示。而(er)浙江省社科(ke)院(yuan)經濟研(yan)究所研(yan)究員王(wang)永太(tai)認為，杭(hang)州是(shi)土地(di)(di)依賴性比(bi)較強的(de)城市，目(mu)前上(shang)馬了大(da)量(liang)地(di)(di)鐵建(jian)設(she)(she)項目(mu)，亟須土地(di)(di)財政(zheng)提(ti)供建(jian)設(she)(she)資金(jin)。

王永太稱，令(ling)杭(hang)州慶幸(xing)的是，在這(zhe)次降價潮(chao)來臨前已經賣(mai)了(le)很(hen)多土地(di)。

杭(hang)州市(shi)國(guo)土(tu)(tu)資源局(ju)統計數據顯示，2013年的杭(hang)州土(tu)(tu)地(di)市(shi)場熱火朝天，全年土(tu)(tu)地(di)成交總金(jin)額(e)達(da)到(dao)1326.9億(yi)元，比此前歷史最高點的2009年還高出100多(duo)億(yi)元，成為僅次于京(jing)滬的全國(guo)第三個(ge)土(tu)(tu)地(di)收入超過(guo)千億(yi)元的城市(shi)。今年1月(yue)份，杭(hang)州出讓35宗土(tu)(tu)地(di)，土(tu)(tu)地(di)出讓金(jin)達(da)到(dao)339.56億(yi)元，占到(dao)去年全年的25.6%。

馬英樞(shu)說，短(duan)期來(lai)看，杭(hang)州地(di)方財(cai)政對房地(di)產依賴性(xing)很強，如果房地(di)產市場(chang)出現持續(xu)下滑，肯定(ding)對財(cai)政收(shou)入有影響，不過(guo)，從長遠來(lai)看，房地(di)產行業不能(neng)成為(wei)(wei)影響地(di)方財(cai)政收(shou)入的(de)(de)關鍵性(xing)因素(su)，畢竟房地(di)產財(cai)政收(shou)入屬于(yu)爆炸(zha)性(xing)的(de)(de)，難(nan)以為(wei)(wei)繼。

房地產投資放緩/

值得注意的是，杭州(zhou)房地產投資已經出現回落之(zhi)勢。

杭州市統計(ji)局公布的(de)數據，今年1~2月，全市房地產開(kai)發經營企(qi)業完成投資(zi)197.82億元，增(zeng)長17.2%，增(zeng)幅較去年同(tong)期回(hui)落8.4個(ge)百分點；其中，住(zhu)宅投資(zi)增(zeng)速明(ming)顯放緩。同(tong)期，杭州全市住(zhu)宅投資(zi)為116.51億元，僅增(zeng)長3.9%，增(zeng)幅同(tong)比回(hui)落40.6個(ge)百分點。

4月20日，全國(guo)工商(shang)聯房地產(chan)商(shang)會名譽會長(chang)聶(nie)梅生在一場有關城鎮化論壇上表示，由(you)于目(mu)前商(shang)品房銷售(shou)增速放緩、成交量下降(jiang)，房企(qi)的資金(jin)回(hui)籠(long)慢(man)，從而減少了對房地產(chan)的投資。

杭州市(shi)統計(ji)局上(shang)述數據指出，截至(zhi)2月末(mo)，杭州全(quan)市(shi)房地產開(kai)發(fa)經營企業(ye)到位(wei)資(zi)金(jin)(jin)1856.57億(yi)元，增長(chang)36.8%；扣(kou)除上(shang)年(nian)(nian)末(mo)結余資(zi)金(jin)(jin)后，本年(nian)(nian)實際(ji)到位(wei)資(zi)金(jin)(jin)為470.65億(yi)元，僅增長(chang)1.2%。其中，國內貸(dai)款(kuan)(kuan)的(de)比(bi)重由(you)(you)去(qu)(qu)年(nian)(nian)的(de)25.2%上(shang)升到36.0%，自籌資(zi)金(jin)(jin)由(you)(you)17.5%上(shang)升至(zhi)21.5%，而去(qu)(qu)年(nian)(nian)同(tong)期(qi)占較大比(bi)重的(de)定金(jin)(jin)及預收款(kuan)(kuan)則(ze)由(you)(you)39.1%下降至(zhi)23.9%。

聶梅生認(ren)為，今年房(fang)地(di)(di)產市(shi)場出(chu)現三大(da)趨勢，一是房(fang)地(di)(di)產各項指(zhi)標仍處于高位，但(dan)房(fang)價、投資(zi)額(e)、交易量等(deng)指(zhi)標的漲幅均(jun)在下(xia)滑；二是房(fang)地(di)(di)產資(zi)金總體緊(jin)張；三是不同城市(shi)、地(di)(di)區、企業間(jian)的分化將持續，“表現會(hui)有很大(da)差(cha)距”。

另外，杭州目(mu)前(qian)(qian)還存(cun)(cun)在較大的(de)(de)庫(ku)(ku)存(cun)(cun)壓(ya)力。杭州透(tou)明售(shou)房網數據(ju)顯示，截(jie)至4月24日15時(shi)，杭州樓市目(mu)前(qian)(qian)面(mian)臨(lin)著10萬套的(de)(de)住宅庫(ku)(ku)存(cun)(cun)，其中市區庫(ku)(ku)存(cun)(cun)量為(wei)80702套，周邊的(de)(de)五縣市為(wei)21638套。

值(zhi)得一提的(de)是，3月25日上午(wu)，杭州市(shi)政(zheng)府召開房地(di)產企(qi)業(ye)座談會(hui)(hui)，會(hui)(hui)議(yi)強調(diao)要(yao)保持(chi)房地(di)產市(shi)場穩定健康(kang)持(chi)續發展(zhan)。同時，市(shi)相關部門(men)要(yao)與房地(di)產企(qi)業(ye)、金(jin)融機構(gou)以及(ji)媒體加強聯動、信息共享(xiang)，防范(fan)系統(tong)性風險。

王(wang)永(yong)太認為，當前(qian)，不少城市可能(neng)都在研究(jiu)調(diao)控政策放松的版本，出發點(dian)在對(dui)剛需改善性(xing)需求進行(xing)(xing)適當放松，目前(qian)國家(jia)對(dui)民意(yi)很重(zhong)視(shi)，不過(guo)，不能(neng)排除(chu)地方(fang)政府(fu)在稅費等交易環節(jie)進行(xing)(xing)微調(diao)。

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典型案例

別墅賣出公寓價(jia) 杭州部分高(gao)端樓(lou)盤現對折“拋售”

每經記者 徐杰 發自杭州

“6388元/平方(fang)(fang)米，成(cheng)就杭城真正的獨棟別(bie)墅超性價比(bi)之王！6388元/平方(fang)(fang)米，成(cheng)就杭城獨棟銷(xiao)冠(guan)！湖光山社(she)對折(zhe)清(qing)盤鉅惠！搶(qiang)到賺到！”最(zui)近，在浙江杭州工作已有7年(nian)的劉先生不(bu)時接到樓盤優惠銷(xiao)售的電話和短(duan)信，但這條“別(bie)墅賣出公寓價”的短(duan)信卻讓(rang)他印(yin)象(xiang)尤為深刻。

他(ta)隨后致電售樓處(chu)了(le)解到，上述樓盤位于被稱為杭州后花園的臨安(an)青山湖，這(zhe)里高端休閑(xian)物業(ye)集(ji)聚(ju)，而(er)短信中(zhong)的湖光(guang)山社樓盤，按照6388元(yuan)/平方米的單價，一棟400平方米的單體別墅總(zong)價目前只要300萬元(yuan)，較于此前售價，“相當于打了(le)對折”。

《每日經濟(ji)新(xin)聞》記者注意到，自(zi)從德(de)信·北海(hai)公園(yuan)引領杭州樓(lou)(lou)市(shi)馬年首降(jiang)后，房(fang)價水平接近一線城(cheng)市(shi)的(de)杭州目前超過20個樓(lou)(lou)盤(pan)緊隨降(jiang)價，而(er)這股降(jiang)價潮已沖擊到別墅、排(pai)屋等高端物業(ye)市(shi)場(chang)。如今，這些豪宅由前幾年的(de)蓬勃發展轉(zhuan)為(wei)無人問(wen)津，降(jiang)價、低開、特價房(fang)等各種促銷手段，層出不窮。

豪宅去化遇阻

資料顯(xian)示，湖(hu)光山(shan)社主(zhu)要物(wu)業由排屋和(he)獨棟別墅組成，主(zhu)力戶型為326~370平(ping)方米(mi)的(de)排屋和(he)400~600平(ping)方米(mi)的(de)別墅，項目總占地約800余畝(mu)，開(kai)(kai)發規劃分為五期(qi)，目前已經開(kai)(kai)發到二、三期(qi)，一期(qi)房源(yuan)已交付使用。

4月23日，《每日經(jing)濟新聞》記者以購房者身份致電湖(hu)光(guang)山(shan)社售樓處(chu)，據(ju)銷售人員介紹，上述銷售單價(jia)(jia)為6388元/平(ping)方米(mi)的(de)房子，總價(jia)(jia)為305萬元，相(xiang)當于一(yi)套普(pu)通公寓的(de)價(jia)(jia)格(ge)，但屬于項目推(tui)出的(de)特價(jia)(jia)房，只有一(yi)套。

不過，該(gai)銷(xiao)售(shou)人員透露(lu)，盡管(guan)只(zhi)有一套，但該(gai)項目獨立別墅的(de)售(shou)價(jia)目前已降至(zhi)7000元/平方(fang)米，此前的(de)銷(xiao)售(shou)均價(jia)在12000元~13000元/平方(fang)米，“相當(dang)于打了五、六折”。

對(dui)(dui)于上述價格調整，4月(yue)24日，《每日經濟新聞》電話聯系(xi)采(cai)訪了開(kai)發商(shang)，相關銷售人(ren)員稱，目前是清盤價格，“基(ji)本上打了對(dui)(dui)折(zhe)”，是3月(yue)份(fen)開(kai)始(shi)決定的。

湖光山社(she)的舉(ju)動或只是當前(qian)豪宅市場的一(yi)個縮影(ying)。據浙江杭州臨安一(yi)季度房地產業數據顯示，一(yi)季度以來(lai)，臨安城區板(ban)(ban)塊(kuai)的銷(xiao)(xiao)(xiao)售面(mian)積占(zhan)總(zong)銷(xiao)(xiao)(xiao)售面(mian)積的70.35%，豪宅林(lin)立的青山湖板(ban)(ban)塊(kuai)銷(xiao)(xiao)(xiao)售面(mian)積占(zhan)比只有9.25%。

從房(fang)(fang)源類型成(cheng)(cheng)交(jiao)的情(qing)況來看，該區域一(yi)季(ji)度公寓(yu)房(fang)(fang)共成(cheng)(cheng)交(jiao)692套，別(bie)墅成(cheng)(cheng)交(jiao)僅(jin)19幢。商品房(fang)(fang)住(zhu)宅(zhai)中，多、高層住(zhu)宅(zhai)成(cheng)(cheng)交(jiao)均價6341.85元(yuan)/平方米(mi)，別(bie)墅成(cheng)(cheng)交(jiao)均價10087.42元(yuan)/平方米(mi)。

有市場分析(xi)稱，國家此前出臺(tai)的(de)限購限貸政(zheng)策，導(dao)致近兩年來(lai)房(fang)產市場持續(xu)低(di)迷，再加上(shang)今(jin)年春節之后杭州城區(qu)刮起(qi)的(de)“降(jiang)價風暴(bao)”給樓市帶來(lai)了春寒料峭的(de)打擊，杭州幾個大盤大幅降(jiang)價對臨安區(qu)塊的(de)房(fang)產市場造成了一定的(de)負面(mian)影(ying)響。

“現在(zai)房產市(shi)場的(de)需求正悄悄地(di)由(you)大戶型(xing)向中小戶型(xing)轉(zhuan)變(bian)，區域分化突出。青山(shan)湖(hu)板塊(kuai)持續(xu)低迷，前幾年青山(shan)湖(hu)板塊(kuai)蓬勃發展，近幾年無(wu)人問津，效益(yi)已降低至鄉鎮板塊(kuai)的(de)地(di)步。”浙江(jiang)媒體(ti)《錢江(jiang)晚(wan)報(bao)》一篇有(you)關臨安樓市(shi)目前狀況如(ru)是(shi)描述。

除湖(hu)光山社外(wai)，同一青山湖(hu)板(ban)塊的(de)青城山語間項目也出現(xian)大幅打折(zhe)銷售(shou)，目前在售(shou)的(de)450~600平(ping)(ping)方米準現(xian)房獨棟別墅，可享(xiang)受均價(jia)5800元/平(ping)(ping)方米，總均價(jia)290萬元/幢，而且(qie)還贈約350平(ping)(ping)方米精裝庭院。“原來平(ping)(ping)均單價(jia)在10000元/平(ping)(ping)方米，相當(dang)于打了(le)58折(zhe)。”現(xian)場銷售(shou)人員向記(ji)者(zhe)表示(shi)。

對此，全球知名房產咨詢機構(gou)世邦魏理仕杭州分(fen)(fen)公司董事總經(jing)理馬英樞向《每日(ri)經(jing)濟新聞》記(ji)者分(fen)(fen)析(xi)稱，上述位(wei)于自然(ran)景觀優美(mei)的(de)(de)青山湖，遠離于杭州主城區的(de)(de)豪宅(zhai)，從居住屬性講(jiang)，并不(bu)作(zuo)為購(gou)房者的(de)(de)第(di)一居所，在(zai)當(dang)前房地產形勢下，面臨(lin)著(zhu)需(xu)求(qiu)減少，庫存去化的(de)(de)壓力。

浙江省內一業內人(ren)士則稱，對(dui)開發商而言，在高端物(wu)業市場(chang)如此(ci)消沉，且在資金和庫存雙(shuang)重(zhong)壓力下，只有通過降價走量的方(fang)式來吸引購房(fang)者，試圖(tu)刺激極其有限的市場(chang)需求。

市區稀缺(que)豪宅降價促銷

理論上講，坐落于城區優勢位置(zhi)的豪宅(zhai)，在眼前(qian)房地產嚴峻形(xing)勢下，雖難言(yan)升值(zhi)，仍應具備保值(zhi)屬(shu)性，但(dan)當前(qian)也呈現較為悲觀的一面(mian)。

3月6日，濱江集(ji)團（002244，SZ）位于杭州市區稀缺地塊的(de)豪宅項(xiang)目武(wu)林壹號推出1號樓(lou)共166套房源，起價1500萬，折算單價約(yue)5萬元/平方米，而該項(xiang)目2013年的(de)銷(xiao)售均價一度超過7萬元/平方米。

統計數據進一步顯示，2013年，武林壹(yi)號共售(shou)出68套，合同金(jin)額(e)17.47億元(yuan)(yuan)(yuan)，銷(xiao)售(shou)均價約為(wei)7.36萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米(mi)，而在2014年第一季(ji)度，共售(shou)出37套，合同金(jin)額(e)6.99億元(yuan)(yuan)(yuan)，銷(xiao)售(shou)均價已約為(wei)5.80萬元(yuan)(yuan)(yuan)/平方米(mi)。

不過，降(jiang)價帶來了銷量增(zeng)加，1號樓開盤(pan)當日(ri)即吸金14億(yi)元(yuan)，另據杭州透(tou)明售房網顯示，截至4月23日(ri)，總(zong)共166套已銷售44套。

此外(wai)，降(jiang)價(jia)促(cu)銷的市區豪宅還包括(kuo)九龍倉地(di)(di)產旗下的君(jun)璽項目，以起價(jia)37900元/平方米低價(jia)首(shou)開(kai)入(ru)市，據當地(di)(di)媒體披露，截(jie)至目前，180套(tao)房(fang)源已去化6成。

近(jin)日(ri)，世邦魏理仕杭(hang)州分(fen)公司所發布的 《2014年(nian)杭(hang)州一季度(du)房地產市(shi)場回顧(gu)(gu)》（以下簡稱 《市(shi)場回顧(gu)(gu)》）報告(gao)顯示，該季度(du)杭(hang)州高檔公寓平(ping)均價格報每平(ping)方(fang)米41048元，環比微降0.1%。

對于杭州市(shi)區的(de)豪宅市(shi)場(chang)，馬英樞對《每日經濟新聞》記(ji)者稱，這些位置稀缺的(de)豪宅作為(wei)購房者的(de)第一(yi)居所，從第一(yi)季度市(shi)場(chang)數據來講，目前高端(duan)住宅市(shi)場(chang)價格(ge)表現仍較(jiao)為(wei)穩(wen)定。

不過，馬英(ying)樞亦認為，如(ru)果市(shi)場(chang)觀望心(xin)態持續加(jia)重，開發(fa)商出于(yu)(yu)去(qu)化壓力和資金(jin)回籠需求，不排除(chu)出現價格松動，而降價幅度將(jiang)取決于(yu)(yu)開發(fa)商的現金(jin)流需求、營(ying)銷策略，以及項目的市(shi)場(chang)定位、營(ying)銷周期(qi)等。

同時，從認籌、預定到最終簽(qian)訂(ding)正式合同，有一(yi)定的時間滯后(hou)性，類似于(yu)武林壹(yi)號、九龍倉君璽等項(xiang)目價格下(xia)調，能否進一(yi)步影響(xiang)目前(qian)高端住(zhu)宅(zhai)市場價格下(xia)探，有賴于(yu)日(ri)后(hou)公布的第二季度房地產交易數據。

市場購買力減弱

事實上，降價、低(di)開、特(te)價房(fang)正(zheng)成為目前(qian)杭州樓(lou)市高(gao)端物業市場(chang)的關鍵詞。

除(chu)上(shang)述樓盤外(wai)，4月初，雅戈(ge)爾地產位于杭州城西的西溪晴雪悅公館推出特價房10套，戶型面積(ji)為(wei)180平方(fang)米，折后均價在14500元/平方(fang)米左右，而此前均價為(wei)2.2萬(wan)~2.6萬(wan)元/平方(fang)米。

同樣，4月初，華元(yuan)集團宣(xuan)布(bu)三個項目大幅降價清盤銷(xiao)售(shou)。其中，高端項目玉榕莊降價后，300~400平方(fang)米(mi)的聯墅均(jun)價為8880元(yuan)/平方(fang)米(mi)，較于(yu)此前成交均(jun)價11557元(yuan)/平方(fang)米(mi)，降幅不少。更有業界(jie)人士(shi)指(zhi)出，相比玉榕莊別墅當初拿地樓面價5183元(yuan)/平方(fang)米(mi)，此次調整簡直是“虧本買賣”。

此外，高端物業降(jiang)價(jia)還出現在杭(hang)州(zhou)西湖區(qu)之江國(guo)家風景區(qu)的錢(qian)塘(tang)梧桐燕(yan)廬項目，目前在售的315~350平方米的排屋總價(jia)在1000萬~1500萬元/套，現在變為(wei)了1000萬元左右，銷售人員向記者證實，價(jia)格降(jiang)了約200萬元/套，而該(gai)開發商(shang)錢(qian)塘(tang)房產為(wei)杭(hang)州(zhou)知名的地產商(shang)之一。

浙江省社科院經濟(ji)(ji)研究所研究員王永太對《每日經濟(ji)(ji)新聞》記者(zhe)表示(shi)，別(bie)墅、排(pai)屋(wu)等高端(duan)物業的(de)(de)價格確實在下跌，實際上，與普通住宅巨量的(de)(de)供應庫存相同，別(bie)墅等高端(duan)物業的(de)(de)供應量同樣也(ye)不少。

日(ri)前，國際(ji)知(zhi)名物管機構戴德梁行公布的(de)數據顯(xian)示，2013年杭州(zhou)高(gao)(gao)端公寓與別墅新增(zeng)17.2萬(wan)平(ping)方米，存量從2005年的(de)45.6萬(wan)平(ping)方米升至(zhi)2013年的(de)459.1萬(wan)平(ping)方米，8年間(jian)增(zeng)長(chang)10倍；同時，杭州(zhou)高(gao)(gao)端公寓成(cheng)交均(jun)價從2009年的(de)3.26萬(wan)元/平(ping)方米漲(zhang)至(zhi)4.35萬(wan)元/平(ping)方米，年均(jun)增(zeng)幅7.5%。

不過，《市場(chang)回(hui)顧》顯示，一(yi)季(ji)度杭(hang)州個別樓(lou)盤(pan)(pan)降價所(suo)(suo)引(yin)起的市場(chang)震蕩，使得(de)購房者觀(guan)望(wang)心態(tai)加重(zhong)，發展商推盤(pan)(pan)有所(suo)(suo)放緩，杭(hang)州住宅銷量出現明(ming)顯回(hui)落。

數據顯示，杭州主城區整體住(zhu)宅市場(chang)和高(gao)端住(zhu)宅市場(chang)的一手房成交量(liang)同比分別下(xia)跌(die)57%和66%。

王(wang)永太認(ren)為(wei)(wei)，此前(qian)，浙(zhe)江(jiang)通過制造業等實(shi)體企(qi)業經(jing)(jing)(jing)營(ying)積累了(le)豐厚的財富(fu)，大量的資金進(jin)入樓(lou)市(shi)購(gou)買豪宅(zhai)，但如今，整個經(jing)(jing)(jing)濟形勢以及(ji)浙(zhe)江(jiang)區域經(jing)(jing)(jing)濟不容樂觀(guan)，豪宅(zhai)房產投資已(yi)大受影響(xiang)，同時，作為(wei)(wei)主要購(gou)買力(li)的浙(zhe)江(jiang)企(qi)業主的財富(fu)快速積累階段(duan)已(yi)經(jing)(jing)(jing)過去，這些因素都(dou)影響(xiang)到市(shi)場購(gou)買力(li)。

《《《

記者觀察

化解產(chan)能(neng)過剩(sheng)之道(dao)：放(fang)慢周(zhou)轉速度

每經記者 楊羚強 發自上海

近期，由于部(bu)分城市房價有所松動，房地產行業(ye)產能(neng)過剩(sheng)的問題引起業(ye)界關注。

在(zai)上海房地產(chan)開發領(ling)域摸爬滾打幾十年的楊子(zi)江認為，高周(zhou)轉正是導致產(chan)能過剩的“罪魁禍首”。

《每(mei)日經濟新聞(wen)》記者經過長期對行(xing)(xing)業(ye)的(de)觀察發現(xian)，很多地產商(shang)為了(le)追求更高的(de)資(zi)本回報率(lv)，盲目地在自有(you)資(zi)金較小的(de)情況下，放大銷售規(gui)模和加速總資(zi)產周轉周期，導致了(le)行(xing)(xing)業(ye)供應量的(de)整體放量。

按行業的(de)正常做法，一(yi)個(ge)房地(di)(di)產項目在(zai)正式(shi)開發(fa)前，需(xu)要對地(di)(di)塊周邊市場的(de)整體需(xu)求(qiu)(qiu)和購買力(li)進行充分的(de)調(diao)查，結合(he)項目規劃的(de)一(yi)系列技術性要求(qiu)(qiu)，開發(fa)更(geng)符合(he)當地(di)(di)市場需(xu)求(qiu)(qiu)的(de)產品，最大(da)限(xian)度挖掘土(tu)地(di)(di)價值(zhi)，實現(xian)項目收益的(de)最大(da)化。

但(dan)因為(wei)高周轉的(de)(de)(de)策略，開發商(shang)往往沒有足(zu)夠(gou)時間了解市(shi)場整(zheng)體需(xu)求(qiu)，而是根(gen)據(ju)當(dang)地市(shi)場最主要的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)，從現(xian)有的(de)(de)(de)產品線(xian)中，尋找一個比較符合的(de)(de)(de)類型匆忙供(gong)應。這樣(yang)的(de)(de)(de)結果，使(shi)項目很難實現(xian)整(zheng)體價值的(de)(de)(de)最大化(hua)，開發商(shang)為(wei)彌補這方面的(de)(de)(de)損失，不得不重(zhong)復拿地，快速開工(gong)。

同時(shi)，高周轉(zhuan)(zhuan)還帶來了產品質(zhi)(zhi)量方(fang)面的(de)(de)風險(xian)。此前，上海、浙江、江蘇等(deng)地出現的(de)(de)一系列房(fang)屋(wu)質(zhi)(zhi)量方(fang)面的(de)(de)問題(ti)，均(jun)是由那些以高周轉(zhuan)(zhuan)而著稱的(de)(de)房(fang)地產企業造成。媒(mei)體事后(hou)了解到，問題(ti)原因多是在很多環節(jie)上沒有按照規定的(de)(de)工序花(hua)費足夠(gou)的(de)(de)工時(shi)。

部(bu)分房地產行業(ye)人士(shi)認為，決(jue)定樓盤品(pin)(pin)質(zhi)的(de)并不是(shi)使用(yong)的(de)建筑(zhu)材料有(you)(you)多好，而是(shi)做這些(xie)工程(cheng)的(de)工人有(you)(you)沒(mei)有(you)(you)花(hua)足夠的(de)時間來(lai)蓋好房子。因此，對開發商來(lai)說，放慢周轉(zhuan)速度，減少拿地，把心思花(hua)在提升產品(pin)(pin)品(pin)(pin)質(zhi)層面，或許才是(shi)化解產能危機(ji)的(de)最佳途徑(jing)。