每經(jing)編(bian)輯｜每經(jing)記者(zhe) 胡健 發自北(bei)京    

每經記者 胡健(jian) 發自北(bei)京

今年一(yi)季(ji)度(du)(du)經濟數(shu)據已悉數(shu)公布完畢(bi)，房(fang)地產對(dui)經濟的(de)拖累作用已有明顯表現，后幾個季(ji)度(du)(du)地方政(zheng)府對(dui)土地財政(zheng)的(de)依(yi)賴也(ye)將承壓。

在此背景下，近期(qi)多地(di)召開了土(tu)地(di)推介會，大規模推出(chu)優質地(di)塊，其中多為二、三(san)線城(cheng)市(shi)，一些城(cheng)市(shi)還奔赴中心城(cheng)市(shi)推介。

昨日（4月21日），上海易居房地產研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究員(yuan)嚴躍進在接受《每(mei)日經(jing)濟新(xin)聞》記者采(cai)訪時表示，二(er)、三線城市土地財政(zheng)烙印重，占財政(zheng)收入比(bi)重大，在土地市場趨冷的背景(jing)下，加大推地力度(du)，保證地區經(jing)濟發展是順(shun)理成章(zhang)的做法。

地方(fang)赴京找土(tu)地“買家”/

4月中旬，廣東江(jiang)(jiang)門今年(nian)(nian)首(shou)次舉辦土(tu)地推(tui)介會(hui)，一口氣(qi)推(tui)出16塊共(gong)75萬平(ping)方(fang)米土(tu)地，可謂大手筆。據此前(qian)發布的《江(jiang)(jiang)門市蓬江(jiang)(jiang)、江(jiang)(jiang)海(hai)區2013年(nian)(nian)房(fang)地產市場分析(xi)報告》，去(qu)年(nian)(nian)當地蓬江(jiang)(jiang)、江(jiang)(jiang)海(hai)兩區有效供應房(fang)地產用地共(gong)17塊，面(mian)(mian)積共(gong)59.99萬平(ping)方(fang)米，這次推(tui)出的土(tu)地面(mian)(mian)積比(bi)去(qu)年(nian)(nian)兩區全年(nian)(nian)的成交面(mian)(mian)積還多26.3%。

據江門國土局發布的消息顯示(shi)，這次推出的地塊中，有14塊為(wei)商住用地，1塊為(wei)商業用地，1塊為(wei)商服用地，吸引(yin)了不少優質房企參(can)加。

在現(xian)(xian)場(chang)，江門國土(tu)局還就一地(di)塊(kuai)的(de)開(kai)發(fa)利(li)用(yong)問(wen)(wen)題進行(xing)(xing)問(wen)(wen)卷調查，將該(gai)地(di)塊(kuai)進行(xing)(xing)不同形(xing)式的(de)合并拆分(fen)，提供(gong)了5種不同組合的(de)出讓方案供(gong)房企進行(xing)(xing)選(xuan)擇(ze)，將根據現(xian)(xian)場(chang)問(wen)(wen)卷的(de)結果(guo)對該(gai)地(di)塊(kuai)的(de)出讓面(mian)積和方案進行(xing)(xing)調整。

同樣在4月中旬(xun)，2014土(tu)地(di)投資沙龍暨福(fu)建(jian)省主要城市(shi)供(gong)地(di)計劃(hua)說(shuo)明會(hui)舉(ju)辦。福(fu)建(jian)熱點城市(shi)廈(sha)門今年土(tu)地(di)供(gong)應(ying)上開閘供(gong)應(ying)，共(gong)擬出(chu)讓經營性用地(di)57幅，供(gong)應(ying)土(tu)地(di)面積約(yue)345公頃，總建(jian)筑面積904萬平方米(mi)。其中，商住(zhu)地(di)塊(含居住(zhu)綜合(he)體)計劃(hua)供(gong)應(ying)26幅，總建(jian)筑面積446萬平方米(mi)，是去年實際成交的3倍，創近(jin)年新高。

值得注(zhu)意的是，廈門也將對(dui)新出讓(rang)土地(di)(di)(di)的地(di)(di)(di)價款支付(fu)方(fang)式進行調整。據廈門市土地(di)(di)(di)開發總公司市場事務部(bu)副經理何銀鷺介紹(shao)，未來廈門所有出讓(rang)地(di)(di)(di)塊的地(di)(di)(di)價款，均要求在成交之日起五個工(gong)作(zuo)日內付(fu)清(qing)。

此前(qian)，廈門要求地(di)價(jia)(jia)款(kuan)在(zai)1億(yi)(yi)到6億(yi)(yi)元的(de)半年內(nei)付(fu)清，地(di)價(jia)(jia)款(kuan)在(zai)1億(yi)(yi)元以(yi)下的(de)5日(ri)內(nei)付(fu)清。

還(huan)有一些城市選擇奔赴異地尋找土地買家，安徽省安慶市剛(gang)剛(gang)在京舉辦(ban)了(le)一場土地推(tui)介會(hui)，集中(zhong)推(tui)介28宗、4250畝的優質地塊。

嚴躍進分析說，部分土(tu)地(di)出(chu)讓(rang)困難(nan)的(de)地(di)方政(zheng)(zheng)府處(chu)境尷尬。如果不積極出(chu)讓(rang)土(tu)地(di)，僅(jin)僅(jin)依靠此類地(di)區(qu)單一(yi)的(de)產業，財(cai)政(zheng)(zheng)收入難(nan)以保障，整個城市(shi)面貌也難(nan)以提升(sheng)。但如果粗放(fang)出(chu)讓(rang)，可能會(hui)招致上一(yi)級(ji)政(zheng)(zheng)策的(de)打(da)壓。

土地(di)與公共財政收入比為1:1.8/

根據財政(zheng)部(bu)最新數據顯示，第一季度(du)國有土(tu)地(di)(di)(di)使用(yong)權(quan)出讓收(shou)入(ru)達到1.08萬億元，同(tong)比(bi)增長40.3%，而同(tong)期地(di)(di)(di)方(fang)財政(zheng)收(shou)入(ru)1.95萬億元，“賣地(di)(di)(di)”收(shou)入(ru)與地(di)(di)(di)方(fang)公共財政(zheng)收(shou)入(ru)的比(bi)例(li)達1:1.8。這說明地(di)(di)(di)方(fang)政(zheng)府財源中(zhong)對土(tu)地(di)(di)(di)的依賴程(cheng)度(du)并沒有減輕(qing)。

據中原地產(chan)報(bao)告，截至(zhi)4月20日(ri)，一線城市土地出讓金處(chu)于歷史同(tong)期高(gao)位，北(bei)、上(shang)、廣、深四(si)大(da)城市2014年(nian)土地出讓金高(gao)達(da)2117.26億，同(tong)比2013年(nian)的1059.95億翻番。

但業內人士認為，伴隨一(yi)季度房價漲幅(fu)逐步收窄，“地熱房冷”的(de)(de)現象難以(yi)持(chi)續，特別是一(yi)些二、三線(xian)城市(shi)土地市(shi)場趨冷的(de)(de)概率大，地方(fang)政府憑借(jie)出讓(rang)土地獲得的(de)(de)財(cai)政收入也可能減(jian)少(shao)。

4月15日，中國(guo)(guo)土地(di)勘測規劃院發布的(de)數據顯示，一季(ji)度(du)(du)全國(guo)(guo)主要監測城市綜合地(di)價(jia)環比(bi)增(zeng)(zeng)速為(wei)1.89%，增(zeng)(zeng)幅在(zai)連續7個季(ji)度(du)(du)擴大后首次收窄，較前一季(ji)度(du)(du)下降(jiang)了0.17個百分點(dian)，土地(di)市場呈現降(jiang)溫態勢。

中原地產研(yan)究總監張(zhang)大偉告訴《每日經(jing)濟新聞》記(ji)者，3月(yue)十家標(biao)桿房(fang)企在全國40個(ge)主要城(cheng)市(shi)的(de)購(gou)地金(jin)(jin)額僅為(wei)62.93億元，為(wei)近19個(ge)月(yue)新低。分(fen)城(cheng)市(shi)來看，今年前3月(yue)，十家標(biao)桿房(fang)企在一、二(er)(er)線(xian)(xian)及三、四線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)的(de)拿地金(jin)(jin)額占比(bi)分(fen)別(bie)為(wei)62%、5%和33%。“和去(qu)年下(xia)半年相比(bi)，一線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)拿地金(jin)(jin)額占比(bi)增加了(le)24個(ge)百分(fen)點，二(er)(er)線(xian)(xian)城(cheng)市(shi)占比(bi)下(xia)降了(le)28個(ge)百分(fen)點。”

同(tong)(tong)策咨詢研(yan)究部數據顯示，3月(yue)全國(guo)各類土(tu)地(di)成(cheng)交1266幅、4961.88萬平方米(mi)，分別環(huan)比(bi)(bi)下(xia)滑(hua)(hua)49%和47%，同(tong)(tong)比(bi)(bi)方面(mian)，地(di)塊(kuai)數量和面(mian)積幾乎(hu)都下(xia)滑(hua)(hua)53%。二線(xian)城(cheng)市各類土(tu)地(di)成(cheng)交484幅、1870萬平方米(mi)，環(huan)比(bi)(bi)、同(tong)(tong)比(bi)(bi)下(xia)滑(hua)(hua)幅度都在(zai)五(wu)成(cheng)以上(shang)；三、四(si)線(xian)城(cheng)市各類土(tu)地(di)成(cheng)交726幅、2693萬平方米(mi)，環(huan)比(bi)(bi)均(jun)下(xia)滑(hua)(hua)四(si)成(cheng)以上(shang)，同(tong)(tong)比(bi)(bi)均(jun)下(xia)滑(hua)(hua)五(wu)成(cheng)以上(shang)。

國(guo)土資(zi)源部(bu)中國(guo)土地勘測規劃院(yuan)地價所(suo)所(suo)長趙松分析說，2014年第二季度，我國(guo)商業(ye)、住宅地價上(shang)漲態勢或(huo)將(jiang)進一步(bu)趨穩，工業(ye)地價將(jiang)持續溫和上(shang)漲；城市(shi)間分化態勢更(geng)為明顯(xian)，部(bu)分城市(shi)地價或(huo)將(jiang)止漲回落。

財(cai)稅專家李(li)文海(hai)告(gao)訴《每日經濟新(xin)聞(wen)》記(ji)者，二、三線(xian)對土地(di)出讓收入(ru)的依(yi)賴更大(da)，在開發商回流一線(xian)城市，受(shou)成交萎縮和地(di)價(jia)降低雙重影響，這些地(di)方(fang)的財(cai)政收入(ru)受(shou)到(dao)的沖擊將更大(da)。

土地改革需(xu)從農地流轉突破/

房(fang)地產市場的(de)新變化(hua)可能直接(jie)影響土地財政(zheng)的(de)走向，也引發關于土地財政(zheng)如何改革的(de)討論。

近(jin)日(ri)，由《中(zhong)國(guo)經濟周(zhou)刊》與(yu)中(zhong)國(guo)經濟研究院(yuan)聯合發布的(de)23個(ge)省(市(shi))“土(tu)地財政依賴(lai)度”排(pai)名顯示：截至2012年底(di)，23個(ge)省(市(shi))最少(shao)的(de)有1/5債(zhai)務(wu)靠(kao)賣地償還(huan)(huan)，浙江、天津2/3債(zhai)務(wu)要(yao)靠(kao)土(tu)地出讓收入(ru)償還(huan)(huan)，分別(bie)達66.27%和64.56%。在被審計調查的(de)市(shi)級(ji)(ji)政府(fu)中(zhong)，承(cheng)諾以(yi)土(tu)地收入(ru)來償債(zhai)的(de)占(zhan)比(bi)高(gao)達81%，縣(xian)級(ji)(ji)政府(fu)也超過50%。

李文海表(biao)示，地(di)方政(zheng)府依(yi)靠土地(di)還債，因此希望土地(di)出讓價高，但是(shi)另一邊卻牽著房價，一旦一個(ge)地(di)區房價過快上漲(zhang)，地(di)方政(zheng)府又要被問責，地(di)方政(zheng)府仿佛踩(cai)平(ping)衡(heng)木般平(ping)衡(heng)兩(liang)者的(de)關系。

在2014中國(guo)城鎮化高(gao)層國(guo)際(ji)論壇(tan)上，河南省新鄉(xiang)市(shi)獲(huo)嘉縣縣委書記郭力(li)銘(ming)說，城鎮化過程中解決資(zi)金問題，首先還是依(yi)靠土地。短短幾年，地價從每畝15萬元漲到上百萬元，隨著地價上升，基礎設(she)施建設(she)資(zi)金難題迎刃而(er)解。

“土地(di)(di)財政問(wen)題是(shi)(shi)改(gai)革很重(zhong)要(yao)的(de)突破口(kou)，地(di)(di)方政府要(yao)穩定的(de)收入(ru)來源，不是(shi)(shi)通(tong)過(guo)(guo)賣地(di)(di)，而(er)是(shi)(shi)通(tong)過(guo)(guo)土地(di)(di)的(de)渠道(dao)獲取可(ke)持續收入(ru)。三(san)中(zhong)(zhong)全(quan)會文件重(zhong)點已經點到了房地(di)(di)產稅。如(ru)果到人大常委會進行立(li)法(fa)，可(ke)能需要(yao)三(san)年法(fa)能夠(gou)立(li)下來。”國務院發展研究(jiu)中(zhong)(zhong)心(xin)副主任(ren)劉世(shi)錦說道(dao)。

但對于土地(di)(di)財政不能(neng)全盤否定，審計(ji)署(shu)副審計(ji)長董大勝曾告訴《每日經濟新聞》記者，土地(di)(di)是(shi)一種(zhong)重要(yao)(yao)的國家資源(yuan)，在配(pei)置上也應該遵循經濟規律，讓(rang)市(shi)場起到決定性作用，要(yao)(yao)讓(rang)房地(di)(di)產行(xing)業按照市(shi)場需求持續健康地(di)(di)發展，只有這樣(yang)，才能(neng)讓(rang)那些(xie)以(yi)土地(di)(di)收入(ru)為(wei)償還(huan)債務主要(yao)(yao)來(lai)源(yuan)的地(di)(di)方政府有穩定的收入(ru)，反之，則可能(neng)帶來(lai)系統(tong)性風險。

國土(tu)部副部長胡存智表示，土(tu)地(di)財政的問題(ti)需要慢慢糾正，但要想(xiang)讓土(tu)地(di)要素要在市(shi)場中流(liu)動起來(lai)并發(fa)揮(hui)作用，必(bi)須推進集(ji)體土(tu)地(di)的流(liu)轉(zhuan)。因此(ci)，土(tu)地(di)改(gai)革一定要以農地(di)流(liu)轉(zhuan)作為突破口。