每經(jing)編輯(ji)｜每經(jing)記者 胡健 發自北京    

每經記者 胡健 發自北(bei)京

3月樓市(shi)(shi)(shi)價(jia)格漲幅進(jin)一(yi)步放(fang)緩。上(shang)(shang)周(zhou)五(wu)（4月18日(ri)），國家統計局公布(bu)數據(ju)顯示，3月房(fang)價(jia)環比上(shang)(shang)漲城(cheng)市(shi)(shi)(shi)數量持續減少，70個大中城(cheng)市(shi)(shi)(shi)中有(you)56個城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價(jia)處在上(shang)(shang)漲通道，價(jia)格環比上(shang)(shang)漲城(cheng)市(shi)(shi)(shi)數量創下(xia)了去年(nian)2月以來的新(xin)低。北上(shang)(shang)廣深四個一(yi)線城(cheng)市(shi)(shi)(shi)房(fang)價(jia)同比漲幅繼續回落(luo)，全線回落(luo)到20%以下(xia)。

鏈家地產(chan)市場(chang)研究部分析師張旭告訴《每日經濟新聞》記者(zhe)，在供需矛盾緩和、購房者(zhe)觀望情緒加深(shen)的(de)情況下，市場(chang)定(ding)價的(de)話語(yu)權重心悄悄發(fa)生轉移，這(zhe)是房價出(chu)現進一(yi)步下調的(de)先兆(zhao)。

房價(jia)出現漲幅觸(chu)頂態勢/

數據顯示(shi)，70大中城(cheng)市平(ping)均新建商(shang)品住宅環比(bi)(bi)價格指(zhi)(zhi)數為100.22，較(jiao)上月下降0.06點；同(tong)比(bi)(bi)指(zhi)(zhi)數為107.70，較(jiao)上月下調0.94點。二手住宅價格平(ping)均環比(bi)(bi)指(zhi)(zhi)數為100.12，比(bi)(bi)上月下降0.03點，連續5個月出現下調；同(tong)比(bi)(bi)指(zhi)(zhi)數為104.16，比(bi)(bi)上月下調0.53點。

值得一(yi)提的(de)是，3月70個(ge)(ge)大(da)中城(cheng)(cheng)市中，新建商品住宅價格(ge)與(yu)上(shang)(shang)月相比，價格(ge)下降的(de)城(cheng)(cheng)市有(you)4個(ge)(ge)，持平的(de)城(cheng)(cheng)市有(you)10個(ge)(ge)，上(shang)(shang)漲的(de)城(cheng)(cheng)市有(you)56個(ge)(ge)。

國(guo)家(jia)統計(ji)局城市(shi)司(si)高(gao)級統計(ji)師劉建偉(wei)分析稱，3月份(fen)房價(jia)(jia)(jia)走勢總體(ti)平穩(wen)，不同城市(shi)漲幅(fu)擴(kuo)大縮小之勢互(hu)現(xian)，但從房價(jia)(jia)(jia)總體(ti)趨勢來(lai)看，全國(guo)房價(jia)(jia)(jia)在平穩(wen)中已經出現(xian)了漲幅(fu)觸頂的(de)態勢。

偉業(ye)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從3月(yue)份的數據來看，住宅(zhai)市場(chang)整體價格持平和下降的城市數量進一步增多，環比漲(zhang)幅繼續收(shou)窄。

胡(hu)景暉表(biao)示，3月份通常為樓(lou)市(shi)回(hui)暖時間，目(mu)前(qian)卻顯(xian)示出樓(lou)市(shi)整體趨(qu)冷的(de)(de)勢頭，表(biao)現為價格上(shang)漲(zhang)(zhang)乏力、市(shi)場分(fen)化(hua)，漲(zhang)(zhang)幅持續收窄的(de)(de)情況有(you)進(jin)一步加劇的(de)(de)趨(qu)勢。“國內房(fang)價出現回(hui)調，從目(mu)前(qian)的(de)(de)市(shi)場實際來看，已從三類城(cheng)市(shi)率先(xian)開始：旅游(you)地產聚集(ji)的(de)(de)城(cheng)市(shi)、區域供應量與(yu)人口基數不(bu)匹配的(de)(de)三四線城(cheng)市(shi)，房(fang)價上(shang)漲(zhang)(zhang)過快的(de)(de)城(cheng)市(shi)。”

張旭認為，部(bu)分銀(yin)行限制開發(fa)貸款使一(yi)些開發(fa)商資金鏈壓(ya)力增(zeng)加，回款需求(qiu)迫(po)切，降價走(zou)量的(de)營(ying)銷帶動(dong)了部(bu)分城(cheng)市(shi)市(shi)場成交(jiao)價格的(de)走(zou)低。

上海易居房地產(chan)研究院報(bao)告稱，截(jie)至3月(yue)末，全國執行首套房貸利(li)率(lv)(lv)優(you)惠(hui)的僅(jin)有16個(ge)城市(shi)，其(qi)中僅(jin)北京(jing)有8.8折(zhe)(zhe)利(li)率(lv)(lv)優(you)惠(hui)，執行9折(zhe)(zhe)利(li)率(lv)(lv)優(you)惠(hui)的有11個(ge)城市(shi)，9.5折(zhe)(zhe)利(li)率(lv)(lv)的有4個(ge)城市(shi)，其(qi)他城市(shi)基(ji)本提至基(ji)準(zhun)利(li)率(lv)(lv)或更高。

一線城(cheng)市開啟高位(wei)震(zhen)蕩期(qi)/

除房價(jia)漲(zhang)幅已經(jing)出現(xian)回(hui)調的城市外，一(yi)線(xian)(xian)城市漲(zhang)幅的變化也(ye)印(yin)證(zheng)了房價(jia)漲(zhang)幅下行趨勢在逐漸(jian)確立。去(qu)年四季度北(bei)上廣(guang)深四個(ge)一(yi)線(xian)(xian)城市房價(jia)同比漲(zhang)幅屢次突破20%大關之(zhi)后，今年漲(zhang)幅收窄一(yi)直是一(yi)季度的主旋律。

廣州3月(yue)(yue)(yue)份(fen)住宅均價同(tong)比上(shang)漲13.3%，2月(yue)(yue)(yue)份(fen)上(shang)漲15.7%；北(bei)京3月(yue)(yue)(yue)份(fen)住宅均價同(tong)比上(shang)漲10.3%，2月(yue)(yue)(yue)份(fen)上(shang)漲12.2%；上(shang)海和深(shen)圳3月(yue)(yue)(yue)份(fen)住宅均價分別上(shang)漲13.1%和12.8%，2月(yue)(yue)(yue)份(fen)分別上(shang)漲15.7%和15.6%。

3月份(fen)以來，北京部(bu)分(fen)新(xin)盤低(di)價(jia)入市，二手住宅市場業主降價(jia)范(fan)圍和幅度也進一步擴大(da)。北京南(nan)二環玉蜓橋(qiao)附近的一家(jia)中介告(gao)訴 《每日經濟新(xin)聞》記者，現(xian)在(zai)區(qu)域內一居室(shi)價(jia)格大(da)約(yue)在(zai)200萬(wan)元左右，有些業主已經出現(xian)5萬(wan)~10萬(wan)左右的讓步空間。

胡景暉還表示(shi)，受共有產(chan)權住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)試(shi)點(dian)、住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)信息(xi)聯網(wang)、不動產(chan)統一登記、房(fang)(fang)(fang)(fang)產(chan)稅立法等多(duo)方面信息(xi)的綜(zong)合影響，二手房(fang)(fang)(fang)(fang)市(shi)場房(fang)(fang)(fang)(fang)源量明顯(xian)增加，供(gong)需(xu)關(guan)系由(you)之前的賣方市(shi)場逐步向(xiang)更(geng)加均衡的市(shi)場格局演變，使得越(yue)(yue)來越(yue)(yue)多(duo)的二手房(fang)(fang)(fang)(fang)業主對后市(shi)看(kan)跌(die)的情緒濃(nong)厚(hou)。

機(ji)構統計顯(xian)示，4月(yue)份(fen)北京(jing)已(yi)有13個項目(mu)入市，累計供(gong)應套(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)逼近3000套(tao)(tao)(tao)，與3月(yue)份(fen)同期(qi)的(de)(de)供(gong)應套(tao)(tao)(tao)數(shu)(shu)相比增加了18%，但成交(jiao)數(shu)(shu)據卻(que)出現三(san)成左右的(de)(de)下滑。

據北京市住建委(wei)官方數據顯(xian)示，截至4月(yue)15日，上(shang)半月(yue)僅累計成(cheng)交1976套，無論是成(cheng)交數量(liang)還是成(cheng)交面積，都在繼(ji)續縮水。

深(shen)圳也呈現出(chu)同樣的(de)態勢，中原地產提(ti)供的(de)數據顯(xian)示，一(yi)季(ji)度(du)，深(shen)圳一(yi)手(shou)房成(cheng)交面(mian)(mian)積為(wei)(wei)67萬平方米，比去(qu)年(nian)同期減少37.54%，比上一(yi)季(ji)度(du)減少38.22%。二手(shou)房成(cheng)交下(xia)滑(hua)(hua)更為(wei)(wei)厲(li)害，數據顯(xian)示，一(yi)季(ji)度(du)深(shen)圳二手(shou)房成(cheng)交面(mian)(mian)積為(wei)(wei)104萬平方米，同比下(xia)滑(hua)(hua)58%。

“價格(ge)的下跌一般會先從(cong)(cong)成交(jiao)量持續走低開(kai)始(shi)，從(cong)(cong)遠郊區縣(xian)開(kai)始(shi)，從(cong)(cong)高總價大戶型(xing)的房屋類型(xing)開(kai)始(shi)，逐步(bu)向(xiang)市中(zhong)心蔓延。”胡景暉說(shuo)，這一點在近(jin)期一線(xian)城市市場成交(jiao)的情況中(zhong)出現(xian)了苗(miao)頭。

“雙向(xiang)調控”給(gei)出微調空間/

綜合4月16日公布的(de)一(yi)季(ji)度房(fang)地產投(tou)資等數據可以發現(xian)，目前房(fang)地產對經濟增長(chang)已經由此(ci)前的(de)帶動漸變為(wei)拖累。

瑞(rui)銀證券首席經濟(ji)學(xue)家汪濤告訴《每日經濟(ji)新聞》記者，考慮(lv)到房(fang)地產銷售疲(pi)弱、市(shi)場前景(jing)惡化可能會(hui)迫使開(kai)發商進一(yi)步調整開(kai)工計劃，房(fang)地產建設活(huo)動仍將是年內增長面臨(lin)的主要風險。

其認為，三(san)四線城市房地產市場的(de)高庫存和價格低迷可能(neng)會打(da)擊投資性需求，而更嚴峻(jun)的(de)資金環境可能(neng)會迫使許(xu)多開發(fa)商削減新項目(mu)。

張旭認為，由于當前信貸市場依(yi)然沒有放(fang)松跡象，整體的(de)需求觀望情緒仍(reng)會持續。往年屬于成(cheng)交旺季的(de)二季度，會出(chu)現一定程度的(de)增長(chang)壓力。

全國樓(lou)市(shi)在(zai)整體回(hui)調、進入偏冷(leng)區間的大背景下，城市(shi)間分化(hua)格局(ju)會(hui)更加(jia)明顯。鏈家報告判斷，一線(xian)城市(shi)在(zai)較短時間內會(hui)維(wei)持(chi)基(ji)本(ben)穩定的量價，而進入庫存(cun)盤整周期的城市(shi)，價格仍會(hui)有(you)進一步下調的可能(neng)，土(tu)地和供(gong)應市(shi)場也會(hui)出現明顯緊縮。

在此背景下(xia)，已經(jing)(jing)開始有(you)城(cheng)市(shi)傳出(chu)樓(lou)市(shi)政策放(fang)松的消息，張旭告訴記者，今年(nian)兩會提出(chu)的“雙向調控”客觀上會給樓(lou)市(shi)低(di)迷、房(fang)價上漲動力(li)較弱的城(cheng)市(shi)以放(fang)松空間。加之今年(nian)經(jing)(jing)濟增(zeng)幅降低(di)，宏觀經(jing)(jing)濟形勢壓(ya)力(li)增(zeng)加，預計下(xia)半年(nian)地方(fang)性調控放(fang)松現象或(huo)有(you)增(zeng)多。

但(dan)一位接近高層的(de)經濟學(xue)家認為，本屆政(zheng)府上任以來，對房地(di)產既(ji)有政(zheng)策并無收(shou)緊，因而(er)也無所謂放松，在保證供需穩定(ding)的(de)前提下，持續推進房地(di)產稅等長效調控機制的(de)思(si)路一直未變。

他還(huan)指出(chu)，目前需求仍然存在，成交和價格端更多反映(ying)出(chu)觀望心(xin)態，而非失衡，樓(lou)市不會出(chu)現暴跌，而保障房(fang)的建(jian)設加大(da)力度(du)不僅有利于(yu)解決(jue)住房(fang)矛盾(dun)，還(huan)能同時起(qi)到穩增長作用。